パークタワー八千代緑が丘

[マンコミュファンさん]

ザ・グリーンクラス～駅徒歩2分、「エコ・都市・しぜん」を楽しむくらし。

＜全体物件概要＞
所在地：千葉県八千代市緑が丘1-2-1他（地番）
交通：東葉高速鉄道八千代緑が丘駅から歩いて2分
総戸数：291戸
間取り：2LDK～3LDK
専有面積：60.02～100.16平米
入居：2011年12月上旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[251: 理解できるかな？]

東葉高速は仰るように経常利益はでていません。借金の返済により赤字となっています。
しかしながら、営業利益が出ています。
つまり、借金の返済を除けば、収入の方が出費よりも多いのです。
これは、日常の事業運営自体はうまく行っていることを意味し、路線としての価値を証明しています。
事業廃止となる路線は、この営業利益が出ていない路線に限られます。
なぜなら、営業利益が出ている事業は、事業継続をする限り、お金を生み出し続けるからです。
仮に借金で首が回らなくなり、運営会社自体が倒産しても、債権者にとっては借金こそ戻ってきませんが、その事業を廃止するより、事業の権利を譲り受けて継続した方が毎年利益を生むわけですから、自分達にとって得になるのです。
このような事業再編の考え方はビジネスでは基本であり、東葉高速は、その運営会社が借金で倒産することはあっても、今のように営業利益がでている限り、路線が廃止されることはありません。その営業利益の源泉は、高い運賃と利用者の飛躍的な増加から来ています。
運賃はいくら営業利益が出ていても、経常赤字が続く限りは下がることは無いでしょう。
利用者に関しては、ここ数年、京成線の利用者が減少傾向にありますが、その需要のはけ口となっているのが、この東葉高速です。
京成はなぜ文句を言わないかというと、自治体と共に株を持っている親会社だからですね。
そして、この東葉高速の利用者は、今後中長期的に増加することが見込まれています。
船橋市、八千代市といった自治体における街づくり計画も、東葉沿線を中心に進められており、道路整備や文教施設などの社会インフラや、土地整備区画開発事業も他のエリアに優先して進められています。
なぜなら、船橋市や八千代市という沿線自治体も株主であり、東葉が儲かった方が自治体の利益になるからですね。
そして、東葉の乗車人数が増えれば東西線も儲かりますので、メトロも株主になって東葉との営業協力を進め、乗り入れ路線として東葉沿線の交通の便を優遇しています。そして、東葉だけの話ではありませんが、北総沿線やTX沿線のニュータウンエリアは、戸建て需要で県外からの入居を見込めるので、千葉県も株主になり、県の開発計画において優遇しています。
ある程度の所得がある世帯を県外から呼び込むことによって、税収が増えることを期待しているのでしょう。
なんでこんなに優遇されるのか、おかしいじゃないかと思う方も多いでしょう。
カラクリは、この東葉を守っている自治体やその関係者が、東葉の路線を作るときに、ボロ儲けしたからです。
東葉高速建設の為の土地収容は、歴史に名を残す失敗に終わったのは皆さんもご存知の通りです。
用地取得費用が計画よりも数倍に膨れ上がり、それが初期投資における大きな借金となってしまったのです。
逆を言えば、世間常識的な金額で建設用地の売買が行われていれば、東葉に無駄な借金はなく、営業利益の出ている路線として、ゆうに借金を返済し、今頃は運賃が下がったり、利益を株主に配当する優良路線になっていたはずです。
建設計画があった土地を、当時の行政関係者が事前に買い占め、巨万の富を得たというのは、多くの人が口にしている事柄です。
そのような裏のお金がどれだけ、誰に流れたのかは未だに解明されていませんし、それを追求した人の命も失われたといわれています。
そのような黒い個人の収益だけでなく、自治体所有の土地もありましたから、自治体にもお金が入りました。
県も当然、利権に絡んでいます。
自治体としては、この東葉開発の歴史はパンドラの箱であり、触れて欲しくないので、東葉を手厚く保護し、株を持つことによって管理下に置いているのです。
破産などしたら、これまでのお金の流れが全て司法の下に明らかにされてしまうので、ジャブジャブお金を注ぎ込んででも、今の体制を維持したいのです。
一方で、債権者である公団も船橋日大前などの区画整理事業をはじめ、沿線開発に関わっていますから、東葉の発展が自分たちの利益になりますので、無理な借金返済を迫らずに、ギリギリ生き長らえるように調整しています。
つまり、東葉が潰れて得をする利害関係者はいないので、自治体の政治や裏の世界にメスを入れない限り、このままで体制が維持されていくのでしょう。
しかし、私の個人的な見解としては、ある程度の沿線開発が一段落した時点で、一度運営会社がつぶれるべきだと考えています。
最初に述べたとおり、営業利益がでている限り、債務整理が行われれば、事業自体は京成なりメトロなりが買い取って継続されるでしょう。
むしろその方が多額の借金返済が無くなって営業上は黒字化されてる分、運賃が下がる可能性がありますから、沿線住民にとって利益があるでしょう。
また、自治体から手離れすることにより、財政にしわ寄せが来なくなりますから、県民や市民の生活にも不利益を与えなくなります。
黒いお金の流れも解明されるでしょう。
問題は債権者ですが、公団も沿線開発である程度うまい汁を吸ったあとであれば、特に不動産開発の元手が必要になるわけではなく、利子収入にこだわらずに融資の元本さえ帰ってくれば痛み分けといったところでしょう。
長くなりましたが、問題となるその債務整理のタイミングですが、船橋日大前の区画整理と飯山満の区画整理が終われば、なんら問題ありません。
後はすでに開発された街の基礎力が周辺地域の開発を勝手に進めていきます。
最後に何を言いたいかというと、東葉が経常赤字だからと、この沿線の不動産力に疑問を呈する人がいますが、そういう人たちは、行政や司法、経済やビジネス、社会や不動産の事を体系的に理解できておらず、結論としては、そんなものは、この沿線の不動産力や今後の利便性享受になんら関係ないと言うこということなのです。
全てを体系的に説明する必要があった為、長文になったことをお許しください。
ちなみに、一部分だけを拾った反論は相手にしません。
全体を理解しないと意味のない問題ですから。

