ユトリシア（東習志野・その3）

[マンコミュファンさん]

パート3立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。
[その１]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
[その２]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分
総戸数：1453戸（うち弐番街301戸）
売主：有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[51: 物件比較中さん]

でも、仰るように戸建は本当に当たり外れがあるから、怖いです。
良い買い物をするにはマンションを買うよりたくさんの知識が必要になるみたいですし。
色々、見て回る労力もたくさんかかりますよね。

ただ、一生に一度と考えるならそれくらいすべきなのかもしれないですが。

書いていただいた所で言うと、船橋日大前は気になるのですが、
良い分譲はあったりするのですか？

町並みも素敵ですし、船橋市だから行政サービスもいいですし。
東陽高速では一番新しい開発区域で、これから値上がりしそうなので
買うなら今しかないと思っていたのですが。

もちろん、美し学園とか芽吹きの杜なんていう大手HMの高級住宅は買えませんけど。
ギリギリのラインで良い物件が、今はあるのでしょうか？

[52: 入居済み住民さん]

いつの間に戸建てのスレになったんでしょー？

まぁ日大前とかも街並みは綺麗で良いですよね。
私も今でも良いなぁーと思いますよ。

ただ今ここで言われる値段では、その綺麗なエリア外
なので、それなら実籾でもいい戸建てがありますけどね。

ちなみに、船橋市が行政サービスが優れるなんて
びっくりですね。子供を預ける時に良く分かると
思いますがね。

何処の地域も一長一短があるので、自分で調べてどちらが
良いのかを良く検討する必要はあるとは思いますがね。

ただユトリシアより戸建てが良いってのはあまりに乱暴な
意見ですよね。
戸建ての良さはありますが、セキュリティーやディスポーザー
24時間ゴミ出し可能や、アリーナを始め住民同士が交流を深め
られる共用施設やサークルなどは、なかなか戸建てでは実現
出来ないユトリシアの長所だと私は思いますよ。
特にその価格帯だとね。

私は戸建てにも興味がありましたが、小規模マンションなら興味は
ないですが、大規模で戸建てにない魅力があるマンションなら
というのが私がここを選んだ理由ですね。
管理費も、ユトリシアは大規模の部類だからそこまで高くもないし、
大体戸建ての修繕費とか500万位で収まるとは、私は到底無理だと
思いますけどね。

もちろん人それぞれですけどユトリシアでの生活も結構楽しいですよ。

[53: 購入経験者さん]

参考になるかわからないですけど。
私自身は既に購入したので既に活動を辞めており、現時点で希望されているエリアに良い物件があるかどうかは正直わかりません。

上手く戸建てを購入する人間は、不動産売買に関する知識を蓄え、常にアンテナを様々な角度に張りながら動き回っています。
書かせていただいた会社をはじめ、様々な業者とパイプを作ってタイムリーな情報がサイトなどに掲載される前に自らの元へ入ってくる仕組みを整えています。

そういうところから始めたらいかがですか？

[54: 匿名]

戸建ての話はスレ違い。
他のスレでやってください。

[55: 物件比較検討中さん]

ありがとうございます。
まずは不動産会社にコンタクトをとってみます。
ちなみに、実籾の戸建てに強い会社を教えていただけませんでしょうか？
実籾は不便ですけど、安く買えれば良いかなとも思っているので。

[56: 匿名①]

↑はい、釣り。

お疲れさん。

[57: 入居済み]

うちは戸建からユトリシアへのスイッチです。
集合住宅は暖かい。ゴミだしが楽。敷地内が明るい。共用施設などで楽しめる。（ユトリシアの場合）

戸建は寒い。家族がバラバラになるから嫌。セキュリティに不安。ただ自由はある。物が沢山置ける。

友人はマンションから戸建へ。一週間のゴミ置場掃除当番が大変。寒い。用事がない限り２階へはあがらない。光熱費が高い。ただ自由があり管理費等ないのでローンが安い。後に土地を残せる。


参考までに、最近話しあった感想です。

[58: 匿名さん]

実籾の戸建てを買うのはどうかな。戸建てならわざわざ実籾に住まなくても同じ価格で他のもうちょっと良い開発地域で選べるし、実籾に住むならそれこそユトリシアでいいのでないかなと、私は思いますが。

[59: 通りすがりさん]

つい最近、実籾駅徒歩４分のマンションで、新築時に三千万中盤位の価格だった築十年以内のリフォーム物件が、1200万円台で売ってたよ。
実籾が気に入ったんならこういうお買い得中古マンションを購入するのもありじゃないかな。
あとは、ユトリシアも需要と供給のギャップがあるから、中古なら十年以内に一千万円台前半で高層階も買えるだろうし、急いでなければそういうのもありだね。

[60: 物件購入経験者]

不動産の売買は、売り手と買い手の間に情報の非対称性が存在する取引です。
不動産に対する知識や周辺情報など、買い手よりも売り手の方が多くの情報を持っており、それによって買い手側が不利な契約をしてしまう可能性が高い取引であると言われています。
また、価格単価も高いため、ひとつの情報を知っているかいないかで、買い手側が損をする金額も百万円単位で発生する危険性があります。
例えば、自分が購入した直後に同じ物件を値下げされたり、適正な市場価値以上の値段で購入してしまったり。
ですので、買い手が有利な取引を進めるためには、どれだけ多くの知識と情報を手にするかに掛かっていると言えるでしょう。
もちろん、効果を発揮するのは営業の方に聞けるような情報ではなく、営業の方が買い手側に知ってほしくない情報です。ですので、ユトリシアはこんな所が素敵なんですなんていう情報は、購入の動機形成には役立ちますが、買い手が不利なく購入する為には何の役にもたちません。
そういう意味で買い手側同士が情報を共有できるこのようなサイトはすごく存在価値の高いものであり、購入検討者にとっては、かえってネガレスという情報の中に自分が損をしないための貴重な情報が詰まっているのです。
なので、マンションだけでなく戸建も検討したのかどうかや、同じエリアの中古マンションの値崩れ状況をちゃんとチェックしたのか、そしてこのエリアだけでなく近隣エリアとも比較したのかどうか、買わなかった人の理由はなんなのか、といった情報収集が一番大切なのです。
売る側としてはこういう情報を公にやりとりされてしまうと有利に売却を進めていけないから痛いのかもしれませんが、こういう情報が表に出てくることによって、買い手側のリスクが回避され、適正な市場価格で売買が行われるようになるのです。
なので、検討している人を守るためにも、営業から聞けない周辺情報を知っていらっしゃる方はどんどん書き込みを行っていただければと思います。
逆に営業から聞ける情報には価値がありません。

