パークタワー八千代緑が丘

[マンコミュファンさん]

ザ・グリーンクラス～駅徒歩2分、「エコ・都市・しぜん」を楽しむくらし。

＜全体物件概要＞
所在地：千葉県八千代市緑が丘1-2-1他（地番）
交通：東葉高速鉄道八千代緑が丘駅から歩いて2分
総戸数：291戸
間取り：2LDK～3LDK
専有面積：60.02～100.16平米
入居：2011年12月上旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[243: 匿名さん]

京成沿線は東葉・京葉・総武と比べて平均世帯年齢が一番高いです。ただし、これを高齢化と呼ぶかどうか別の話。
あと、子会社が破綻したら打撃を受けるのは親。船橋市、八千代市、京成、メトロが補填しなければなりません。京成も爆弾路線を抱えまくっていますが、上の方が仰るようにサンセクはそう簡単に潰れませんよ。

[244: 匿名さん]

東葉高速に関しては、既にメトロも京成も追加支援しないこと表明済み。
沿線の自治体の足並みも乱れてる。
って、そんな事実も知らないで書いてるの？！

[245: 周辺住民さん]

東葉高速は、営業利益の出る路線です。（JALとここが違いがいます。）　ですので、廃線になることは今のところはないでしょう。
問題は借金の返済で経営が赤字になっている点です。　借金の先は公団だったと思います。　3500億の借金で、利子は2%～3％ではないでしょうか。　営業利益より、金利負担のほうが大きいため、永遠に借金はなくならない、公団にとってはおいしい投資先となっています。　いったん潰してしまえば、超優良企業になりますが、公団のお金の出元は皆さんの郵便貯金だったりしますので、今のままがいいということが続いています。　おいしいのは公団の役員や天下り、最後まで建設反対した地元住人というのが、私の結論です。

[246: 匿名さん]

利益は一円も出ていませんよ。
毎年の自治体からの補填で回している状態です。
すでに債務超過でいつ潰れてもおかしくない。
開業以来有利子負債は一円も減っておらず
金利負担にあえいでいます。
金利が3%を超えると新たな追加支援策が必要になりますが
国はすでに支援拒否を決定。国税の直接投入はありません。

東葉高速は債務超過の会社です。
少なくとも今後の運賃値上げは確実です。

[247: 匿名さん]

年収150万円の人がうちは住居費以外の生活費引いたら三割（年間50万円）も浮いてるんだから、うちは健全。
3500万のマンション買っても大丈夫。ローンの利息取るのは銀行が悪い。
将来収入増えるはずだし。いざとなったら親戚が助けてくれるさ。

って言ってるのと同義なのに気がつかないとは。。

[248: 匿名]

3500万のマンションは、最近3000万位で、株式として、千葉県、船橋市、八千代市に売ったみたい。結果、150万で、800万の借金になったみたい。だけど、賃貸費が高く、赤字で、借金が増えてます。

[249: 周辺住民さん]

結果、県と市が援助しているのですから、運行は続くでしょう。　日大船橋前も分譲できていることだし、当面は大丈夫。　日本橋（東京駅）、大手町（東京駅）、直結というのは、人口が減ってもある程度の需要残ります。　運賃は安くなることは期待できないでしょうね。　新しい小学校見に行きました。　すごくいいですよ、学校らしくないです。　当初は学区の変更に文句が多かったのですが、今は生徒の間の評判もいいとのことです。　子供は20分くらい歩いたほうがいいですよ。　

[250: 匿名さん]

東葉高速の件はどうなるかなんて思ったこともないけれど
と、いうか廃止などありえないと思うが日大前の開発が永遠に続くわけではない。
意外と狭い地域でそれこえると船橋内陸部そのまま。
マンションが建たなければ、人口増は高が知れている。
少し外れた北習志野側はマンションが多数ある。

[251: 理解できるかな？]