[252: 匿名さん]

ここは債務整理なんてできんよ。
債務超過の会社には何のうまみもなく
整理したら裏書きしている自治体が破綻するから。

[253: 匿名さん]

>>248
3千万も出せる親たちじゃないですよ。
よく見たら、平成20年までに利息を１％相当返済猶予する代わりに元本化。
元本化で増えた利払い相当分が自治体の支援額の根拠なんだとか。

少なくとも減価償却相当の元本返済はしないとまずいんですが、
なぜか借金減らさずに「有価証券」を買い込んでますね。
しかも、エレベータ１基付けるのに６千万かけたり、
開業から14年しか建たないのに、指令所更新して建物新築したり。

2016年までの支援は、平成11年に決まってますからねぇ。
今年も千葉県が約16億円。それ以降はどうするのかな？
「かずさアカデミアパーク」の例もありますから、
2016年で打ち切りなんてこともありえるのでは?

[254: 匿名さん]

全く体系的に説明しておらず長いだけで中身がない。
あるのは願望だけ。

東葉は金利上昇ですぐ破綻する。
運賃は必ずその前にあがる。

[255: 匿名]

だから、破綻した方が運賃が下がるんだって。
理解するのが難しいだろうけど頑張って。

[256: 匿名さん]

破綻できなんだよ。
運賃あげるしか残る道はない。

[257: 匿名さん]

どこも借金棒引きできる体力がないから
運賃あげてじわじわ死んでいくしかないでしょうね。
八千代はやめておいたほうがいいですよ。

[258: 匿名]

東葉が債務整理ではなく完全に倒産してしまえば、借金は無くなります。
融資している自治体や、債権者の公団が被害を被るだろうけど、利益事業には旨味があるから、運営はどこかが買い取って継続されるよ。

