ユトリシア（東習志野・その3）

[マンコミュファンさん]

パート3立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。
[その１]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
[その２]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分
総戸数：1453戸（うち弐番街301戸）
売主：有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[777: 匿名さん]

駅徒歩11分はマンションの敷地出一番近いところまでの表示。
ユトリシアは良い意味でも悪い意味でも敷地が広広い。
四番街五番街は11分
一番街三番街は12分
二番街は13分の表示が妥当。
で、ここからはどのマンションも一緒だが、実質何分かかるかはまた別で、各棟の一番遠い部屋はエレベーター待ちも合わせて3分位の追加時間が必要になる。
今、実籾で売り出している一戸建ては駅徒歩2分と4分で、戸建ての場合、玄関を出てからの時間にロスは無い。
だから、ユトリシアとは賞味で片道10分異なる。時間当たりの機会費用を1200とすると、一往復で400円の損失。
サラリーマンの夫だけで、年間240往復。
年間9万6千円、35年で336万円の損失。
家族や老後を考えたら500万以上の差があるよ。

[778: 匿名さん]

修繕積み立ての長期計画では、10年ごとに一時金？(20〜30万円)の支払いはありますよね？
住民の方、参考程度に教えてください。お願いします。

[779: 匿名]

たった数分がそんなに惜しいのか…
なんか窮屈な考えですね。
それとも私の感覚がずれてるのかなぁ

[780: 匿名]

戸建て戸建てって連呼するやつは、必ず専業主婦の嫁にガーデニング、草むしりさせればいいとほざくけど、世の中の人間すべてガーデニング好きと勘違いしてるな。
赤ん坊抱えた嫁が
育児家事食事の支度の他にガーデニングまでやるんかい。
戸建て厨は赤ん坊いない、結構な年とみた。
草の生えるスピードは千葉では早いぜ
除草剤まいたり
コンクリでかためんのは本末転倒だしな

[781: 入居済み住民さん]

一往復で400円の損失で計算するなら、駅前の一次利用の自転車置き場毎日使えるし、帰宅時間の早い人は駅からバスに乗ってもペイできますな。あと片道60円足せば津田沼までバスでいける。それよりも、10-15分歩くのは良い運動にもなると思うけどね。

弐番街は、公園側を抜ければ壱番街と徒歩時間は変わらないと思いますよ。体育館は一見無駄にも見えるけど、実際使ってみると結構良いですよ。子供も楽しんでいます。

[782: 鑑定士]

ペイできるとか、そういう個人的な問題じゃなくて、今回の話の発端は、市場的にみた価格の妥当性の問題だから。

駅から徒歩4分の物件と、14分の物件は、同じ質だと価値が500万異なるという話だよ。

で、床面積が同じなら、マンション低層階と建坪率60パーセントの戸建てはそれぞれ世間で言う標準のグレードで価値は等しい。

つまり、実籾徒歩四分の戸建ては、前述の建坪率のもと、床面積110へーべーで3000万弱。

これを基準にしてユトリシアの標準的な80へーべー低層階の価値を算出すると、次の数式になるよ。

2900×80÷110−500＝2109

つまり、ユトリシアの80へーべー低層階は、市場的な価値では2110万円程度の価値にしかならないことを意味する。

今、この面積の定価は一番やすい二番街東向きでも2600万円以上する。

だから、差割を考えると、市場価値的には定価の二割引が妥当だが、もしかするとギリギリ、デベの損益分岐を越えてしまうかもしれない。

ってことは市場価値どおりの赤字で裁くか、客を騙して市場価値以上の価格で売るかということになるが、今は後者でゆっくり売ってるみたいだよ。

二割引以上の値引きで買われた方もいるかと思いますが、その人たちは妥当な購入なのでご安心を。

[783: 匿名]

↑
そういうこと。
個人的な好みや工夫を市場価格と混同しすぎ。

でも、リンゴが好きな人とそうでない人では、同じリンゴに支払っても良い額が変わる。
これは効用曲線が個人個人で異なるからで、駅からの距離に関しても、マンションや戸建ての議論に関しても同様のことがいえるよ。

だから、市場価値とは消費者全体の平均値であって、あなた方一人一人と価値がずれて当たり前。
駅前の戸建てを基準にしたら、ユトリシアは定価の二割引が市場価値的には妥当というのは一理あるけど、それも全員にとって当てはまる事ではない。

特に、消費者平均より、距離を気にしない人、戸建てよりマンションを好む人、セキュリティーを重視する人、共用施設を好む人、、、という具合にユトリシアの特徴に自分の効用が当てはまる場合は、個人的に定価を払う価値があるケースもあるんだよ。

