ユトリシア（東習志野・その3）

[マンコミュファンさん]

パート3立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。
[その１]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
[その２]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分
総戸数：1453戸（うち弐番街301戸）
売主：有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[91: 匿名さん]

今日、ギャラリーに行ってきました。
たくさんお客さんがいましたが、確かに空き部屋が目立ってますね。
いつから販売してるんですか？
４と５は建たないんですか？

[92: 入居済み]

久しぶりに覗いてみましたが、いつまで日医大前の話しが続くのでしょう？

どうしてもそっちを売り込みたい方がいるんですね………
日医大、なんか哀れな感じに見えますよ。
スレ違いですね。


あと最近また反対住民が活動始めたと言ってる方、私は普段は仕事で日中殆ど居ないので、具体的にどんな運動されているのか、参考までに教えてくれませんか？

ついでに２番街前のラーメン屋さんに行った事ある方の情報もお待ちしてます♪

[93: 匿名さん]

船橋日大と印旛日医大を勘違いしているね。
両方綺麗な戸建て中心の街であることには違いないけど。

スレ違いは貴方でしたね。
しかし何でこのスレみて近所の日大でなく日医大が頭に浮かんだんだろう…？

うちの嫁みたいなコードブルーや倖田來未のファン？

[94: 物件比較中さん]

このマンションから都心勤務の人ってどのくらいいるのでしょうか？
３割から５割くらいですかね？

私も兜町勤務なので気になるところです。

[95: ９２です]

うっかり間違いでしたね。失礼しましたm(._.)m
まあ私としては日医大だろうが日大だろうがユトリシアスレとは関係ないとは思いますが…………

ちなみにコードブルーも倖田來未も興味ないですし。
あとうちは共働きで２人とも都心勤務ですよ。

[96: 匿名さん]

日大→日本大学
日医大→日本医科大学

[97: 通りすがり]

いつまでも船橋日大前を叩いて話題にあげてるのはどうみても住人とユトリシア営業マンでしょ。船橋日大前に住んでる人も、ユトリシア住民に自分達の街をボロクソに言われて可哀想ですね。
たぶん、あちらさんは余裕で格上ですから相手にしてないでしょうけど。
こんな話題はもうこれくらいにして、4と5は建つのか聞かれたり、過剰な共用施設の修繕がどの位のペースでどれ位上がってくのか聞かれてたりしているのに流されちゃってかわいそうだから、誰か答えてあげなよ。

[98: だから]

↑
そこはみんなあえて触れてないんだってば。
シャーラップ！

[99:]

確かに紛らわしいなｗ

コードブルーは分かるけど倖田來未って何？

[100: 元検討者]

前に修繕積み立ての説明を受けたときは、払い初めの額から何年間かかけて、三倍くらいになる感じだったよ。
ただ、三十年だか、三十五年だかで計算しているので、長く住むともう少し上がっていくだろうけど、計画外の年数に突入しても月二万くらいには収まるんじゃない？管理費は別にしてね。
他のマンションとそんなに大差ない印象でした。
４と５が建つかどうかはわかりません。値引きなしで売り切れればなんとかなるんじゃないかな。
逆に建たなきゃ修繕積立金の計画は立て直しになるだろうから、わかりません。

[101: 検討中さん]

4と5は建たない可能性もあるんですか？
そうなると共用施設はあんなにいらないなぁ。
一戸あたりの負担が増えるだけだから。
特に体育館がいらない。。。

[102: 入居済み住民さん]

97さんへ
船橋日大前も良い所って私はちゃんと言ってますけどね。
良く読んでから言ってくださいね。

相変わらず利害関係者が多いですね。
貴方達が期待している様な不安を持ってる住民ってほとんど
居ないですよ。資産価値がどうとかって勝手に言ってればって感じ
ですね。わざわざご苦労様です。

四、五番街は2014年に竣工って決定されてるけど、
それを否定する人に何言っても無駄だと思うので。

弐番街は9月か10月位から販売開始だったと思いますよ。
販売のペースは壱番街と同じ位とのことです。

ところで、駅からユトリシアの道路奇麗にするみたいですね。
どんなになるか楽しみですか。

弐番街の前のラーメン屋は割に美味しいですが、
トッピングが冷たいのがイマイチでした。
でもたまには我が家は行きますけどね。

[103: 通りすがりさん]