むしろ、その方が健全な事業運営ができる。
問題は、自治体や公団が被る損失。
となると、貸てる側も潰したくないだろうから、つぶさない程度の償還で落とし所を見つけるのでしょう。
営業利益がでている限り、利息さえ無ければいつかは返済できるので、その方が債権者にとっても得になります。
ようは、東葉を殺さずに生かして汁を吸い続ける作戦ですね。

[259: 匿名さん]

今の事業仕分けの流れだと、鉄建も目をつけられているから、
千葉急行の時のように鉄建が自ら損を被るなんてことにはならないだろうね。

建設経緯見ても京成は設立当初から反対してるし、営団地下鉄も免許返上してるからね。
東葉線は中長期的に飛躍的に人口が増える。なんて誰も信じてないよ。

東京メトロも伸びてないしね。支援の余地ないね。
東西線もかろうじて乗客数は増えてるが収入が落ちてるということは、
長距離客が減っている証拠で東葉高速効果なんて全く出ていない。

飯山満の区画整理？地主がごねて地下化させられた上に建設が遅れた元凶じゃん(笑)
ＵＲもいつまでがんばれるかねぇ。あそこも資本コストって概念欠如してるから。

出資金って、借入金よりも本来はコスト高いのよ。
例えばＮＴＴ。1株約600円に対して年間配当120円。年利20%。しかも税引き後。
5年もの社債なんて利率年1%。しかも税引き前だからねぇ。

最後のよりどころは、成田空港のゴタゴタで収用委員会が機能しなくなった責任を国が取れ。
だけど、元々運輸省が京成の意向で反対していたのを自治体が押し切った線だからねぇ。

[260: 匿名さん]

ちなみに、私鉄とはいえ、公共機関の鉄道には、鉄道事業自体の営業利益を出して良い限界が法律で定まっているので、運賃もある程度までしか上がりません。
あと、東葉沿線に住む世帯は、京成に比べて各段に所得平均が高いので、法定限度までの値上がりは屁とも感じません。
それが払えない人は京成に住みましょう。

[261: 匿名さん]

東葉沿線の所得が高いって本当に思っているの？平均のマジックだよ。
サラリーマンだらけだから入居順にいずれ一斉に年金生活路線です。
分譲マンション並べてるだけだから旧公団団地より最悪の展開になると予想できるね。

[262: 匿名さん]

近寄らない
関わらない
安いからといって買わない

[263: 匿名]

はい？
東葉は土地区画整理の戸建て分譲がメインの不動産開発だろ？
マンション並べてる？
どこと勘違いしてんの？

[264: 匿名さん]

それじゃ余計将来性がないことになってしまう。
戸建てとマンションじゃ居住者数が天と地ほどの違い。
少ない住民で東葉高速は維持できない。
もっとマンションがボンボン建つような勢いでなければ

[265: 匿名]

どこも駅から近いところにマンション用の広い敷地はいくらか残ってるから大丈夫だよ。
緑ヶ丘みたいに戸建て分譲が一段落したら、建っていくよ。
その後に土地活用が始まって賃貸が出てくる。

[266: 通りすがり]

東葉高速の沿線は確かに昔から所得は高いと思う。八千代の公団の高津地区は除くが。緑が丘のにれの木台とか勝田台。
今Wikipediaを見てみると、船橋市市内途上地域の別途タウン化という言い得て妙な表現あったぞい

[267: 匿名]

その通り。
ニュータウン開発は、それまで価値のなかったエリアを交通・商業・文化・住宅を織り交ぜて複合的に開発するもの。
近隣住民からすれば、森と畑の価値の無い場所という感覚が染み着いています。
だから、販売時に自分達の住んでいるエリアより高い値段であることに、中々納得ができず、近隣住民が蔑む対象になりやすい。
しかし、複合開発をすれば、不動産的には当然に価値が上がっていますので、近隣以外からの需要を呼びつけ、その高い価格で売買が行われて近隣より高価な市場が成立します。
結果的には近隣住民が蔑んでいたつもりが、単に妬みや僻みを言っていたことになるのです。
北総やTXのスレッドを見てご覧なさい。
同じ現象が起きてますよ。

