麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）

[匿名さん]

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202214.html
ニュースリリース：https://www.mori.co.jp/company/press/release/2019/08/20190822110000003...

売主：森ビル
施工会社：清水建設他

計画名：麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）
事業名：虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業
　　　　都市再生特別地区（虎ノ門・麻布台地区）
所在地：東京都港区虎ノ門五丁目、麻布台一丁目及び六本木三丁目各地内
最寄駅：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅、東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅
用　途：住宅、事務所、店舗、ホテル、インターナショナルスクール、中央広場、文化施設等
街区名：A街区　B-1街区　B-2街区
施　工：清水建設株式会社　三井住友建設株式会社　清水建設株式会社

施工はA街区とB-2街区が清水建設、B-1街区が三井住友建設、C街区が大林組。
森JPタワーおよびガーデンプラザが6月に、レジデンスAが9月に竣工。

森ＪＰタワー：地上64階、地下5階、高さ325.40ｍ、2023年6月竣工（A街区）
レジデンスＡ：地上53階、地下5階、高さ237.20ｍ、2023年9月竣工（B-2街区）
レジデンスＢ：地上64階、地下5階、高さ262.82ｍ、2024年6月竣工予定（B-1街区）

すごい建物がやってきた

[951: マンション検討中さん]

記事では保留床取得か賃貸かは不明です。

[952: 匿名さん]

森ビルへの出資か再開発組合への保留床の取得を通じた参画であれば資本提携と言えるだろうけど、単にメインタワーの5.6階にテナントとして慶応の医療センターが入るレベルなら業務提携と表現すべきじゃない

[953: 匿名さん]

>>952 匿名さん
まさにその通り。私が、どう言うこと？と書き込んだのは、基本協定を結んだというニュースを見たけど資本提携とは出ていなかったので、どう言うことなのかと思ったからです。慶應義塾が森ビルに出資したとか森ビルのプロジェクトに参加組合員として資本投下と言うことでなければ資本提携というのはミスリードする表現だと思います

[954: 職人さん]

仮に慶応が5.6階を保留床として坪1000で買って参加組合員になるとの話であれば、森ビルは参加組合員として負担すべき負担金の一部を慶応に負担してもらうことで負担軽減のメリットがあり、慶応は割安な価格でメインタワーの2フロアを取得し、クリニック経営できるメリットがあるということですな
上層階はアマンレジデンスで坪3000くらいでエンド客ヘ販売するようだから、高い床価格での参画であれば、慶応もエンド客の一人ともみなせるね

[955: 匿名さん]

建ってきましたねー

[956: 地権者]

Ｂ-1棟の30階以下で地権者に与えられた各部屋の床面積の情報を提供します。

最小床面積は１K33㎡弱～45㎡弱40室
１LDK54㎡弱～70㎡弱25室
２LDK70㎡～95㎡34室
３LDK100㎡～135㎡16室
４LDK160㎡・205㎡2室　
地権者に選択を許された部屋内訳は上記の通りですが、その順番は現に居住している地権者が優先されました。

１kタイプが多い理由は麻布小北側にワンルームマンション90室のニューライフ麻布台があったためです。相向かい住友の六本木グランドタワーにワンルームがあるのも同じ理由で、これらの過小床地権者の増床負担金を軽減するためでもあります。

また、居住地権者がタワーマンション管理費等の負担に耐えれるようにと、従前資産の一部を資産運用に回せるようにしているのではないかと推測しています。

2011年に再開発を見込んで上記物件を購入しましたが、その後の森ビルさんの対応には本当に感謝しています。

[957: 匿名さん]

>>956 地権者さん
六本木ヒルズの地権者にも管理費負担に耐えられるように商業施設の賃貸床を与えてましたね。本当に手厚い対応です。

[958: マンション比較中さん]

>>956 地権者さん

おー、具体的にありがとうございます。
２０５平米が最大というのは残念ではありますが。

[959: マンコミュファンさん]

>>958 マンション比較中さん
3000万くらいかけて全面改装すりゃあ50億円の部屋に仕上がるよ

[960: 地権者]

956です。
私は田舎者ですが、書き込みする方の資金力に驚いています。幸運にも2011年東日本大震災後に安値で上記ワンルームを買いあさり、権利変換によって親族グループで
１K2室、１LDK2室（一部増床負担金あり）を確保することができました。

所有者は64階ゲストハウスが利用できるので魅力を感じていますが、2年あとの竣工後は賃貸対応するか売却するか迷っています。現時点で分譲単価は決定していないようですから、森ビルも市況を見ながら決めていくのでしょうね。