東葉高速は仰るように経常利益はでていません。借金の返済により赤字となっています。
しかしながら、営業利益が出ています。
つまり、借金の返済を除けば、収入の方が出費よりも多いのです。
これは、日常の事業運営自体はうまく行っていることを意味し、路線としての価値を証明しています。
事業廃止となる路線は、この営業利益が出ていない路線に限られます。
なぜなら、営業利益が出ている事業は、事業継続をする限り、お金を生み出し続けるからです。
仮に借金で首が回らなくなり、運営会社自体が倒産しても、債権者にとっては借金こそ戻ってきませんが、その事業を廃止するより、事業の権利を譲り受けて継続した方が毎年利益を生むわけですから、自分達にとって得になるのです。
このような事業再編の考え方はビジネスでは基本であり、東葉高速は、その運営会社が借金で倒産することはあっても、今のように営業利益がでている限り、路線が廃止されることはありません。その営業利益の源泉は、高い運賃と利用者の飛躍的な増加から来ています。
運賃はいくら営業利益が出ていても、経常赤字が続く限りは下がることは無いでしょう。
利用者に関しては、ここ数年、京成線の利用者が減少傾向にありますが、その需要のはけ口となっているのが、この東葉高速です。
京成はなぜ文句を言わないかというと、自治体と共に株を持っている親会社だからですね。
そして、この東葉高速の利用者は、今後中長期的に増加することが見込まれています。
船橋市、八千代市といった自治体における街づくり計画も、東葉沿線を中心に進められており、道路整備や文教施設などの社会インフラや、土地整備区画開発事業も他のエリアに優先して進められています。
なぜなら、船橋市や八千代市という沿線自治体も株主であり、東葉が儲かった方が自治体の利益になるからですね。
そして、東葉の乗車人数が増えれば東西線も儲かりますので、メトロも株主になって東葉との営業協力を進め、乗り入れ路線として東葉沿線の交通の便を優遇しています。そして、東葉だけの話ではありませんが、北総沿線やTX沿線のニュータウンエリアは、戸建て需要で県外からの入居を見込めるので、千葉県も株主になり、県の開発計画において優遇しています。
ある程度の所得がある世帯を県外から呼び込むことによって、税収が増えることを期待しているのでしょう。
なんでこんなに優遇されるのか、おかしいじゃないかと思う方も多いでしょう。
カラクリは、この東葉を守っている自治体やその関係者が、東葉の路線を作るときに、ボロ儲けしたからです。
東葉高速建設の為の土地収容は、歴史に名を残す失敗に終わったのは皆さんもご存知の通りです。
用地取得費用が計画よりも数倍に膨れ上がり、それが初期投資における大きな借金となってしまったのです。
逆を言えば、世間常識的な金額で建設用地の売買が行われていれば、東葉に無駄な借金はなく、営業利益の出ている路線として、ゆうに借金を返済し、今頃は運賃が下がったり、利益を株主に配当する優良路線になっていたはずです。
建設計画があった土地を、当時の行政関係者が事前に買い占め、巨万の富を得たというのは、多くの人が口にしている事柄です。
そのような裏のお金がどれだけ、誰に流れたのかは未だに解明されていませんし、それを追求した人の命も失われたといわれています。
そのような黒い個人の収益だけでなく、自治体所有の土地もありましたから、自治体にもお金が入りました。
県も当然、利権に絡んでいます。
自治体としては、この東葉開発の歴史はパンドラの箱であり、触れて欲しくないので、東葉を手厚く保護し、株を持つことによって管理下に置いているのです。
破産などしたら、これまでのお金の流れが全て司法の下に明らかにされてしまうので、ジャブジャブお金を注ぎ込んででも、今の体制を維持したいのです。
一方で、債権者である公団も船橋日大前などの区画整理事業をはじめ、沿線開発に関わっていますから、東葉の発展が自分たちの利益になりますので、無理な借金返済を迫らずに、ギリギリ生き長らえるように調整しています。
つまり、東葉が潰れて得をする利害関係者はいないので、自治体の政治や裏の世界にメスを入れない限り、このままで体制が維持されていくのでしょう。
しかし、私の個人的な見解としては、ある程度の沿線開発が一段落した時点で、一度運営会社がつぶれるべきだと考えています。
最初に述べたとおり、営業利益がでている限り、債務整理が行われれば、事業自体は京成なりメトロなりが買い取って継続されるでしょう。
むしろその方が多額の借金返済が無くなって営業上は黒字化されてる分、運賃が下がる可能性がありますから、沿線住民にとって利益があるでしょう。
また、自治体から手離れすることにより、財政にしわ寄せが来なくなりますから、県民や市民の生活にも不利益を与えなくなります。
黒いお金の流れも解明されるでしょう。
問題は債権者ですが、公団も沿線開発である程度うまい汁を吸ったあとであれば、特に不動産開発の元手が必要になるわけではなく、利子収入にこだわらずに融資の元本さえ帰ってくれば痛み分けといったところでしょう。
長くなりましたが、問題となるその債務整理のタイミングですが、船橋日大前の区画整理と飯山満の区画整理が終われば、なんら問題ありません。
後はすでに開発された街の基礎力が周辺地域の開発を勝手に進めていきます。
最後に何を言いたいかというと、東葉が経常赤字だからと、この沿線の不動産力に疑問を呈する人がいますが、そういう人たちは、行政や司法、経済やビジネス、社会や不動産の事を体系的に理解できておらず、結論としては、そんなものは、この沿線の不動産力や今後の利便性享受になんら関係ないと言うこということなのです。
全てを体系的に説明する必要があった為、長文になったことをお許しください。
ちなみに、一部分だけを拾った反論は相手にしません。
全体を理解しないと意味のない問題ですから。

