参考URL:https://skyskysky.net/construction/202214.html
ニュースリリース:https://www.mori.co.jp/company/press/release/2019/08/20190822110000003...
売主:森ビル
施工会社:清水建設他
計画名:麻布台ヒルズ(旧称:虎ノ門・麻布台プロジェクト)
事業名:虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業
都市再生特別地区(虎ノ門・麻布台地区)
所在地:東京都港区虎ノ門五丁目、麻布台一丁目及び六本木三丁目各地内
最寄駅:東京メトロ日比谷線「神谷町」駅、東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅
用 途:住宅、事務所、店舗、ホテル、インターナショナルスクール、中央広場、文化施設等
街区名:A街区 B-1街区 B-2街区
施 工:清水建設株式会社 三井住友建設株式会社 清水建設株式会社
施工はA街区とB-2街区が清水建設、B-1街区が三井住友建設、C街区が大林組。
森JPタワーおよびガーデンプラザが6月に、レジデンスAが9月に竣工。
森JPタワー:地上64階、地下5階、高さ325.40m、2023年6月竣工(A街区)
レジデンスA:地上53階、地下5階、高さ237.20m、2023年9月竣工(B-2街区)
レジデンスB:地上64階、地下5階、高さ262.82m、2024年6月竣工予定(B-1街区)
すごい建物がやってきた
[スレ作成日時]2019-08-23 23:06:52
麻布台ヒルズ(旧称:虎ノ門・麻布台プロジェクト)
281:
匿名さん
[2019-09-23 16:27:55]
|
282:
マンション検討中さん
[2019-09-23 22:08:58]
こんな記事出てましたね
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190923-00010004-metro-life 既存のヒルズとの相乗効果を図るそうです 森ビルの思うつぼですね |
283:
匿名さん
[2019-09-23 22:12:54]
三井とプラウドは今回ネオヒルズから少し離れているけれど、森トラスト肝いりの東京ワールドゲートに隣接していることや、神谷町駅まで徒歩2分程度というのは価値があるかと。あと日比谷線は六本木駅ー神谷町駅ー虎ノ門ヒルズ駅をつなぐヒルズ線になるので、神谷町駅も六本木一丁目駅と同様にポテンシャルが高いと思われます。
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284:
匿名さん
[2019-09-24 00:13:39]
確かに神谷町駅は将来性がナンバー1で価値が最高になる
六本木ヒルズの駅と虎ノ門ヒルズの駅にはさまれていてるなんて贅沢! そしてなんといっても今回のスーパーヒルズに直結とは |
285:
匿名さん
[2019-09-24 01:33:51]
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286:
匿名さん
[2019-09-24 07:20:11]
六本木一丁目駅は改札からホームまでワンフロアなのが便利ですね。泉ガーデン側の高級感は同意。あと反対側の改札も六本木グランドタワーができてスタイリッシュな雰囲気になった。
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287:
匿名さん
[2019-09-24 07:56:05]
皆さん地下鉄使いますか。物件の価値を図る上ではそれなりに重要ですが自分の使い勝手というのは点ではあまり意味ないですよね。
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288:
匿名さん
[2019-09-24 22:01:50]
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289:
匿名さん
[2019-09-24 22:41:18]
>>287
私は地下鉄を使いますよ。車移動が中心の方は地下鉄は使わないかもしれませんね。ただ、自分が地下鉄を使わなくても、子どもたちは地下鉄を使わないわけにはいかないですし、来客にとっての利便性や、仰るように不動産価値の観点からすると、地下鉄駅の利便性が良いに越したことはないと思います。 |
290:
匿名さん
[2019-09-24 22:49:18]
それにしても、都心の超高級大型物件は中古も賃貸も供給急増で値下がりしませんかね。
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|
291:
匿名さん
[2019-09-25 00:57:56]
>>288 匿名さん
それは最上階のペントハウスのことでないの、違った? |
292:
匿名さん
[2019-09-25 01:44:03]
一棟分譲ではないメインと東棟のペントハウスを売るとは思えないですね。
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293:
匿名さん
[2019-09-25 02:49:51]
でも、沖さんのコラムにはそう書いてあるね
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294:
匿名さん
[2019-09-25 06:46:36]
森ヒルズreitに売却とか。
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295:
匿名さん
[2019-09-25 07:08:20]