ただし、それは冒頭にも言った通り、市場価値とは異なるから、世間一般に当てはめようと思っても無理なんだな。

で、自分が満足すれば、住宅購入は正解なんだから、一般的に割高な買い物をしたとしても、自分の効用的にはお買い得であればオッケーなのさ。
でもね、世間の標準値で考えると割高なら、売れ行きが悪くなるのは当然だよ。

騙すっていうのは言葉が悪すぎるけど、当てはまる人が見つかるまで、ゆっくり売るしかないね。

[784: 匿名さん]

無理無理無理無理！
個人的な価値と市場の価値の違いはこの板の人間にはゼッテー理解できねぇ。
主観論と一般論の区別ができるんだったら、この板はこれまで千葉を代表する荒れ方をしてないから。。。
住民の何人かと、荒らしの何人かが重症だね。

[785: まあまあ]

そんな事言いなさんな。
掲示板では主観を言い合うのも楽しさだったりするのさ。
一般論とか市場価値は、小難しいこと言わなくても価格と売れ行きを見ればわかるでしょ。
標準的な営業コストで賄える速度での売れ行きなら、その売買価格が市場価値だよ。
だから、検見川浜レジデンスみたいに即日完売するようなところは、定価より市場価値が大分高いといえるのさ。
で、みんなが敵対してる船橋日大前の戸建ても順調に売れてるから、嫌いな人が揚げ足とっても、市場価値は定価通り、ユトリシアの二倍な訳ね。
最後にこのユトリシアだけど、入居後もかなり残ってるので、残念ながら定価より大分市場価値は低いよ。
こんなことは、あえて書かなくてもみんな解ってるよ。
でもね、市場価値云々より自分が納得できる方が大事だって言うのはその通り。
どんどん主観をぶつけ合って楽しい会話を続けてください。
その代わり、主観が万人にとって正論みたいな書き込みは止めてね。

[786: 冷静に]

過去からレスを読んでごらん。
荒らしと言われてる人の方が主観じゃなくて冷静に一般論を書いてるから。
でも、買ってしまった人や営業マン、利害関係者にとっては都合が悪いよね。
だから、荒らしや他物件の営業・利害関係者と呼んでウヤムヤにしてきたのがこの板の特徴です。
真正面からやりあったら、荒らしと呼ばれる客観的な意見に太刀打ちできないからね。

ってこんなこと書いたらみなさんの予想どおり、例の二人が出てくるよ。
さあ、いつも通り、論理的裏付けの無い、主観だらけの個人的見解にて反論をどうぞ。
↓↓

[787: 匿名]

そこまでやり込める必要は無いだろ。
いつもの流れだと、「ユトリシアの市場価値」という、今回提起されたテーマから離れて、住民が枝葉を反論してきて終わるぞ。
検討者にとっては、ユトリシアの市場価値がどうなのかをしっかり結論付けてあげるのが大事だよ。
まあ、答えは現実が物語っちゃってるから、反論しようが無いけどな。。。

[788: 匿名さん]

おいおい、入居時完売ができてなきゃ、市場価値より定価が割高だって、かなり前に言っただろ。
戸数が多い大型マンションだって、その分、人件費や販管費などの営業コストを割増して使ってるんだから、同じだよ。
で、ここはどれ位割高かっていうのは、>>782が大袈裟に言っているとして話を半分に聞くなら、定価の一割位なんじゃねぇの？

[789: 比較検討中さん]

１割引が適切ってことは、断じて無いと思います。
もうちょっと引かれないと、誰だって他を買いますよ。

[790: 検討中止者]

悪いことは言いません。市場価値だと定価の二割引が適切だとしても、このマンションはそんなに割引は効きませんので、市場価値に拘るなら、早く他へ検討を移した方が時間を無駄にしませんよ。

[791: 匿名]

その通り。
ユトリシアは価格感覚に関しては特殊な価値観を持った人向けのマンション。
以下、その人達がこの掲示板を盛り上げてくれます。
ご自由に。
↓↓↓

[792: 匿名さん]

一般と個別の価値観で差があるのは当たり前でしょ。
よほど大きく乖離していれば特殊と言えるけど、多少の差があるだけでは特殊とは言いません。

[793: 匿名]

