ユトリシア（東習志野・その3）

[マンコミュファンさん]

パート3立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。
[その１]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
[その２]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分
総戸数：1453戸（うち弐番街301戸）
売主：有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[624: 匿名]

買いたいなら買えばいいじゃない。
同意を求めてもしょうがないよ。

[625: そりゃそうだ]

うん。検討者なりすましの自作自演擁護がおおくなってきたな。

[626: 匿名さん]

販売開始から半年を竣工から一ヶ月と言い換えてごまかしても、売り切れていないのはペースが遅いよ。
通常は竣工が一つのリミットだから。
で、半分も売れてないならペースが遅いどころの騒ぎではなく、かなり販売苦戦をしている部類だよ。
実籾に1500世帯の新築マンション購入者を集める計画自体に少し無理があるからね。
しょうがないかもしれない。
そういう意味では、壱番街から五番街までを一つのマンションと捉えると、まだ竣工してないし、モデルルームは畳む必要がない。
だから、五番街竣工までは、気長に販売してれば良いのかもね。
どっちかというと、売れてないというより、戸数を売りすぎなんだよね。
もちろん、戸数が多くないとあの販売価格や共用施設は維持できないから、全部売るしかないけど。
戸建て、完売して良かったですね。

[627: 匿名]

色々言われてますが、弐番街が1番条件が良いんじゃーないですかね。
竣工までに完売する物件なんてこの不況下にはなかなか無いよ。
普通に考えてまぁまぁのペースだと思います。

[628: 匿名さん]

でたらめ言わないで下さい。
千葉中央のマックスタワーレジデンス、幕張駅のブランズ幕張、私が見に行った物件は、どちらもほぼ竣工と同時、もしくは竣工前に完売してますよ。
不況下でも、売れる物件は売れます。

[629: 匿名さん]

ＴＸ沿線よりかはマシと仲間を探してみる

[630: 匿名さん]

仰るとおり、通常は竣工までが完売目標の基準です。

マンション販売は、引き渡しまで顧客対応をしなければならないから、その時点までモデルルームを開いて販売を平行していても営業コストはあまり痛くない。
しかし、竣工後、引き渡しを開始しているのに残りの物件を捌くためにモデルルームを残したり、営業人員を割くのは避けたいもの。

だから、竣工後は棟内モデルルームに移して営業人員も絞るのが一般的。
広告などの費用も掛かるので、損益分岐点を計りながら、値引きをして捌いていきます。

しかし、ユトリシアはこちらも仰るとおり、いずれにせよ五番街までモデルルームと販売人員を維持し続けるわけですから、この売れ行きでも焦ってないのかもしれないですね。
三番街までは気長に販売して、価値の高い四番街から本気営業を掛ければ良いんじゃないでしょうかね？

[631: 匿名]

ちなみに、４番以降が価値が高いというのはなぜですか？
駅が近いから？

[632: 匿名]

流山おおたかの森のオーベル、千葉ニュータウン中央のレジデンスは価格帯と広さが同水準なので、マンションの中身以外を比較するときに良いかもしれないですね。

最寄り駅までの距離
ユトリシア×
オーベル×
レジデンス△

駅前商業施設
ユトリシア×
オーベル△
レジデンス○

駅から都心までの通勤
ユトリシア△
オーベル○
レジデンス×

マンション周辺環境
ユトリシア△
オーベル×
レジデンス△

隣接地域総合力
ユトリシア○
オーベル△
レジデンス×

高速道路アクセス
ユトリシア△
オーベル○
レジデンス×

一般道路利便性
ユトリシア○
オーベル×
レジデンス△

小中学校アクセス
ユトリシア○
オーベル×
レジデンス△

通学便利な高校選択肢
ユトリシア○
オーベル×
レジデンス×

治安・閑静さ
ユトリシア△
オーベル○
レジデンス○

エリア注目度
ユトリシア×
オーベル○
レジデンス△

中古売却難易度
ユトリシア×
オーベル×
レジデンス△

資産価値下落リスク
ユトリシア×
オーベル△
レジデンス△

総合ポイント
○二点、△一点
ユトリシア12
オーベル11
レジデンス11

やっぱり物件以外の要素をトータルで見ると、あまり大差ないね。

[633: 匿名]

そりゃそうだ。
だから価格が一緒。

[634: 匿名]