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296:
匿名さん
[2019-09-25 07:24:41]
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297:
匿名さん
[2019-09-25 07:46:17]
>296
森ビルの然るべき人に聞く。 |
298:
匿名さん
[2019-09-25 19:45:36]
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299:
匿名さん
[2019-09-26 23:10:43]
まいったなー、こんなの出さないでよ
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300:
匿名さん
[2019-09-26 23:19:36]
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301:
匿名さん
[2019-09-27 01:47:49]
六本木五丁目西地区(通称第二六本木ヒルズ)も意外に早く進むかもしれませんね。
久しぶりに区役所麻布支所に行ったのですが、ロアビルの裏手で遺跡調査が始まってました。 |
302:
匿名さん
[2019-09-27 05:37:13]
六本木5丁目西地区プロジェクトは、六本木ファーストビル・ファーストプラザと同じく森ビルと住友不動産のJVなので、xxヒルズとならない可能性が高いんじゃないかと思っている。とはいえ、鳥居坂の坂上エリアは素晴らしいロケーションなので楽しみです。
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303:
251
[2019-09-27 10:10:21]
>302 どちらがどのくらい主導しているのかしら。
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304:
匿名さん
[2019-09-28 08:17:43]
>>303
六本木5丁目西地区再開発準備組合内の土地の持ち分所有の点では住友不動産と森ビルの半々か、住友不動産のほうがやや多いという印象。 >【売買】六本木再開発エリアの3000m2、住友不と森ビルが共同取得へ (2013年6月18日) https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/nfm/news/20130613/619790/?ST=sm... >【売買】六本木ブルーシアターの土地9000m2、住友不動産が持分取得 (2012年11月27日) https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/nfm/news/20121126/592990/?ST=sm... 鳥居坂三生マンションは反対派の模様。80階建の高層ビルが建つ計画に、良好な住環境を保持できないとしている。左翼めいた団体が絡んでいるので厄介そう。 http://kukaku.org/9photo1108.html あと、まだ土地の持ち分を売却していない地権者のうち、東洋英和、日銀、国際文化会館、ロアビル、トヨタレンタリースの同意は得られているはず。 |
305:
251
[2019-09-28 09:18:13]
なるほど~、ありがとうございます。
有料記事に加入したいですが、週1で年20万円ですか~ >強制執行もありえますよ、などの言い分が流布されている。 真偽はわかりませんが、森ビルもなかなか怖いですね。 他社の分譲と異なり、森ビル住宅の分譲は圧倒的多数の持ち分を森ビルが握っているので購入すると将来は森ビルの言いなりにならざるを得ない覚悟が必要ですね。ラウンジなども区分所有者の共有ではなく、森ビルの区分所有となっている例がありましたが他の森ビル分譲住宅もそうかもですね。 |
306:
匿名さん
[2019-09-29 00:56:16]
>>302 匿名さん
六本木五丁目西地区がヒルズ名称を使わない可能性については、目から鱗でした。第二六本木ヒルズの通称が出回っているので、ヒルズに決まっていると先入観を持ってしまっていました。確かに住友が相当入っているので、ヒルズにならない気もしますね。 その場合、虎ノ門麻布台がヒルズ最高峰(すくなくとも住宅)の地位に盤石に座ることは、この一帯のマンション価格に大きな影響を与えそうな気がします。立地は印象も大事ですからね。 |
307:
匿名さん
[2019-09-29 17:21:08]
今回ネオヒルズの再開発区域西端の行合坂が封鎖される前の風景です。
谷の底が見えない景色は、都心では珍しい気がします。 |
308:
匿名さん
[2019-09-29 17:27:02]
現在は行合坂が封鎖され、麻布通り1車線を丸々潰して仮設歩道が確保されています。快適に歩行できるようになりました。
上の写真とは逆方向から撮っています。両サイドのフェンスの効果で橋のような雰囲気。フラット感が出ましたね。 |
310:
匿名さん
[2019-09-29 18:47:57]
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311:
匿名さん
[2019-09-29 20:59:24]
つい最近までこうだったのですが、早いですね。
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312:
匿名さん
[2019-09-29 21:22:15]
行合坂がなくなったのはありがたい。
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313:
匿名さん
[2019-10-07 05:38:48]
ここは一般向け分譲は無くなりました?
