麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）

[匿名さん]

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202214.html
ニュースリリース：https://www.mori.co.jp/company/press/release/2019/08/20190822110000003...

売主：森ビル
施工会社：清水建設他

計画名：麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）
事業名：虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業
　　　　都市再生特別地区（虎ノ門・麻布台地区）
所在地：東京都港区虎ノ門五丁目、麻布台一丁目及び六本木三丁目各地内
最寄駅：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅、東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅
用　途：住宅、事務所、店舗、ホテル、インターナショナルスクール、中央広場、文化施設等
街区名：A街区　B-1街区　B-2街区
施　工：清水建設株式会社　三井住友建設株式会社　清水建設株式会社

施工はA街区とB-2街区が清水建設、B-1街区が三井住友建設、C街区が大林組。
森JPタワーおよびガーデンプラザが6月に、レジデンスAが9月に竣工。

森ＪＰタワー：地上64階、地下5階、高さ325.40ｍ、2023年6月竣工（A街区）
レジデンスＡ：地上53階、地下5階、高さ237.20ｍ、2023年9月竣工（B-2街区）
レジデンスＢ：地上64階、地下5階、高さ262.82ｍ、2024年6月竣工予定（B-1街区）

すごい建物がやってきた

[342: 匿名さん]

>340
ありえるでしょ。

[343: 匿名さん]

>>340 マンション掲示板さん

日本語が…
超えますか？の誤変換？

[344: 匿名]

>>340 マンション掲示板さん

再開発期間中の補償は、その間に仮住まいする費用を負担してもらえるという趣旨ですよ。賃貸物件なら家賃補償です。
仮住まいの方が手厚いのが通例ではないでしょうかね？
私もこことは別の再開発地権者経験ありです。

[345: 匿名]

>>334 匿名さん
デベが再開発対象区域に相当の土地を取得していれば、地権者としてのデベにも補償が行われるので、しっかりとした補償が出ると考えておけばよいかと思います。

[346: 口コミ知りたいさん]

この再開発では、住んでる人も金銭補償でした。
その場合でも家賃とかは必要経費として認められるとのことで、反対とかはあんま無かった。
まぁ、貰った金額以下で家借りて多少儲かるくらいじゃない。で、確定申告は必要なので、確定申告の説明会があるって。

[347: 匿名]

>>346 口コミ知りたいさん
344です。うちも金銭補償のみでした。住み心地は、元の物件＜仮住まい物件＜＜＜＜＜再開発後物件でしたね。

[348: 匿名さん]

>344
再開発後の物件にお住みなのですよね。
すると金銭は仮住まいのためのものですか。
元の物件と再開発後の物件とでは広さはどうなるのが一般的ですか。

[349: 口コミ知りたいさん]

>>347 匿名さん
そうですよね。
再開発後は絶対得するけど、再開発期間中も前より住み心地が悪くなってはダメなわけで。
円滑に進めるためにも、デベはそれなりに補償すると思うので334さんもそこらへんは気にしなくて大丈夫だと思います。
多くを引き出そうとゴネる人もいるそうですが、その後の対応にも影響する可能性もあるから、サジ加減は難しいですよね、、、

[350: 口コミ知りたいさん]

>>348 匿名さん
同じ間取りの物件なんてないので、今の物件の基準価額を出して、その価額と比較して、入りたい間取りがその価額以上ならその分の金を払います。価額以下ならさらに金銭で補償すれます。ただ、実際に買うよりは安い金額で設定されるので、金を払って増床する方が得するかと思います。

[351: 匿名]

>>348 匿名さん
もう売り抜いてしまいました。
金銭補償は、等価交換をする場合は仮住まいのため、転出する場合はその対価です。
広さは元の物件の属性次第ですが、円滑に大規模開発する場合は、少なくとも元の広さを確保できるようにデベが工夫していると思われます。狭くなると、地権者が応諾しづらいので。
さらに地権者は対価を払って増し床できますが（買える床面積は元の物件に応じて上限が決められます）、この対価が市場実勢に比べ著しく有利です。したがって、竣工後に売り抜くと思わぬ大金を手にできますし、住み続けた場合は非常に快適に暮らせます。

[352: 口コミ知りたいさん]

>>351 匿名さん
自分は2物件にして、1物件を自分用、もう一つを売る用に考えてます。売った場合、税金ってどうなります？

[353: 口コミ知りたいさん]

>>351 匿名さん
ちなみに元物件は一部屋でしたが、分割してそれぞれ増床させました。

[354: 匿名さん]

