ユトリシア（東習志野・その3）

[マンコミュファンさん]

パート3立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。
[その１]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
[その２]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分
総戸数：1453戸（うち弐番街301戸）
売主：有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[379: 匿名さん]

デベの売値
土地の仕入れ価格プラス建設費プラス管理費及び利益
最後の部分で３割
買い手側の買値
ROI（家賃収入プラスリセールスバリュー）が買値より上。

これが乖離しているから売れないんだよ。
１０年後想像してごらん。ここが８０㎡中住戸中層階が２０００万で売れると思う？
１５００万がせいぜい、家賃収入がつき月１０万としても総額２７００万。
割引率考慮に入れれば、１０００万台半ばの現在価値だよ。

>>３６９
ではないが２０％以上の割引がない限り買うべきではないと思う。
損をしたくないのなら。

[380: 物件比較中さん]

中古価格気にする人はマンションなんて買えないよ。
都心一等地のマンションですら収益還元法ではローン金利を考えると厳しいんだからね。

[381: 匿名さん]

宅建勉強中の少年臭がプンプンするな。
こんなところで雄弁に知ったかぶりするなら早く社会に出て揉まれたほうがいい。

[382: 匿名さん]

100均マンションなんだから、そこまで血眼になって計算とかシミュレーションする意味ないだろ

こんだけ安いんだから気に入ったなら即契約でいいじゃん

[383: 匿名さん]

>>379
別に買値以上で売ろうなんて思ってないし。
10年後の売値なんてわからん。売る気も今は無いし。

とりあえず、賃貸暮らしだったら10年間の家賃は機会原価だよね？

[384: 匿名さん]

うーん、難しいですね。安いんだから細かいことは言わずにというのはわかるんですけど、同じ物件を買うのに100万でも200万でも安くなれば有り難いっていう気持ちもありますし。
不動産は大きな買い物なので、100万円ってたいした差じゃないと思うときもありますけど、今目の前に100万円が置かれたら、年収が600万円程度の私には、大金だと感じちゃうんですよね。
もちろん、100万円〜200万円の差に拘るあまり、長く住む住居に対して、時期を逸して気に入った物件を逃してしまうこともあると思っています。
しかし、ユトリシアに関しては売れ行きも良くないですし、三番街以降の選択肢もあるので急ぐ必要はないと考えています。
他の人気物件には同じスタンスでいたら、即完売するリスクがあるので、物件によって対応は変えなくてはいけないですね。
また、物件の販売状況や市場価値からみても、値引き期待や値下げリスクが100万円〜200万円に留まらず、400万円〜500万円以上ありそうですので、尚更無視できない状況でもあります。
現に一番街から二番街の定価は、ススッと400〜500万円下がりましたからね。二番街の売れ行きが一番街と同じくらい苦戦している現状をみると、同等程度の幅で下がる危険性を感じています。
そのような販売動向の推測とは別に、自分がこのマンションに対して納得して支払える額は、南向き高層階80㎡で2500万円ぐらいだと感じています。
予算は4000万円くらいまで見ているので、メリットを多く感じられる他の物件にはもっと出せますけど。
いずれにせよ、適正な購入価格がいくらなのかというのは、色んな方の意見が知りたいと思っています。

[385: 匿名さん]

年収600あればもっと選択肢はたくさんあるのでは・・・

[386: 匿名さん]