市場価値と定価が二割も離れている物件を購入するんだから購入者の志向性は特殊に決まってんだろ。
はっきりいって、ユトリシアのモデルルームは、販売開始以来ずっと活況だよ。
それなのに売れ行きは非常に遅く、半年で半分しか売れなかった。
こういった現象は、検討した人の中でどれだけの人が購入に結びついたかという「見積もり購入率」が極端に低いことを意味する。
つまり、逆を言えば検討した人の中で買わなかった人の割合が他物件に比べて異様に高いと言える。
理由は、世の中の平均的な感覚である市場価値とズレた価格で販売してるから。
市場価値＝一般（客観）
個人価値＝主観
ユトリシアは県内でも有名な程、売れ行きが悪いマンション。
であれば、一般の感覚からすると、購入者の価値感覚はズレていることを証明してるよ。
で、この板では購入者がそのズレた主観を、あたかも一般論であるかのように展開している。
本来は一般的で客観的な意見が書き込まれても、自分達と食い違うものだから、荒らしや他物件営業、反対住民などとレッテルを貼ってうやむやにする。
これじゃあ、客観的で一般的な話はできず、市場価値がうやむやにされて、検討者の為にはならない。
だから、他の掲示板に比べて、住民は書き込みを遠慮してほしいとの意見も多くなるのは当然。
自分がズレていることを認識できずにガンガンこられても、いわゆるKY以外の何者でもない。

[794: 匿名さん]

二番街を一割から二割くらい、大きく値引きして買った人は市場価値と差がない購入ができているから、感覚もズレてないよ。
一番街だと三割引きできれたのなら適正。
住民全員がズレてるみたいな書き込みは反感かってまた荒れる。

[795: 匿名]

↑
そんな値引きができるわけありません。
できてたら、ちゃんと売れています。
要は市場価値で考えると適正に買えている購入者なんていないのです。
皆、特殊で個人的な価値感にマッチしたから購入してるのです。

[796: 匿名さん]

朝から反論ありがとよ。
それでも、自分が満足できて幸せならそれでいいんだよ。
中古市場に出すリスクを考えなきゃな。
それが不動産購入の本質。
ユトリシアの住民が間違った購入をして不幸せとは誰も言ってないだろ。
むしろ、個人的な価値にフィットする物件を購入できて幸せそうだよ。
見学すればわかる。

市場価値とのギャップを理解した上で購入してるなら、後悔はしないだろ。

[797: 匿名]

ここが割高なのは否定しないが、777辺りの駅往復の機会損失ってのも言い過ぎ。大体、一般リーマンの業務外の時間を金銭に換算すること自体、多分に主観や個人的価値観がはいる

[798: 匿名さん]

ここは素晴らしいマンションです。

[799: 匿名]

797さんは、損失という言葉をそのまま受け取りすぎ。ミクロ経済学の機会費用というページを読みなさい。価格算定に使う概念だから、一般的に使う損失とは意味が違うよ。主観ではなく、歴とした理論です。

[800: 匿名]

経済学の初歩だね。
大学一年生でも知っている考え方。
まあ、そういうこともわからない相手（いつもの住民）と会話しても、客観的な価格の話はできないわな。
諦めなさい。

[801: 匿名さん]

798は釣りだよね。そういう書き込みはやめたほうがいい。

どこを選ぼうと個人の自由だと思うけれど。
どこのマンションでもメリット、デメリットはあるから
それが自分の価値観にあっていれば選べばいいし、そうでなければ止めればいい。
あまりに自分の考えを押し付けるような書き込みは不快。
おれはここの地区にもマンションにも無関係。
確かに立地的に疑問はある。
だがそれを押しのける個人の何かがあるから購入者もいるのだろうと
思っている。検討板なんだからデメリットも提示することはいいと思うが
購入者にたいしてあまりの否定は、彼らの気持ちを考えると同情してしまう。

[802: 匿名さん]

つっても、不景気時だと世の中の賃金は低いだろうから、一時間当たりの機会費用も900円位で計算してあげれば？
そしたら定価と市場価値のギャップは15％になるよ。
あと、例の駅から近い戸建てが何らかの理由で市場価値より5％位の割安価格でお買い得販売している可能性もあるよね。
そうなると、ユトリシアの定価と市場価値のギャップは10％強位に収まるよ。
ただこの場合、戸建てとユトリシアは代替効果があるから、戸建ての売れ行きがよくなって、ユトリシアの需要が減り、ユトリシアの市場価値が下がることで定価とのギャップは広がっていくから、結局15％程度に落ち着くけどね。
すごく前に、このスレでユトリシアは15％の値引きが妥当ってなってたけど、これは凄く的を射たラインかもよ。

[803: 匿名]

市場価値的には弐番街の適正価格が定価の15％引き程度という事で良いんじゃない？
だれもそれには反論してない訳だし、これ以上は不毛でしょ。
実際にその値引きができるかどうかは別問題だから、あまり期待しない方が良いよ。

[804: 匿名さん]

