麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）

[匿名さん]

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202214.html
ニュースリリース：https://www.mori.co.jp/company/press/release/2019/08/20190822110000003...

売主：森ビル
施工会社：清水建設他

計画名：麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）
事業名：虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業
　　　　都市再生特別地区（虎ノ門・麻布台地区）
所在地：東京都港区虎ノ門五丁目、麻布台一丁目及び六本木三丁目各地内
最寄駅：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅、東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅
用　途：住宅、事務所、店舗、ホテル、インターナショナルスクール、中央広場、文化施設等
街区名：A街区　B-1街区　B-2街区
施　工：清水建設株式会社　三井住友建設株式会社　清水建設株式会社

施工はA街区とB-2街区が清水建設、B-1街区が三井住友建設、C街区が大林組。
森JPタワーおよびガーデンプラザが6月に、レジデンスAが9月に竣工。

森ＪＰタワー：地上64階、地下5階、高さ325.40ｍ、2023年6月竣工（A街区）
レジデンスＡ：地上53階、地下5階、高さ237.20ｍ、2023年9月竣工（B-2街区）
レジデンスＢ：地上64階、地下5階、高さ262.82ｍ、2024年6月竣工予定（B-1街区）

すごい建物がやってきた

[989: 評判気になるさん]

>>979 再開発経験者（地権者ではない）さん
増床面積の制限か増床単価の割増設定かは再開発組合の考え方次第ということですね

[990: 通りがかりさん]

また滝が出来るらしいよ。超都心のオアシスになるな。

[991: 匿名さん]

ワンコ荷物エレベーター限定という日本的なルールは森ビルはやめた方が良い。

[992: 再開発経験者（兼地権者）]

>>980 匿名さん

自慢ではなく情報提供と質問に答えているだけです。
活用は賃貸もしくは売却します。

[993: 再開発経験者（兼地権者）]

>>989 評判気になるさん

はい、その通りです。
本組合が設立される段階で大まかな枠組みが決まってくるようです。
また建築する部屋の最小面積が区によって違いがあるので、それとのバランスもあるのでしょう。桜ヶ丘再開発の区分では2倍との記憶があります。
ケンコーポレーションがやっている西麻布再開発では増床1.2倍との地権者に厳しいルールになったと聞いています。某新宿地区再開発でも1.5倍との事務局の意向があるようです。これらは＝大手デべの意向と考えればよいでしょう。

事務局任せにすると地権者はいいようにあしらわれます。
その点、森ビルは地権者に寄り添った手厚い対応で、上場会社と非上場会社の差と感じています。

[994: 匿名さん]

増床の倍率は、従前資産合計額に対するデベロッパー保有の従前資産割合も影響すると想像しています。デベロッパー持ち分が多い場合は、厳しい倍率にしても、デベロッパーとしては「地権者間で平等な設定なので」とロジックが用意できます。
ただ、いずれにしろ森ビルは当初は手厚い気がしますね。
一方でアークヒルズは元々の地権者が全ていなくなったと噂されており、長い目で地権者に寄り添えているかどうかは、疑問の声もあると聞いたことがあります。

[995: 再開発経験者（兼地権者）]

>>994 匿名さん

西麻布再開発の金谷ホテルではデべのケンコーポレーションの持分が多いので、その様なロジックで参加組合員として増床ルールを厳しくして最大限の保留床を確保したのではないかと想像しています。

[996: 名無しさん]

>>995 再開発経験者（兼地権者）さん
増床制限の基準を従前資産評価額とするのか従前面積とするのかでも大きな差がでますね
建前として地権者の生活再建をうたっている以上、従前面積以上は取れるようにしないと単なるデベの利益目的の再開発になるんじゃないすか
森ビル再開発や渋谷桜ヶ丘口のように従前面積の倍までは増床できないとおかしいですね
てか、1.2倍とかに制限するルールを提案する再開発組合の役員って地権者への背信行為とみなされヤバイですよね

[997: 匿名さん]

>>996
そのヤバいことが普通に起きてるのが世の中の厳しいところだわねえ。

声がデカイからこそ優遇されたり
声がデカイからこそ徹底して拒否されたり
面白いっちゃ面白いけど、難しいっちゃ難しいやね。

[998: 匿名さん]

