パークタワー八千代緑が丘

[マンコミュファンさん]

ザ・グリーンクラス～駅徒歩2分、「エコ・都市・しぜん」を楽しむくらし。

＜全体物件概要＞
所在地：千葉県八千代市緑が丘1-2-1他（地番）
交通：東葉高速鉄道八千代緑が丘駅から歩いて2分
総戸数：291戸
間取り：2LDK～3LDK
専有面積：60.02～100.16平米
入居：2011年12月上旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[202: 匿名]

軟弱地盤は日大前だよ。
ここは前は牧場とかあった台地の上だから大丈夫でしょ。

[203: 匿名]

地下に駐車場というのは、地価が高いところで、単価が高く無いと、建設費が高いため吸収しきれません。平均単価が5000万位で無いと無理でしょ、
地盤は、ここは問題無いです。

[205: 匿名]

東葉高速沿線で5000万って値段じゃ売れないよな。
昼間は大手町まで35分位だが、通勤時間帯に走る通勤快速は全工程でたった4駅しか通過しない普通みたいなもんだから50分位かかるよ。東西線は電車も車内も過密過ぎだから。
まだ緑ヶ丘だと一日二本の東葉快速が使えるが日大前なんて論外だわ。

それならＴＸ沿いとかＪＲ沿いに買いますわ。

まぁ環境は緑ヶ丘も良いし、東西線は他線への接続は良いから通勤時間が気にならないなら良いとこだと思う。

早く値段が知りたいよな。

[206: 匿名]

通勤時間に、大手町まで50分は良いと思う。
終電も12時10分迄はあったと思います。
中古物件が動きが悪いことから、待ってる人が多いと思います。でも、高かったら、売れないと思います。4000万以上は売れないと思います。此処は、安い物でないと、買わない人が多いから、

[207: 匿名]

>>196

どう見ても主観じゃん。分析には裏付け、根拠が必要。

みんなが高いと言っている。
こんな勝手な根拠が通用したら、世の中楽だね。
みんなって誰？
母数と構成要素は？

船橋日大前の戸建て、順調に売れてるジャン。
売買が成立してたら、需給がおりあってるんだから、市場価格は適切だよ。

売れてないと言うなら、在庫比率を標準値と比べて立証してね。


緑が丘の方が便利？

そうなんじゃない？
で、それが船橋日大前を勝手はいけない必要十分条件になるの？

論証してみて。
まあ、普段の書き込みを見る限り、吠えて終わるだろうけど(笑)

[208: 匿名]

ズバリその値段なら津田沼のマンションが買えるよ。
マンション検討してる奴ならわざわざ戸建てのエリアなんぞ興味もたないっつーの。
わざわざマンション検討板まで出てきて無用な営業すんなって言ってんだよ。
日大前は便利です。なんて都合のいいことばっかり言って営業してんだろうな。
日大前は完全に見に行く気無くなったわ。
こんな奴が営業してるなんて。

大体戸建てなら土地勘有る奴なら津田沼の近辺探すだろうな。

[209: 匿名]

営業じゃないんだけどね。別に買わなくて良いんじゃない？どうせ君には買えないだろうし。本当に論拠も何にもない空っぽの書き込みだね。

[210: 匿名さん]

そりゃそうだ。
ユトリシアの方が良いとか言ってる価値観の人間が、船橋日大前の戸建を良いと思うわけがないし、思っても買えない人が多いよ。
価格が違うから。

[211: 匿名]

マジで吠えて終わった(笑)

最後は津田沼に戸建てだってさ。
主観だらけだし勝手にしてくれよ、もう。
ウケるから良いけど。

よっぽど船橋日大前の戸建が嫌いなんだね。
そこまで執着するにはなんか理由あるの？

[212: 近所をよく知る人]