[61: 検討中]

早速、教えていただいた会社の船橋日大前の戸建てを三種類見てきました。
アットホームセンターがやっている船橋日大前は坪井町の綺麗な区画整理内で、三千万後半〜でした。ユトリシアだと二千万後半の部屋と同じくらいの支払いですね。三千万出してユトリシアの良い部屋を買うくらいなら、ここもありかなと思いました。かなりの多数棟分譲で、同じような世代が集まるユトリシアと似た楽しみがありそうだと感じました。美し学園という、大手ＨＭと同じ開発区域に住むブランドも魅力的です。
共和不動産のやっているのは坪井町だけど区画整理外で、周りがまだ畑でした。ただ、建物自体はパナソニックでしたので大手ＨＭと変わらないくらい立派。十数等のしっかりした一軒家が並んで良い雰囲気でした。値段は建物代が高いのか、アットホームセンターと同じ価格帯でした。場所は坪井近隣公園の北側で、この公園も池があり、高級住宅に囲まれた綺麗な自然という感じで素敵でした。
東栄住宅のやっているのは、駅から区画整理された坪井町を綺麗な道一本で行けて、習志野台に丁度入った隣接区画でした。ここは坪井町の区画整理内に住んでいる雰囲気と変わらず、周囲は日大系の学校に囲まれており、見晴らしも日当たりもよく、歩道や街路樹も広々していていました。ブルーミングガーデンの建て売りなので、まだ建っていませんが、コストパフォーマンスは良さそうです。二千万後半から三千万前半の価格帯でした。ここなら、ユトリシアの安めの部屋と月々の支払いは変わらなそうです。
いずれの物件も駅からの距離はほぼユトリシアと同じくらいで、勤務先への時間は若干短縮されます。どなたかが懸念されていた暗い道を通ったり、エリア外だから良くないなんてことは全くなく、子育てもしやすそうな閑静な住宅街で、ユトリシアを検討されている方は少なくとも比較くらいされた方が良いかと思います。
実籾という駅は我慢して大規模マンションに住むか、新しいエリアの船橋日大前に戸建てを買うか、じっくり悩んで検討しようと思います。ただ、言われたとおり、マンションを買うよりも知識がたくさん必要ですね。ユトリシアはあまり売れ行きが良くないので決算月に良い目の部屋を価格交渉するとして、それまでは知識を習得しながら戸建てを見て回ろうかと思っています。

[62: 物件比較中さん]

共用施設が大過ぎて将来の修善が心配ですね。そこらへんの計画は大丈夫なのでしょうか？

[63: 匿名さん]

↑
おいおい。
こんな書き込みしたらユトリシアを買うかどうか迷ってる客がその物件に殺到して自分が買えなくなるぞ。
知識手に入れる前に頭使いなさいよ。お疲れ。

[64: 匿名さん]

あ、ごめん。
もう一つ上への矢印ね。

[65: 匿名]

一連のレスは、明らかに戸建ての勧誘でしょ。
マンションのスレなのにねーf^_^;)

実籾で1200万で築十年以内なんて見た事ない
し、そんな誰も分かんない情報で混乱
させて、ちっとも有益な情報じゃないじゃん。
大体マイナスな情報こそが大事だなんて、明らかに
条件良く買う事ばかり気にして、実際の暮らしが
どうか？なんてお構いなしって事だろ。

何処の営業マンだか関係者だか知らないがご苦労様。

どの様な暮らしが出来るかなんて気にしないのは
典型的な営業マンタイプだろうけど。

仮に実籾地域が住み良くないのなら、もっとユトリシア
付近にもっと空き地になってるだろ！
空らから見ても演習場位とあとは駅の南側の武石付近
位だろう。
ハッキリいって、船橋日大前とかの方が空き地だらけ。
公園とかでない森も残ってるしな。
ちなみに付近に住んでたんでね。
環境は良いが高速から遠くて、出掛ける時は大抵は296
を通るかクロスするしかないから大変だよ。

ただ静かで住みやすい地域だったがな。
別にいやで引越した訳ではないんでね。
ただ、此処で宣伝されてる様な感じじゃないな。
ＵＲ関連から外れた地域は特にね。

[66: 匿名さん]

↑
うわ。ユトリシアの営業マンか資産価値が下がって欲しくない売れ行きを気にする購入者がキレた。
しーらないっと。

[67: 通りすがりさん]

まあまあ、みなさんそんなに事を荒立てずに。
戸建て情報は参考になりました。
実籾徒歩四分の築九年マンションはローヤルシティ実籾ですよね。
私も問い合わせたのですがすぐに売れてしまいました。
でも、1380万円でしたよ。ユトリシアも十年経てばこれくらいになることを覚悟しなきゃ行けないとその時に思いました。
だから、値下げ交渉がんばります。

[69: 匿名]

あらあら、やっばり営業マンだったかな。
そりゃ失礼しました。
でも他のレスでやれば。

マミーマートがやっと出来た位で、スーパーも
何件か回ろうとすると車出した方が良いし、
マルエイとかは歩きとかじゃ行けないし。
東葉高速もイマイチだしね。西船橋からＪＲに
乗換の場合は快速は市川まで行って乗換だしね。
北習で新京成で津田沼から快速じゃー乗換大変だし。

環境的には実籾でも緑はあるし、明らかに船橋日大前より
は便利だし、あからさまにヒトのマンションのスレで
宣伝してるのが嫌らしいなぁーと思ったんでね。

三菱地所のアフタヌーンティーの分譲とか良いなあと
思うのもあったけど、最初の価格は近所ではあまりに
高価で話題になってたし、確かに地域外の分譲なら安い
のもあるけど建物が今一だったり、建物や設備は良くても
あまりに駅から遠くて、夜道が真っ暗だったり。

どうにも気に入って書いてる検討者かもしれないけど、
あの辺を知ってる私からすると、ユトリシアの営業より
良い事ばっかり言ってるんじゃない。

仮に船橋日大前が気に入ってる検討者だとしても
明らかににスレ違い。

[70: 匿名さん]