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314:
匿名さん
[2019-10-07 07:17:11]
8月に着工したばかりなのに?
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315:
匿名さん
[2019-10-07 13:51:46]
こちらのお仕事も終わりみたいです
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316:
口コミ知りたいさん
[2019-10-07 15:16:00]
B1街区の地権者です。地権者向けは低層階しかあてがわれなかったので30階以上は販売するみたいてすが、一般向けにあるのかは分かりません。
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317:
口コミ知りたいさん
[2019-10-07 15:18:13]
あ、31階の間違いでした。
31階以上が高層用のエレベーターみたいで、自分は低層階のエレベーターです。 |
318:
匿名さん
[2019-10-08 01:21:12]
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319:
口コミ知りたいさん
[2019-10-08 09:54:54]
来年中頃に内装とかオプションを個別に決めていくみたい。標準仕様はかなりシンプルなので自分はオプションガンガンつける予定。
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320:
匿名さん
[2019-10-08 10:49:21]
>319
貴重な書き込みありがとうございます。 たしかに六本木ヒルズでの地権者棟となったB棟はかなりシンプルな内装が標準だったようですね(バルコニーのウッドタイルもオプションのようですし)。六本木ヒルズでは森ビル賃貸のC棟はディスポーザーがついていますが、地権者向けとなったB棟ではディスポーザーが設置不可能となっていましたが今回はどうですか。また、六本木ヒルズでは機械式駐車場の車両サイズが小さいことが住民の不評となっていますが今回は何か聞いていますか。 |
321:
口コミ知りたいさん
[2019-10-08 12:11:03]
ディスポーザーはついてますが、食洗機はオプションっぽいです。また、25坪くらいのタイプでも風呂は1418サイズ。C2街区はこれより小さくても1620サイズですが、、、。
区分所有者なんで贅沢言えないです。増床するのも坪400万くらいで認めてくれましたし。 |
322:
匿名さん
[2019-10-08 12:18:12]
坪400で増床してくれるなんて、破格の待遇ですね。森ビルの再開発エリアの地権者さんたちは恵まれていると思います。
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323:
口コミ知りたいさん
[2019-10-08 12:23:40]
住めない間の家賃補償が手厚い。自分のマンションは殆どのオーナーが自分は別のとこに住んでて貸してる人だったので、丸々懐に入る感じ。税金は凄い取られますが、、、税務説明会も開催してくれるそうで。
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324:
匿名さん
[2019-10-08 12:25:28]
ここはほんとウソくさいですね
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325:
口コミ知りたいさん
[2019-10-08 12:30:17]
あれ、嘘くさかったかな、、、
起工式のお土産はクオカード1000円とグランドハイアットのお菓子セット。これでも嘘くさいか? |
326:
匿名
[2019-10-08 12:43:48]
口コミさん
興味深い話を誠にありがとうございます。 またSPAについてはやはり共有施設ではなく、別物という説明ですか。六本木ヒルズではSPAはそれだけで森ビルが所有する区分で一種のテナントのようなもののようです。地権者といえども別途入会しなければならず(まず断られないでしょうけど)、しかし問題は地権者の方が賃貸に出した場合で、地権者(区分所有者)が紹介しても賃借人がSPAに入会できないケースを六本木で聞きました。何の違反もない賃借人だそうです。これだとSPAも設置する、というよりは単に会員制SPAを誘致する、という話ですよね。 |
327:
口コミ知りたいさん
[2019-10-08 12:51:26]