↑
既に建てちゃったものは無理でしょ。
４と５を中止するなら、バーベキューとかまだ作ってない所を中止するんじゃない？
でも、たぶん倒産しない限り、４と５も建てると思うよ。
じゃなきゃ、住民からの不満爆発でやばいでしょ。
マスコミの見出しは
「感動大陸ユトリシア、販売不調で計画頓挫。購入者が長谷工を集団提訴。」
だね。
そんでイメージが回復不能なところまでいって結局倒産するでしょ。
そんな泥沼状態に陥ったら、中古でも売れなくなるわ。

[104: 匿名さん]

ありがとうございます。
建つことは建つんですね。
陽当たりが良さそうなんで、四番街か五番街がいいかなって思ってたんですが、ちょっと先なんですね。

二番街がそんなに早くから販売してたのは知りませんでした。
ギャラリーの混み具合と現在の売れ行きをみると一ヶ月前くらいからなのかと思っていましたが。

帰りに赤門っていう焼き肉屋に寄りましたけど、安くて美味しかったですよ。

[105: 匿名]

もうちょっとで販売開始から半年なのに、まだ２〜３割しか売れてないということは、モデルルームに来ているお客さんのほとんどが購入せずに何かしらの理由でスルーしてるんでしょうね。
その理由を分析して販売戦略を修正しないと、いつまでたっても売れないよ。一番街の住民も、これ以上資産価値を下げられたら困るだろうに。。。かわいそう。

[106: 匿名]

首都圏の買ってはいけない大規模マンションにランクインしていますが何か？

://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-entry-196.html

東京や新宿などのターミナル駅に乗り入れている本線の駅から徒歩１０分以内のマンションを買うべしだとさ。

その逆は売るときに苦労するって。

でも、安く買えればいいんだろうけど。

[107: 入居済み]

１番街の住民ですが、別に困らないですよ。
転売目的はないんで。
ゆっくりでいいから売れればいいです。

駅からの帰り道、消防署予定に早く建物が建つといいなって思います。
あの一画だけちょっと暗いんですよね。

あとユトリシア周りの保育園は激戦なのでしょうか？知ってる方、教えて下さい！

[108: 匿名さん]

新築分譲でデベが販売し管理相場の中にいるうちは良いのですが
2014年までの間に中古市場に出回って市場に晒され値が下がることを考えると
本当に4、5を建てて販売できるのか疑問に感じます。
転売目的ではない方はそれはそれで何も否定するつもりはありませんが
ご存知の様に実籾周辺の物件下落率は築浅でもすごいものがあるようなので
安値で築浅中古を購入して住む方とそうでない方で管理運営に関して
組合内が揉める可能性が高くなります。
多くの懸念を心配するのはハンコを押す前の検討者にとって当然のことであり
他地域である船橋日大をいくら叩いてもここが浮かばれることはないはずです。

[109: 匿名]

色々ネガレス書いて火消しに大変ですね。御苦労さま。。。
ろくに理論立てた反論も出来ないのに。。。

別に壱番街と同じ位のペースで売れてるんだし特に気にならないですよ。ほとんどの住民は。

だいたい船橋日大前の話なんて住民が話出した訳じゃないですけど。。。
相変わらずめちゃくちゃな論理ですね。
大体ヒトの家を公共施設でもないのに勝手に好き放題言っていい御身分ですよね。
まあ格上とか言ってる時点でこの地域の実情をよく知らない人だと思いますけどね。
緑が丘とかなら、まだホント意味は分かるんだけど船橋日大前に拘ってる時点で怪しいですよね。
もちろん日大前も良い地域だと思いますが、もちろん長所・短所がちゃんとありますよ。それは
何処でもですけどね。もちろん実籾も。