地権者っつっても法人か個人かいろいろあるしな。

長年住んでて年金生活みたいな感じだと部屋だけピカピカになっても
共益費等の増大に耐えられないとかあるから大変だわね。

[999: 通りがかりさん]

最高の天気！

[1000: 評判気になるさん]

>>997 匿名さん
増床の制限はそもそも森ビルが地権者の組合から取得する保留床単価が周辺相場1000万円/坪の7から8割くらいの水準であれば、そんなに問題ではないよね
保留床単価が公正な水準であれば増床する経済的メリットは大してないので、、、

[1001: 匿名さん]

増床の制限って何？
もっと詳しく教えて！お願い！

[1002: 職人さん]

>>1001 匿名さん
再開発組合の事務局の人（=デべの関係者）がさりげなく提案してくる「増し床は従前資産評価の2倍までとか従前面積の1.2倍まで」といった制限ルールのこと
その真の目的は説明しないでもわかるよね

[1003: 匿名さん]

なぁんだ、買う時に増床してくださいって言えば増床してくれるのかと思ってた。

[1004: 職人さん]

>>1003 匿名さん
世の中そんな甘いわけないっしょ
デベは割安にたくさん保留床がとれて、地権者にはちょっとしか増床させない
こうした方向に誘導するルールを組合で作ることが事務局の人々のミッションです
そうしたせちがらい世界の中で森ビルだけは例外ということ！

[1005: マンション検討中さん]

虎麻ヒルズ、
いつ頃一般売出し？

[1006: 通りがかりさん]

>>1005 マンション検討中さん
残念ながら既にアンダーで始まってる。一般では買えなそう。

[1007: マンション検討中さん]

>>1006 通りがかりさん
アンダーでは坪どれくらいで出てるんでしょうか？

[1008: マンコミュファンさん]

>>1007 マンション検討中さん
2000前後でしょ
ちと高いね

[1009: マンション検討中さん]

>>1008 マンコミュファンさん
虎ノ門ヒルズレジデンスの倍ですね。。。

[1010: 周辺住民さん]

>>1009 マンション検討中さん

買った瞬間にうん億の含み損だね。

[1011: 匿名さん]

>>1009 マンション検討中さん
森タワーのレジデンス？虎麻の半額よりも高いですよ。1400ぐらいです。

[1012: 匿名さん]

>>1010 周辺住民さん

逆じゃない？富めるものはさらに富むのよ。

[1013: 匿名さん]

>>1012 匿名さん
買いたい人はいくらでもいるだろうからね。希少性あるものは価値が下がらないよ。

[1014: マンション検討中さん]

>>1011 匿名さん
あ、レジデンシャルタワーです。
私が検討してた部屋は坪1000マンでした。

[1015: 周辺住民さん]

>>1013 匿名さん

ここの売り出し単価で買いたい人は多くはないだろうね。引き渡し後に妄想価格で転売しようとする人いるだろうけど、誰も買わないでしょう。

[1016: 周辺住民さん]

>>1015 周辺住民さん

中国人が買うよ

[1017: 周辺住民さん]

>>1016 周辺住民さん

あまい

[1018: 匿名さん]

グラン南青山やパーマン檜町公園が1200?1500くらいで2次流通してるから麻虎が2000でもそうおかしくはないでしょ
これから出てくる鳥居坂や神宮前も1500は超えてくるんでない
100平米4.5億、150平米6.75億

[1019: 口コミ知りたいさん]

1000でこのサイトは終結でしょうか。それとも新規立ち上げが必要かな

[1020: 再開発経験者]

>>1004 職人さん
森ビルは正にその通り地権者に寄り添ってくれます。

一方先日契約した某再開発対象エリア物件は再開発準備組合から1.5倍と伝えられました。地権者の増床要望にタガをはめて、大手デべ・商社等が参加組合員として保留床を総取りするつもりでしょう。

大抵の一般組合員は再開発の経験がなく仕組みを理解していないと思います。白紙委任状を大量に集めてデべの都合の良いように会議を誘導してしまいそうです。

[1021: 匿名さん]