住めば都ということで、何処でもいいと思います。　ただ、何らかの理由で、売らなければいけなくなったとき、いくらで買って？
いくらで売れたのか？、　絶対金額としていくら、損したのか、得したのかが、みんなの共通の興味だと思います。
デフレの時代ですから、中古になったとき、いくらの損ですむのかが、心配なのではないでしょうか？
駅前物件なので、まったく売れないことはないでしょうが、、、、どんな物件も抽選で買えない位の人気があれば、安心なのでしょうが、値段しだいですね。

[213: 匿名]

住めば都！
別に日大前が住むのに不向きだなんて思ってない。

ただ他の物件をネガ言って日大前は素晴らしいなんてのが嫌いなだけだ。
馬鹿げてんだろ。
営業じゃないなら住民とかだろうがこんな奴ばっかりじゃ綺麗な街並が泣くだろう。
大体反論は全て現状を難しく言ってるだけだろ。レンタル屋一つも無い現状で、福太郎の看板を景観が悪いって白に変えさせたところで戸建ての分譲だけでこれから発展するとは思えんが？その分析は何処行った？

マンション検討者は割と周りが栄えて便利、駅から徒歩圏か駅近じゃないと意味ないだろ。駅近だけじゃ魅力無し。

ここは緑ヶ丘で栄えてるしな。値段が4000万以下なら検討範囲だな。
この地域で便利だって比較すんのは津田沼や船橋、それより高いと値下がるリスクが高い。まぁ確かに俺の考えだが色んな考え方が有るんだよ。自分だけが正しいなんて思うなよ。
転売時に地元民は騙せんぞ。
勿論ここはタワーだから日当り良好で眺望が良い高層階は高くなるだろうがな。

[214: ビギナーさん]

あくまでも参考価格でしょうが・・・
１０階　３ＬＤＫ（７５平米）で、３８００万前後らしいです。
営業さんから電話あり「まだ、本当に決まってないんですが」としながらも
↑くらいの値段を想定しているとのことでした。
気に入った部屋・階数を選ぶなら、やはり４０００万は軽く超えそうですね。

[215: 匿名]

>>213

また超主観の書き込みで吠えてるし(笑)
笑いすぎて腹イテエ。

[216: 匿名]

うお、今度は営業じゃなくて勝手に日大前住民にされた。小金持ち族に間違えてくれてありがとう。この日大前批判の荒らし君はいつ消えてくれるのだろうか？このマンションと彼がひとりで騒いでる内容と何か関係あるのでしょうか？みんなどん引きなんですけど。お友達いないの？

[217: 比較検討中さん]

もう、日大前批判君は放っておけばいいんじゃないですか？完全に論破されてるのは誰が見ても明らかなんですし。よってたかって弱いものイジメはよくないですよ。

で、アパの値段は他の駅前タワマン比べると安かったですけど、ここは三井ですし上乗せがありそうですね。

[218: 匿名さん]

あーでも、10階75㎡で3800であれば、アパよりちょこっとだけ高いだけですね。
他のタワマンはあと1000位、乗りますから。
これなら確かに、アットホームセンターの船橋日大前の戸建と予算が重なるね。
でも、ここが完成する頃には、あっちは完売しちゃってるでしょ。
検見川浜レジデンスみたいに即日完売になるリスクがあるかどうかだけ見定めておいて、売れ行きを見守りたいのが本音です。

[219: 匿名]

すんません。
ここの学区は新木戸ですか？

[220: いつか買いたいさん]

タワマンは手が出ないですね

[221: 匿名さん]

確かに、そんなに高くないですね。リビオと同じくらいか。でも、八千代かぁ。。。

[222: 匿名]

緑ヶ丘なら実籾よりマシじゃない？
とか釣ってみる。

[223: 匿名]

緑が丘一丁目はこの春、新しく開校したみどりが丘小学校ですね。
このマンションからは新木戸小学校のほうが近いんですけどね。

[224: 匿名]

ありがとうございます！

[225: 匿名さん]