私も榊さんのサイトみて共感出来る部分もありましたが、私はここを選びましたね。
そこにも「自分で情報を分析して自分の考えで」って良く読むと書いてありますよね。
全てを参考にする必要なんて無いと思いますし。
その論理だとＪＲ・小田急・京王・とかしか残らないですしね。
（京成上野の例外を除き私鉄は山手線内に入れない為基本地下鉄へ相互乗り入れですからね。
京成を否定するということはそういう事ですよ。東京がターミナルの私鉄は無いですから。
ＪＲ以外は新宿がターミナルの私鉄しか残らないですよね。ＪＲだと物件価格高いんですもん。もちろん
良いと思いますけどね。車を手放す気は我が家には無かったので、そういう点でも）

104さんへ
赤門は安くて美味しいって他の住民の方も言ってますね。ただ週末だと混んでるだろうなと思って
なかなか行かないんですけど。混んでませんでした？
私も四、五番街を狙ってたんですが結局色々あって壱番街に住んでます。。。
眺望も良いだろうし今でも気にはなりますが壱番街でも満足して住んでます。（高層の方なので
日当たりは今後も良いし今は眺望も良いので）
アリーナとかも結局結構利用しちゃってます。その他の共用施設もパーティー等で結構利用
してますね。あればあったで良いですよ。（仮に参番街まででも900戸近くになるので）
縁あってここにお住いの際は仲良くしてください。
ユトリシアは結構住民同士の交流は盛んだと思いますので。
（交流したくない場合はしなくても大丈夫ですけどね）

107さんへ
あんまり詳しくないんですが、こども園とかにはユトリシア枠があるみたいですよ。

消防署、確かに早く新築して欲しいですよね。旧実籾県営住宅は一部解体が終わりましたけど
何か関連があるのかな？
確かにあの辺は暗い感じですよね。まあ森とかではないので人もいるからいいんですけどね。

[110: 入居済み住民さん]

全然関係ない話題が横行しているようですな。ちょっと違った話題を・・・

京成実籾駅のエレベーター設置は決まったようです。今のところの予定では今年夏くらいに工事着工、半年前後の工事期間を見込んで、2,011年初頭～3末までに完成する見込みのようです。

私も都内に通勤していますが、壱番街の住人も都内通勤者はけっこう多いみたいです。私の場合は船橋でJRに乗り換えています。住んでみたら分かるけど、買い物は不自由しないし、自転車使えば乗り降り時間を含めても10分前後で駅にもいけるし実籾も悪くないと思いますよ。ただ、このマンションでなかったら他地域で選んでいたと思います。体育館は今は使っていませんが、住民用の体育館のあるマンションというのも魅力だと思います。子供がもう少し大きくなったら使うと思いますよ。

[111: 匿名①]

ごもっともな部分もあるけど、中古は中古、新築は新築。価格差はあって当然だし、なんでもそうだけど新品が中古の値段に合わすのでは無く、中古が新品の値段に合わすんだよ。

[112: 入居済み住民さん]

109ですが、なぜか「入居済み住民」にならなかった。
というわけで住民です。
最初は良くわかんなかったんですけど、榊さんのフルネームを入れて
投稿しようとしたら拒否になったんですよね。
フルネームやめて榊さんとしたら投稿出来たけど「匿名」なった。
システム上で何かあるんですかね。

[113: 物件比較中さん]

>>109
榊なんて商材で食べてる乞食ですから…
色々なマンション名指しで叩くのは卑劣だよ。
買ってはいけないのは榊の商材だと思う。

[114: 匿名さん]

榊って、何のことか解らないのですが
叩かないといろいろなことが見えてこない。

何処にかいてあるのですか。

[115: １０７です]

保育園情報ありがとうございました♪
若松保育園も視野に入れていたのですが、建て直しするみたいですね。新しくなると人気が出るのかな……

うちも実籾にした理由は、ユトリシアだったからです。もし違う物件を選ぶとしたら実籾には住んでなかったかも。 都内からの移住なので京成津田沼までしか知らなかったし……

実籾は思った以上に住みやすいです。
どこの道に出ても買い物出来る場所が近くにあるし、高速にもすぐ乗れるし、休日も多方面に出掛けられます。

マンション自体も住みやすいと私は思いますが。
若いご夫婦が多いかと思うと年配の方もよく見かけるし、みなさん感じの良い方ばかりです。

長文になっちゃいました。すいません

[116: 匿名さん]