少なくともリーマンショック時の様に、仙石山タワーでの生保による複数フロワー取得や一般公募はありえないと思います。大手業者を通じたお得意様優先販売かと思料します。

[961: 地権者]

書き込み訂正。東日本大震災後、民主党政権末期の不動産不況時でした。
記事転載
グローバル・ワン不動産投資法人は2012年11月、港区六本木1丁目にあるアークヒルズ 仙石山森タワーの39階と40階の専有床3970m2を約84億円で取得した。同時に明治安田生命保険も同ビルの41階～47階、1万1850m2を取得した。　

[962: eマンションさん]

>>961 地権者さん
坪700万円だねー
安いな

[963: 検討板ユーザーさん]

>>957 匿名さん
それは素晴らしい対応ですね。
ところで開発全体の従前資産評価のうち土地評価の平均土地単価は坪3000万超えてる？

[964: 地権者]

地権者としては全体事業の詳細には興味がありません。
あくまでも従前資産の評価額、還元率100％達成、増床規準とその価格が興味の中心です。

下記の様な情報に触れると、日本の不動産市況もインカム狙いからキャピタル狙いへの転換点に近づいているような気がします。
https://kawlu.com/journal/2020/02/15/80446/

[965: 882]

>>964 地権者さん

[966: 882]

>>964 地権者さん

その物件は年単位で売れ残っている妄想価格。

[967: 地権者]

そうなんだ、知らなかった。ネット情報で脚光を浴びていたのでーーー。

[968: マンション検討中さん]

あと300mくらい伸びるのに、
二年書かかるのか。

[969: 匿名さん]

>>956 地権者さん
どこの再開発も似たような対応だと思いますか、
１Kが多い理由はこれでしょうね。
>>１kタイプが多い理由は麻布小北側にワンルームマンション90室のニューライフ麻布台があったためです。相向かい住友の六本木グランドタワーにワンルームがある

権利変換の際に、増床するなら、二分の一は従前資産の入れてくださいと言われませんでしたか？

[970: 地権者]

969の質問意味が分かりません。

地権者用に与えられる部屋の最小面積は33㎡前後です。したがってニューライフの所有者は相応の増床負担金に納得して１Kタイプを選択したと思われます。今回は1室所有者でも特別に１LDKを選択することも可能でした。但し特別ということで追加負担金は相当跳ね上がるようです。森ビルは懐が深いです。

複数室の所有者の場合は従前資産評価額がそれなりに積みあがるので大きな部屋を選択できたようです。

[971: マンション検討中さん]

高級ホテル「泊まる」から「住む」へ　分譲・賃貸物件も
日経ヴェリタス
2021年4月13日 2:00 [有料会員限定]
。新潮流は「泊まる」から「住む」「働く」場へのシフトだ。高級ホテルブランド名を冠する住宅が日本でも徐々に増え、マンション相場を引き上げる存在になりつつある。ホテルを「別宅」として使う最新の動きを追った。
価格も家賃も日本一高額？「これまで東京にはなかったような世界最高水準の住環境を創出する」。森ビルの辻慎吾社長がこう意気込むのは、東京都港区の虎ノ門・麻布台エリアで建設中の高さ330メートルを誇るビルの最上層部に開業する「アマンレジデンス東京」だ。

【関連記事】

森ビル、虎ノ門の再開発で高級ホテル「アマン」と提携
関係者によると、2023年の完成時、日本一の高さとなるビルの54～64階に入る91戸のホテルのブランドを冠した物件（ホテルブランデッドレジデンス）は分譲住戸も賃貸住戸も設ける。居住者は「アマン」のサービスを受けられ、広さ1400平方メートルの専用スパなども使える。

東京タワーを見下ろす唯一無二の物件については、これまでに森ビルが開発した高級マンションに住む顧客、経営者ら富裕層、投資家などから問い合わせが相次ぐ。すでに「販売価格も家賃も日本一高くなりそうだ」との声も聞こえる。

ホテルブランデッドレジデンスは海外では少なくないが、日本は賃貸も含めてまだ数軒しかない。分譲住戸を設けた物件の第1号とみられるのが、三井不動産がアマンと組んで三重県の伊勢志摩国立公園内に16年春開業した「アマネム」だ。

また、16年秋に開業した「フォーシーズンズホテルレジデンス京都」は57室を分譲する。現在販売中の13住戸の物件概要をみると、専有面積が83平方メートル超～190平方メートル超、価格は約4億6千万～約11億9千万円だ。1平方メートルあたりの単価は約560万～約630万円。東京カンテイ（東京・品川）によると、京都市内で分譲されたマンションで1平方メートル単価が最も高額な「KBコンフォート三条」（1990年竣工）の約460万円と比べても突出する。