一般的な事ですが、需要と供給が一致する価格が適正価格だと考えると、少なくとも今の定価が適正ではない事だけは確かですね。
販売開始後、数日で売り切れちゃうような物件は需要過多ですから、もう少し高い価格が適正値なのかもしれませんし、販竣工前までに値引きなしで売り切れるような物件であれば、もしかすると適正価格で販売していると言えるのかも知れません。
それに対してユトリシアの弐番街は販売開始から半年ほどの時間が経過しており、既に入居が開始されるタイミングにもかかわらず、半分以上が売れ残っている現状がありますから、明らかに供給過多であることは確かです。
また、五番街まで大量の物件が販売される予定があることも、供給過多をダブルで後押ししています。
となると、需給バランスから適正価格を算出するにあたっては、かなり強い値下げ圧力がかかることになり、今の定価より大幅に低い価格が導き出される事は間違いありません。
それが幾らになるのかは、みなさんがどの位の値段なら直ぐに買いたいと思えるのかという点が一番重要になりますし、それ以外にはありません。ただ、その需要側の求める価格が供給側の損益分岐点を下回る場合、容易に売買が成立しない可能性もあります。
不動産の場合、建物を建ててしまっている以上は、売り手側がなんとかしなくてはなりません。
需要過多の場合は売り手が買い手を選べますが、供給過多の場合は買い手を選ぶことができないのも同じ様に売り手の努力を要求する要因となります。
その場合、赤字を最小限に抑えて自分で売り切るか、営業コストなどにも負担感を感じてアウトレットに出してしまうか、はたまた賃貸に回すかのかの三通り程度が想定されます。
また、ユトリシアの場合は４と５を建てないという選択肢を採ることもできるでしょう。
一般的に、新築マンションの場合は粗利を三割程度乗せますから、粗利で考えた損益分岐点を下回るか否かは、同スペックで最初に値付けを行った一番街定価の七割程度を見込んでおけば良いと考えられます。
つまり、一番街から二番街にかけては坪単価で13パーセント程度の割引がありましたので、二番街の定価から15パーセント以上の値下げをしてしまうと、損益分岐点を下回ることになってしまいます。
需要側の求める価格が15パーセント以上の値下げを要求するのかどうか、つまり需給バランスが一致して売り切れる適正価格がどれくらいなのかは、損益分岐点とは別ですので、間違っても適正価格＝損益分岐点だとは認識しないでください。
適正価格が損益分岐点より高ければ、15パーセントに届かない範囲の値引きをするだけで、売り切ることができると思います。
反対に、適正価格が損益分岐点を下回るようなら、購入側の行動指標は売り手側の新戦略によって異なってくるでしょう。長くなりましたが、みなさんが幾らなら買うのかという意見を総合化したものが、適正価格を決める唯一絶対の基準です。

[387: 匿名さん]

>>385
もちろん、他の物件も買えますが、ローンを抑えてユトリを持った生活をしてもいいかなって。
あくまで選択肢の一つですが。

>>386
ここに書き込んでいらっしゃる皆さんの感覚だと、5％引きだと買わなそうで、10％引きだと少ないけど買う人もいそう、15％引きならある程度の量の方が買うという感じですもんね。中には20％引かないと買わない人もいるみたいですけど。
掲示板の特性を割り引いて考えると10％引き位が適正価格かも知れませんね。

[388: 経験者]

↑
同じマンションであっても誰もが値引きできるわけでは無いから気を付けて。
ローンが確実に通る人や、人気のない部屋を希望する場合は値引きが効きやすいけど、その逆は効きにくいよ。
事前審査をした上で、どの部屋にするかを決め、交渉してみてください。

[389: 匿名さん]

壱番街定価3000万円
↓
弐番街定価2610万円
↓
需要適正値2350万円
↓
損益分岐点2100万円

確かに10％引きがミニマムだね。もうちょっと引けそうな感じがしたけど。壱番街を定価で買うのに比べて600〜700万円のお金が浮いたと思えば、相当納得感あるよね。前から欲しかったレクサスのRX700hを買えるし。ローンも月10万円支払えばかなり短縮できるし。これぞユトリシア。

[390: 検討者]

ここは今、「買い」だよ。こんな条件が出てくるのは今しかない。

[391: 匿名さん]

期末以外のチャンスもあります。
売主が多いし、アウトレットマンションにはならないだろうが、場合によっては現在のまま大幅ダンピングあるかもね。
元は取って後は儲けって時とか、残りが少なくなって営業を早く別の物件に送り込みたい時とか。

売主のさじ加減なんだけどね。

[392: 匿名さん]

実籾駅徒歩三分で東海住宅が区画分譲やってるね。
2750万円の角区画4LDKがあるけど、一般媒介だから質はどうなんだろう。
床暖房、食洗機標準装備だし、写真を見る限りユトリシアの内装より劣ることは無さそうだけど。
ただ、仲介料があるから手数料が80万円位多くなるね。
固定資産税はマンションより安いけど。
駅近がマンションの売りなのに、逆転してるなあ。

[393: 匿名さん]

３月中にどこまで値引きして売れるかです。
三分の一以上売れ残っていたら、個別値引きをしても売れなかったということですから、一斉値下げをして、もう一度集客し直さなければいけないですね。
もしくは、三番街を値下げして新しく集客し、その客に二番街を個別値引きしていく、この間のやり方をするか。

[394: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20100304/214008/?P=1
参考まで

[395: 匿名さん]

確かに、世の中や経済状況もどうなるかわからないから、無理したローンは組まない方が良いですね。

マンションの場合は駐車場代・管理費・修繕積立金の将来的な最大支払い額も含めて、月々の支払いを考えたいですね。

一般的には年収の20％〜25％以内が住居に掛ける費用と言われていますが、税金も上がりそうですし、大企業ですら残業代やボーナスがどうなるか分からない今、「月々の基本給」を基準とした「手取り額」をベースに住宅への支払いを考えるべきでしょうね。