緑が丘あたりの眺望のいいマンションが80m2強で
3500万超えたら強気だと思ってましたが、

隣のAPAタワーが20階建て。それ以下の価値ない10Fで
75m2が3800万だったら、20Fより上だと4500万越えるんでしょうね。
ものすごい強気な価格設定だわ。

同じ値段で北総のドアシティの3LDKが2軒買える計算ですよ…。
と、CNTも釣ってみる？

[226: 近所に住む人]

213さん

マンション掲示板で戸建の話をするのはおかしいって、どんなルール？
マンション購入検討中の全員が、戸建購入を検討から100パーセント外すのはありえないでしょ？
ここはマンション購入を考えている人が比較検討する掲示板。
戸建購入も比較対象なら当然話題に入ってくるでしょう。
かくいう私だってこの緑が丘のタワマンと船橋日大前の戸建を候補に入れてます。
変にここまでと話題の枠を決めずに、周辺情報だってしっかりと交換していきましょうよ。
もっと友好的な書き込み方をしないと、感じ悪いですよ。
そりゃあ、みんな叩いてやろうって思っちゃいます。
静観してましたけど、いじめられる側にも原因はあると思いますよ。

[227: 匿名]

向きは南ですよね～。アパのＡ棟う80m2
10階 3500万だったかな？ アパは駐車場が250万位だから、3800万がよい場所だったら妥当かも。因みに、中古物件はＡ棟は出て無い。

[228: ご近所さん]

２１３の言うことも一理あるんだよな。地元の人間として両方見てきてるから、某駅前を持て囃しても疑問ばかりだし、営業のような書き込みがかなり前から
他でも目立つし。
ここは八千代や船橋市内陸部では格段の場所だけどね。
戸建てで農地からの転用というのはどうなんだろう。いろんな意味で

[229: 匿名]

213さんに賛成、あと、中古物件も考慮しても良いかと、買うとわかりますが、一生すみ続ける可能性の方がすくないです。４０００万超える物件は控えたほうがよい地域だとおもいます、。

[230: 匿名]

タワーマンションが危ない
検索して下さい。

[231: 匿名]

>>226
それは標的にされた他物件関係者のセリフでは？

[232: 匿名]

さもしい限りですな…。

[233: 比較検討中]

>>226

その通り！
しっかりと広い視野で検討して納得のできる良い買い物をしましょう。
純粋に検討してる側からすれば、色んな情報が欲しいです。
直ぐに利害関係者だと決めつけてしまう方が、何か裏に都合があるんだと思いますよ。
自分に不都合で反論できないときに使うおきまりの文句みたいな。
緑が丘や船橋日大前の戸建てのみならず、検見川浜レジデンス、リビオ海浜幕張、ユトリシア、ドアシティだけでなく、ここを購入する上で比較すべきその他の周辺情報も、どんどんください。

[234: 匿名さん]

ユトリシア、安くて良いよ。中古では二束三文になっちゃうだろうけど、ここもどうせ中古で売ったら超下がるだろうし、だったら安物買いするのも悪くない。2000万円台で80㎡。駅から遠いけど、車通勤ならおすすめです。

[235: 匿名]

此処を買う人は、緑ヶ丘近辺に住んでいる人で、此処を気にいっている人です。ですので、選択肢はどの部屋買うかです。 他と比べる方は、いろんな要素があるから、悩むでしょうね。ＣＮＴは安い部屋が有りますから、供給過剰なんでしょう。4500万 八千代で払う人は、いるかな～ 、みんな、売れ残りを期待していませんか？ 単価が安い狭い部屋が多いので、売れ残りは出ないかな？100m2は４戸しか無いわ？

[236: 匿名]

緑が丘より実籾の方がインターに近いしね！
ベイエリアや津田沼も実籾の方が近い。

[237: かなり本気で色々と比較検討してる人]