都心までの通勤、レジデンスは△じゃない？
遠いけど日本橋・新橋・品川まで一本でいけるし、
座れる可能性もあるし。

[635: 匿名]

街の将来性

ユトリしア×

オーベル○

レジデンス○

[636: 匿名]

住民板が過疎のため、こちらに失礼いたします。

いまユトリシアを検討中なのですが、通勤面で若干躊躇しております。

具体的には、勤務地の最寄り駅が溜池山王で09:30出勤のため
実籾→京成津田沼→新橋→溜池山王
か
実籾→京成津田沼→京成上野→溜池山王
になると思うのですが、京成津田沼及び京成上野での乗換、混雑状況等が気になっています。

住民の方でもし同じような経路の方がいらっしゃいましたら、感想をお聞かせ願えませんでしょうか

よろしくお願いいたします。

[637: 匿名]

>>628
それは失礼しましたね。別に竣工前に完売しないって言ったんじゃないんだけど。
私は実家が古い小規模のマンションなんで、昔のマンションは修繕計画が甘いからってのもあるけど修繕で後々費用がかさむのを見てて小規模と言われるマンションは検討してなかったので知りませんでした。48戸だとかなり小規模だったんですね。
マックタワーは良さげだったけど、私はイメージ的にフージャスがあまり好きじゃないので絡んているとこも検討から外してたので。だから検討した物件で竣工前に完売してたのは無かったんですけどね。
それにタワーなら都内が欲しい(買えないけどね)
ちなみにグランドホライズンは見ましたけどね。

ただやっばり規模を合わせて比較しないとあまり役には立たないと思います。
後者も158戸だから完売するのは凄いなと思いますが、比較にはなってないなぁー。

[638: 入居済み住民さん]

>>636さん
私の感想としてですけど。京成津田沼で快特に乗換えるのは特に問題なさそうですが、車内は船橋までは混雑してる
と思います。
京成上野の乗換は正直判りません。乗換した事すらないです。上野で買い物して帰る時位しか京成上野は
使いません。
日暮里でＪＲ乗換の方が主流で便利だと思います。

なんで実籾→京成津田沼→新橋→溜池山王が現実的ではないでしょうか。
あとは所要時間を考えると船橋で総武快速に乗換て新橋に出た方が早いと思います。
私の場合は手前で降りちゃうので正確には判りませんが。
ただ前者の方が運が良ければ座れそう。

参考になれば良いですが。

[640: 636]

638さん、情報ありがとうございました。
実籾から都内まで通われている方がいるだけで、少し安心しました。

京成津田沼駅の構内図を確認したのですが、乗換は同じホームで出来るようですね。
また、京成船橋で若干降車があるとのことから、ひょっとしたら座れるかも･･･と
淡い期待が出てきました。

実際の混雑具合は自分で体感してみないとなんともでしょうが、
とても参考になりました。

今度モデルルームを見に行ってみようと思います。

[641: 購入検討中さん]

書きこむ場所を間違えたためマルチ許してください。
桜の季節がそろそろ終わりますが、毛虫とかはどうでしょうか？
桜エリアがあるようで気になってます。
お住まいの方よろしくお願いします。

[642: 匿名さん]

販売スピードを比べる時に、規模が合わないから比較できないというのはナンセンスです。
確かに、100戸を売るのに比べて500戸を売るのには、五倍の時間が掛かると考えてしまいがちです。
しかし、人員を五倍使い、販管費を五倍使えば100戸のマンションを五カ所で同時販売している事になります。
つまり、戸数が変わっても、人員と販管費を販売戸数に応じて変化させますから、需給バランスが等しければ、戸数が変わっても本来は同じスピードで販売されていくはずなのです。
ですから、売れ行きや販売スピードを比べるときには、戸数を合わせるのではなく、販売時期をあわせることの方がよほど大事です。
なぜなら、同じ市況感で販売されていなければ、マーケット全体の需要量に差があり、販売スピードや売れ行きに影響してしまうからです。
しかしながら、市況感を見て価格設定を行い、なるべく竣工を目安に完売できるかどうかがデベの基準なので、竣工後もたくさん売れ残っていたら、需給ギャップがあるので、価格設定がズレているのでしょう。
上記のような考え方をすべきなので、買われた戸建てが即完売されたとのことですが、それは数十戸であっても、逆に受給ギャップがあると思います。
使っている営業マン、販管費も少ないでしょうから、販売戸数が異なっても比較できます。
余りに早く売れてしまった場合、デベとしてはもう少し価格設定を上げるべきだったかもしれませんね。
そういう意味で、購入者としては賢い買い物の仕方で、マンションも、どんな戸数であっても竣工前に完売するような物件を選ぶべきです。