109のどこにも理論らしきものはないね。
「私は妥協して買った」これだけのようにみえます。

[117: 通りすがり]

まあまあ、いいじゃないですか。
妥協だろうが何だろうが、不動産購入は自分が納得できればそれが正解。

ただし、このように住民の書き込みが掲示板の多数を占めるようになると、検討する側にとってはよくないですね。
良いところも悪いところも表にでることで、ちゃんとした検討ができるわけですから。

ちょっとでも批判的な意見が出るとネガレスだ、荒らしだって寄ってたかって叩くのはやめてほしいです。
自分の買った物件の良くないところを指摘されて頭に来るのはわかりますけど。

でも、この掲示板は住民だけの為のものじゃないわけですから。
ネガレスを見たくないならこのサイトを見なければいいのにって思いますけど。

住民板もあるみたいですし、そちらで交流を深めたら如何ですか？

[118: 入居済み住民さん]

通りすがりさんへ。
過去ログ御覧になっていますか？
住民のレスってそんなに多くないと思いますよ。

でもホント恋愛に置き換えると、男の付き合うまで
がゴールみたいな話しですよね。
実際は付き合った後の方が重要なのに。
住環境って住んで見ないとわからない事だらけで
我が家が検討している時は情報集めに苦労しましたが。

別に住民が良い所ばっかり言ってる訳では
なく割に正直に住んだ感想を書いてると思いますよ。

ただあからさまに悪い事ばかりが出てくるから
必然的に良いところばかり住民が書くように
見えてるだけでしょう。

ちなみに大変気にいってユトリシアを購入したんで、
妥協点はほとんどないです。
場所だけなら津田沼が何かと良かったですけどね。
まぁその時は価格が違うんでしょうけどね。

ただあからさまに他の地域が良い良いて宣伝する
のが検討者への利益になるってのは間違いだと
思いますし、ここのサイトの趣旨に反してますよ。
一回でもよく読んだ事ありますか？

少なくても、住民も住んでいる公共施設でもない
マンションを題材にしているのだから多少のモラル
は無いと困りますよ。
今回は削除依頼とかはしなかったですが、これ以上に
荒れ狂うのなら、前にも話題になりましたが、ここは
閉鎖した方が良いと思います。

何度も書きますけど、検討者が気軽に悩みや質問を
聞ける便利なツールだと思いますので、そうならない
事を望みます。

[119: 匿名さん]

閉鎖はしないほうがいいですよ。
荒らしであれ、なんであれ上の方に上がっていれば
検討者の目にふれます
それも宣伝になり
興味をひきます
触られないスレは忘れられていきます

[120: 通りすがり]

まあ、住民の気持ちはわからんでもない。

モラルは必要だね。

だから、ネガティブな情報もモラルを持って書き込みましょう。

逆に住民さんたちは住んでいて、ここは盲点だったなんていう情報があれば、検討してる側としては参考になるんだけど、どうですかねぇ。

[121: 入居済み住民さん]

119さんへ。
確かに私もそう思いますよ。
でも一時期みたいに、何処の物件のスレだか
分かんないなんていうなはどーなのかなぁー
って正直思ってたんですよね。
まぁホントに割に気軽に書き込める利点の
裏返しなんでしょうけど。

通りすがりさんへ。
良い事だと思います。
何気に住民からここはっていう不満も上がって
はいるんですか、最近はまぁ荒れてると、更に
荒らされそうなんで、あんまり私は書いてなかった
かもですね。
主婦層とかはキッチン周りについては何かと
論議になってるみたいです。
今日はそんな所で。

[125: 匿名①]

>>122

そうですか。見たことないからわからないし、見る必要がないので私は見ないが、貴方の検討材料に守谷が入っているなら､確実に守谷が良いと思うよ。


それともただのでしゃばりですか？(笑)

[126: 匿名①]