高額なのは中古も同じだ。パウダースノーが有名な北海道・ニセコ。20年に開業した「パークハイアットニセコ花園レジデンス」の1室が売りに出ている。間取りは2LDK、専有面積が140平方メートル、価格は3億6千万円だ。

「リタイアして好きなスキーを楽しむために買ったけれど、新型コロナウイルス禍で渡航が難しいので手放そうかと思ってね」。米国に住む元弁護士の売り主は話す。「買ったときよりも高く売るのは当たり前。買い手がつかなければ自分で使う」と笑う。

賃貸も相場を大幅に上回る。三井不動産などが手掛ける07年開業の「ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京」。4月上旬時点で募集していた居室をみると、約60平方メートル1ベッドルームタイプで賃料が月額66万円、約110平方メートル2ベッドルームタイプで同130万円。不動産情報サイト「ライフルホームズ」によれば、最寄りの六本木駅周辺の3LDKの家賃相場は約65万円だった。

ホテルのサービスを自宅で楽しめる付加価値が価格を押し上げているのは間違いない。また「特に海外の投資家や買い手からすれば、グローバルに展開する高級ホテルのブランデッドレジデンスは日本の不動産会社が供給するマンションよりも価値がわかりやすい」との見方がある。相対的に値崩れしにくく、投資対象として魅力が増し、それが価格に反映する状況といえそうだ。

ホテルブランデッドレジデンスは国内不動産大手も関心を示す。現在は観光地を中心に「別荘」としての需要を見込んだ開発が中心だが、今後は都市部で供給が増える可能性も大きい。

不動産経済研究所（東京・新宿）によれば、20年に首都圏で発売された新築マンションは3万戸を割り込んでバブル崩壊後の1992年以来の少なさだったが、1億円以上は1818戸で2010年以降の新規発売戸数に占める割合は最大となった。ホテルブランデッドレジデンスが増えれば、マンションの高額化傾向を一層強めるだろう。

（田中浩司）

［日経ヴェリタス2021年4月11日号より抜粋］

[972: 匿名さん]

虎麻ちゃん、おっはよー！

[973: 口コミ知りたいさん]

最新版更新されたよ～

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52505765.html

[974: 匿名さん]

>>970 地権者さん
ニューライフ25平米従前評価2500万円の地権者が60平米1LDK8000万の部屋を取得希望する場合、さがくの5500万円を竣工時に払うことになんの？

[975: 匿名さん]

>>973 口コミ知りたいさん
お疲れさまです、ですね?ありがとう?

[976: 再開発経験者]

>>974
地権者に与えられた床の単価は＠？？？万/㎡。（言えませんが、知り合いの再開発に詳しい業者は知っていました）いずれにしても森ビルさんはすごく地権者に歩み寄ってくれています。住友、野村、東急の上場大手デベロッパーとはスタンスが大違いです。ちなみに渋谷桜ヶ丘の権利床は＠103万/㎡でした。

ただ増床負担金の算出方法はそれぞれの組合によって異なります。
したがって権利床の60㎡１LDKは8,000万もしないので、追加金はそれよりはかなり少なくなります。

[977: 匿名さん]

晴天を衝け！

[978: 職人さん]

>>970 地権者さん
権利変換の際に、増床するなら、二分の一は従前資産の入れてくださいと言われませんでしたか？

この意味はデベの保留床面積を増やすために、従前資産評価額の2倍までしか地権者には増床はさせませんよとの意味だと思われます。

つまり、従前資産評価2500万円のニューライフ所有者は従後価格で5000万円までの部屋しか選択肢が与えられず、60平米以上の部屋は希望してもはねられているのではないでしょうか

[979: 再開発経験者（地権者ではない）]

>>978 職人さん

「増床の場合、二分の一は従前資産を」という制限はなかったです。
但し、一定限度面積を超えた場合には割増の保留床価格を支払うことになります。
他の再開発組合では1.5倍までとの限度が定めらられている事業もあるようです。
その場合は増床分が保留床価格で購入できるのではないかと思います。

[980: 匿名さん]

地権者の自慢話は腹一杯。

資産何十億の超富裕層と同じ敷地内に住む抵抗感はないのかなぁ。

[981: 通りがかりさん]

>>980 匿名さん
誰が、なんの心配してんだか笑

[982: 匿名さん]

>>980 匿名さん

私は賃貸に出すから心配ご無用。海外の高級コンドに住んで、高層は飽きました。外出るのが億劫になるのよね。

[983: 匿名さん]