>>1020 再開発経験者さん
準備組合内で従前評価の1.5倍上限と言ってる人物を特定することが重要ですね
恐らく理事長でもなく役員でもなく単なる事務員が勝手に資料に書き込んでるだけなんじゃないすかね
あとは総会でその人物から1.5倍とする提案をした理由を説明してもらいましょう

[1022: 再開発経験者]

>>1021 匿名さん
資料ではなく事務局員からの口頭での説明でしたが、明らかにデべの意向でしょう。
本組合設立前の時点で増床ルールを地権者に有利にする必要があると思います。

[1023: マンション掲示板さん]

ここをアンダーで買った人、
いる？

[1024: 匿名さん]

>>1022 再開発経験者さん
事務局員やコンサルがあたかも当然かのように増床ルールを語り既成事実化することはよくあるパターンですねー
準備組合が費用を払って雇ってる事務局員やコンサルだったら利益相反行為と指摘できますよ
増床ルールについて提案したいなら、目的を添えて書面で提案させるようにすると、後で問題になった時に証拠として残りますから、是非トライしてみてはいかがでしょう

[1025: 再開発経験者]

>>1024 匿名さん
ありがとうございます。
所有権登記完了後に地権者側が従前資産評価について交渉依頼している法律事務所と連携してみます。

[1026: 口コミ知りたいさん]

最新版更新されました～

https://bluestyle.livedoor.biz/

[1027: マンション掲示板さん]

千数百戸のうち、外国人率は
どれくらいになるんでしょうね。

[1028: 匿名さん]

もともとこの辺りのエリアは住民の2割が外国人ですけど、赤坂インターシティのホーマットバイカウントは9割ぐらい外国人、愛宕グリーンヒルズフォレストタワーでも7割ぐらい外国人という印象なので、ここは地権者を除けばほぼ100%外国人じゃないですか。

[1029: 匿名さん]

森ビルのブログ見たら、真ん中の広場のところに畑や果樹園ができる構想のようですね。やはり時代は自然との調和。超都心と関東近郊、新しい概念のドーナツ化が進むと思います。

[1030: 通りがかりさん]

この角度からの景色はなかなか良かったです。緑と青が映える素晴らしい朝ですね。

[1031: マンション掲示板さん]

完成したら、その写真の
上にはみ出る感じ？

[1032: 職人さん]

>>1031 マンション掲示板さん
坪2000万に値する景色だねー
あこがれます

[1033: 匿名さん]

>>1030 通りがかりさん

良い景色！私も住んでみたいです。

[1034: マンション掲示板さん]

その景観を日々見たいなら、
虎麻ではなく、PC虎ノ門の件

[1035: 匿名さん]

>>1034 マンション掲示板さん

あんな豚小屋は必要ないですね。

[1036: 匿名さん]

>>1035 匿名さん
病気か

[1037: 匿名さん]

>>1030 通りがかりさん
森ビル仙石山の植栽、思っていたより育ちが悪いと感じているのは私だけでしょうか？
日当たりのいい大ケヤキ広場近辺の若木が今一つ育っていないです。東京在来種にこだわりすぎたのかな？

[1038: 匿名さん]

>>1037 匿名さん
欅は時間をかけて大木になるので、まだまだでは。

[1039: 匿名さん]

森ビルの成功以来、都心再開発は緑地、複合、超高層ですね。そのおかげで都心は、特に港区は郊外に見劣りしないほど緑溢れる環境になり、さらには職住近接を実現できるレジデンシャルエリアになってきました。

[1040: 評判気になるさん]

書き込みで坪1,500万とか書かれていますが、これはメインタワーの単価を言っているのですね？
他のサブ棟になるともっと単価が下がるのではないでしょうか？

[1041: 10045]

森ビル系はモデルルームなどに行ったことがありません。今回、一般人は案内がくるものなのでしょうか？

[1042: マンション比較中さん]

メインタワーは
軽く坪２０００越えじゃないの？

[1043: 評判気になるさん]

>>1042 マンション比較中さん
坪2000って100平米6億円だけど、そんだけの価値あんの？

[1044: マンション比較中さん]

麻虎再開発で千数百戸供給されますが、
メインタワーは超高層部に91戸のみ。
まさに別格です。
そもそも、１００平米とか数億とかいうレベルではありません。

[1045: 評判気になるさん]