ネーミングがアレレなのかも知れない。
それで荒しを余計呼ぶ？

マクタマも幕張タマゴだったので同じ傾向があったけれど。
ただ大規模物件は共感反感でも常に市場の目を引きつけておかねばならないから
これはこれで正解だったかもな。

[805: 匿名さん]

値引きがないと買えない人が多いようですね。
無理せずヒューマンスクエアグランロマーニャやウィズ勝田台の方が良いのでは。

[806: 匿名さん]

で、結局ここってどれくらい値引いてくれるのよ？
これだけ売れ残ってて、１割も無理なわけ？

[807: 匿名]

805は買えないと買わないの違いがわからないらしい。市場価値の話だよ。まあでも、定価でも激安だし、年収4〜600万程度の低〜中所得の購入者が多いだろうね。

[808: 匿名]

>>806
決算月ならもうちょいいけたけど、今は渋ってるみたいだよ。

[809: 匿名さん]

買いもしないのにわざわざアレな書き込みしてるのは人として残念なことはよく解るスレだな。

[810: 匿名さん]

買えない人は他へ。買える人はここをどうぞ。
ここは素晴らしいマンションです。

[811: 匿名さん]

しかし、ここを買った・検討中の人はマンション名を人に言うとき恥ずかしくないの？
「感動大陸ユトリ乙です」(ｷﾘｯ
って堂々と言えるの？？
名前以外の物件内容とかは許容範囲で全然買える値段だけど、名前だけはどうにも受け入れられないなｗ

[812: 匿名]

>>809
また本質をウヤムヤにしてる。
ここは検討者の為の掲示板。
しかし、検討者は購入予定者では無い。買う人間もいれば買わない人間もいる。
だから、検討したけど買わないという人間が書き込むことだってあるだろう。
それは至極当然の話。

[813: 匿名さん]

>>811
そんなの住民の決議でオーベル実籾に変更すればいい。

本当に素晴らしいマンションです。

[814: 匿名さん]

マンション名はあまり言う機会ないですよね。
住所に書くわけじゃないし。
おしゃれとは思わないけど、おもしろいから話すとき良いと思います。

[815: 匿名さん]

ちょっと感覚がちがうかもしれないが今はいいかもしれないが何十年か後には老健みたいだぞ。
マンション名を記入しないのかい？

[816: 匿名さん]

感動大陸はいらないけど、住所を書く時にマンション名も記入とあった場合、ユトリシアは書かなくてはね。
素晴らしいマンションだからそのくらい我慢しなくては。

[817: 匿名]

ペルルやクリオよりマシだろ。
両方とも下ネタにしか聞こえない。

あ、でも感動大陸ユトリシアも壮大なギャグっぽくて面白いから焼き餅やかないでね。

[818: 匿名]

あ、あと、オーベルとかも、ぼろ切れを着た白髪のバ○アが唱える呪文っぽいけどね。

[819: 匿名さん]

先日モデルルームに伺った際、実際の2番館も拝見させていただいたのですが、
既に売約済みの部屋に案内されました。
契約後に参考にするだけとはいえ、他の客を案内するというのは
通常ありえるものなのでしょうか？
自分が契約後の部屋も案内されるのかな・・・と思い、ちょっと悩みました。

[820: 匿名]

ああ、ここの営業の質は各社からの寄せ集め部隊で劣悪ですよ。
たまに良い人もいるらしいですが、基本はお客本位の営業ではなく、ダラダラと自分勝手に説明したいことだけ喋ってきます。
ちょっと黙ってもらえますか？と言ったら、上司と代わったけど、その人も最悪でした。
あと、あのシアタールーム。イメージを美化した上に大袈裟過ぎて、吐き気がしました。
嫁と二人で、一番ムカついたモデルルームだったねと、気分悪く帰ったのを覚えています。

[821: 匿名]

前に荒らしが汚染大陸・湯トリシアと言って住民に袋叩きにされてたね。

[822: 匿名さん]

>815
ユトリシアと書くだけで良いのでは？

[823: 匿名]

もう面倒くさいからモリシアって書けば？

[824: 匿名さん]

津田沼もアクセスできれば、イオンやパルコ、ヨーカドーやモリシアも生活圏内で良いですね。
週末のマラソン道路やバス通りが非常に混雑するのが難点ですが。
東習志野にもヨーカドーがあるからそっちがメインかな。日常はマックスバリューですね。

[825: 匿名さん]

津田沼のショップはあまりぱっとしませんから、船橋まででることを
おすすめします。
ここからなら裏道つかえば千葉駅前のアクセスのが良いと思います。

[826: 匿名さん]

モリシアに改名おめでとうございます。