口コミさん
すると、仮住まいは補償され、開発後は元の部屋より同等以上の広さになるのですね。そうすると建物のグレートは格段に上がるでしょうから、それだけ見ても（有料増床を申し出なくても）相当に有利ということですね。権利交換は新築の建物になるので狭くなるイメージでした。
（もちろん区分所有部屋から区分所有部屋への単純な例ですが）

[355: 匿名さん]

口コミさん
権利交換で取得した物件の売却にかかる税金は相当に複雑でしょうから複数の税理士と税務署（国税電話相談）で調べた方が良いですね。税理士もこういう案件には不慣れな人がほとんどと思います。その点、デべの税理士は詳しいかもですね。形式通り短期売買となるのか、元の財産から見れば長期ですので、どちらになるかで税金は倍の差がでますからね。

[356: 口コミ知りたいさん]

>>354 匿名さん
方角、階数にもよりますが、面積的には現行を補償みたいな感じでした。デベさんも苦労したと思います。
分割についてはイメージ的には100を50と50に分けて、それぞれ80,80にして2物件みたいな感じです。

[357: 口コミ知りたいさん]

>>355 匿名さん
やはり難しいんですね、、、
まだ、いつもお世話になってる税理士さんには相談してないですが、おいおい相談してみます。

[358: 匿名さん]

>>354
同等の広さになるケースは少ないです。低層中心の街を超高層化することにより、住宅の延べ床が大幅に増える場合に限られます。
また工事費用との兼ね合いもあるので、超高層化でも20階建や25階建などの中途半端な高さだと面積の増加よりも費用の増加が上回る場合があり、等価交換の床は減る場合があります。
ざっくり、15階建とそれ以上の高層とでは工法が変わり、非連続で建築費が上がるので。

[359: 匿名さん]

賃貸の場合ここもそうですが、森ビル物件のレベルだとどのくらいの広さが人気になるんでしょうか

[360: 匿名さん]

>>356 口コミ知りたいさん
351です。お示しいただいたケースは私の場合よりも相当複雑だと思いますので、355さんの言われているとおり、複数の税理士と税務署の確認が必須かと感じました。
私の場合は、補償金の確定申告時に再開発組合事務局が専門税理士の無料相談を用意してくれておりました。森ビルさんなら、その辺りもご用意ありそうですね。
なお、一つだけ早めに確認しておくべきは、元物件取得価格です。これが消費税等で土地建物別に確認できない場合、取得価格を低く見積もる（＝売却益が大きくなる）手法を取らざるをえなくなります（前者が実額法、後者が概算法です）。以下のような情報をご参照ください。この話は再開発固有のものではないので、既にご存知の場合はご放念ください。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11.html

[361: 口コミ知りたいさん]

>>360 匿名さん
めんどくさそうですね。ありがとうございました。台風の前に日本を離れ海外旅行中ですが、ここらへんは大丈夫ですかね？

[362: 匿名]

>>361 口コミ知りたいさん

現地周辺は見る限り、無事ですね。ご安心ください。

[363: 口コミ知りたいさん]

>>362 匿名さん
ありがとうございます。谷を埋める時、やっぱ大変なんだろうな、、、

[364: 匿名さん]

今日のお昼にアークヒルズサウスタワーの福島屋に行ってみましたが、通常時と同じくらいに品揃えがされていました。店舗数が少ない福島屋だからこそこのような対応ができるのでしょうが、お見事でした。森ビルさんはいいテナントを呼んできますね。虎ノ門麻布台のフードマーケットも、どんな店舗が入るのか、今から楽しみです。

[365: 匿名さん]

>>364
今のところ東京ミッドタウンのプレッセが一番と思いますね。

[366: 匿名さん]

>>365
同意です。福島屋は売り場面積が広ければ、もう少しやってくれると思いますが。

[367: マンコミュファンさん]

>>356 口コミ知りたいさん
2分割して60%増床したわけですね
増床する床単価がデベが買う単価であれば地権者がいくら増床しても事業収支に悪影響はないのでいくらでも増床してもよさそうですが制限はあるのですか？

[368: 匿名さん]

>367
横から
そりゃ制限ありますよ。容積に制限があるなか、時価より安く地権者に売るのですから。

[369: 口コミ知りたいさん]

>>367 マンコミュファンさん
確か2倍までだったと記憶してますが、今海外で資料がないので、、、

[370: 匿名]