>>1044 マンション比較中さん
700平米30億円くらいだよね
アマンのサービス付きで

[1046: マンション検討中さん]

もうすぐ、マンション日本最高額更新のニュースが
駆け巡るでしょうね。

[1047: 匿名さん]

>>1043 評判気になるさん
価値はあなたが決めるのではなく富裕層の購入者が決めるもの

[1048: マンション検討中さん]

>>1045 評判気になるさん

坪単価が
パークマンション檜町公園の半額以下って
ありえないでしょ。

[1049: 匿名さん]

> 700平米30億円くらいだよね　アマンのサービス付きで

え、それどこ情報ですか？私の聞いた筋では100億以上は固いとの話でしたが？

[1050: 匿名さん]

まあ、パーマン檜町や表参道に建築中の67億のが坪3000万円台後半だから、虎麻は日本史上初の＠4000万円台いって欲しいかな。それだと200坪で80億クラスに成るけど、それでも、最近香港やNYは下落傾向だけど、まだまだシンガポールなどに比べても割安感あるからね。100億も結構現実的かもと思っている。コロナ禍が完全に克服できていれば。

[1051: 評判気になるさん]

>>1041さん
一般公開はありえません。
水面下での大手業者（多分住友）による自社特定優良顧客への販売に限定されます。

[1052: 評判気になるさん]

>>1048 マンション検討中さん
なるほど！　ネットでは「パークマンション檜町公園は最高価格が55億円。7階最上階の部屋は580平方メートル（176坪）となっており、坪単価は3,129万円にもなっています」とありました。
最上階なら4,000万の可能性もありそうですね。

[1053: 通りがかりさん]

ビットコイン50億円をアマンレジデンスと交換してもらえると助かるんですが、、、

[1054: 通りがかりさん]

>>1048 マンション検討中さん
坪単価3000万で60億超ですか。。。

アマンリゾートのルームサービスがついてて、バレーパーキングがある他に何か特徴的なメリットってあるんでしたっけ？

[1055: 坪単価比較中さん]

>>1054 通りがかりさん

それは超高額な管理費で払うわけだけどね

[1056: 通りがかりさん]

>>1055 坪単価比較中さん
そっか、ありがたいと思うサービスって実は管理費で毎月払ってるカネで賄ってるわけだから、管理費が当初10年間タダとかになってないと高い坪単価で買うメリットがあまりないことになるなぁ
水景とかプールとかスパとかの水ものって年数経つと汚くなってむしろ邪魔な存在になったり、塩素の匂いが漂って夏休みの学校のプールみたいになりがちなんであまり好みでないかなぁ

[1057: マンション検討中さん]

すんばらしい未来

[1058: マンション検討中さん]

あんまり上の階に行くと実際には空しか見えないから17階くらいの空と地上が半々くらいにみえて、東京タワービューの地権者住戸の売り物が狙い目かな
@2000はしそうだけどな、、、

[1059: マンション掲示板さん]

明治から昭和にかけて
国家戦略的特別経済大街区:丸の内
国家戦略的特別行政大街区:霞が関
と整備したもの居住区まで考える余裕がなかったが、
21世紀にようやく、
国家戦略的国際的都心居住大街区が
作れた感じですね。

[1060: マンション検討中さん]

>>1059 マンション掲示板さん
なんか大袈裟に言ってるけど、再開発で商業ビルとレジデンスが、合計4棟程度できるだけだろ

[1061: マンション掲示板さん]

この再開発のことを言っているのではなく、
虎ノ門~赤坂一丁目~六本木一丁目~麻布台一丁目の
大街区のことを言っています。

[1062: 匿名さん]

>>1061 マンション掲示板さん

間違いない。投資するならこのエリア。

[1063: マンション掲示板さん]

航空写真を見ると、
一物件の面積、緑の量の違いから、
上記三大街区の突出が、
一目で分かります。

[1064: 匿名さん]

このエリア限定だが、日本初のグローバル不動産になるのでは？

[1065: 職人さん]

>>1063 マンション掲示板さん
確かにトヨスもこの10年でえらくきれいになってマンション価格も倍に上がったもんね
大街区での開発は価値を上げる効果は抜群だな
でも上がったあとが坪3000万なんじゃないのかな