プールはB2街区のマンションに出来るみたいだけど、説明はまだないです。管理費などの説明も具体的になく、自分はそんな裕福ではないので、あまり増床しませんでしたが、他の富裕層の方は制限一杯突っ込む人もいたみたいです。
|
328:
匿名さん
[2019-10-08 13:08:59]
口コミさん
SPA入会・利用資格については地権者・区分所有者の財産価値にも関わることなので、森ビルには純粋なテナントとしてではなく、マンション内施設として入居者の利用を優先するよう是非主張して下さい。 増床できるのは良いですね。 |
329:
匿名さん
[2019-10-08 13:34:30]
ウソくさいですね、どう見ても地権者じゃないね
|
330:
匿名さん
[2019-10-08 13:52:06]
内部事情は知っているんだろうが、へたっくそなライターだな
|
331:
匿名さん
[2019-10-08 14:27:50]
一生懸命にやってるのはわかるけど、誤解されると会社のイメージ悪くなるよ
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332:
口コミ知りたいさん
[2019-10-08 15:08:47]
区分所有者なのは事実なんで、外野にどう思われようと3年半あとには入居してるから、屁とも思わないわ。ここ出身だし、麻生幼稚園、麻布小学校の校歌でも歌ってほくそ笑みます。
|
333:
匿名
[2019-10-08 15:14:57]
口コミさん
地権者さんの中には自ら住んでいた人たちばかりでなく土地建物の所有者さんも当然相当含まれる、あるいはそういう人も持ち分が大きいとなると、竣工後に売りや賃貸に出される部屋もB1区画からそれなりに出そうですね。 |
334:
匿名さん
[2019-10-08 16:07:26]
>>323
うちは港区内の別エリアで森ビルではないデベによる再開発計画が進んでいるのですが、工事期間中のサポートはほとんどなさそうです。森ビルさんのところは手厚いと聞いていましたが、ほんとにそうですね。 |
335:
口コミ知りたいさん
[2019-10-08 19:50:50]
補償は工事期間の3年プラス数ヶ月だったかな。かつ周辺相場を基本といいつつ、かなりゲタ履かせた額を払ってくれた。当然引越し費用や、諸経費も。それだけスムーズに事を進めたかった森ビルの思惑もあるかと。
自分が子供の頃から周辺の土地を地上げしまくってた再開発だからな、、、 |
336:
口コミ知りたいさん
[2019-10-08 20:00:49]
見直したら、4年と数ヶ月でした。
補償書自体には年数の表記なかったけど数千万貰ってます。 |
337:
匿名さん
[2019-10-08 20:02:14]
>>336 口コミ知りたいさん
すごい |
338:
口コミ知りたいさん
[2019-10-08 20:17:16]
こう書いてもウソくさいと言われるんだろうけど、事実だから、何言われようと構いません。
友人には第2六本木ヒルズ地域のマンション住んでるのいるけど、ここより段違いに補償されると思う、計画が実行されればだけど。 寂れた街だったけど、売らないでも耐えられる財力のある人と、再開発に賭けた人が手にした博打のご褒美だと思ってる。 |
339:
匿名さん
[2019-10-08 21:52:40]
>>338
私は334ですが、貴方は麻布台虎ノ門再開発の地権者さんだとわかりますよ。うちの再開発の話が進んでいく中で、六本木ヒルズの地権者さんの話を聞いていましたので。工事期間中の仮住居として西麻布にマンションを自己負担なしで提供していただいたとのことでした。 |
340:
マンション掲示板さん
[2019-10-08 22:18:51]
>>339 匿名さん
50平米のマンションで補償費って1000万円買えますか? |
341:
匿名さん
[2019-10-08 22:25:22]
>>340
すみません、何を仰りたいのかわかりません。 |
342:
匿名さん
[2019-10-08 22:41:56]
>340
ありえるでしょ。 |
343:
匿名さん
[2019-10-08 22:46:38]
|
344:
匿名
[2019-10-09 01:20:23]
>>340 マンション掲示板さん
再開発期間中の補償は、その間に仮住まいする費用を負担してもらえるという趣旨ですよ。賃貸物件なら家賃補償です。 仮住まいの方が手厚いのが通例ではないでしょうかね? 私もこことは別の再開発地権者経験ありです。 |
345:
匿名
[2019-10-09 01:28:59]
|
346:
口コミ知りたいさん
[2019-10-09 10:43:32]