[268: 匿名]

船橋日大前も同じだな。
近隣住民が沼地だの商業施設が無いだの言っても、あの閑静な街並み自体に価値が出る。
実際、分譲は進んでいるし、市場価値は定まったね。
これからのあのエリアは、緑ヶ丘のマンション需要と船橋日大前の戸建て需要が二極化するんじゃないかな。
どっちにしても開発前の感覚からすると高いから、妬んでいる近隣住民には買えないけど。

[269: 匿名さん]

ここは所得水準が高いとか言わないと街の地価上がらないものね。

ＴＸは学園都市の研究所や東大を始めとする大学が沿線にあり、
知的水準の高さ（イメージ）で勝負。
開発も茨城県側は各自治体が責任持ってやってる。
（大学や研究所は住民の高齢化も防いで街の活気を維持する効果もあり）

東葉・北総線の失敗の教訓がよく生かされてるよ。

[270: 匿名さん]

TXは完全に失敗でしょうね。
ストロー現象で吹き溜まりが解消されて
今では区画整理地が売却できないありさまです。

[271: 匿名さん]

街びらきから最初の30年だけまともでもその後は悲惨ですよ。
郊外ニュータウンの分譲地域は目もあてられない状況になるでしょう。
将来性が担保されているところはURも建替えるか賃貸を作っていますからね。
八千代や印西、TX茨城の評価はUR自体が表には出しませんが冷徹な評価をしていると思います。

[272: 匿名]

主観はいらない

[273: 匿名さん]

主観ではなく県議会、市議会ですでに問題になっています。

[274: 匿名]

ソース！

[275: 匿名]

まあ、4000万円以上する緑ヶ丘の駅前タワマンや5000万円以上する船橋日大前の芽吹きの杜にある戸建ては、給与所得が勝ち組ラインに入っている若手エリートサラリーマンか、贈与を受けれる坊ちゃん嬢ちゃん、もしくは小持ちシニアにしか買えないでしょ。
妬んでいる近隣住民は、半額位で販売しているユトリシアみたいな物件を買っているのが現実。
そちらへどうぞ。

[276: 匿名さん]

津田沼とか買えない人が仕方なく流れてるんでしょ。
下ばっかりさがしてないで上を見なよ。

[277: 匿名]

ごめん、それは一理ある。

[278: 匿名さん]

平成29年度以降の支援策決まるまでこの沿線は手出ししないのが賢明。

[279: 267]

>>267です。
ほらね。ちょっと肯定レスで釣ったらこの有様。妬みを一つ一つ潰すの面倒くさいから、過去レス読んでね。

[280: 匿名]

278さん。
あえて警告しなくても大丈夫。
低価格マンションみたいに、デメリットを見て、あえて買わないではなく、ここや船橋日大前芽吹きの杜は、買えない人が多いから。
で、買える人は本質が解ってるし、家計に余裕があるから、路線運営そのものにはネックを感じてないし、運賃値上げも法廷限度内なら痛くもかゆくもない。

[281: 匿名]

津田沼の駅近戸建ては、へたをすれば億いくからね。
今売ってる駅近マンションはあんまり良いのがないけど、価格はここと同じくらいだよ。
南口のタワマンはもっと高くなるだろうから、流石に手が出せないや。

[282: 匿名]

私も同じです。
価格的にはベイタウンのパティオスや検見川浜レジデンスも同じ位なので検討したのですが、私の場合、残念ながら勤務先と京葉線の交通相性が悪いです。
総武線の駅近タワマンはべらぼうに高いし。。
勤務先との相性が良いのところで、新しい街並みの所を探していて、ここかTX沿線を見ています。

[283: 匿名]

