麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）

[匿名さん]

参考URL：https://skyskysky.net/construction/202214.html
ニュースリリース：https://www.mori.co.jp/company/press/release/2019/08/20190822110000003...

売主：森ビル
施工会社：清水建設他

計画名：麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）
事業名：虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業
　　　　都市再生特別地区（虎ノ門・麻布台地区）
所在地：東京都港区虎ノ門五丁目、麻布台一丁目及び六本木三丁目各地内
最寄駅：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅、東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅
用　途：住宅、事務所、店舗、ホテル、インターナショナルスクール、中央広場、文化施設等
街区名：A街区　B-1街区　B-2街区
施　工：清水建設株式会社　三井住友建設株式会社　清水建設株式会社

施工はA街区とB-2街区が清水建設、B-1街区が三井住友建設、C街区が大林組。
森JPタワーおよびガーデンプラザが6月に、レジデンスAが9月に竣工。

森ＪＰタワー：地上64階、地下5階、高さ325.40ｍ、2023年6月竣工（A街区）
レジデンスＡ：地上53階、地下5階、高さ237.20ｍ、2023年9月竣工（B-2街区）
レジデンスＢ：地上64階、地下5階、高さ262.82ｍ、2024年6月竣工予定（B-1街区）

すごい建物がやってきた

[342: 匿名さん]

>340
ありえるでしょ。

[343: 匿名さん]

>>340 マンション掲示板さん

日本語が…
超えますか？の誤変換？

[344: 匿名]

>>340 マンション掲示板さん

再開発期間中の補償は、その間に仮住まいする費用を負担してもらえるという趣旨ですよ。賃貸物件なら家賃補償です。
仮住まいの方が手厚いのが通例ではないでしょうかね？
私もこことは別の再開発地権者経験ありです。

[345: 匿名]

>>334 匿名さん
デベが再開発対象区域に相当の土地を取得していれば、地権者としてのデベにも補償が行われるので、しっかりとした補償が出ると考えておけばよいかと思います。

[346: 口コミ知りたいさん]

この再開発では、住んでる人も金銭補償でした。
その場合でも家賃とかは必要経費として認められるとのことで、反対とかはあんま無かった。
まぁ、貰った金額以下で家借りて多少儲かるくらいじゃない。で、確定申告は必要なので、確定申告の説明会があるって。

[347: 匿名]

>>346 口コミ知りたいさん
344です。うちも金銭補償のみでした。住み心地は、元の物件＜仮住まい物件＜＜＜＜＜再開発後物件でしたね。

[348: 匿名さん]

>344
再開発後の物件にお住みなのですよね。
すると金銭は仮住まいのためのものですか。
元の物件と再開発後の物件とでは広さはどうなるのが一般的ですか。

[349: 口コミ知りたいさん]

>>347 匿名さん
そうですよね。
再開発後は絶対得するけど、再開発期間中も前より住み心地が悪くなってはダメなわけで。
円滑に進めるためにも、デベはそれなりに補償すると思うので334さんもそこらへんは気にしなくて大丈夫だと思います。
多くを引き出そうとゴネる人もいるそうですが、その後の対応にも影響する可能性もあるから、サジ加減は難しいですよね、、、

[350: 口コミ知りたいさん]

>>348 匿名さん
同じ間取りの物件なんてないので、今の物件の基準価額を出して、その価額と比較して、入りたい間取りがその価額以上ならその分の金を払います。価額以下ならさらに金銭で補償すれます。ただ、実際に買うよりは安い金額で設定されるので、金を払って増床する方が得するかと思います。

[351: 匿名]

>>348 匿名さん
もう売り抜いてしまいました。
金銭補償は、等価交換をする場合は仮住まいのため、転出する場合はその対価です。
広さは元の物件の属性次第ですが、円滑に大規模開発する場合は、少なくとも元の広さを確保できるようにデベが工夫していると思われます。狭くなると、地権者が応諾しづらいので。
さらに地権者は対価を払って増し床できますが（買える床面積は元の物件に応じて上限が決められます）、この対価が市場実勢に比べ著しく有利です。したがって、竣工後に売り抜くと思わぬ大金を手にできますし、住み続けた場合は非常に快適に暮らせます。