この再開発では、住んでる人も金銭補償でした。
その場合でも家賃とかは必要経費として認められるとのことで、反対とかはあんま無かった。 まぁ、貰った金額以下で家借りて多少儲かるくらいじゃない。で、確定申告は必要なので、確定申告の説明会があるって。 |
347:
匿名
[2019-10-09 11:14:51]
|
348:
匿名さん
[2019-10-09 11:45:03]
|
349:
口コミ知りたいさん
[2019-10-09 11:52:19]
>>347 匿名さん
そうですよね。 再開発後は絶対得するけど、再開発期間中も前より住み心地が悪くなってはダメなわけで。 円滑に進めるためにも、デベはそれなりに補償すると思うので334さんもそこらへんは気にしなくて大丈夫だと思います。 多くを引き出そうとゴネる人もいるそうですが、その後の対応にも影響する可能性もあるから、サジ加減は難しいですよね、、、 |
350:
口コミ知りたいさん
[2019-10-09 11:59:06]
>>348 匿名さん
同じ間取りの物件なんてないので、今の物件の基準価額を出して、その価額と比較して、入りたい間取りがその価額以上ならその分の金を払います。価額以下ならさらに金銭で補償すれます。ただ、実際に買うよりは安い金額で設定されるので、金を払って増床する方が得するかと思います。 |
351:
匿名
[2019-10-09 12:01:49]
>>348 匿名さん
もう売り抜いてしまいました。 金銭補償は、等価交換をする場合は仮住まいのため、転出する場合はその対価です。 広さは元の物件の属性次第ですが、円滑に大規模開発する場合は、少なくとも元の広さを確保できるようにデベが工夫していると思われます。狭くなると、地権者が応諾しづらいので。 さらに地権者は対価を払って増し床できますが(買える床面積は元の物件に応じて上限が決められます)、この対価が市場実勢に比べ著しく有利です。したがって、竣工後に売り抜くと思わぬ大金を手にできますし、住み続けた場合は非常に快適に暮らせます。 |
352:
口コミ知りたいさん
[2019-10-09 12:15:55]
|
353:
口コミ知りたいさん
[2019-10-09 12:18:14]
>>351 匿名さん
ちなみに元物件は一部屋でしたが、分割してそれぞれ増床させました。 |
354:
匿名さん
[2019-10-09 13:22:00]
口コミさん
すると、仮住まいは補償され、開発後は元の部屋より同等以上の広さになるのですね。そうすると建物のグレートは格段に上がるでしょうから、それだけ見ても(有料増床を申し出なくても)相当に有利ということですね。権利交換は新築の建物になるので狭くなるイメージでした。 (もちろん区分所有部屋から区分所有部屋への単純な例ですが) |
355:
匿名さん
[2019-10-09 13:25:21]
口コミさん
権利交換で取得した物件の売却にかかる税金は相当に複雑でしょうから複数の税理士と税務署(国税電話相談)で調べた方が良いですね。税理士もこういう案件には不慣れな人がほとんどと思います。その点、デべの税理士は詳しいかもですね。形式通り短期売買となるのか、元の財産から見れば長期ですので、どちらになるかで税金は倍の差がでますからね。 |
356:
口コミ知りたいさん
[2019-10-09 13:35:53]
>>354 匿名さん
方角、階数にもよりますが、面積的には現行を補償みたいな感じでした。デベさんも苦労したと思います。 分割についてはイメージ的には100を50と50に分けて、それぞれ80,80にして2物件みたいな感じです。 |
357:
口コミ知りたいさん
[2019-10-09 13:39:30]
|
358:
匿名さん
[2019-10-09 18:30:11]
>>354
同等の広さになるケースは少ないです。低層中心の街を超高層化することにより、住宅の延べ床が大幅に増える場合に限られます。 また工事費用との兼ね合いもあるので、超高層化でも20階建や25階建などの中途半端な高さだと面積の増加よりも費用の増加が上回る場合があり、等価交換の床は減る場合があります。 ざっくり、15階建とそれ以上の高層とでは工法が変わり、非連続で建築費が上がるので。 |
359:
匿名さん
[2019-10-10 01:01:15]
賃貸の場合ここもそうですが、森ビル物件のレベルだとどのくらいの広さが人気になるんでしょうか
|
360:
匿名さん
[2019-10-10 01:34:48]
>>356 口コミ知りたいさん