せっかく何もなかった広い土地を新たに開発している東葉沿線に住むなら、マンションじゃなくて戸建てを買えば？
あえて東葉や北総に住むのは、整った綺麗な新しい街並みで庭付き一戸建てに住みたいからという購入者が多いです。
今なら飯山満、船橋日大前、村上で区画整理をやっていますね。
ここを検討できるなら、5、6千万の戸建てを購入できるでしょうし、広い庭と広い部屋で閑静な暮らしを実現できます。
逆に、騒がしく賑やかな生活利便性を求めてマンションを購入するなら、ここよりも総武線とかの方が良いですよ。
快速停車駅では予算がはみ出るということであれば、各駅停車駅も見てみて下さい。

[284: 匿名さん]

総武線沿線の住環境は最悪。
ここは緑が丘にしても八千代中央にしても
街の中の住環境は秀

[285: 匿名さん]

経営環境最悪よりはましだと思うけど？
ここの後輩地の団地の惨状をみると八千代には住めないな。

[286: 匿名さん]

債務超過の路線と京成しかなく
隣のマンションの日照をさえぎり嫌悪され
行政は汚職にまみれ財政難で
高速インターが遠く工場が近くにあるところを住環境最悪と言います。

[287: 匿名]

隣のアパの住民さんは哀れですね。日当たりの良い南側を希望して、価格の高い部屋を購入した人が特に痛いです。
あれだけ繁盛していた「みどりの湯」がこんなにも早々に移転をし、跡地に高層タワマンが至近距離でかなり日照を遮る形で建設されるとは、いくつか想定していた可能性の中でも、最悪のシナリオが進んでいると言えるでしょう。
もちろん、三井は悪くありません。建てて良い土地なのですから。そして、ここを購入される方も、当然にアパ住民から恨まれる筋合いはありません。
確かに、いつかは隣に高い建物が建つ可能性のあるエリアのマンションを購入しているわけですから、アパの住民が文句を言うのは筋違いで、自らのリスク管理の甘さを反省しなければならないと言うのも一理あります。
しかし、人は容易に自分の至らなかった部分を反省することはできず、得てして何か自分にとって不都合な問題が発生したときには、周りにその責任を求めやすい生き物なのです。
アパに説明責任を果たしてないと詰め寄っても、ちゃんと重要事項説明をしましたと相手にしてくれないでしょう。
三井にそんなひどい建設をするなと詰め寄っても、法律を守っていますと取り合ってくれないでしょう。
であれば、そのやり場のない思いはどこに向かうのか。
以前は日の光が射し込んできていた方向にある建物、そこに住んでいる人に向かってしまいます。
そんなリスクのあるマンション、誰が買いますか？

[288: 周辺住民さん]

夜ですが、近くを通りましたので、写真掲載します。　クレーンが建ってくると、完成したときの創造がしやすくなります。
ここに３３階立ては、無謀じゃないか？　無理やり感が、、、
と思いました。　

[289: 購入検討中さん]

「みどりの湯」は、APAマンションの建設当初から、マンション計画の看板は出していました。　当時は嫌がらせだったのか、警告であったのか、定かではありませんが、リーマンショック前に高値で三井に売ったことは間違いないですね。　三井からすれば、これ以上ない高値掴みで、採算を合わせるために、階数を高くして、部屋を狭くして、戸数を多くして、単価を下げてしかなかったのでしょうね。　APAマンションの裏にも、日陰になったマンションはありますが、こちらは賃貸住宅だったと思います。　恨みの買い方が違いますよ。　三井ほどの会社が、なぜ？　　こんな立て方をした三井の物件はあるのでしょうか？　ブランドイメージが傷つくリスクは？　考えなかったのでしょうか？　　確実に他人を不幸にするマンション！！　売れるのか？　でも、モデルルームは見に行きたいです。　安ければ買いたい。

[290: 匿名さん]

船橋日大前の住民です。イオンへの買い物帰りに現地を見て驚きました。よい住環境は周囲との共生あってのものと考えます。
購入者が納得しようともよい住まいを提供しようとする経営姿勢に疑問を覚えます。法に抵触しなければよいというのは業界のリーダーとしては恥ずかしいですね。
私は他エリアの三井ファインコートと迷い芽吹きで分譲住宅を購入しましまたが、三井にしなくて良かったと思いました。