どっちも荒らしだな。
有益な情報だけ抜き取って検討しましょう。

[71: 匿名さん]

どっちもどっちだな。
有益な情報だけ抜き取って検討しましょう。

[72: 匿名さん]

価格が評価であり全てを折り込むので
実籾が船橋日大を超えることは永遠にないと思います。
特に京成独占区間は不動産市場では今後より厳しい評価を受けると思います。
すでにこの数年新規着工はユーカリ以外完全にとまっています。
金融バブル崩壊で生き残った新興デベの中で勝組とされ鼻のきくゴールドクレストは
崩壊前に京成独占区間の事業を中止にしました。
隣のミレナは金融バブル期に廉価で売って完売しましたが
ここはリスク分散型で長谷工が逃げをうって
全体計画が滞ったままになる可能性があるので注意が必要だと思います。

[73: 入居済み住民さん]

なんだか酷く荒れ始めちゃいましたね。
我が家も以前は日大前付近に住んでましたけどとても良い環境のところですよね。

ただ此処の絶賛しているコメントは営業さんの言葉じゃないかな？と思いますね。
緑が丘や北習志野（前者：始発駅　後者：２線利用可）ならば分かりますけど。。。
残念ながら今後開発が進んでも快速は絶対に止まらない駅ですしね。
（無理やり日大が作らせた駅ですからね元々。。。北習志野から近すぎですよね駅間が。）

ただ船橋日大前もがんばって欲しいです個人的には。
実籾は完全に下町って感じで個人商店や飲み屋が多くスーパーも多い。
船橋日大前は開発されたばかりで綺麗な町並みで、実籾も静かですが更に上を
いく静けさで落ち着きますよね。

私は縁あってユトリシアに住み始めて、船橋日大前から離れましたが、ユトリシアにせよ
船橋日大前の一軒家にしても検討されている方が、素敵な住戸を見つけられることを願います。

縁あってユトリシアに住まわれる検討者の方が居れば仲良くしてください。

ところで最近ギャラリーに行く機会がありましたが、相変わらず強気な売り方でしたね。
もちろん親切で優しい担当者でしたけどね。
弐番街もそこそこ売れてはいるみたいですが、交渉中の方は色んな情報を仕入れて
頑張ってください。
ここに出ているような、訳のわかんない情報はまったく通用しないので無視して、よーく
他のマンションの情報や、ユトリシアの情報を整理すれば交渉のネタはあると思いますよ。

ちなみに京成沿線はＪＲよりは人気が無いのは事実ですが、72さんまで酷くは無いでしょう。
交渉のネタにもならないですね。（但しＪＲ駅から近い物件と比較するなら効果があるかも
但し値段があまりに違うと交渉にならないかもね。）
ミレナもそんなに安くなかったし、現実大久保でも新築のマンションはあるし、逆に船橋日大前は
駅前にマンションが出来る計画が破棄されたみたいだし。。。
ただ値下げしてから人気みたいなんで船橋日大前の方が活気は出来てきたかもしれませんね。

ただ正直東葉高速と京成ならどっこいどっこいのドングリの背比べでしょうね。。。

まあ今考えると、物件を選んでる時は楽しかったなあと思います。
もちろん住んでからも楽しいですが。
是非検討者の皆様は、よく調べて楽しく住まいを探されてください。

[74: 入居済み住民さん]

価値は価格に織り込まれるという事は、ある部分では正しいですが、結局は需要と供給で左右されることになると思います。今ある価格が永遠に(少なくとも当面は)正しいとは言い切れないですし、いろいろなことに左右されます。しかし結局は需要と供給のバランスで成り立ちます。そこが一致する時にはじめて売買が成立します。

船橋日大前ってそんなに魅力があるでしょうか？以前東葉沿線に住んでいたので、多少は知っていますが、まだ隣の八千代緑ヶ丘か北習志野の方がいいとおもいます。電車賃が高いことを除けば、東葉高速沿線が都心との距離の割りに比較的便利なのも知っています。あまり開けていないという事が静かな住環境をうんでいるともいえます。

通勤時間の＋１０－１５分程度を我慢できれば、実籾は意外と魅力があると思いますよ。買い物関係は１０分圏内で大体成り立ちますし、住んでみて結構住みやすいと思います。昼間はそれなりに交通量がありますが、夜中は結構静かだし。ただ、人に薦められるような食べ物やがあまりないですね。ただ、人口が増え定着すれば若干変わるんじゃないかなと思います。（期待を込めて)　これだけの規模のマンションは今の市況を考えるとそう簡単に出来ないでしょうから、そういう意味では魅力はあると思います。

[75: 通りすがりさん]

ユトリシア住民が貴重な情報を滅茶苦茶な論理展開で荒らし呼ばわりして荒らしてるね。
船橋日大前がどういう場所か、みなさんも自分の目で見た方がいいですよ。
私は親族が実籾に住んでいますが、実籾は実籾で良いところがあります。
船橋日大前のように決して綺麗でフレッシュな街では無いですし、高級感は無いですが、昔からある町で古い商店や飲食店も独特の雰囲気を出しています。
ユトリシアのような若い世代は少なくて、老人や低所得者も多く、様々な人達が混在する町です。
そんな町を私の親族は気に入っているらしく、よく気に入った飲み屋に連れて行ってくれます。
人間味のある町であることは確かで、ユトリシアができたことで若い世代がまた補充され、良いバランスの町になるのではないでしょうか。

[76: 入居済み住民さん]

通りすがりさんへ。
貴重な情報でしょうか？
あの様な宣伝まがいな情報で、万が一船橋日大前に住み始めたら
ホントにギャップに悩まされると思いますよ。
(まぁそんなヒトは居ないとは思いますが)

ここの住民の方は、幕張だったりＣＮＴとかと緑ヶ丘などと比較
されてた方達が多いです。
我が家の場合は近くに住んでましたし一軒家も考えていたので比較は
していましたが、マンションの計画が無くなったのもホントですし、
日大の敷地内の駅って感じで、やっと道が通じてある程度便利には
なりましたが、依然として車で動くには不便な場所ですしね。