ユトリシアは確かに安いですけど、イメージが悪いですよね。
この辺りでは売れてないマンションの代名詞になってきていますが、「残り物には福がある」とも言いますし、わかりません。
ドアシティは見に行ってませんが、ユトリシアより安く、駅からも近いですね。
検見川浜レジデンスは予想通り、即日完売で買えた人が羨ましいです。
船橋日大前のアットホームセンターは3800万円からで、芽吹きの杜にしては安かったっすけど、あと二つくらいしか無くなっちゃいましたね。
南側の積水ハウスは本当に立派で、5000万円以上しますが、こっちも良い区画は押さえられてしまいました。
坪井町区画整理に隣接した習志野台区画整理内のブルーミングガーデンも建て売りなのに建つ前に売れてしまっているので、あとは北側の少し外れた所しかないですね。
中央や緑が丘の戸建ては今、駅から遠い区画整理外しかないですので、安く戸建てを買うならありかもしれませんね。
あと、二丁目に2000万台で中古戸建てが出そうという噂を聞いています。駅からも近く、新築時は今の芽吹きの杜みたいな値段で売ってた物件なので、リフォームや建て替えを視野に入れるならこういうのもありかなと思っています。
あと、緑が丘駅前のタワマンは、水色のところが中古で安く出てますね。ここを検討している人は、買わないにしてもアパとかの中古も内覧してみると、将来のイメージ持てますよ。

[238: 匿名さん]

将来のイメージは高齢者分譲マンション街って感じかな。
東葉の破綻もありそう。

[239: 匿名さん]

>>237さん
参考になります！
>>238さん
既に高齢化してしまった京成よりはマシだね。土地もまだあるし、京成の反省を活かしてうまくやれば何とでもなる。というか、区画整理の戸建てエリアもたくさんあるし、世代交代はできるでしょ。

[240: 匿名さん]

緑が丘にとっては駅から離れていて売れないだろう区画整理より
高津や米本の方が重要だよ。ここに手をつけられないなら緑が丘の先は長くないでしょう。

[241: 匿名]

↑
なんで？

区画整理は駅から近いよ。

[242: 匿名]

ここは何時も他の地域をけなす様なレスばっかだな。
いゃヒトの事言えねーか。
別にいじめられてるなんて思ってねーつうの。

東葉高速が破綻する事は無いだろ。
まずは3セクだから県とかが何とかしようとするだろう。
但し最悪東葉高速が破綻すると今迄の事例だと、千葉県内の私鉄は京成に吸収されちゃうけどな。京成の資本も入ってっから他の大手は手はださんだろうから。
千葉急行、公団なんかはその例。
まぁ一緒にされたくはないだろうが。

京成沿線が高齢化って事もねーよ。
イメージはそうなんだろうが。

[243: 匿名さん]

京成沿線は東葉・京葉・総武と比べて平均世帯年齢が一番高いです。ただし、これを高齢化と呼ぶかどうか別の話。
あと、子会社が破綻したら打撃を受けるのは親。船橋市、八千代市、京成、メトロが補填しなければなりません。京成も爆弾路線を抱えまくっていますが、上の方が仰るようにサンセクはそう簡単に潰れませんよ。

[244: 匿名さん]

東葉高速に関しては、既にメトロも京成も追加支援しないこと表明済み。
沿線の自治体の足並みも乱れてる。
って、そんな事実も知らないで書いてるの？！

[245: 周辺住民さん]

東葉高速は、営業利益の出る路線です。（JALとここが違いがいます。）　ですので、廃線になることは今のところはないでしょう。
問題は借金の返済で経営が赤字になっている点です。　借金の先は公団だったと思います。　3500億の借金で、利子は2%～3％ではないでしょうか。　営業利益より、金利負担のほうが大きいため、永遠に借金はなくならない、公団にとってはおいしい投資先となっています。　いったん潰してしまえば、超優良企業になりますが、公団のお金の出元は皆さんの郵便貯金だったりしますので、今のままがいいということが続いています。　おいしいのは公団の役員や天下り、最後まで建設反対した地元住人というのが、私の結論です。