[291: 近所に住む予定の人]

高値で仕入れてしまった分、利益を出さなきゃと無理に高層のタワーを建ててみたところで、アパの反対横断幕が下がらない限り、イメージが悪すぎて、ほとんど売れないでしょうね。
悲しいかな三井。。。

私も船橋日大前に今度引っ越すので、緑ヶ丘近辺を散策してみたのですが、建設現場を見て、その無理矢理な建て方に絶句しました。
エコマンションとか、話題性とクリーンなイメージでごまかそうとしても、あの恨み辛みの籠もった反対の横断幕を見たら、検討者もドン引きすると思います。

まるで、地下水汚染で近隣住民から猛反対にあっている某汚染大陸の再来です。
あっちは敷地が広いから、東側の反対住民を意識することはあまり無いかもしれませんが、こっちは至近距離でドーンと横断幕がありますね。

私も、三井というブランドが地に落ちたと感じましたし、家も三井で買わなくて良かったと思いました。
近い地域で紛争が起きても困りますし、みんなが納得できる解決がはかられることを望みます。

[292: 匿名さん]

マンション撤退の隣駅より幾分ましですね。
計画人口が引き下げられてしまったため投資した医師たちがかわいそうです。
街づくり失敗ですもんね。

[293: 匿名]

釣り？

[294: 匿名]

293さん
放っておいてあげてください。

で、アパの住民に対して三井はどのような対処をしてるのでしょうか？
理解を仰ぎ、横断幕を下げてもらうなど、解決の可能性はあるのでしょうか？

[295: 匿名さん]

某大陸マンションが荒らされているのはそういう理由か。
入居者が哀れになるくらいの貶められ方は疑問だった

[296: 匿名さん]

理解をあおげるわけないでしょ。
14階程度のヘの字型でも同じ戸数で着工できるのに
中途半端な高層にして着工したんだよ。
あとは金だね。一戸あたり100万以上かな。

[297: 匿名さん]

地下水汚染はマンション建設が原因ではないからね。
裁判しても勝てない。金が欲しいだけでしょう。
ここも日照を合法的に侵害してる

[298: 周辺住民さん]

私の知る限りでは、金銭保障の話は出ていないようで、三井はまったく払う気はないようです。　アパですら賃貸オーナと話し合い等で解決したのに、、、、　あの時も横断幕は近隣マンションにありました。　でも建設中にはなくなりましたよ。　　　　　反対組合も早く、反対のホームページ立てればいいのに、ないみたいですね。　２０万位で立ち上がるだろうに、、、裁判やるみたいな噂は聞きますが、金が掛かるだけで無駄だと思います。　　三井の経営陣に一度、現地視察してほしいよね。　たぶん、現場は見てないと思います。　どうみても、幸せを提供しますなんていったら、詐欺だよ。　なにがエコだよ。　エゴでしょ。　エゴマンション。　普通の感覚なら、”しまった”　とおもうはず。　横断幕を見ながら生活してくださいなんて、三井が言うのか？　　業界トップなんじゃないの？完売すればいいけど、しなかったら、値引きもしないし、体力に物言わせて塩漬けにして、環境破壊なんてやめてくれよな。　ここは中国か？　中国でもこんな建てかたしてないだろ！！　私だけでなく、　周辺住民さん、現場視察してくださいよ、環境破壊だろこれ？　 言い過ぎかどうか、見てください。

[299: 匿名さん]

14階程度のへの字のマンションよりタワマンのほうが細長い分、アパの方に与える
被害は少ないと思いませんか？
素人考えです。
それからここのホームページがあっさりしすぎている気もします

[300: 匿名さん]

＞＞299

同感です。あまりに金が掛ってないホームページ見て購買意欲半減。問題も多い見たいですし、値段設定も異常に高いとなると、手出し無用かと。