大きな公園が出来て住環境は更に良くなって来ましたが、緑ヶ丘や
北習志野の方が魅力的なのは、ある程度しょうがないと思いますよ。

また実籾で考えると、元々大きな公園も有るし、京成もよっぽど
うがった見方をしなければ割と便利だし(都営に乗入れてるし、日暮里
に出てもよいし、船橋でＪＲ(快速)に割に便利に乗換できますしね。どうして
もメトロに乗換たければ押上で半蔵門線が使えるし)
多少周りの道が渋滞(特に駅前から武石にかけて)はしますけど、裏道覚えれ
ば高速から距離が近いから結構車でも便利にお出かけできますしね。
我が家がユトリシアに住み始めて便利になったと実感するのはホント
車で動く時ですよ。
東葉高速も東西線直通だから高い運賃と昼間の電車の本数が少ないことに
目をつぶればそれなりに便利でしたしね。

もちろん考え方はヒトそれぞれですけどね。
ただユトリシアを検討されてる方で船橋日大前と比較される方は、ホント
あまりいないでしょうね。街のタイプがまったく似てないし。
戸建オンリーですしね。

[77: 土地鑑あり]

船橋日大前といったって所詮
坪井町
それだけの所よ
駅前だけ

[78: 匿名さん]

それでも実籾は船橋日大を永遠に超えることはないよ。
下がることはあっても上がることはない、上がり目のない地域。

[80: 匿名さん]

お好きなほうどうぞ。

[83: 匿名さん]

８１そうは思いませんが。
あらしを助長させるだけ

[84: 匿名]

78へ
船橋日大前.一日の平均乗降客数11370人
(日大生徒も含め)
実籾.一日の平均乗降客数21666人
比べる方がおかしい。

反論するなら、今大きいホームセンターを
建設中とか、ちゃんとした情報で反論しろよ！

[85: 匿名]

ここには昔からの反対勢力の存在

ありもしない某地域と対立の構造をつくりあげればなりすまして荒らす

某地域住人は日大前なに？というほど知識ない

共通しているのは物件の安さのみ

好みは正反対

よってスルー

[86: 検討中]

八千代緑が丘の新しい三井のタワーはどうですかね。
駅直結、イオン、映画館、銀行、郵便局、コンビニ、レストラン、ホテル、居酒屋、本屋、美容室、病院などなど全て1〜2分。
まだ値段が出ていませんがやっぱり高いですよね。

[87: 住民が]

活気づいて荒らしてますね。
検討しているこちらとしては、何も有益な情報が得られない。。

[88: 匿名さん]

価格は全てをおりこむよ。
ここは中古で安く買うのが吉では？

[89: 匿名さん]

供給過多
需要不足
破綻事業

色々な見方がありますね

[90: 匿名]

荒らしてんのは検討もしてない野次馬だろう。

[91: 匿名さん]

今日、ギャラリーに行ってきました。
たくさんお客さんがいましたが、確かに空き部屋が目立ってますね。
いつから販売してるんですか？
４と５は建たないんですか？

[92: 入居済み]

久しぶりに覗いてみましたが、いつまで日医大前の話しが続くのでしょう？

どうしてもそっちを売り込みたい方がいるんですね………
日医大、なんか哀れな感じに見えますよ。
スレ違いですね。


あと最近また反対住民が活動始めたと言ってる方、私は普段は仕事で日中殆ど居ないので、具体的にどんな運動されているのか、参考までに教えてくれませんか？

ついでに２番街前のラーメン屋さんに行った事ある方の情報もお待ちしてます♪

[93: 匿名さん]

船橋日大と印旛日医大を勘違いしているね。
両方綺麗な戸建て中心の街であることには違いないけど。

スレ違いは貴方でしたね。
しかし何でこのスレみて近所の日大でなく日医大が頭に浮かんだんだろう…？

うちの嫁みたいなコードブルーや倖田來未のファン？

[94: 物件比較中さん]

このマンションから都心勤務の人ってどのくらいいるのでしょうか？
３割から５割くらいですかね？

私も兜町勤務なので気になるところです。

[95: ９２です]

うっかり間違いでしたね。失礼しましたm(._.)m
まあ私としては日医大だろうが日大だろうがユトリシアスレとは関係ないとは思いますが…………

ちなみにコードブルーも倖田來未も興味ないですし。
あとうちは共働きで２人とも都心勤務ですよ。

[96: 匿名さん]

日大→日本大学
日医大→日本医科大学

[97: 通りすがり]

いつまでも船橋日大前を叩いて話題にあげてるのはどうみても住人とユトリシア営業マンでしょ。船橋日大前に住んでる人も、ユトリシア住民に自分達の街をボロクソに言われて可哀想ですね。
たぶん、あちらさんは余裕で格上ですから相手にしてないでしょうけど。
こんな話題はもうこれくらいにして、4と5は建つのか聞かれたり、過剰な共用施設の修繕がどの位のペースでどれ位上がってくのか聞かれてたりしているのに流されちゃってかわいそうだから、誰か答えてあげなよ。

[98: だから]

↑
そこはみんなあえて触れてないんだってば。
シャーラップ！

[99:]

確かに紛らわしいなｗ

コードブルーは分かるけど倖田來未って何？

[100: 元検討者]

前に修繕積み立ての説明を受けたときは、払い初めの額から何年間かかけて、三倍くらいになる感じだったよ。
ただ、三十年だか、三十五年だかで計算しているので、長く住むともう少し上がっていくだろうけど、計画外の年数に突入しても月二万くらいには収まるんじゃない？管理費は別にしてね。
他のマンションとそんなに大差ない印象でした。
４と５が建つかどうかはわかりません。値引きなしで売り切れればなんとかなるんじゃないかな。
逆に建たなきゃ修繕積立金の計画は立て直しになるだろうから、わかりません。

[101: 検討中さん]

4と5は建たない可能性もあるんですか？
そうなると共用施設はあんなにいらないなぁ。
一戸あたりの負担が増えるだけだから。
特に体育館がいらない。。。

[102: 入居済み住民さん]

97さんへ
船橋日大前も良い所って私はちゃんと言ってますけどね。
良く読んでから言ってくださいね。

相変わらず利害関係者が多いですね。
貴方達が期待している様な不安を持ってる住民ってほとんど
居ないですよ。資産価値がどうとかって勝手に言ってればって感じ
ですね。わざわざご苦労様です。