に、二倍ですか！　ところで、先日ご質問されていた１戸か２戸分割か、ですが、個人的感想としては、好景気のときは大型住戸が不足し、１戸１６０の方が「単価」も高くなり、不況のときは大型住戸が余り、貸出しに苦労したり単価が小型より低くなる可能性もあるように思います。

[371: 口コミ知りたいさん]

>>370 匿名さん
生まれた街なので、出る気はないってことで、一部屋は必ず確保したかったので。

[372: 匿名]

>371　リスクとってさらに大きく増やしたい投資家ではないのですからそのような判断は地権者としては穏当と思いますね。

[373: 通りがかり]

子供３人に均等に相続させてやりたいので100㎡を３分割して２倍に増床して66㎡を３部屋もらうこともできますか？

[374: 口コミ知りたいさん]

>>373 通りがかりさん
ここの物件は去年までで確定は済んでますが、、、、

[375: 匿名さん]

>>374 口コミ知りたいさん

最近の区立麻布幼稚園・麻布小学校の様子について何かご存知でしょうか。

[376: 匿名さん]

麻布周辺の公立はロクなところがないよ。
私立落ちた人達の集まりだから雰囲気もよくないし。

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん

笄はまあまあかなあ？でもここからは遠いなあ。

[378: 匿名さん]

>>375 匿名さん

麻布小学校のブログがあるので読まれてみては如何ですか。
http://azabu-es.minato-tky.ed.jp/

ここで聞いてもお望みの書き込みはされないかなあと。

[379: 匿名さん]

>>376 匿名さん
単に地元。私立受けない人の方が多い

[380: 匿名さん]

ここに住んだら港区女子にモテますか？

[381: 匿名さん]

>>380 匿名さん

お金持ちでイケメンなら、ここでなくても港区内陸ならどこに住んでもモテますね、きっと。

[382: 口コミ知りたいさん]

>>379 匿名さん
自分の時は半分は私立受けてたけど、今はどうなんだろ。六本木方面から通ってる人は実家でビル持ってるとかの人とかは三河台中とかに進学するの多かったな。大蔵省の社宅のキャリアの子供は頭良かったよ、やっぱり。

[383: 匿名さん]

>>382 口コミ知りたいさん

区内トップクラスの白金が７割らしいので５割なら上出来ですね。

[384: 匿名さん]

港区公立小学校の御三家は赤白青。

[385: 匿名さん]

>>384 匿名さん

赤羽？赤坂？

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん

赤羽。世間の常識です。

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん

何割が中受ですか？

[388: 匿名さん]

>>386 匿名さん
昔はね。今は赤羽はそんなんじゃないですよ。

[389: マンション検討中さん]

ここの再開発がうまく行ったら外人ばかりになるの？

[390: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
ならない。

[391: 通りがかりさん]

銀座と表参道と公園が集積する感じになるのかな。

[392: 匿名さん]

>>391 通りがかりさん

商業的には六本木ヒルズの半分の店舗数だからそれはありえない。

[393: マンション検討中さん]

>>392 匿名さん
敷地面積と店舗数以外は六本木ヒルズよりも上。
どちらかというと、住居に力を入れてるので住みやすい環境を作っていくのだと思う。
周辺住民としては、大型フードマーケットとブックカフェに期待かなあ。
世界中の富豪にメインタワーの分譲フロアを訴求するには、相当な環境にしないと行かないだろうしね。

[394: 匿名さん]

>>393 マンション検討中さん

立地的には逆ですが虎ノ門麻布台プロジェクトは都心の郊外のような場所になるのかな。住む人中心。

六本木ヒルズのように外から人が来るのとはちょっと違う感じ。六本木ヒルズは映画館、イベントやハイエンドショップが豊富で集客力が強く、その傾向を強めてます。他方虎ノ門麻布台は同じ路線ではないように見えます。

[395: 口コミ知りたいさん]

394です。
個人的には虎ノ門麻布台は六本木ヒルズのグレードアップ版になってほしいけど、虎ノ門麻布台には六本木ヒルズほどの集客意欲（集客方向性）が感じられません。メインタワーの上層階が象徴的で展望台や外部者利用施設はなく、映画館もなく、テレビ局のような集客性のある象徴施設もなく、したがって六本木ヒルズ同等のハイブランド店を集めることは簡単ではない気がします。あくまでそこに住む人、働く人のための施設のような気がします。

[396: 匿名さん]