[352: 口コミ知りたいさん]

>>351 匿名さん
自分は2物件にして、1物件を自分用、もう一つを売る用に考えてます。売った場合、税金ってどうなります？

[353: 口コミ知りたいさん]

>>351 匿名さん
ちなみに元物件は一部屋でしたが、分割してそれぞれ増床させました。

[354: 匿名さん]

口コミさん
すると、仮住まいは補償され、開発後は元の部屋より同等以上の広さになるのですね。そうすると建物のグレートは格段に上がるでしょうから、それだけ見ても（有料増床を申し出なくても）相当に有利ということですね。権利交換は新築の建物になるので狭くなるイメージでした。
（もちろん区分所有部屋から区分所有部屋への単純な例ですが）

[355: 匿名さん]

口コミさん
権利交換で取得した物件の売却にかかる税金は相当に複雑でしょうから複数の税理士と税務署（国税電話相談）で調べた方が良いですね。税理士もこういう案件には不慣れな人がほとんどと思います。その点、デべの税理士は詳しいかもですね。形式通り短期売買となるのか、元の財産から見れば長期ですので、どちらになるかで税金は倍の差がでますからね。

[356: 口コミ知りたいさん]

>>354 匿名さん
方角、階数にもよりますが、面積的には現行を補償みたいな感じでした。デベさんも苦労したと思います。
分割についてはイメージ的には100を50と50に分けて、それぞれ80,80にして2物件みたいな感じです。

[357: 口コミ知りたいさん]

>>355 匿名さん
やはり難しいんですね、、、
まだ、いつもお世話になってる税理士さんには相談してないですが、おいおい相談してみます。

[358: 匿名さん]

>>354
同等の広さになるケースは少ないです。低層中心の街を超高層化することにより、住宅の延べ床が大幅に増える場合に限られます。
また工事費用との兼ね合いもあるので、超高層化でも20階建や25階建などの中途半端な高さだと面積の増加よりも費用の増加が上回る場合があり、等価交換の床は減る場合があります。
ざっくり、15階建とそれ以上の高層とでは工法が変わり、非連続で建築費が上がるので。

[359: 匿名さん]

賃貸の場合ここもそうですが、森ビル物件のレベルだとどのくらいの広さが人気になるんでしょうか

[360: 匿名さん]

>>356 口コミ知りたいさん
351です。お示しいただいたケースは私の場合よりも相当複雑だと思いますので、355さんの言われているとおり、複数の税理士と税務署の確認が必須かと感じました。
私の場合は、補償金の確定申告時に再開発組合事務局が専門税理士の無料相談を用意してくれておりました。森ビルさんなら、その辺りもご用意ありそうですね。
なお、一つだけ早めに確認しておくべきは、元物件取得価格です。これが消費税等で土地建物別に確認できない場合、取得価格を低く見積もる（＝売却益が大きくなる）手法を取らざるをえなくなります（前者が実額法、後者が概算法です）。以下のような情報をご参照ください。この話は再開発固有のものではないので、既にご存知の場合はご放念ください。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11.html

[361: 口コミ知りたいさん]

>>360 匿名さん
めんどくさそうですね。ありがとうございました。台風の前に日本を離れ海外旅行中ですが、ここらへんは大丈夫ですかね？

[362: 匿名]

>>361 口コミ知りたいさん

現地周辺は見る限り、無事ですね。ご安心ください。

[363: 口コミ知りたいさん]

>>362 匿名さん
ありがとうございます。谷を埋める時、やっぱ大変なんだろうな、、、

[364: 匿名さん]