四、五番街は2014年に竣工って決定されてるけど、
それを否定する人に何言っても無駄だと思うので。

弐番街は9月か10月位から販売開始だったと思いますよ。
販売のペースは壱番街と同じ位とのことです。

ところで、駅からユトリシアの道路奇麗にするみたいですね。
どんなになるか楽しみですか。

弐番街の前のラーメン屋は割に美味しいですが、
トッピングが冷たいのがイマイチでした。
でもたまには我が家は行きますけどね。

[103: 通りすがりさん]

↑
既に建てちゃったものは無理でしょ。
４と５を中止するなら、バーベキューとかまだ作ってない所を中止するんじゃない？
でも、たぶん倒産しない限り、４と５も建てると思うよ。
じゃなきゃ、住民からの不満爆発でやばいでしょ。
マスコミの見出しは
「感動大陸ユトリシア、販売不調で計画頓挫。購入者が長谷工を集団提訴。」
だね。
そんでイメージが回復不能なところまでいって結局倒産するでしょ。
そんな泥沼状態に陥ったら、中古でも売れなくなるわ。

[104: 匿名さん]

ありがとうございます。
建つことは建つんですね。
陽当たりが良さそうなんで、四番街か五番街がいいかなって思ってたんですが、ちょっと先なんですね。

二番街がそんなに早くから販売してたのは知りませんでした。
ギャラリーの混み具合と現在の売れ行きをみると一ヶ月前くらいからなのかと思っていましたが。

帰りに赤門っていう焼き肉屋に寄りましたけど、安くて美味しかったですよ。

[105: 匿名]

もうちょっとで販売開始から半年なのに、まだ２〜３割しか売れてないということは、モデルルームに来ているお客さんのほとんどが購入せずに何かしらの理由でスルーしてるんでしょうね。
その理由を分析して販売戦略を修正しないと、いつまでたっても売れないよ。一番街の住民も、これ以上資産価値を下げられたら困るだろうに。。。かわいそう。

[106: 匿名]

首都圏の買ってはいけない大規模マンションにランクインしていますが何か？

://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-entry-196.html

東京や新宿などのターミナル駅に乗り入れている本線の駅から徒歩１０分以内のマンションを買うべしだとさ。

その逆は売るときに苦労するって。

でも、安く買えればいいんだろうけど。

[107: 入居済み]

１番街の住民ですが、別に困らないですよ。
転売目的はないんで。
ゆっくりでいいから売れればいいです。

駅からの帰り道、消防署予定に早く建物が建つといいなって思います。
あの一画だけちょっと暗いんですよね。

あとユトリシア周りの保育園は激戦なのでしょうか？知ってる方、教えて下さい！

[108: 匿名さん]

新築分譲でデベが販売し管理相場の中にいるうちは良いのですが
2014年までの間に中古市場に出回って市場に晒され値が下がることを考えると
本当に4、5を建てて販売できるのか疑問に感じます。
転売目的ではない方はそれはそれで何も否定するつもりはありませんが
ご存知の様に実籾周辺の物件下落率は築浅でもすごいものがあるようなので
安値で築浅中古を購入して住む方とそうでない方で管理運営に関して
組合内が揉める可能性が高くなります。
多くの懸念を心配するのはハンコを押す前の検討者にとって当然のことであり
他地域である船橋日大をいくら叩いてもここが浮かばれることはないはずです。

[109: 匿名]

色々ネガレス書いて火消しに大変ですね。御苦労さま。。。
ろくに理論立てた反論も出来ないのに。。。

別に壱番街と同じ位のペースで売れてるんだし特に気にならないですよ。ほとんどの住民は。

だいたい船橋日大前の話なんて住民が話出した訳じゃないですけど。。。
相変わらずめちゃくちゃな論理ですね。
大体ヒトの家を公共施設でもないのに勝手に好き放題言っていい御身分ですよね。
まあ格上とか言ってる時点でこの地域の実情をよく知らない人だと思いますけどね。
緑が丘とかなら、まだホント意味は分かるんだけど船橋日大前に拘ってる時点で怪しいですよね。
もちろん日大前も良い地域だと思いますが、もちろん長所・短所がちゃんとありますよ。それは
何処でもですけどね。もちろん実籾も。

私も榊さんのサイトみて共感出来る部分もありましたが、私はここを選びましたね。
そこにも「自分で情報を分析して自分の考えで」って良く読むと書いてありますよね。
全てを参考にする必要なんて無いと思いますし。
その論理だとＪＲ・小田急・京王・とかしか残らないですしね。
（京成上野の例外を除き私鉄は山手線内に入れない為基本地下鉄へ相互乗り入れですからね。
京成を否定するということはそういう事ですよ。東京がターミナルの私鉄は無いですから。
ＪＲ以外は新宿がターミナルの私鉄しか残らないですよね。ＪＲだと物件価格高いんですもん。もちろん
良いと思いますけどね。車を手放す気は我が家には無かったので、そういう点でも）

104さんへ
赤門は安くて美味しいって他の住民の方も言ってますね。ただ週末だと混んでるだろうなと思って
なかなか行かないんですけど。混んでませんでした？
私も四、五番街を狙ってたんですが結局色々あって壱番街に住んでます。。。
眺望も良いだろうし今でも気にはなりますが壱番街でも満足して住んでます。（高層の方なので
日当たりは今後も良いし今は眺望も良いので）
アリーナとかも結局結構利用しちゃってます。その他の共用施設もパーティー等で結構利用
してますね。あればあったで良いですよ。（仮に参番街まででも900戸近くになるので）
縁あってここにお住いの際は仲良くしてください。
ユトリシアは結構住民同士の交流は盛んだと思いますので。
（交流したくない場合はしなくても大丈夫ですけどね）

107さんへ
あんまり詳しくないんですが、こども園とかにはユトリシア枠があるみたいですよ。

消防署、確かに早く新築して欲しいですよね。旧実籾県営住宅は一部解体が終わりましたけど
何か関連があるのかな？
確かにあの辺は暗い感じですよね。まあ森とかではないので人もいるからいいんですけどね。

[110: 入居済み住民さん]

全然関係ない話題が横行しているようですな。ちょっと違った話題を・・・

京成実籾駅のエレベーター設置は決まったようです。今のところの予定では今年夏くらいに工事着工、半年前後の工事期間を見込んで、2,011年初頭～3末までに完成する見込みのようです。