オフィスと商業施設の六本木ヒルズともちょっと違う印象はありますね。
住戸が1.6倍で緑地に路面店とフードフロアに地下店舗。面白さがどれだけだせるのか。
ネット購入時代だから、その場で感じるモノが無いとこに人は集まらない。

[397: 匿名さん]

人を集めて賑わいを演出するのではなく、純粋に住空間としての上質さを追求しているんじゃないでしょうか。六本木ヒルズって全然お金持ちでもなんでもない中間所得層でも楽しい場所で、リッチな気分に浸れる一種のテーマパークみたいなところがありますから、多分対象としたい階層が異なるんでしょうね。

[398: マンション検討中さん]

2万人が勤務して、3500人が居住して、2500万人が訪れるという設定だったような。

[399: マンション検討中さん]

ヒルズの未来系がコンセプトなので、当然コケないように森ビルは力入れてくるとは思うけど。
文化施設も作るみたいなので個人的には楽しみ。
神谷町、六本木一丁目の駅力は段違いで上がる事は確実。

[400: 匿名さん]

確かに神谷町六本木一丁目の駅力は間違いなく上がるだろうね。

[401: 匿名さん]

>>391 通りがかりさん
三井でいうと六本木のほうのミッドタウンとPC赤坂檜町を足してさらに上をいく高級版という感じではないかな

[402: 匿名さん]

今の景気なら虎ノ門麻布台プロジェクトの店舗やオフィスが成功するのは明らか。疑問は超高級住宅の大量供給に需要が追いつくのかなと。虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーのスペック聞いて仰天したから。

[403: 匿名さん]

>>402です

ただ六本木ヒルズのような独特な成功には至らないようには思いますね。

[404: 通りがかりさん]

>>402 匿名さん
レジは分譲はあまりなく、賃貸中心と予想しますが、どうなんですかね。

[405: 匿名さん]

大量供給ほどには高級マンションの需要はない？

良くある間違いだ。

高額なものほど、最初から需要などない。

供給が需要を生むのだよ。

人は欲深いからな。

金はあるところにはあるのだから。

[406: 匿名さん]

>>405 匿名さん

今の景気ならね。

[407: マンション検討中さん]

ふと思ったけどここができたら森ビルは何をモチベーションに頑張るんだ

[408: 通りがかりさん]

>>407 マンション検討中さん
第二六本木ヒルズとか？

[409: 匿名さん]

>>408 通りがかりさん

第二六本木ヒルズが終われば、次はアークヒルズの建て替えとか？

[410: 匿名さん]

アークヒルズ建て替えの前に、新虎通りと仙石山の残り部分がある。
仙石山の残り部分にサントリーホールを移転させれば、虎ノ門麻布台は更に魅力上がるんだけどな。

[411: 匿名さん]

仙石山残り部分っていま巨大な戸建てがいくつか建っているところ？あそこはレジデンスじゃないかな。

[412: 匿名さん]

森ビルの計画では港区の南の方でもありますよ。今までの森ビルエリアからすると意外感がありますけど。

[413: 匿名さん]

サントリーホールを動かすのはお伊勢さんを大阪に引っ越させるぐらい難しいと思うよ
大御所がこぞって大反対するはず

[414: 匿名さん]

>>412
森ブランドを使って普通の富裕層にうりつける廉価版ヒルズでは？

[415: 1]

>>257 匿名さん
亀だけどありがとー嬉しい(笑)わいも買えない勢だけど前向きに買えるようになるように自分のレベルを上げていこう?！！

[416: 1]

>>410 匿名さん
そこも残ってるのかー。正直ヒルズの生活圏全部繋げてほしいよね
虎ノ門愛宕なんて近いんだし地下通路とかで上手く繋げてほしい。

[417: 1]

>>412 匿名さん
えっどのへんですか？？
高輪とか？？

[418: 検討板ユーザーさん]

いずれ日比谷線麻布台ヒルズ駅作るのかな。

[419: 匿名さん]

>414

田町だからねえ。笑

[420: 匿名さん]

>>418 検討板ユーザーさん

麻布台ヒルズ駅を作るとしたら、飯倉片町辺りだと思うけど、日比谷線南北線が交差するのに乗り換え駅が作られなかったから、構造的に難しいんだと思った。あそこは首都高も地下を通っているし。

[421: 1]

>>419 匿名さん

ふぁ？！？！田町に？！？！それどこ情報ですか？？そんな土地あったっけ…w

[422: 匿名さん]