今日のお昼にアークヒルズサウスタワーの福島屋に行ってみましたが、通常時と同じくらいに品揃えがされていました。店舗数が少ない福島屋だからこそこのような対応ができるのでしょうが、お見事でした。森ビルさんはいいテナントを呼んできますね。虎ノ門麻布台のフードマーケットも、どんな店舗が入るのか、今から楽しみです。

[365: 匿名さん]

>>364
今のところ東京ミッドタウンのプレッセが一番と思いますね。

[366: 匿名さん]

>>365
同意です。福島屋は売り場面積が広ければ、もう少しやってくれると思いますが。

[367: マンコミュファンさん]

>>356 口コミ知りたいさん
2分割して60%増床したわけですね
増床する床単価がデベが買う単価であれば地権者がいくら増床しても事業収支に悪影響はないのでいくらでも増床してもよさそうですが制限はあるのですか？

[368: 匿名さん]

>367
横から
そりゃ制限ありますよ。容積に制限があるなか、時価より安く地権者に売るのですから。

[369: 口コミ知りたいさん]

>>367 マンコミュファンさん
確か2倍までだったと記憶してますが、今海外で資料がないので、、、

[370: 匿名]

に、二倍ですか！　ところで、先日ご質問されていた１戸か２戸分割か、ですが、個人的感想としては、好景気のときは大型住戸が不足し、１戸１６０の方が「単価」も高くなり、不況のときは大型住戸が余り、貸出しに苦労したり単価が小型より低くなる可能性もあるように思います。

[371: 口コミ知りたいさん]

>>370 匿名さん
生まれた街なので、出る気はないってことで、一部屋は必ず確保したかったので。

[372: 匿名]

>371　リスクとってさらに大きく増やしたい投資家ではないのですからそのような判断は地権者としては穏当と思いますね。

[373: 通りがかり]

子供３人に均等に相続させてやりたいので100㎡を３分割して２倍に増床して66㎡を３部屋もらうこともできますか？

[374: 口コミ知りたいさん]

>>373 通りがかりさん
ここの物件は去年までで確定は済んでますが、、、、

[375: 匿名さん]

>>374 口コミ知りたいさん

最近の区立麻布幼稚園・麻布小学校の様子について何かご存知でしょうか。

[376: 匿名さん]

麻布周辺の公立はロクなところがないよ。
私立落ちた人達の集まりだから雰囲気もよくないし。

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん

笄はまあまあかなあ？でもここからは遠いなあ。

[378: 匿名さん]

>>375 匿名さん

麻布小学校のブログがあるので読まれてみては如何ですか。
http://azabu-es.minato-tky.ed.jp/

ここで聞いてもお望みの書き込みはされないかなあと。

[379: 匿名さん]

>>376 匿名さん
単に地元。私立受けない人の方が多い

[380: 匿名さん]

ここに住んだら港区女子にモテますか？

[381: 匿名さん]

>>380 匿名さん

お金持ちでイケメンなら、ここでなくても港区内陸ならどこに住んでもモテますね、きっと。

[382: 口コミ知りたいさん]

>>379 匿名さん
自分の時は半分は私立受けてたけど、今はどうなんだろ。六本木方面から通ってる人は実家でビル持ってるとかの人とかは三河台中とかに進学するの多かったな。大蔵省の社宅のキャリアの子供は頭良かったよ、やっぱり。

[383: 匿名さん]

>>382 口コミ知りたいさん

区内トップクラスの白金が７割らしいので５割なら上出来ですね。

[384: 匿名さん]

港区公立小学校の御三家は赤白青。

[385: 匿名さん]

>>384 匿名さん

赤羽？赤坂？

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん

赤羽。世間の常識です。

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん

何割が中受ですか？

[388: 匿名さん]

>>386 匿名さん
昔はね。今は赤羽はそんなんじゃないですよ。

[389: マンション検討中さん]

ここの再開発がうまく行ったら外人ばかりになるの？

[390: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
ならない。

[391: 通りがかりさん]

銀座と表参道と公園が集積する感じになるのかな。