ユトリシア（東習志野・その3）

[マンコミュファンさん]

パート3立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。
[その１]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
[その２]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分
総戸数：1453戸（うち弐番街301戸）
売主：有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[351: 比較]

>>346
荒れてないでしょ。
あんたが公団を持ち出すから荒れるんだよ。
公団住民もいい迷惑だ。
>>348
支払いを押さえた購入が今のご時世にリスクヘッジとして好まれるのは納得。
ただ、それでも資産価値を無視してよいことにはならない。
なぜなら、例え転売を考えていなくても、新築購入時にだってその物件の価値以上の出費をしたくないのは当然だから。
まだまだ安くなるなら、それを見極めた方がいいし、見極めるにはどれだけの人がどれだけの価格なら購入するのかという資産価値を判断するしかない。
あと、公団と同じに考えられていることがぼろくそに言われていることにはならない。
それは、あなたが公団をぼろくそに言っているにすぎない。

基本的にはやっぱり、
>>335
が、よくまとめてくれていると思う。

[352: 検討中さん]

>>335 さん


まとめていただき、ありがとうございます。
メリットに感じる部分は人によって差がありそうですが、デメリットはある程度みんなに共通しそうですね。
しかし、今月の商談の内容はものすごいことになってきてますな。
どうしても売りたいんでしょうね。
私は買いませんが。。。安く買いたい人は、定価に惑わされず、行ってみることをお勧めします。

[353: 匿名さん]

行ってきました｡
確かに私がされた内容と同じ条件でみなさんにご案内してたら、結構売れるかもしれないですね。実際、壱番街より安くしてると強気だった以前より、契約は埋まってきてますね。
弐番街決算月の今が底なのか、三番街売り出しが底になるのか、見極めが難しいですな。

[354: 匿名さん]

ユトリシアは現代の公団団地か？
難しい問題だと思います。
公団も今だって分譲マンションをしていれば、この様な物件を造っていたのかも知れません。
でも公団風って事と物件の良し悪しは全く別問題です。現に今公団(UR)でやってる都内の賃貸って凄いですよ。

だから何と言われてもオチはありません。悪しからず。

[364: 匿名さん]

>>335
デメリットがあっても、メリットを感じて安く買えればいいんじゃない。

確かに、駅からも近くて、通勤にも便利で、街並みも綺麗で、スペックも良くて、資産価値も高いようなマンションは誰もが望む物件。

しかし、全てを望めば購入価格は高いし、我慢をすれば安く抑えられて所得が高くなくても無理をしない生活ができる。

つまり、どこを我慢して、何を望むのかが大切であり、>>335を参考にしても、安ければ買っていいと思う。
問題は、いくらなら買うかだね。

[365: 335です。]

みなさん、コメントありがとうございます。
ただの私見なので、人によっては感じ方が違うと思います。
現地には行きましたし、アンチではなく、購入しなかっただけですが。

[366: 匿名さん]

それなりの物件なんだから、みんな黙って2000万台前半で買えよ
そんな安値でも買えないやつはもっとずっと遠くに行け
要はそれだけじゃん？

[367: 匿名さん]

↑買えないんじゃなくて、この物件には払う価値を感じないんだって。
それに、もっと安くなるなら、今買って損したくないだろ？
みんな底を見極めてるだけだよ。当たり前のこと。黙って買ってたら、○○だよ。
俺はいずれにせよ、もうちょっと値が張っても、デメリットが少ない物件を買うことにしたよ。
>>335をみてみな。

[368: 匿名さん]

京成線沿線の新築マンションでは、ユトリシアが最安値だから下ってもここより安い新築マンションは無いよ。ユーカリが丘と成田があるけど、ここより高い。裏で値引いてると思うけど。もしかしたら、定価が低くて、さらに決算月の今が底かもしれないよ。10〜15％といったある程度の値引きがあるなら、買ってもいいんじゃない？それなら、三番街が値下げ販売をしても痛くないよ。

[369: 匿名]

弐番街定価→10％引き→15％引き

3000→2700→2550
2900→2610→2465
2800→2520→2380
2700→2430→2295
2600→2340→2210
2500→2250→2125
2400→2160→2040
2300→2070→1955

確かに、三番街が値下げ販売しても、弐番街を10〜15％引きできれば損しなそうだね。これより下げることは無いと思うけど。。リセールしないかぎり。。。

[370: 比較検討中さん]

うん。
それが底ですね。
それ以上は倒産しない限り下がらないと思います。
最安値を一千万円台に食い込ませて、二千万円台前半を中心に販売すれば、売り切ることができるんじゃないでしょうか。
事実、弐番街も二千万円台前半の売れ行きだけは調子よかったですもんね。
>>335さんが書いているように、デメリットを享受しても、買って良いと思える価格帯がそれくらいなんじゃないかなと思います。
二千万円台後半や、三千万円台になると、他に選択肢があるから、たくさんデメリットをあえて受け入れるかどうかの比較検討だね。
県下最安値クラスの激安マンションですが、大量販売しなければならないから、買い手が更に有利に交渉できますよね。
あなたが買ってくれなくても他に客がいますとは言えない需給状態ですから。