私も都内に通勤していますが、壱番街の住人も都内通勤者はけっこう多いみたいです。私の場合は船橋でJRに乗り換えています。住んでみたら分かるけど、買い物は不自由しないし、自転車使えば乗り降り時間を含めても10分前後で駅にもいけるし実籾も悪くないと思いますよ。ただ、このマンションでなかったら他地域で選んでいたと思います。体育館は今は使っていませんが、住民用の体育館のあるマンションというのも魅力だと思います。子供がもう少し大きくなったら使うと思いますよ。

[111: 匿名①]

ごもっともな部分もあるけど、中古は中古、新築は新築。価格差はあって当然だし、なんでもそうだけど新品が中古の値段に合わすのでは無く、中古が新品の値段に合わすんだよ。

[112: 入居済み住民さん]

109ですが、なぜか「入居済み住民」にならなかった。
というわけで住民です。
最初は良くわかんなかったんですけど、榊さんのフルネームを入れて
投稿しようとしたら拒否になったんですよね。
フルネームやめて榊さんとしたら投稿出来たけど「匿名」なった。
システム上で何かあるんですかね。

[113: 物件比較中さん]

>>109
榊なんて商材で食べてる乞食ですから…
色々なマンション名指しで叩くのは卑劣だよ。
買ってはいけないのは榊の商材だと思う。

[114: 匿名さん]

榊って、何のことか解らないのですが
叩かないといろいろなことが見えてこない。

何処にかいてあるのですか。

[115: １０７です]

保育園情報ありがとうございました♪
若松保育園も視野に入れていたのですが、建て直しするみたいですね。新しくなると人気が出るのかな……

うちも実籾にした理由は、ユトリシアだったからです。もし違う物件を選ぶとしたら実籾には住んでなかったかも。 都内からの移住なので京成津田沼までしか知らなかったし……

実籾は思った以上に住みやすいです。
どこの道に出ても買い物出来る場所が近くにあるし、高速にもすぐ乗れるし、休日も多方面に出掛けられます。

マンション自体も住みやすいと私は思いますが。
若いご夫婦が多いかと思うと年配の方もよく見かけるし、みなさん感じの良い方ばかりです。

長文になっちゃいました。すいません

[116: 匿名さん]

109のどこにも理論らしきものはないね。
「私は妥協して買った」これだけのようにみえます。

[117: 通りすがり]

まあまあ、いいじゃないですか。
妥協だろうが何だろうが、不動産購入は自分が納得できればそれが正解。

ただし、このように住民の書き込みが掲示板の多数を占めるようになると、検討する側にとってはよくないですね。
良いところも悪いところも表にでることで、ちゃんとした検討ができるわけですから。

ちょっとでも批判的な意見が出るとネガレスだ、荒らしだって寄ってたかって叩くのはやめてほしいです。
自分の買った物件の良くないところを指摘されて頭に来るのはわかりますけど。

でも、この掲示板は住民だけの為のものじゃないわけですから。
ネガレスを見たくないならこのサイトを見なければいいのにって思いますけど。

住民板もあるみたいですし、そちらで交流を深めたら如何ですか？

[118: 入居済み住民さん]

通りすがりさんへ。
過去ログ御覧になっていますか？
住民のレスってそんなに多くないと思いますよ。

でもホント恋愛に置き換えると、男の付き合うまで
がゴールみたいな話しですよね。
実際は付き合った後の方が重要なのに。
住環境って住んで見ないとわからない事だらけで
我が家が検討している時は情報集めに苦労しましたが。

別に住民が良い所ばっかり言ってる訳では
なく割に正直に住んだ感想を書いてると思いますよ。

ただあからさまに悪い事ばかりが出てくるから
必然的に良いところばかり住民が書くように
見えてるだけでしょう。

ちなみに大変気にいってユトリシアを購入したんで、
妥協点はほとんどないです。
場所だけなら津田沼が何かと良かったですけどね。
まぁその時は価格が違うんでしょうけどね。

ただあからさまに他の地域が良い良いて宣伝する
のが検討者への利益になるってのは間違いだと
思いますし、ここのサイトの趣旨に反してますよ。
一回でもよく読んだ事ありますか？

少なくても、住民も住んでいる公共施設でもない
マンションを題材にしているのだから多少のモラル
は無いと困りますよ。
今回は削除依頼とかはしなかったですが、これ以上に
荒れ狂うのなら、前にも話題になりましたが、ここは
閉鎖した方が良いと思います。

何度も書きますけど、検討者が気軽に悩みや質問を
聞ける便利なツールだと思いますので、そうならない
事を望みます。

[119: 匿名さん]

閉鎖はしないほうがいいですよ。
荒らしであれ、なんであれ上の方に上がっていれば
検討者の目にふれます
それも宣伝になり
興味をひきます
触られないスレは忘れられていきます

[120: 通りすがり]

まあ、住民の気持ちはわからんでもない。

モラルは必要だね。

だから、ネガティブな情報もモラルを持って書き込みましょう。

逆に住民さんたちは住んでいて、ここは盲点だったなんていう情報があれば、検討してる側としては参考になるんだけど、どうですかねぇ。

[121: 入居済み住民さん]

119さんへ。
確かに私もそう思いますよ。
でも一時期みたいに、何処の物件のスレだか
分かんないなんていうなはどーなのかなぁー
って正直思ってたんですよね。
まぁホントに割に気軽に書き込める利点の
裏返しなんでしょうけど。

通りすがりさんへ。
良い事だと思います。
何気に住民からここはっていう不満も上がって
はいるんですか、最近はまぁ荒れてると、更に
荒らされそうなんで、あんまり私は書いてなかった
かもですね。
主婦層とかはキッチン周りについては何かと
論議になってるみたいです。
今日はそんな所で。

[125: 匿名①]

>>122

そうですか。見たことないからわからないし、見る必要がないので私は見ないが、貴方の検討材料に守谷が入っているなら､確実に守谷が良いと思うよ。


それともただのでしゃばりですか？(笑)

[126: 匿名①]