ユトリシアで考慮したいのは、やはり一〜三番街までの日当たりでしょう。南側の低階層の日当たりがもし悪かったとしたら価格と見合わないと思います。それならば西側にも日が入って駐車場よりも高い階層の南側より安価な東側の部屋の方が良いとも思ったりします。後は部屋ごとに割り当ててあるサイクルポートの場所ではないでしょうか。普段の買い物等は、自転車で難がない場所だけに、数十万の違いならば近くにあって欲しいものです。五番街完成を予定しての駐車場がすでにあったりと、五番街までの完成の確率は高いとも思いますが、万が一、五番街まで建設されなかったとしても三番街までで874戸。大規模マンションの恩恵は充分受けられるのではないのでしょうか。また、八千代台・津田沼・緑ヶ丘・幕張・等にアクセスしやすい立地にあるため価格よりも立地は良い思います。

不動産には無知なんですが、こんな感じです。

[127: 匿名さん]

良い悪いにかかわらず、常に荒らしがはいって上位にいるというのは
良いことですな。
ユトリし阿何？
と言われるより
じゃあ今度見に行こう、体育館とやらを。になります。
荒らしがはいるのは人気のバロメーターどうでもいいところには入らん
長文はやめたほうがよい

[129: 物件比較中さん]

単に目障りだからじゃないかな？

[130: 検討中さん]

決算月に値下げ交渉をしようと思うのですが、どれくらい行けるものなのでしょうか。
もちろん、納得できる価格にならなければ購入しませんが、安く買えれば前向きに購入を検討しようと思っています。
納得できるラインとしては、十年後の中古売却時の資産価値から逆算して減価償却分を上乗せした金額を考えています。
実籾という土地、駅から徒歩十分強、流通量の多さ、共用施設のボリュームを織り込み、７０へーべーの東向き低層階で一番安い物件を１０年後に購入する事を考えました。
今と同じ貨幣価値ならば、購入する立場に立ってみると、出しても１５００万円が限度で、もしかすると１０００万円程度になってしまうリスクもあるのではないかと想定しています。
間をとって１２５０万円で売れるとして、年間の減価償却率を一般的な５％とするならば十年後の資産価値は約６０％になる計算で、そこから逆算すると新築であれば２０８０万円程度で購入するのが適切かと考えています。
最安値物件の定価は２２００万円ですから、ギャップが１２０万円程度あり、５％から６％の値引きができるかどうかが、市場価値に適した新築時の購入価格として納得できる基準と考えています。
全く難しい場合、中古時の資産価値が担保される物件へ検討を移そうと思っていますので、何かご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

[131: 匿名]

↑無理じゃん？
というかそこまで下げなきゃ買えないならヨソ探した方がいんじゃない？

[133: 匿名さん]

11下旬～12月だったら諸費用＋100の300が楽勝だったのにね。

[135: 入居済み住民さん]

2200万円ってモデルルーム価格ですよ。そこから値引きはちょっと無理だと思います。
住民が言うのもなんですが、ここの営業さんは質問やウィークポイントとかは
聞けば親切丁寧に教えてくれる親切な方が多いと思いますが、売り方は結構強気
な方だと思います。なのでそんな無理な商談には乗れないんじゃーないですかね。

ここのレスをまともに受けてまもしれませんが、中古価格の見積も甘いと思いますけど。
中古御自分で検索してみましたか？
ペルルの実籾から徒歩17分で1780万とかだったんでいくら東向きでもねー。。。
割安感がある物件って70m平米を切った50～60平米台の間取りか築15～年が多いですよ。
もっとバス便とか駅から離れたところの方が希望の価格になるかもしれません。
ユトリシアならもう少々予算を上げないと商談出来ないと思います。
条件が良いのはどちらかというと値段が高い間取りですからね。

でもホント頑張って希望価格の素敵なマンションを見つけてくださいね。
探せばきっと見つかります。

[136: 検討中さん]