私の場合、残業代等の変動的な手当（月6万程度）を抜いた月給が46万円で、賞与が今の所は年間で基本給の四ヶ月分出ています。
年収は700万円ちょっとになります。

月々に住宅関連に支払う額は46万円から算出される手取りの36万円をベースに、25％以内に抑えたいと考えています。

となると、月々の支払いは9万円以内に抑えたいところです。

大抵のマンションは修繕計画が長く設計されていないのと、途中から計画変更があるリスクも存在しますので、駐車場代5千円、修繕積立金の最大支払額が2万円、管理費が1万5千円と考えています。

計4万円がローンの支払いとは別途に必要となる時期があることを考えると、ローンをくむ額は、月々の支払いで5万円以内に抑えようと思っています。

貯蓄は500万円ほどありますが、オプション購入を含めた諸費用で200万円、家具や電化製品などを揃えるのに200万円を使い、残りの100万円は何かのためにとっておきます。

金利優遇は最大で利くようですので、35年変動の0.875％で借りようと思いますが、月5万円の支払だと2000万円程度しか借りられません。

ただ、両家から2才の孫（私の息子）のために
お金を出させて欲しいと、有り難い申し出があり、合わせて1000万円の贈与を受けることができました。

ただ、それでも物件に当てられる予算は3000万円にしかなりませんから、マンションを探すのには苦労しています。

戸建てにしちゃえば、月4万円の支払いを考えなくて済むので、リフォームや修繕用に月2万円ずつ貯蓄をしても、3700万円くらいまで予算を上げられるのですが。

3000万円以内のマンションを買うのか、3700万円以内の戸建てを買うのかで、本当に迷っています。

子供や一生の事を考えたら戸建てなんですけど、仕事軸で考えると駅近マンションがいいなと。

また、ここみたいに共有施設があれば、子育てはしやすいですよね。

ただ、相続では土地も残らないし、駅から遠いと中古でも売れないだろうから、生涯購入にも一時的な住処としても考えにくく、仕事軸でも適していません。

マンションなら3000万円以内、通勤にも便利で売りやすい駅近を買うことになりそうです。

[396: 匿名さん]

リスクヘッジしまくりですね。
それなら、定価が3500万円くらいの駅近マンションを値引きで買えばちょうど良いですね。
戸建の場合、値引きが利くような物件は購入しない方が良いですよ。
でも、3700万円ならある程度の戸建てを買えると思いますよ。
がんばって！

[397: ダグワドルジ]

必ずしも共有施設だから＝子育てはしやすいということは無いのだよ。
子育てはそんなに甘くないぞｗ

[398: 匿名さん]

3700万円の戸建てかぁ。
船橋市、習志野市、千葉市北西部で、総武線・東洋高速線・京成線の駅から徒歩圏内の区画整理内の良い土地は、坪単価が70万円以上しますから、駐車場と庭を作れる最小限の35坪の土地を購入するとなると、最低でも2450万円が必要です。
残る1250万円で建坪28（80％）の上物を建てるならば、坪40万円台で作らなければいけないですね。
大手HMの注文住宅だと、若干足が出そうですが、大量生産でコストパフォーマンスに優れたパワービルダー系の建て売りなら、スペックの高い方のクラスの家が買えますよ。

反対に、3500万円の駅近マンションなら、いくつか県内にありますよね。500万円値引きはやり方さえ間違えなければ余裕ですよ。

[399: 匿名]

年収700万円
貯蓄500万円
贈与1000万円
羨ましい。
それでも安全にローンを返済する計画だと3000万円以内のマンションなんですね。

年収500万円
貯蓄100万円
贈与0万円
これが私の実情です。
参考にさせて頂いて、安全にローンを組むとなると1500万円弱の中古物件を買うことになりそうです。ローンは4000万円位、借りられるみたいですけど命一杯借りたら後が怖いですよね。

まあ、今は築10年くらいで1500万円弱のマンションがゴロゴロしていますから、お買い得なのかもしれませんが。
特に実籾は駅近でも安いですね。ネットにある価格は売り手の言い値なんで、新築より簡単に下がります。

ユトリシアも中古で狙うのも有りですね。
駅から遠いので購入希望者の検索に引っかからないうえに、球数が多くなるだろうから購入者を取り合いすることになりそうです。
相当安くなりそう。

[400: 物件比較中さん]