[643: 匿名]

つまり、戸数は関係なしに、下記のことが言えるわけですね。

販売開始直後に完売→需要が供給を上回っている→価格設定をもう少し高くても良かった→対価以上に価値のある物件を購入→得をしている良い買い物の仕方。

だいたい竣工時に完売→需要と供給が同程度→価格設定としてはちょうど良い→対価と同程度の価値の物件を購入→損得が無いぁ普通な買い物の仕方。

竣工後も売れ残り→需要が供給に比べて足りない→価格設定が高かった→先に購入していた場合、対価以下の価値の物件を購入してしまっている→損をしている悪い買い物の仕方。

[644: 匿名]

わざわざ夜中に業者目線のコメントご苦労様。
ここは竣工時で完売させる計画には見えないけど。
戸数に関係ないの？本当かなぁ。

[645: 匿名さん]

643の説も一面正しい。

それを認めたうえで、駅から遠い＆地域の人気が低い物件は
その地域周辺の重要しか取り込めない。

だから、そのような地域に戸数の多い物件造るとデスカウントで
売るしかなくなるんです。

一番街だけなら大人気物件だったかもしれませんね。

[646: 入居済み住民さん]

>>641さんへ
毛虫は今のところお目にかかってないですがまだまだ予断は許されないですね。

ただ桜があるのは主にマラソン道路沿いや日○製作所内とかなので。
もちろん植栽でマンションの敷地内にもある程度はありますけどまだ若い木だから毛虫の心配は
まだ大丈夫でしょうね、

綺麗だななんて思って観てましたが、毛虫の存在忘れてました。。。
昔は大量発生とかしましたね。懐かしい。

[647: 比較検討中]

>>643は正論でしょ。
大抵が竣工後から値引きを始めているのがその裏付けだよね。
値引き開始前に買った人は損をしてる。

しかし、人気物件は竣工前に売り切れるから、値引きが開始されるまで待つ訳にはいかない。
間取りなども早いもの順なところがある。

だから、早期に完売される（市場が価格価値を認める）物件を見極めて早めに購入するしかない。
で、ユトリシアみたいなところは、誰もが売れ残ることを予測できるわけですから、良い条件を引き出せるまでがんばった方がいいよ。

[648: 申込予定さん]

鉄筋コンクリート造　一部鉄骨とありますが、どこが鉄骨なのでしょうか？
生活音とか大丈夫ですか？
一部鉄骨というのがとても気になってます。

[649: 匿名]

立石ICから実籾方面は道路が混雑するイメージがあるのですが、
実際ICからユトリシアまで何分くらいかかるのでしょうか？

[650: 匿名]

武石だろ

10分かからないよ

[651: 匿名]

あぁ、打ち間違えすみませんでした。
そしてありがとうございました。

[652: 匿名さん]

武石～ユトリシア
朝夕は30分はかかる・・・

[653: 匿名さん]

ユトリシアから武石インターに行く道は、混んでいなければ10分で着きます。
ちなみに！
帰り道は違うのですが、武石→花輪までは無料ですので、ララポートに行くときには使っちゃうと良いですよ。
非常に便利です。

しかし！
武石インターまでの道のりは、土日だと時間帯によって非常に混雑します。
30分以上掛かることもしばしば。
まず、実籾駅前の踏切を抜ける場合、そこで車列に捕まります。
そしてこの道は、八千代台からの道とＹ字型に合流するのですが、こちら側の青信号時間が短く、信号渋滞が酷いです。
じゃあ、実籾駅前を抜けずに交番で左折して西松屋・エッソの通りまで出て、八千代台方面の道からＹ字に向かおうとする車もあります。