[246: 匿名さん]

利益は一円も出ていませんよ。
毎年の自治体からの補填で回している状態です。
すでに債務超過でいつ潰れてもおかしくない。
開業以来有利子負債は一円も減っておらず
金利負担にあえいでいます。
金利が3%を超えると新たな追加支援策が必要になりますが
国はすでに支援拒否を決定。国税の直接投入はありません。

東葉高速は債務超過の会社です。
少なくとも今後の運賃値上げは確実です。

[247: 匿名さん]

年収150万円の人がうちは住居費以外の生活費引いたら三割（年間50万円）も浮いてるんだから、うちは健全。
3500万のマンション買っても大丈夫。ローンの利息取るのは銀行が悪い。
将来収入増えるはずだし。いざとなったら親戚が助けてくれるさ。

って言ってるのと同義なのに気がつかないとは。。

[248: 匿名]

3500万のマンションは、最近3000万位で、株式として、千葉県、船橋市、八千代市に売ったみたい。結果、150万で、800万の借金になったみたい。だけど、賃貸費が高く、赤字で、借金が増えてます。

[249: 周辺住民さん]

結果、県と市が援助しているのですから、運行は続くでしょう。　日大船橋前も分譲できていることだし、当面は大丈夫。　日本橋（東京駅）、大手町（東京駅）、直結というのは、人口が減ってもある程度の需要残ります。　運賃は安くなることは期待できないでしょうね。　新しい小学校見に行きました。　すごくいいですよ、学校らしくないです。　当初は学区の変更に文句が多かったのですが、今は生徒の間の評判もいいとのことです。　子供は20分くらい歩いたほうがいいですよ。　

[250: 匿名さん]

東葉高速の件はどうなるかなんて思ったこともないけれど
と、いうか廃止などありえないと思うが日大前の開発が永遠に続くわけではない。
意外と狭い地域でそれこえると船橋内陸部そのまま。
マンションが建たなければ、人口増は高が知れている。
少し外れた北習志野側はマンションが多数ある。

[251: 理解できるかな？]