３９５さん、本当に、本当に参考になります。

色々、考えた上、購入したマイホーム、だれも手放す時期が来るとは、思いません。

しかし、現実、手放す人が出てきます。

３９５さんが書かれているように、最大支出額は、当然、頭に入れておかないといけないですね。

また、今の世の中、１年後でも、我が家に、何が起きるかわかりません。

先の事を考えると、欲しい家ではなく、余裕を持って、買える家ですね。

今の所、他と比べ、ここの物件が、金額的には、安いのですが、将来の事を考えると、迷ってしまいます。

この方のスレは、本当に私にとって参考になります。

[401: 匿名さん]

守谷にも低価格大型ファミリーマンションがあるよ。

8時45着
実籾〜東京50分
京成（船橋）総武快速
守谷〜東京50分
TX（秋葉原）山手

電車に乗ってる時間は一緒だね。
茨城県より千葉県という事でユトリシアに分があるけど、駅からの徒歩距離だと守谷に分がある。
中古で売る時も、駅近で、茨城県内では割とステータスがあるから、守谷のマンョンの方が、買い手が見つかりやすそう。
千葉に拘らない方なら守谷でも良いかもしれないですよ。
ユトリシアより少しだけ安いですし。

[402: シンクタンク]

経済状況を見てみると、家計が潤うまでに、もう一年はかかりそうですしね。
賃金水準や雇用状況も、急激には回復しないでしょう。
二番底も懸念されていますし。
不動産価格も都心や湾岸人気エリアなど、一部では回復してきていますが、その他のベッドタウンエリアではもうしばらく今の落ち着いた水準で推移するでしょうね。
三月決算を受けて不動産会社の倒産があれば、また激安マンションが出てくるかもしれませんが、去年である程度、淘汰されていますので、量は少なそうです。
中古マンションもローンが払えない方が次々に手放したお陰で、市場に大量供給され、価格が暴落しましたが、今は若干回復して、低価格水準で落ち着いています。
中古市場も、劇的には回復せず、向こう一年は同じ様な低水準で推移するでしょうね。
ユトリシアの三番街も弐街より高くは売れないと思いますから、三番街発売までは販売戦略を見極めても良いかもしれませんよ。
決算だからと言って焦る必要はありません。
安く買えるなら、それに越したことはないんですから。
少しでもローンを組む額を減らして、先行き不透明な経済変動に備えておくのも、家計を守る人間に必要な資質です。

[403: 匿名さん]

今年は不動産や金融だけでなく、建設業とメーカーがヤバそうですね。
大量の労働者を抱えている産業だけに、倒産連鎖がおきてしまったら、失業率が跳ね上がってしまうでしょう。
となると、家計は益々落ち込み、不動産購入需要はもう一度減退します。それに対して、どれだけのデベロッパーが、持ちこたえられるか。

[404: 本物のシンクタンク]

少子化が進み出した年代が三十代に突入していますからね。非正規雇用の人口も増えてきている年代ですから、不動産購入人口は今後益々、減っていきます。日本全体の人口も減っていきますし、反対に都市の高度利用化が進んでいますから、益々、都心にもっと多くの人口が暮らすことが出来るようになっていき、郊外は土地と建物が余っていき、不動産価格は下がっていく一方です。もちろん、極地的には一時的に上がったりする地域もありますが、全体の流れは収束していきます。仮に少子化対策がうまくいき、減少していった期間と同じ三十年をかけて良い時代の出生率まで戻したとしても、三十年後に生まれた彼らが不動産購入をするのは三十代に突入する六十年後。
その時にはじめて、現在と同じだけの不動産購入者が現れますから、最良の流れが起きたとしても、不動産の需給バランスが現在より良くなるのは六十年後でしょう。
もちろん、経済状況などの上下動によって短期的な回復と下落は繰り返しますがね。

[405: 匿名さん]

まあ、だからあれだ。
都心以外の資産価値は駅近であってもこれまで以上の割合で下落するってわけだ。駅から１０分以上離れたら、下落どころか二束三文にしかならないってことだよ。

[406: 匿名さん]

その前に第二次関東大震災がある。
どこが勝ち組になるかなんてわからない。
東京が壊滅すればここが勝ち組

[407: 検討中さん]

私は総合職なんで、転勤リスクが無い人がうらやましいです。
売る選択肢をとらなければ単身赴任か賃貸に出す感じかな。
賃貸だと、余計に駅近マンションでないと貸すのが難しいですし。
大人しく異動が落ち着く35才くらいまで社宅にしばらく住んでおこうかな。

[408: 匿名さん]

