シティハウス下目黒ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス下目黒についての情報を希望しています。
旧東京学園跡地に建てられるみたいですね。
インテリアストリートにも近くて気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shimomeguro2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151154

所在地：東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他（地番）
交通：JR山手線「目黒」駅からバス9分徒歩4分
　　　東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩15分
　　　東急東横線「学芸大学」駅から徒歩17分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.24平米～100.35平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[421: 通りがかりさん]

>>420 匿名さん
一般論でいうと、コロナが収束すると景気回復?需要増大?価格上昇となるから、ますます価格は上がると思う。

[422: 匿名さん]

>>421 通りがかりさん
収入減による借入枠の減少、住宅ローン減税の改悪など、反対要素もなくはないですが、私も大枠では、コロナ終息後は需要増大、価格上昇になると思ってます。

[423: マンション検討中さん]

>>420 匿名さん
ここというか住友不動産は毎週金曜日に住友不動産物件全体で価格改定があります。実際に訪問やオンラインしたことある方はご存じでしょうが、見積もりもらうと見積書に有効期限が書かれてます。それが翌週の金曜日まで有効と記載があります。手をあげて購入意思を伝えると1.2週間程度は当時の価格で本部に掛け合ってくれます。

詳しくは担当営業に聞いてみてください。この事実を自発的に伝える営業とそうでない営業がいますが、聞くと必ず教えてくれます。

[424: マンション検討中さん]

スミフに関しては発売当初に買わないとかなり値上げしている状態で買わされることになります。客層がそんなのどうでもいいよ、そんな数百万誤差でしょ。欲しいから買うって方が多いのでしょうが。
あと、価格表に記載の供給済みと記載があるものは実際に売れてるものだけでなく後から出してくるものが大半です。未販売も供給済みと記載してます。
高く売るための賢いやり方ですね。スミフの強さを感じました。買う側からすると困りますが、商売ですからうまいやり方です。ビジネスってこうなんだっていう、見習うべきやり方です。

[425: 匿名さん]

マンションの販売状況は買う側から見ると不透明で自分で選べないヤキモキが
ありますよね。
商売上手なデベロッパーはお客をうまくコントロールしながら最も効率的な
販売方法で売り捌いていくのでしょう。

[426: 匿名さん]

単に商売上手なのではなくて、財閥系デベであるために資金調達力が高いからですよね。普通のデベだと、金融機関等から調達した資金（借入金）を回しながら土地購入・建設・販売を繰り返しているわけで、借入金にかかる利子の支払いを出来るだけ抑えるためにどうしても早期完売（資金回収→借入金返済）を実現しなくちゃいけない。スミフさんは資金調達上有利な立場にあるから、焦って早期完売を目指す必要がない。それで、需要が供給に追いつくのを待って、ゆっくり売り抜けることができる。真似したくてもなかなか真似できない事業モデルだと思いますよ。

[427: マンション検討中さん]

>>426 匿名さん
なるほど。私は知らないですけど野村、三菱、三井さんとかメジャーデベもそうなんですかね。値上げで掴まされるのは庶民でなくとも富裕層にとっても消費者としてはありがたくないですけど。スミフは特に目立ちますね。勉強になりました。ありがとうございます。

この手の話は目黒関係なくなったので、ここでなくてデベのスレでやれって話ですね。

[428: マンション検討中さん]

>>420 匿名さん
終息するかは誰もわかりませんが、終息もしくは気にしなくなると普通に考えると景気はあがります。景気があがると便利な都心の家の価格はあがります。郊外は色んな要素があるので上がる下がるはさっぱりわかりません。ただ、アメリカのREITはめちゃくちゃ上がってるので短期的には日本も同じような傾向になるのではないでしょうか。

[429: 匿名さん]

住友不動産は毎週価格改定が行われているとは知りませんでした。
販売期毎に調整しているのかな？程度の認識でしたがそんなに細かい調整が
かけられていたんですね。
住友不動産に限っては第一期で購入するのが一番お買い得という事ですかね。

[430: 匿名さん]

その時の市場の高値掴みだから、スミフでお買い得ということは想定しづらいのでは。

[431: マンション検討中さん]

上記お二人の「お買い得」の定義が違うので、噛み合ってない印象です。
そもそも①第一期以降値上がりすることや、②スミフが常に市場の高値をつけることなど、(傾向はあるかもしれませんが)不確定要素が前提となっているので、どうしても抽象的な議論は難しいように思います。

本物件で言えば、今年の年明け頃までは坪単420弱程度だったので、①その後値上がりした本物件単体で見ても、また、②当時の他の物件と比較しても、当時買えばお買い得だったのではないかと考えています。

[432: 匿名さん]

環境も良さそうで前向きに検討してましたが、第一期時からの短期間での値上がりで退散しました。
同じ新築でこれだけ金額の差があるのが、感情論ですがあまり気分良くなくて。
数百万から1000万近くの値上がりが余り気にならないファミリー層の方は、小学校も近いですし良い物件かと思います。

[433: 買い替え検討中さん]

下の「価格調査を見る」によると、今8400万で売り出されている部屋は、一時6900万で売り出されていた部屋とほぼ同じ条件のようなので相当ですね。。最近の値上がり傾向は、おそらく物件がほぼ完成したので、見てから購入したい層にあてて強気に出ているのではないかと想像されます。

[434: 検討板ユーザーさん]

>>433 買い替え検討中さん

青田の場合はCGと現物が全然違うこともありますが、現地行かれた方はお分かりの通りこの物件の仕上がりのクオリティはかなり高いですよね。
また、コロナ禍早々に販売開始された第一期の頃と比べて、東京の新築マンションの相場自体が大きく上昇していることも要因だと思います。
今が高いというよりは、景気の先行きも見えない20年度の初頭に青田買いに踏み切れた人が超ラッキーだったという印象です。当時の売出価格は周辺に何軒かある築7-8年マンションとほぼ同じ坪単価でしたからね。

[435: 匿名さん]

>>434 検討板ユーザーさん
仕上がり良いですよね。現物はパースどおりになっていると思います。

[436: 匿名さん]

なるほど。
現物を見られるっていう安心感をプラス1000万で獲得すると思えば良いのですね。

[437: 匿名さん]

第一期販売と第二期販売で価格差が生じると入居後にぎすぎすしてしまいそうな気がしますが
そもそもどの部屋に住む人が第一期で購入したかなど判断がつかないので無問題なのでしょうね。
売れ行きが思わしくなく値下げするマンションも然り。

[438: 匿名さん]

安心感で１０００万円ですか・・・

[439: 匿名さん]

>>438 匿名さん
私は1000万ローンが増える方が安心できないです。

[440: 匿名さん]

>>423 マンション検討中さん
金曜日までなのですね。明日になると価格が改定となる・・・？
我が家は家族が超多忙のため、なかなかタイミングが合いません。

売れ行きなど様子を見てマンション値段が上がるかもしれないと聞くと、ちょっとイヤだなと感じてしまいます。
まあでも、ガソリン価格が週によって違うように、不動産も値段が変わると考えればいいのでしょうか？
でも1000万円違うとショックうけそうですけど・・・。