[252: 匿名さん]

ここは債務整理なんてできんよ。
債務超過の会社には何のうまみもなく
整理したら裏書きしている自治体が破綻するから。

[253: 匿名さん]

>>248
3千万も出せる親たちじゃないですよ。
よく見たら、平成20年までに利息を１％相当返済猶予する代わりに元本化。
元本化で増えた利払い相当分が自治体の支援額の根拠なんだとか。

少なくとも減価償却相当の元本返済はしないとまずいんですが、
なぜか借金減らさずに「有価証券」を買い込んでますね。
しかも、エレベータ１基付けるのに６千万かけたり、
開業から14年しか建たないのに、指令所更新して建物新築したり。

2016年までの支援は、平成11年に決まってますからねぇ。
今年も千葉県が約16億円。それ以降はどうするのかな？
「かずさアカデミアパーク」の例もありますから、
2016年で打ち切りなんてこともありえるのでは?

[254: 匿名さん]

全く体系的に説明しておらず長いだけで中身がない。
あるのは願望だけ。

東葉は金利上昇ですぐ破綻する。
運賃は必ずその前にあがる。

[255: 匿名]

だから、破綻した方が運賃が下がるんだって。
理解するのが難しいだろうけど頑張って。

[256: 匿名さん]

破綻できなんだよ。
運賃あげるしか残る道はない。

[257: 匿名さん]

どこも借金棒引きできる体力がないから
運賃あげてじわじわ死んでいくしかないでしょうね。
八千代はやめておいたほうがいいですよ。

[258: 匿名]

東葉が債務整理ではなく完全に倒産してしまえば、借金は無くなります。
融資している自治体や、債権者の公団が被害を被るだろうけど、利益事業には旨味があるから、運営はどこかが買い取って継続されるよ。

むしろ、その方が健全な事業運営ができる。
問題は、自治体や公団が被る損失。
となると、貸てる側も潰したくないだろうから、つぶさない程度の償還で落とし所を見つけるのでしょう。
営業利益がでている限り、利息さえ無ければいつかは返済できるので、その方が債権者にとっても得になります。
ようは、東葉を殺さずに生かして汁を吸い続ける作戦ですね。

[259: 匿名さん]

今の事業仕分けの流れだと、鉄建も目をつけられているから、
千葉急行の時のように鉄建が自ら損を被るなんてことにはならないだろうね。

建設経緯見ても京成は設立当初から反対してるし、営団地下鉄も免許返上してるからね。
東葉線は中長期的に飛躍的に人口が増える。なんて誰も信じてないよ。

東京メトロも伸びてないしね。支援の余地ないね。
東西線もかろうじて乗客数は増えてるが収入が落ちてるということは、
長距離客が減っている証拠で東葉高速効果なんて全く出ていない。

飯山満の区画整理？地主がごねて地下化させられた上に建設が遅れた元凶じゃん(笑)
ＵＲもいつまでがんばれるかねぇ。あそこも資本コストって概念欠如してるから。

出資金って、借入金よりも本来はコスト高いのよ。
例えばＮＴＴ。1株約600円に対して年間配当120円。年利20%。しかも税引き後。
5年もの社債なんて利率年1%。しかも税引き前だからねぇ。

最後のよりどころは、成田空港のゴタゴタで収用委員会が機能しなくなった責任を国が取れ。
だけど、元々運輸省が京成の意向で反対していたのを自治体が押し切った線だからねぇ。

[260: 匿名さん]

ちなみに、私鉄とはいえ、公共機関の鉄道には、鉄道事業自体の営業利益を出して良い限界が法律で定まっているので、運賃もある程度までしか上がりません。
あと、東葉沿線に住む世帯は、京成に比べて各段に所得平均が高いので、法定限度までの値上がりは屁とも感じません。
それが払えない人は京成に住みましょう。

[261: 匿名さん]

東葉沿線の所得が高いって本当に思っているの？平均のマジックだよ。
サラリーマンだらけだから入居順にいずれ一斉に年金生活路線です。
分譲マンション並べてるだけだから旧公団団地より最悪の展開になると予想できるね。

[262: 匿名さん]

近寄らない
関わらない
安いからといって買わない