しかし、実はこの道、296からベイエリアを繋ぐ幹線道路で、非常に交通量が多く、土日は間違いなく渋滞します。
ということで、渋滞する道同士がＹ字に合流し、車線もひとつしかないので、腹が立つほどタラタラと進む感じになります。
で、それであればと合流後は畦道を迂回したりしてみましたが、あまり大差はありませんでした。
高速へのアクセスに限らず、どこに行くにしても、一車線道路の混雑する道が多いので、土日の日中に関して車の移動は決して便利ではありません。
あと、京葉道路は九十九里等へのアクセスは便利ですが、都内・横浜に行くにはやっぱり東関道・首都高湾岸線を利用した方が快適です。
下道も、上るときは一車線の14号ではなく、バイパス複数車線の357ですよね。

とにかく、湾岸までどう出るかがスムーズな移動のポイントなんですが、実は屋敷を抜けて幕張本郷、免許センター前Uターンで357という経路が一番ストレスが無いことに気付きました。
しかし、帰りはだめです。
信号の青の時間が少ないので、夕方以降、屋敷の道から実籾へ出るときに死ぬほど渋滞します。

帰りは武石経由で大人しく帰るしか、私は見いだせていません。
誰か、お台場からの帰り道を例に良い道を教えて下さいな。

[654: 匿名]

私も遠出するときは首都高湾岸線・東関東自動車道・357を使うことが多いです。
南船橋・舞浜・葛西臨海公園・お台場・羽田・横浜へと湾岸沿線に用事がある時だけでなく、渋谷から東名、新宿から中央道へ抜けるときも、ほぼ湾岸からレインボーブリッジ経由で首都高環状線へ入ります。
京葉道路は千葉県内の移動には適していますが、都内を抜けるときには混雑して不便です。
確かに、お台場からですと、湾岸習志野インターから使わない武石インターを通ってユトリシアですね。
船橋谷津インターができたら、そこで降り、花輪から京葉に乗って武石というルートもありかもしれませんね。

[655: 検討者さん]

やっぱり車での移動を考えると、海浜幕張・幕張本郷・幕張のデルタ地帯が便利ですね。
国道は14号と357号が使えて、高速は東関道と京葉の二つのインターがある。
電車もJRの本線だしね。
そりゃあ、お隣エリアだとしても、値段に差がでますわ。
私は安いユトリシアしか買えないですけど、幕張デルタを買える人がうらやましいです。
で、最近は幕張デルタの中古マンションを見始めました。

[656: 匿名]

やはり道路は難ありですね。
下道は仕方がないとしても、早く外環ができて京葉と湾岸がつながるといいですね。

私もリビオ海浜を検討しているのですが、価格面と共用施設でユトリシアに心が揺れています。

[657: 入居済み住民さん]

武石ＩＣまでは混んでても20分位だと思うんだけど激しく混んでると30分はかかるのですかね。
混んでない時間帯は10分以内で間違いないでしょう。
ただ皆さんが言われてるように東京方面へお出かけする時はよっぽど空いてると思われる時間帯以外は京葉道路は使わず653さんが言われている屋敷を通って免許センター前をＵターンで湾岸線を使うのが鉄板だと思います。

ちなみに帰りも私は習志野ＩＣからユトリシアまで帰って来ますね。653さんのルートの反対で帰って来る時も屋敷
を抜けた京成の踏切から県道の信号までの区間は結構混みますけど、混んでても習志野ＩＣから30分以内でユトリシ
アに着きますよ。ちなみにこの辺にお勤めの方は車通勤が多いので平日朝夕の方が渋滞は激しいですよ。それでも30
分以上かかったことは無いので。（私は平日土日問わず頻繁にそのルート使ってますんで。）

京葉道路は早朝・正午辺りや夜とか空いてることが多い時間帯だと使えると思いますけど。しかも安いし。

で本題の他の帰り道(裏道)ですが、どうしても上記の屋敷から先の渋滞を避けたいのでしたら、屋敷のセブンイレブ
ンがある交差点を右折して実籾本郷公園を抜けていくルートもありますよ。ただ公園から県道に出るところを右折す
るので少々出ずらいのが欠点ですが。

または本郷から大久保駅前を抜けてマラソン道路を通って帰ってくるルートも私は良く使います。
ただ道が狭いので運転が苦手な女性とかにはお勧め出来ませんが。

結構本郷や幕張から引っ越しされた住民さんもいらっしゃいますが、そりゃー幕張付近の方が便利だと思いますよ。
駅から徒歩圏内の物件ならなおさらそう思います。でも私は習志野ＩＣから30分位なら許容範囲だったんで。
（まあここがギリギリなんですけどね。）