東葉高速は仰るように経常利益はでていません。借金の返済により赤字となっています。
しかしながら、営業利益が出ています。
つまり、借金の返済を除けば、収入の方が出費よりも多いのです。
これは、日常の事業運営自体はうまく行っていることを意味し、路線としての価値を証明しています。
事業廃止となる路線は、この営業利益が出ていない路線に限られます。
なぜなら、営業利益が出ている事業は、事業継続をする限り、お金を生み出し続けるからです。
仮に借金で首が回らなくなり、運営会社自体が倒産しても、債権者にとっては借金こそ戻ってきませんが、その事業を廃止するより、事業の権利を譲り受けて継続した方が毎年利益を生むわけですから、自分達にとって得になるのです。
このような事業再編の考え方はビジネスでは基本であり、東葉高速は、その運営会社が借金で倒産することはあっても、今のように営業利益がでている限り、路線が廃止されることはありません。その営業利益の源泉は、高い運賃と利用者の飛躍的な増加から来ています。
運賃はいくら営業利益が出ていても、経常赤字が続く限りは下がることは無いでしょう。
利用者に関しては、ここ数年、京成線の利用者が減少傾向にありますが、その需要のはけ口となっているのが、この東葉高速です。
京成はなぜ文句を言わないかというと、自治体と共に株を持っている親会社だからですね。
そして、この東葉高速の利用者は、今後中長期的に増加することが見込まれています。
船橋市、八千代市といった自治体における街づくり計画も、東葉沿線を中心に進められており、道路整備や文教施設などの社会インフラや、土地整備区画開発事業も他のエリアに優先して進められています。
なぜなら、船橋市や八千代市という沿線自治体も株主であり、東葉が儲かった方が自治体の利益になるからですね。
そして、東葉の乗車人数が増えれば東西線も儲かりますので、メトロも株主になって東葉との営業協力を進め、乗り入れ路線として東葉沿線の交通の便を優遇しています。そして、東葉だけの話ではありませんが、北総沿線やTX沿線のニュータウンエリアは、戸建て需要で県外からの入居を見込めるので、千葉県も株主になり、県の開発計画において優遇しています。
ある程度の所得がある世帯を県外から呼び込むことによって、税収が増えることを期待しているのでしょう。
なんでこんなに優遇されるのか、おかしいじゃないかと思う方も多いでしょう。
カラクリは、この東葉を守っている自治体やその関係者が、東葉の路線を作るときに、ボロ儲けしたからです。
東葉高速建設の為の土地収容は、歴史に名を残す失敗に終わったのは皆さんもご存知の通りです。
用地取得費用が計画よりも数倍に膨れ上がり、それが初期投資における大きな借金となってしまったのです。
逆を言えば、世間常識的な金額で建設用地の売買が行われていれば、東葉に無駄な借金はなく、営業利益の出ている路線として、ゆうに借金を返済し、今頃は運賃が下がったり、利益を株主に配当する優良路線になっていたはずです。
建設計画があった土地を、当時の行政関係者が事前に買い占め、巨万の富を得たというのは、多くの人が口にしている事柄です。
そのような裏のお金がどれだけ、誰に流れたのかは未だに解明されていませんし、それを追求した人の命も失われたといわれています。
そのような黒い個人の収益だけでなく、自治体所有の土地もありましたから、自治体にもお金が入りました。
県も当然、利権に絡んでいます。
自治体としては、この東葉開発の歴史はパンドラの箱であり、触れて欲しくないので、東葉を手厚く保護し、株を持つことによって管理下に置いているのです。
破産などしたら、これまでのお金の流れが全て司法の下に明らかにされてしまうので、ジャブジャブお金を注ぎ込んででも、今の体制を維持したいのです。
一方で、債権者である公団も船橋日大前などの区画整理事業をはじめ、沿線開発に関わっていますから、東葉の発展が自分たちの利益になりますので、無理な借金返済を迫らずに、ギリギリ生き長らえるように調整しています。
つまり、東葉が潰れて得をする利害関係者はいないので、自治体の政治や裏の世界にメスを入れない限り、このままで体制が維持されていくのでしょう。
しかし、私の個人的な見解としては、ある程度の沿線開発が一段落した時点で、一度運営会社がつぶれるべきだと考えています。
最初に述べたとおり、営業利益がでている限り、債務整理が行われれば、事業自体は京成なりメトロなりが買い取って継続されるでしょう。
むしろその方が多額の借金返済が無くなって営業上は黒字化されてる分、運賃が下がる可能性がありますから、沿線住民にとって利益があるでしょう。
また、自治体から手離れすることにより、財政にしわ寄せが来なくなりますから、県民や市民の生活にも不利益を与えなくなります。
黒いお金の流れも解明されるでしょう。
問題は債権者ですが、公団も沿線開発である程度うまい汁を吸ったあとであれば、特に不動産開発の元手が必要になるわけではなく、利子収入にこだわらずに融資の元本さえ帰ってくれば痛み分けといったところでしょう。
長くなりましたが、問題となるその債務整理のタイミングですが、船橋日大前の区画整理と飯山満の区画整理が終われば、なんら問題ありません。
後はすでに開発された街の基礎力が周辺地域の開発を勝手に進めていきます。
最後に何を言いたいかというと、東葉が経常赤字だからと、この沿線の不動産力に疑問を呈する人がいますが、そういう人たちは、行政や司法、経済やビジネス、社会や不動産の事を体系的に理解できておらず、結論としては、そんなものは、この沿線の不動産力や今後の利便性享受になんら関係ないと言うこということなのです。
全てを体系的に説明する必要があった為、長文になったことをお許しください。
ちなみに、一部分だけを拾った反論は相手にしません。
全体を理解しないと意味のない問題ですから。