[371: 購入検討者さん]

販売側からの追いかけが始まって二週間。
今週末、来週末が底だね。
さあ、価格はOK。
ほぼ条件も揃ったから、もうちょっとで買うよ。
みんなも同じ様に動いてたと思うけど(笑)

逆に今から動いたらギリギリかもな。
向こうに追いかけさせる時間がどうなるか。
仕込みを入れていた他の人間が契約ラッシュになると、追いかけてくれないかもよ。

[372: 交渉中さん]

交渉した感覚からすると、現段階でここに書かれているような15％引きは無さそうでした。
物件価格自体は決算月の今月に10％引ければいい方なんじゃないかなと思います。

定価が2770万円までの物件であれば2500万円以下で買えますし。
となると、南側中層の割と広い部屋も2千万円台前半で買える事になります。

一番街では3000万円程度の価格で売れた所なので、10％というのも引けるかどうかはわかりませんが。
頑張って私より上手に交渉してみてください。

私は賃料の支払いもなく急ぎませんので、三番街まで様子をみてみます。三番街が底になりそうだという漠然とした感覚がありますので。

>>335さんが書かれていることは参考になりましたが、私にはもう少しメリットがありました。
体育館は、妻がヨガなどをやりたいと言っていますし、パーティールームでの料理サークルにも参加したいとはしゃいでいました。

私は海に行く関係上、車をすぐ汚しますので、洗車場の存在はありがたく、週末は私以外にどなたかやっている人がいらっしゃれば、波乗りサークルを作りたいなぁと思っています。
人付き合いが鬱陶しいと感じるのではなく、マンション内コミュニティを楽しめる人には良い物件ですね。

[373: 匿名さん]

住宅着工と在庫見れば分かるけど、市況的にはもうとっくに底打ちしてんだよ。今になってもなお安値待ちなんかしてたら結局一生買えないままだと思うね。こんだけ安くなってんのに・・・

[374: 匿名さん]

↑売る側はそう思いたいんだろうけど、買う側が全然その気にならないんだから、まだ底ではないよ。
特にこういう郊外超大規模物件がもてはやされる時代は終わった気がするから、とにかく驚くほど
安くなければ全部売り切るのは難しい。

[375: 匿名さん]

壱番街を定価で買った人には、お金戻ってこないのかな。
通常は契約時に文句言わないって取り交わしてるもんね。
今値引きで買ってる人とくらべると、500万円から1000万円以上高く買っちゃってる人もいるんだろうな。
かわいそう。
長谷工さん、なんとかしてあげられないの？

[376: 匿名さん]

↑スルー

３末入居が希望の人の契約は既に終わっただろうから、これからは引越しが４月になっても構わないって人が決算前のびっくり価格を得る事が出来るのは当たり前。
それでも、あんまり粘ると今月中にローンの契約まで終わらないよ。

[377: 匿名]

延々と皮算用に精をだしてるやつwww

[378: 匿名さん]

捕らぬ狸の。。。
実際には自分で交渉してみないと実態はわからないかも知れませんね。
ローンの事前審査だけは、申し込まないにせよ、早めにやっておく事をお勧めします。

[379: 匿名さん]

デベの売値
土地の仕入れ価格プラス建設費プラス管理費及び利益
最後の部分で３割
買い手側の買値
ROI（家賃収入プラスリセールスバリュー）が買値より上。

これが乖離しているから売れないんだよ。
１０年後想像してごらん。ここが８０㎡中住戸中層階が２０００万で売れると思う？
１５００万がせいぜい、家賃収入がつき月１０万としても総額２７００万。
割引率考慮に入れれば、１０００万台半ばの現在価値だよ。

>>３６９
ではないが２０％以上の割引がない限り買うべきではないと思う。
損をしたくないのなら。

[380: 物件比較中さん]

中古価格気にする人はマンションなんて買えないよ。
都心一等地のマンションですら収益還元法ではローン金利を考えると厳しいんだからね。

[381: 匿名さん]

宅建勉強中の少年臭がプンプンするな。
こんなところで雄弁に知ったかぶりするなら早く社会に出て揉まれたほうがいい。

[382: 匿名さん]

100均マンションなんだから、そこまで血眼になって計算とかシミュレーションする意味ないだろ

こんだけ安いんだから気に入ったなら即契約でいいじゃん

[383: 匿名さん]

>>379
別に買値以上で売ろうなんて思ってないし。
10年後の売値なんてわからん。売る気も今は無いし。

とりあえず、賃貸暮らしだったら10年間の家賃は機会原価だよね？

[384: 匿名さん]