>>982 匿名さん

やめなさい！！世の中には高層から地上に降りて、シャトルバスに乗らなければならない人種もいるんですよ！

[984: 匿名さん]

>>983 匿名さん

>>983 匿名さん
ここまで嘘つきばっか。哀れ。

[985: 匿名さん]

南青山に住んでたけど、付き合いが大変だった。
余りの格差に妻が辛そうだったので引っ越した。
ここも大変だろうな。

[986: マンション比較中さん]

虎麻ヒルズ駅、
まだ？

[987: マンション比較中さん]

森ビルが王将で、
森トラストが、大阪王将？

[988: 匿名さん]

>>986 マンション比較中さん
可能であれば日比谷線と南北線の交差する飯倉片町に駅が作られただろうけど、あそこは地下に首都高速も潜っておりスペースがなかった。しかしながら今回の虎麻プロジェクトで神谷町駅と六本木一丁目駅とを地下歩行者通路で繋ぎ、虎麻プロジェクト内各施設にアンブレラフリーで移動できるようになり、アクセス面はかなり良くなる。

[989: 評判気になるさん]

>>979 再開発経験者（地権者ではない）さん
増床面積の制限か増床単価の割増設定かは再開発組合の考え方次第ということですね

[990: 通りがかりさん]

また滝が出来るらしいよ。超都心のオアシスになるな。

[991: 匿名さん]

ワンコ荷物エレベーター限定という日本的なルールは森ビルはやめた方が良い。

[992: 再開発経験者（兼地権者）]

>>980 匿名さん

自慢ではなく情報提供と質問に答えているだけです。
活用は賃貸もしくは売却します。

[993: 再開発経験者（兼地権者）]

>>989 評判気になるさん

はい、その通りです。
本組合が設立される段階で大まかな枠組みが決まってくるようです。
また建築する部屋の最小面積が区によって違いがあるので、それとのバランスもあるのでしょう。桜ヶ丘再開発の区分では2倍との記憶があります。
ケンコーポレーションがやっている西麻布再開発では増床1.2倍との地権者に厳しいルールになったと聞いています。某新宿地区再開発でも1.5倍との事務局の意向があるようです。これらは＝大手デべの意向と考えればよいでしょう。

事務局任せにすると地権者はいいようにあしらわれます。
その点、森ビルは地権者に寄り添った手厚い対応で、上場会社と非上場会社の差と感じています。

[994: 匿名さん]

増床の倍率は、従前資産合計額に対するデベロッパー保有の従前資産割合も影響すると想像しています。デベロッパー持ち分が多い場合は、厳しい倍率にしても、デベロッパーとしては「地権者間で平等な設定なので」とロジックが用意できます。
ただ、いずれにしろ森ビルは当初は手厚い気がしますね。
一方でアークヒルズは元々の地権者が全ていなくなったと噂されており、長い目で地権者に寄り添えているかどうかは、疑問の声もあると聞いたことがあります。

[995: 再開発経験者（兼地権者）]

>>994 匿名さん

西麻布再開発の金谷ホテルではデべのケンコーポレーションの持分が多いので、その様なロジックで参加組合員として増床ルールを厳しくして最大限の保留床を確保したのではないかと想像しています。

[996: 名無しさん]

>>995 再開発経験者（兼地権者）さん
増床制限の基準を従前資産評価額とするのか従前面積とするのかでも大きな差がでますね
建前として地権者の生活再建をうたっている以上、従前面積以上は取れるようにしないと単なるデベの利益目的の再開発になるんじゃないすか
森ビル再開発や渋谷桜ヶ丘口のように従前面積の倍までは増床できないとおかしいですね
てか、1.2倍とかに制限するルールを提案する再開発組合の役員って地権者への背信行為とみなされヤバイですよね

[997: 匿名さん]

>>996
そのヤバいことが普通に起きてるのが世の中の厳しいところだわねえ。

声がデカイからこそ優遇されたり
声がデカイからこそ徹底して拒否されたり
面白いっちゃ面白いけど、難しいっちゃ難しいやね。

[998: 匿名さん]

地権者っつっても法人か個人かいろいろあるしな。

長年住んでて年金生活みたいな感じだと部屋だけピカピカになっても
共益費等の増大に耐えられないとかあるから大変だわね。

[999: 通りがかりさん]

最高の天気！

[1000: 評判気になるさん]

>>997 匿名さん
増床の制限はそもそも森ビルが地権者の組合から取得する保留床単価が周辺相場1000万円/坪の7から8割くらいの水準であれば、そんなに問題ではないよね
保留床単価が公正な水準であれば増床する経済的メリットは大してないので、、、