[1066: 匿名さん]

>>1058 マンション検討中さん
地権者住居は、東京タワービューが、、、。A棟とB棟に挟まれた間からしか東京タワーが見えない。

[1067: 匿名さん]

>>1066 匿名さん

東京タワー見えなくったって持てるだけいいよね、、、大事なのはロケーション

[1068: 匿名さん]

>>1064 匿名さん

やっと世界と肩を並べられそうな感じです。この辺りは一生安泰かと。

[1069: マンション掲示板さん]

いち早く、この大街区の価値に気づいて
既に所有してる人の勝ちですね。

[1070: マンション検討中さん]

>>1067 匿名さん
森ビルが地上げ中だった2000年から2010年くらいにかけて再開発エリアを買えた奴は勝ち組やな

[1071: マンション検討中さん]

>>1057 マンション検討中さん
存在感すごいですね。ライトアップも綺麗そう。

[1072: 再開発経験者（地権者）]

>>1070 マンション検討中さん
エリア内には分譲築古ファミリータイプもありましたが戸数が少ないので売り物件は少なかったです。
2008年リーマンショック後や2011年大震災後にはニューライフ麻布台が1室650万～750万で売り出されていました。

当時の再開発対象エリアには上記建物が含まれておらず安値に放置されていましたので、土地評価が高いと思われるニューライフ麻布台を全力買いしました。あとで分かったことですが、既に森ビルは91室のうち18室を取得していました。

[1073: マンション検討中さん]

>>1072 再開発経験者（地権者）さん
いいとこ目をつけてましたね
お見事です
次はどのあたりをみてますか
六本木三丁目あるいは渋谷あたりでしょうか

[1074: 再開発経験者（地権者）]

>>1073 マンション検討中さん
六本木3丁目中央地区再開発は初耳でした。道理で最近コープ野村1，2の売り情報を見ないはずです、情報提供ありがとうございます。
渋谷のネクスト桜ヶ丘も水面下で動いていますが売物件は全く見かけませんし、そもそも対象となる区分物件が少ないです。

これまでの経験といろんなネット情報等を総合的に判断して、妥当な価格で購入した築古物件が再開発エリア内に含まれればお宝に化けますが、外れたら出口に苦労するので、それなりにリスクが伴います。

[1075: 名無しさん]

>>1074 再開発経験者（地権者）さん
プロですね。

[1076: 匿名さん]

六本木三丁目中央地区再開発も虎麻至近なので楽しみ。

[1077: 匿名さん]

>>1074 再開発経験者（地権者）さん

都市計画決定される前に買わないとですね。

[1078: 匿名]

>>1065 職人さん

なんでトヨス？

[1079: マンション検討中さん]

>>1074 再開発経験者（地権者）さん
渋谷の東邦生命ビルの方はチャンスありますでしょうか？

[1080: 再開発経験者（地権者）]

>>1077 匿名さん
そうです。私の感覚では都市計画決定が得られれば当該再開発事業は50％達成との認識をしています。
また、価格の面でも都市計画申請前には地権者に対して従前資産額概算提示が行われるので、その従前資産額に上乗せした価格で売りだす地権者もいます。一番安価に購入できるのは推進協議会の段階ですが、かなり待機の時間や活動消滅の危機もありますね。

[1081: マンション掲示板さん]

スレタイ、
シテイタワー虎ノ門になってるの？

[1082: マンション掲示板さん]

虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー1277m2の時点で
軽く100億超えで、ここはその○倍か。

[1083: マンション掲示板さん]

ここは、ペントハウスをワンフロア一戸にすれば、
軽く5000m2超えそう。

[1084: マンコミュファンさん]

>>1081 マンション掲示板さん
分譲はスミフがやるってこと？

[1085: マンション比較中さん]

シティタワー虎ノ門は
全然別の物件でしょ。

[1086: 近隣住民]

スレタイがおかしい

[1087: 評判気になるさん]

人と自律型ロボットのコラボ工事が開始https://built.itmedia.co.jp/bt/articles/2103/29/news047.html

[1088: 匿名さん]

なんで虎麻スレが住友のピンタワースレになってるの？