今武石ＩＣ～長作町交差点？まで片側２車線の工事やってますね。あと長作町交差点から八千代台へ向かう道路の
京成踏切もアンダーパスの工事が始まりましたね。
出来れば少々渋滞は緩和されるのかな。
長々失礼しました。

[658: 匿名]

武石までは、平日の朝夕より、晴れた日の土日の方が混むよ。
八千代市民からなにからが、ファミリーでごっそり車で武石めがけて動き出すから。
遠出するなら朝一番がいいよ。

[659: 匿名さん]

ユトリシアからの車の移動は、裏道を駆使しないと酷いよね。。。
でも、安いからいいじゃないか！
あれもこれも言わないの！
何でも欲しけりゃ高いところ買いなさい！

[660: 匿名]

>>644

検見川浜レジデンス、第１期。
200邸以上が即日完売。しかも、抽選漏れ多数。

人気物件とはこのご時世でもこういうもの。
資産価値高いから、中古でも売れるよ。

京葉線が風で、とか負け惜しみ言わないでね。
それはあなたの個人的な好みで、市場が認める価値観じゃないから。

ユトリシア・オーベル・レジデンスCNTとか、下げても下げても売れないねぇ。
稀な価値観や好みを持った人に買ってもらえるまで、ゆっくり売っていくしかないね。

健闘を祈る。さらば。

[661: 匿名]

>>659
みんな混雑は致し方ない。とのコメントに読みとれますが…

ユトリシア、価格もさることながら、小さい子供がいるのでコミュニティーが魅力的です。

[662: 購入検討中さん]

＞661
コミュニティ、子供たちが遊ぶのにも家族の息抜きにも良さそうですよね。

大きな公園までは距離ありそうなので、
共用施設内で遊ぶのが中心になりそうな気がしています。
ご近所にお住まいの方たちは、子供さんの遊び場は
どこらへんにされているのでしょうか？

[663: 匿名さん]

６６０はこことか千葉ニュータウンとか、おおたかの森になにか恨みある？どこのスレにも同じように書き込みしてるけど。柏の○にもっと売れ残りあるじゃない？それはスルー？

[665: 匿名]

あ

[666: 匿名さん]

>ユトリシア・オーベル・レジデンスCNTとか、下げても下げても売れないねぇ。

正しくは
ユトリシア、オーベル、クリアヴィスタ、ザ・レジデンスとか、下げても下げても売れないねぇ。
かな？

>稀な価値観や好みを持った人に買ってもらえるまで、ゆっくり売っていくしかないね。

これは正しい。下手に値引きすると住民層に開きがでるし、建物だけでなく街の資産価値も下がる。

[667: 匿名さん]

今千葉県内で売れ残っているのは上の物件だけではないよね。
なんで上の物件ばかりいうのかな。
地域的に偏りがあるということは言ってる本人の居住区の近くかな。

[668:]

>>666も気付いてるみたいだな。
これだけあっちこっちで同じこと言ってりゃな。

[669: 匿名]

てゆうか、検討者以外の利害関係者にしか思えない。

[670: 匿名]

それこそ利害関係者に削除されたのでもう一度丁寧に。
このスレッドで価格と広さが一緒だからと比べられてた物件。
だから、その三つが例示されてもおかしくない。
それとも、全国の売れてないマンションを全部書き出す義務があるんですか？

[671: 匿名]

2才の男の子がいるので、階下への防音が気になっています。
人それぞれではあると思いますが、いま住まわれている方は、どのようにお感じですか？

[672: 申込予定さん]

鉄筋コンクリート造　一部鉄骨とありますが、どこが鉄骨なのでしょうか？
生活音とか大丈夫ですか？
一部鉄骨というのがとても気になってます。

[673: 匿名]

>>670

ごめんね。その三つは確かにここで比較されてたから、あなたは悪くないよ。
売れないとか残ってるっていう言葉に過剰反応しちゃうスレで、ほかにもたくさん売れて無いマンションがあるじゃないかと、他を叩くことで現実逃避しがちなんだよね。
きっとこのコメントにもレスがつくとしたら、ケツの穴をこねくり回すような細かい部分的な枝葉を言ってくるよ。
他はどうあれ、このマンションが売れてないという幹を見る勇気がないから。