最近、なんでもかんでも強引にこの物件を良く言って検討者の邪魔をする長文住民（営業マン？）の書き込みが無くなったね。
キモイとかいって変な書き込みしてたのは、彼だったんだね。病んでるね。
削除依頼されて書き込み禁止の罰則がついたのかな。そろそろ戻ってくると思うけど。
荒らし住民だけど、暖かく迎えてあげてね。

[409: 匿名さん]

私は子ども手当などの税金垂れ流し政策は不安です。
だいたい、日本で働く外国人の母国の子どもにまで子ども手当支給っておかしいですよ。養子でもOKだそうです。
年金不安もあるので、マンション購入にはますます慎重になってしまいますね。

[410: 入居済み住民さん]

408さんへ。
どうも私も含めて中傷されているみたいですね。
住民皆様呆れて書き込ないだけですよ。
明らかにユトリシアを気に入って検討されてる方なんて
この板住民には居ないみたいですし。。。
かい摘んで悪い事ばかり書いてますしね。
そんなこと言うヒトこそ利害関係者や他物件の営業なんじゃ
ないですか？
住民に住みやすいなんて書かれたら迷惑でしょう。

ただ真面目に検討されてる方は素敵な住まいが見つかりますように。
またここを見てる方で、縁あってユトリシアに住われる方は
今後共よろしくお願いします。

[411: 契約者さん]

↑
何で相手にしちゃうかなー。
それをやるから荒れるのに。
長文さんっていう住民のことでしょ？
ぶっちゃけ、住民にとっても迷惑。

[412: 匿名さん]

「本物のシンクタンク」って、シンクタンクお勤めなら年収１５くらい行ってるだろうに、なんでこんなボンビー物件スレに書き込みしてるのかなぁ。不思議だなぁ。

[413: 匿名さん]

他人の年収が気になる人は
コンプレックス抱えて自信のない生活をしてるんだろうね。

[414: 匿名さん]

勢いで壱番街を買わなくて良かった。弐番街の定価が下がった時や、更に値引きの話が出てきた時には損丸出しするところだった。

冷静に見極めることも大事だと学ぶことができました。お陰で他に良いマンションをかなりお得に買うことができました。ありがとう。ユトリシア。

[415: 匿名さん]

浦安市・市川市・船橋市・習志野市・千葉市北西部といった湾岸の都内通勤エリア内で広めのマンションでは最安値だもんな。

ここは予算的に、新築とじゃなくて、津田沼や幕張など、もう少し立地の良い築浅中古と競合するマンションだね。

[416: 匿名さん]

>>395
土地も相続されるよ
分離処分不可能な土地だけどね

[417: 物件比較中さん]

今日IKEAに来るお客をターゲットにお姉さん達が「感動大陸ユトリシア」って書いてある
アウター着て必死にチラシ配ってたよー

[418: 入居済み住民さん]

>>408
えっ！
長文さんってアク禁になったんですか？
長文さんの正体って営業さんだったのですか？？
なんとなーくそんな感じはしたのですが…

[419: 匿名]

この掲示板ではマンションの価格帯が、現在メインで売り出し中の弐番街ではなく、壱番街のままで表示されていますので、訂正が必要です。

壱番街定価
2650万円〜4990万円
弐番街定価
2290万円〜4150万円

上記が正しい定価です。参番街定価はまだ未発表です。

[420: 匿名]

なんか合宿所みたいなマンションですね

[421: 匿名さん]

入り口は西のほうだけですか？

[422: 匿名さん]

北にもあるようです

[423: 匿名さん]

どの位売れたんですか？

[424: 入居済み住民さん]

長文さんとやらは実際は複数の人がそういわれてみたいよ。

現に私が書き込んだものもそう(勝手に)言われたこともあるし。
適当に書いていたら長くなることだってあるんだろうけど、決して意図ではなかったし。

実際住人としてそんなコケ落とされるような悪いマンションだとは思わないし、気になる方は実際見に来られたら良いと思います。見てＮＧだったら買わなければいい話しだし。この程度の価格帯でこれだけの規模間のあるのはいいのではないかと個人的には思います。物件はそこそこ満足アクセスは若干不満かな。

[425: 匿名さん]

ここは本当に長文が多いのが特色。
こういう掲示板は簡潔明瞭が基本

そこを押さえて書き込みしてください

[426: 簡潔明瞭]

ダメ、ゼッタイ！

[427: 入居済み住民さん]

確かに長いのは多いね同感です。

長いのがダメとは言い切れないけど、コンパクトにまとまってる方が良いのは確か。

[428: 匿名さん]

巨大な事を除けばユトリシア悪くないと思うよ。
因みに長文は読みません。

マンションが大きいと文章も書くことが沢山ありすぎるのかな？