麻布総合支所の元麻布ヒルズの近くに1か所、芝総合所の田町駅と赤羽橋の間に1か所、高輪総合支所の麻布寄りのエリアに1か所ですね。

[423: マンション検討中さん]

>>422
情報ありがとうございます。
元麻布ヒルズ近くの場所は知ってます。田町駅と赤羽橋の間、麻布寄り、その２カ所の場所を詳しく教えて頂けないでしょうか。わかれば規模や内容も。よろしくお願いします。

[424: 匿名さん]

現地行ったが広大な土地が全部地下まで掘り返されてて土地丸ごと穴になっててビビった。
地下道のため、らしい。

[425: 匿名さん]

虎ノ門麻布台プロジェクトのエリア外だけど、森ビルが別途取得したサウジアラビア大使館横の旧財務省官舎の場所、いまは巨大な詰所になってる。
工事完了後、この詰所を解体した後なにができるのだろうか気になる。

[426: 匿名さん]

六本木一丁目の福島屋が使えすぎて、これだけでここに引っ越ししたい気分。
魚捌きが達者で、アラも出してくれるのがポイント高い。

[427: マンション検討中さん]

福島屋が悪いと言うわけではないが、豊洲のスーパーアオキをテナント代安くしても誘致すべきだ。あの品揃えのバランス感が良い。

[428: 匿名さん]

昨日六本木駅方面に移動しながらチェックしたけど、なかなか奥行きが広いね
しかし、六本木の高速沿いは、殺伐として環境よくないな
泉ガーデンとか金額に見合っているかな

[429: 匿名さん]

>>428 匿名さん
なだれ坂下から六本木通り沿いのことかな？あそこは雰囲気よくないね。六本木東京クラブレジデンスもこのエリアにしては家賃お安めで入居者も夜のお仕事風の人が多い。

[430: 匿名さん]

泉ガーデンレジデンスは、隣地の戸建ての人とたまにトラブルになっているのがちょっと嫌かな

[431: 評判気になるさん]

最近のコロナショックの影響により、
2012年のアークヒルズ仙石山レジデンスと同程度の坪単価で売り出しになる可能性あるでしょうか？？

[432: 匿名]

>>431 評判気になるさん
ないでしょ

[433: 匿名]

>>432 匿名さん
今までの予想価格で完売できるかですよね。値下げ圧力はありそうだけど、仙石山分譲時の価格って1/3とかだからなぁー。

[434: 匿名さん]

>>433 匿名さん
予想されていた価格より落ちることはあっても、仙石山の分譲時単価まで落ちるわけがない。
そもそも一般に分譲されるかも分からない。庶民が買える金額にはならない。その前に富裕層が買うので。

[435: 匿名さん]

森ビルが本腰の再開発している最中に、経済危機が発生するパターンが法則化しているなぁ。
森ビルとしては不本意なれど、銀行与信引き締めには勝てず、虎レジが分譲で相当量売り出されるに1票。

[436: 匿名さん]

>>434 匿名さん
10億15億とかでしょ。

[437: 匿名さん]

>>434 匿名さん
20億のペントハウスが15億になったり
分割して100平米くらいの物件ふやして
3-5億くらいにで売るのはあるかもね。
それだと、すぐに売れる。

[438: 1]

>>435 >>437
なんか今って本来円買いの状況なのにドル不足でドルが買いまくられててそれでこんな状況らしいですね。株式市場閉鎖する国も出てきたから今回のコロナショックはかなりのものになりそうみたい。森ビルさんも不運。裕福層も今回無傷ではいられなそう…。

[439: 匿名さん]

東京タワーが見下ろせる物件

[440: 匿名さん]

>>435 匿名さん
その法則、株式の掲示板の投稿で読んだことある。
でも良く考えてみたら、森ビルの都市開発の期間は気が遠くなるほど長いから、そりゃ途中で経済危機に遭うこともあるのではないかと。アークヒルズ、六本木ヒルズがそれぞれ17年、虎ノ門麻布台に至っては1989年の構想立ち上げから2019年の着工までで30年、2023年の竣工時点で34年となる壮大なプロジェクト。
森ビルが異例のスピードで進んでいると表現している虎ノ門ヒルズですら、森ビルが参画したのが2002年、森タワーの竣工が2014年、ステーションタワーの竣工する最終完成が2023年となる21年の大事業。
六本木五丁目西プロジェクトは今年都市計画を都に提出する予定だったけど、これはちょっと延期になるかな。

[441: 匿名さん]

>>440 匿名さん
つうか、森ビルが再開発してない時期なんて無いと思う。