351です。お示しいただいたケースは私の場合よりも相当複雑だと思いますので、355さんの言われているとおり、複数の税理士と税務署の確認が必須かと感じました。 私の場合は、補償金の確定申告時に再開発組合事務局が専門税理士の無料相談を用意してくれておりました。森ビルさんなら、その辺りもご用意ありそうですね。 なお、一つだけ早めに確認しておくべきは、元物件取得価格です。これが消費税等で土地建物別に確認できない場合、取得価格を低く見積もる(=売却益が大きくなる)手法を取らざるをえなくなります(前者が実額法、後者が概算法です)。以下のような情報をご参照ください。この話は再開発固有のものではないので、既にご存知の場合はご放念ください。 https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11.html |
361:
口コミ知りたいさん
[2019-10-13 11:36:28]
|
362:
匿名
[2019-10-13 11:40:20]
|
363:
口コミ知りたいさん
[2019-10-13 11:59:14]
|
364:
匿名さん
[2019-10-13 23:57:23]
今日のお昼にアークヒルズサウスタワーの福島屋に行ってみましたが、通常時と同じくらいに品揃えがされていました。店舗数が少ない福島屋だからこそこのような対応ができるのでしょうが、お見事でした。森ビルさんはいいテナントを呼んできますね。虎ノ門麻布台のフードマーケットも、どんな店舗が入るのか、今から楽しみです。
|
365:
匿名さん
[2019-10-14 00:06:10]
>>364
今のところ東京ミッドタウンのプレッセが一番と思いますね。 |
366:
匿名さん
[2019-10-14 00:34:51]
>>365
同意です。福島屋は売り場面積が広ければ、もう少しやってくれると思いますが。 |
367:
マンコミュファンさん
[2019-10-14 06:04:35]
>>356 口コミ知りたいさん
2分割して60%増床したわけですね 増床する床単価がデベが買う単価であれば地権者がいくら増床しても事業収支に悪影響はないのでいくらでも増床してもよさそうですが制限はあるのですか? |
368:
匿名さん
[2019-10-14 06:50:17]
|
369:
口コミ知りたいさん
[2019-10-14 08:14:03]
|
370:
匿名
[2019-10-14 08:21:16]
に、二倍ですか! ところで、先日ご質問されていた1戸か2戸分割か、ですが、個人的感想としては、好景気のときは大型住戸が不足し、1戸160の方が「単価」も高くなり、不況のときは大型住戸が余り、貸出しに苦労したり単価が小型より低くなる可能性もあるように思います。
|
371:
口コミ知りたいさん
[2019-10-14 08:27:37]
>>370 匿名さん
生まれた街なので、出る気はないってことで、一部屋は必ず確保したかったので。 |
372:
匿名
[2019-10-14 08:32:33]
>371 リスクとってさらに大きく増やしたい投資家ではないのですからそのような判断は地権者としては穏当と思いますね。
|
373:
通りがかり
[2019-10-14 08:42:23]
子供3人に均等に相続させてやりたいので100㎡を3分割して2倍に増床して66㎡を3部屋もらうこともできますか?
|
374:
口コミ知りたいさん
[2019-10-14 08:50:44]
>>373 通りがかりさん
ここの物件は去年までで確定は済んでますが、、、、 |
375:
匿名さん
[2019-11-18 04:54:57]
|
376:
匿名さん
[2019-11-18 07:11:21]
麻布周辺の公立はロクなところがないよ。
私立落ちた人達の集まりだから雰囲気もよくないし。 |
377:
匿名さん
[2019-11-23 14:24:24]
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378:
匿名さん
[2019-11-23 15:36:22]
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379:
匿名さん
[2019-11-23 15:38:38]
>>376 匿名さん
単に地元。私立受けない人の方が多い |
380:
匿名さん
[2019-11-23 15:42:54]
ここに住んだら港区女子にモテますか?
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森トラスト>>>三井>=プラウドという感じと予想します。
標高差もさることながら、虎ノ門麻布台至近と六本木一丁目の駅ビルのポテンシャルが大きいことも影響するのではないでしょうか。