ユトリシアで考慮したいのは、やはり一〜三番街までの日当たりでしょう。南側の低階層の日当たりがもし悪かったとしたら価格と見合わないと思います。それならば西側にも日が入って駐車場よりも高い階層の南側より安価な東側の部屋の方が良いとも思ったりします。後は部屋ごとに割り当ててあるサイクルポートの場所ではないでしょうか。普段の買い物等は、自転車で難がない場所だけに、数十万の違いならば近くにあって欲しいものです。五番街完成を予定しての駐車場がすでにあったりと、五番街までの完成の確率は高いとも思いますが、万が一、五番街まで建設されなかったとしても三番街までで874戸。大規模マンションの恩恵は充分受けられるのではないのでしょうか。また、八千代台・津田沼・緑ヶ丘・幕張・等にアクセスしやすい立地にあるため価格よりも立地は良い思います。

不動産には無知なんですが、こんな感じです。

[127: 匿名さん]

良い悪いにかかわらず、常に荒らしがはいって上位にいるというのは
良いことですな。
ユトリし阿何？
と言われるより
じゃあ今度見に行こう、体育館とやらを。になります。
荒らしがはいるのは人気のバロメーターどうでもいいところには入らん
長文はやめたほうがよい

[129: 物件比較中さん]

単に目障りだからじゃないかな？

[130: 検討中さん]

決算月に値下げ交渉をしようと思うのですが、どれくらい行けるものなのでしょうか。
もちろん、納得できる価格にならなければ購入しませんが、安く買えれば前向きに購入を検討しようと思っています。
納得できるラインとしては、十年後の中古売却時の資産価値から逆算して減価償却分を上乗せした金額を考えています。
実籾という土地、駅から徒歩十分強、流通量の多さ、共用施設のボリュームを織り込み、７０へーべーの東向き低層階で一番安い物件を１０年後に購入する事を考えました。
今と同じ貨幣価値ならば、購入する立場に立ってみると、出しても１５００万円が限度で、もしかすると１０００万円程度になってしまうリスクもあるのではないかと想定しています。
間をとって１２５０万円で売れるとして、年間の減価償却率を一般的な５％とするならば十年後の資産価値は約６０％になる計算で、そこから逆算すると新築であれば２０８０万円程度で購入するのが適切かと考えています。
最安値物件の定価は２２００万円ですから、ギャップが１２０万円程度あり、５％から６％の値引きができるかどうかが、市場価値に適した新築時の購入価格として納得できる基準と考えています。
全く難しい場合、中古時の資産価値が担保される物件へ検討を移そうと思っていますので、何かご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

[131: 匿名]

↑無理じゃん？
というかそこまで下げなきゃ買えないならヨソ探した方がいんじゃない？

[133: 匿名さん]

11下旬～12月だったら諸費用＋100の300が楽勝だったのにね。

[135: 入居済み住民さん]

2200万円ってモデルルーム価格ですよ。そこから値引きはちょっと無理だと思います。
住民が言うのもなんですが、ここの営業さんは質問やウィークポイントとかは
聞けば親切丁寧に教えてくれる親切な方が多いと思いますが、売り方は結構強気
な方だと思います。なのでそんな無理な商談には乗れないんじゃーないですかね。

ここのレスをまともに受けてまもしれませんが、中古価格の見積も甘いと思いますけど。
中古御自分で検索してみましたか？
ペルルの実籾から徒歩17分で1780万とかだったんでいくら東向きでもねー。。。
割安感がある物件って70m平米を切った50～60平米台の間取りか築15～年が多いですよ。
もっとバス便とか駅から離れたところの方が希望の価格になるかもしれません。
ユトリシアならもう少々予算を上げないと商談出来ないと思います。
条件が良いのはどちらかというと値段が高い間取りですからね。

でもホント頑張って希望価格の素敵なマンションを見つけてくださいね。
探せばきっと見つかります。

[136: 検討中さん]

みなさん、ありがとうございます。
二番街で定価の５％から６％の値引きはいけそうですね。

中古価格は半年以上ウォッチして見て回ってるので問題ないです。
掲示板に出ていた実籾駅徒歩四分、３LDKの６７へーべー、築九年は確かに１３８０万円でしたし、私は見に行きましたよ。
あと、ユトリシア二番街２２００万円はモデルルーム価格ではなく、東向き低層階７０へーべーは二千万円台前半が定価です。
こちらもずっとチェックしてます。ただ、このあたりはほとんど売れちゃいましたし、私が買おうとしてるのは南向きの中層階以上の４LDKなので、納得できる値引きのパーセンテージを算出するために最低価格物件を引き合いに出しただけです。

他社で通用するかしないかも、あまり気にしていません。
その物件に対して自分が納得できる枠内に金額が設定されていれば購入をしようと思っていて、それより割高なら、枠内に収まりそうな値崩れし無そうな資産価値の物件がいくつかありますので、そちらに検討を移します。

[137: 通りすがり]

まあ、新築売買はプレミアムが価格に組み込まれるし、広告・プロモーションや営業活動のお陰で、不動産に不慣れな客を相手にすれば、市場価値よりも高く売れる可能性があるからな。
需給バランスが直に反映される中古市場を想定して減価償却額を逆算していく考え方は、他のビジネスシーンでも当たり前に行われていることだかし、経済観念的にも間違ってないよ。
ただ、誰かが言うように、不動産の営業マンにそのようなロジックが理解できるかというと期待できないね。
だから、値段設定は自分なりにその論理で行ってもいいけど、営業マンには論理を話すのではなく、単刀直入にこの物件に対してはこれしか出せませんと言った方が無難かな。

[138: 匿名さん]

16さんは慶應義塾出身者ですか？
慶應は先生は一人しかいませんから。
教授も皆、「君」ですよね。

[139: 匿名さん]

明光義塾の塾生でしょう。

[140: 匿名さん]