みなさん、ありがとうございます。
二番街で定価の５％から６％の値引きはいけそうですね。

中古価格は半年以上ウォッチして見て回ってるので問題ないです。
掲示板に出ていた実籾駅徒歩四分、３LDKの６７へーべー、築九年は確かに１３８０万円でしたし、私は見に行きましたよ。
あと、ユトリシア二番街２２００万円はモデルルーム価格ではなく、東向き低層階７０へーべーは二千万円台前半が定価です。
こちらもずっとチェックしてます。ただ、このあたりはほとんど売れちゃいましたし、私が買おうとしてるのは南向きの中層階以上の４LDKなので、納得できる値引きのパーセンテージを算出するために最低価格物件を引き合いに出しただけです。

他社で通用するかしないかも、あまり気にしていません。
その物件に対して自分が納得できる枠内に金額が設定されていれば購入をしようと思っていて、それより割高なら、枠内に収まりそうな値崩れし無そうな資産価値の物件がいくつかありますので、そちらに検討を移します。

[137: 通りすがり]

まあ、新築売買はプレミアムが価格に組み込まれるし、広告・プロモーションや営業活動のお陰で、不動産に不慣れな客を相手にすれば、市場価値よりも高く売れる可能性があるからな。
需給バランスが直に反映される中古市場を想定して減価償却額を逆算していく考え方は、他のビジネスシーンでも当たり前に行われていることだかし、経済観念的にも間違ってないよ。
ただ、誰かが言うように、不動産の営業マンにそのようなロジックが理解できるかというと期待できないね。
だから、値段設定は自分なりにその論理で行ってもいいけど、営業マンには論理を話すのではなく、単刀直入にこの物件に対してはこれしか出せませんと言った方が無難かな。

[138: 匿名さん]

16さんは慶應義塾出身者ですか？
慶應は先生は一人しかいませんから。
教授も皆、「君」ですよね。

[139: 匿名さん]

明光義塾の塾生でしょう。

[140: 匿名さん]

その減価償却の計算方法は、売る側に優しすぎる計算です。

建物の減価償却額は耐用年数から算出します。
この物件のような長期利用が可能な構造の居住専用物件の場合、耐用年数が47年として計算されます。
また、書かれていたように複利で償却するのではなく、47年後には価値がゼロになるように均等に引いていきます。
年間で新築時の2.13％ずつ、同額を引いていく計算になりますね。
ですので、十年後の資産価値は新築時の78.7％となりますから、3000万円の物件は十年後に2361万円になると計算されます。
同様に2000万円の物件であれば、1574万円です。ちなみにこの耐用年数と減価償却のルールは国内市場の平均値から算出された会計上のルールですから、物件毎に十年後の実際の資産価値は異なってきます。
ただ、このような一般論に当てはめて今回書かれていた内容を再検討すると、十年後の中古市場で1250万円でしか売れないというのなら、新築時の購入適正価格は1688万円ですし、1500万円で売れるとしても1905万円が適正となります。
となると、もっとシビアに値引きをしなければいけないという結論になってしまいます。
反対に、住民の方が書かれているような楽観論で1750万円で売れるとすれば、2310万円が適正となり、定価の2200万円でもお買い得だといえるでしょう。
あとは、その2200万円の東向き低層階70㎡、最安値の物件が十年後に幾らで売れるかを見極める必要がありますね。
こればかりは、予想の世界になってしまうのですが、なるべく条件的に似通っている中古物件を参考材料にするのもありですし、あとは、自分だったら幾らで買うかを想像するのも良い方法です。ただ、諸般の事情を考慮・検討材料に入れて私の予測をあえて書かせていただくならば、1500万円程度の価格はつくのではないでしょうか。
現在の定価が2200万円の物件は、1905万円が適正な購入価格となり、そこから算出すると、ユトリシア二番街は13％以上の値引きができるかどうかが適正な価格で購入する分かれ目となります。
ただ、恐らくそれだと売り手側は赤字になってしまうでしょうし、上手くいくイメージは持てません。
要するに、ユトリシアは資産価値を軸に購入するには最初から向いていない物件であり、その軸で不動産購入を考えているならば、仰るように中古販売時の期待価格と新築購入時の価格との差額が、もう少し小さくなるような物件を検討した方が良いと思います。
ユトリシアを買うのに適した動機は、資産価値なんてあまり気にしない永住目的の方で、市場の価値判断とは関係のないところで、自分なりに購入メリットを感じられる方だと思います。