その減価償却の計算方法は、売る側に優しすぎる計算です。

建物の減価償却額は耐用年数から算出します。
この物件のような長期利用が可能な構造の居住専用物件の場合、耐用年数が47年として計算されます。
また、書かれていたように複利で償却するのではなく、47年後には価値がゼロになるように均等に引いていきます。
年間で新築時の2.13％ずつ、同額を引いていく計算になりますね。
ですので、十年後の資産価値は新築時の78.7％となりますから、3000万円の物件は十年後に2361万円になると計算されます。
同様に2000万円の物件であれば、1574万円です。ちなみにこの耐用年数と減価償却のルールは国内市場の平均値から算出された会計上のルールですから、物件毎に十年後の実際の資産価値は異なってきます。
ただ、このような一般論に当てはめて今回書かれていた内容を再検討すると、十年後の中古市場で1250万円でしか売れないというのなら、新築時の購入適正価格は1688万円ですし、1500万円で売れるとしても1905万円が適正となります。
となると、もっとシビアに値引きをしなければいけないという結論になってしまいます。
反対に、住民の方が書かれているような楽観論で1750万円で売れるとすれば、2310万円が適正となり、定価の2200万円でもお買い得だといえるでしょう。
あとは、その2200万円の東向き低層階70㎡、最安値の物件が十年後に幾らで売れるかを見極める必要がありますね。
こればかりは、予想の世界になってしまうのですが、なるべく条件的に似通っている中古物件を参考材料にするのもありですし、あとは、自分だったら幾らで買うかを想像するのも良い方法です。ただ、諸般の事情を考慮・検討材料に入れて私の予測をあえて書かせていただくならば、1500万円程度の価格はつくのではないでしょうか。
現在の定価が2200万円の物件は、1905万円が適正な購入価格となり、そこから算出すると、ユトリシア二番街は13％以上の値引きができるかどうかが適正な価格で購入する分かれ目となります。
ただ、恐らくそれだと売り手側は赤字になってしまうでしょうし、上手くいくイメージは持てません。
要するに、ユトリシアは資産価値を軸に購入するには最初から向いていない物件であり、その軸で不動産購入を考えているならば、仰るように中古販売時の期待価格と新築購入時の価格との差額が、もう少し小さくなるような物件を検討した方が良いと思います。
ユトリシアを買うのに適した動機は、資産価値なんてあまり気にしない永住目的の方で、市場の価値判断とは関係のないところで、自分なりに購入メリットを感じられる方だと思います。

[141: 通りすがり]

まあ、転売を考えたり、資産価値を考えたらここじゃないって言うのはわかる。
市場の価値判断とは別に自分なりのメリットがある人間に向いている物件だというのもわかる。

だけどさ、市場を無視したらあんなにたくさんの物件は売れないんじゃないかい？
それがこの物件を販売している人間の辛いところだよなぁ。

あとさ、ユトリシア最安値の物件が十年後に1500万円で売れるって言うのは、厳しいんでないかい？

[143: 通りすがりさん]

いやいや、別に住民を批判している内容じゃないし、自分なりのメリットを感じた人間向きだって書いてるんだから、頭ごなしに叩くのはよしなよ。
そんなことやっちゃうと、また住民の書き込みが邪魔だって言われちゃうぜ。
逆に市場価値とは別に自分なりのメリットをどこに感じて購入したのかを書く方が先決じゃない？
長文さんもそのへん宜しくね。
こっちはマジで検討してるもんで。

[144: 匿名さん]

元値の新築価格の設定を維持できるのか販売中の今ですら疑問なのに
何故耐用年数や減価償却で考えるのか意味不明。
むしろ収益還元で考えたほうがまだ納得できる。

京成実籾
3LDK
1992徒歩10分73㎡　11万
2007徒歩13分90㎡　11,5万

ここから逆算するとユトリシアの年間収入は
広さにもよるが130万～良くて150万
値引きと諸経費あわせて2700万で購入したとして
表面利回りが5%でない。
中古価格は新築の値など全く関係なく暴落中であることを考えると
中古で買うのが賢い選択なのは間違いない。
ユトリシアによる供給過剰で相場が落ちた場合は利回りが更に下がる。

[145: 匿名さん]

1～3番街の中古、あるいは新古がこれから数年で市場に出回ることを考えると
4、5番街が着工し分譲販売できるのか疑問が残る。
間をあければあけるほど長谷工の首を絞めることになるだろう。

[146: ちょいとごめんよ]

中古の物価指数は先月から上昇してるぜ。
暴落は終わったよ。

でも、利回りから考えるのは確かに不動産投資の鉄則だね。
参考になりました。

[147: 匿名①]

>>139
何？
かまって欲しいの？(笑)

>>142さん
よく出てきますが、長文さんってどなたですか？

[148: 入居済み住民さん]

そもそもの話で恐縮ですが、はじめから売却することを前提で購入を考えるのは現在の市況を考えると、無謀ともいえます。そういう資産価値の下落リスクがまず頭によぎる方々は購入しなければいい。（賃貸の方が収入に合わせて住居も合わせられるし、ベターでしょう)

結局は、居住年数　X　年間支払額（購入時）＜　居住年数　X　年間支払額（賃貸時)
であれば、なんら問題ないわけです。マンションの資産価値なんて、数十年すればほとんどなくなるのは自明の理でしょう。（現在の物件の耐用年数では)　欧米では住居＋資産価値という構図が中期的に見れば成り立っていますが、日本の分譲マンションの場合は資産は目減りしてしまいます。人口は間違いなく減っていますので、マンション業界に限らず日本の経済力は相対的に低下します、そういう覚悟は必要です。

ユトリシアのケースでも、転勤・転職リスクの低い方、無理なローンを組んでいない方々であれば、自身の住居として住めばよいわけです。支払能力に問題なく、住居として魅力を感じる方は購入を検討されたらよろしいのではないでしょうか？　中程度の価格帯でこれだけの規模間を味わえるのはなかなかないと思います。　

[149: 匿名①]

おっ！

同意見。


結局、投資や未来が解らない資産価値云々ではなく、此処を検討されている方々は、子育て・教育・共用施設・規模・通勤・値段・そして買い時のバランスを考えている方が殆どじゃないでしょうか。要は｢住居としてどうなの？｣という情報が大切かと。

そしてその場合、私は此処はとても魅力的な物件だと思います。

[150: 入居済み住民さん]

140で書き込みされた方コメントは、客観的かつ理にかなった説明だと思いますよ。

資産価値・転売をお考えの方は、駅チカ好立地かつそれなりに信頼できる建設会社が施工した物件の購入を検討されたらいい。しかしそういう物件はそれなりの値段が既に付いているでしょう。

私は購入者ですが、ユトリシアに関しては資産価値としてあまり考えない方が良いという意見には賛成です。
ただ、他にはない付加価値がうまれた場合は、一定の価値を維持する可能性も秘めているのではないでしょうか？私としては世間の常識として言われている事だけを鵜呑みにするつもりはありません。