うーん、難しいですね。安いんだから細かいことは言わずにというのはわかるんですけど、同じ物件を買うのに100万でも200万でも安くなれば有り難いっていう気持ちもありますし。
不動産は大きな買い物なので、100万円ってたいした差じゃないと思うときもありますけど、今目の前に100万円が置かれたら、年収が600万円程度の私には、大金だと感じちゃうんですよね。
もちろん、100万円〜200万円の差に拘るあまり、長く住む住居に対して、時期を逸して気に入った物件を逃してしまうこともあると思っています。
しかし、ユトリシアに関しては売れ行きも良くないですし、三番街以降の選択肢もあるので急ぐ必要はないと考えています。
他の人気物件には同じスタンスでいたら、即完売するリスクがあるので、物件によって対応は変えなくてはいけないですね。
また、物件の販売状況や市場価値からみても、値引き期待や値下げリスクが100万円〜200万円に留まらず、400万円〜500万円以上ありそうですので、尚更無視できない状況でもあります。
現に一番街から二番街の定価は、ススッと400〜500万円下がりましたからね。二番街の売れ行きが一番街と同じくらい苦戦している現状をみると、同等程度の幅で下がる危険性を感じています。
そのような販売動向の推測とは別に、自分がこのマンションに対して納得して支払える額は、南向き高層階80㎡で2500万円ぐらいだと感じています。
予算は4000万円くらいまで見ているので、メリットを多く感じられる他の物件にはもっと出せますけど。
いずれにせよ、適正な購入価格がいくらなのかというのは、色んな方の意見が知りたいと思っています。

[385: 匿名さん]

年収600あればもっと選択肢はたくさんあるのでは・・・

[386: 匿名さん]

一般的な事ですが、需要と供給が一致する価格が適正価格だと考えると、少なくとも今の定価が適正ではない事だけは確かですね。
販売開始後、数日で売り切れちゃうような物件は需要過多ですから、もう少し高い価格が適正値なのかもしれませんし、販竣工前までに値引きなしで売り切れるような物件であれば、もしかすると適正価格で販売していると言えるのかも知れません。
それに対してユトリシアの弐番街は販売開始から半年ほどの時間が経過しており、既に入居が開始されるタイミングにもかかわらず、半分以上が売れ残っている現状がありますから、明らかに供給過多であることは確かです。
また、五番街まで大量の物件が販売される予定があることも、供給過多をダブルで後押ししています。
となると、需給バランスから適正価格を算出するにあたっては、かなり強い値下げ圧力がかかることになり、今の定価より大幅に低い価格が導き出される事は間違いありません。
それが幾らになるのかは、みなさんがどの位の値段なら直ぐに買いたいと思えるのかという点が一番重要になりますし、それ以外にはありません。ただ、その需要側の求める価格が供給側の損益分岐点を下回る場合、容易に売買が成立しない可能性もあります。
不動産の場合、建物を建ててしまっている以上は、売り手側がなんとかしなくてはなりません。
需要過多の場合は売り手が買い手を選べますが、供給過多の場合は買い手を選ぶことができないのも同じ様に売り手の努力を要求する要因となります。
その場合、赤字を最小限に抑えて自分で売り切るか、営業コストなどにも負担感を感じてアウトレットに出してしまうか、はたまた賃貸に回すかのかの三通り程度が想定されます。
また、ユトリシアの場合は４と５を建てないという選択肢を採ることもできるでしょう。
一般的に、新築マンションの場合は粗利を三割程度乗せますから、粗利で考えた損益分岐点を下回るか否かは、同スペックで最初に値付けを行った一番街定価の七割程度を見込んでおけば良いと考えられます。
つまり、一番街から二番街にかけては坪単価で13パーセント程度の割引がありましたので、二番街の定価から15パーセント以上の値下げをしてしまうと、損益分岐点を下回ることになってしまいます。
需要側の求める価格が15パーセント以上の値下げを要求するのかどうか、つまり需給バランスが一致して売り切れる適正価格がどれくらいなのかは、損益分岐点とは別ですので、間違っても適正価格＝損益分岐点だとは認識しないでください。
適正価格が損益分岐点より高ければ、15パーセントに届かない範囲の値引きをするだけで、売り切ることができると思います。
反対に、適正価格が損益分岐点を下回るようなら、購入側の行動指標は売り手側の新戦略によって異なってくるでしょう。長くなりましたが、みなさんが幾らなら買うのかという意見を総合化したものが、適正価格を決める唯一絶対の基準です。

[387: 匿名さん]

>>385
もちろん、他の物件も買えますが、ローンを抑えてユトリを持った生活をしてもいいかなって。
あくまで選択肢の一つですが。

>>386
ここに書き込んでいらっしゃる皆さんの感覚だと、5％引きだと買わなそうで、10％引きだと少ないけど買う人もいそう、15％引きならある程度の量の方が買うという感じですもんね。中には20％引かないと買わない人もいるみたいですけど。
掲示板の特性を割り引いて考えると10％引き位が適正価格かも知れませんね。

[388: 経験者]

↑
同じマンションであっても誰もが値引きできるわけでは無いから気を付けて。
ローンが確実に通る人や、人気のない部屋を希望する場合は値引きが効きやすいけど、その逆は効きにくいよ。
事前審査をした上で、どの部屋にするかを決め、交渉してみてください。

[389: 匿名さん]

壱番街定価3000万円
↓
弐番街定価2610万円
↓
需要適正値2350万円
↓
損益分岐点2100万円

確かに10％引きがミニマムだね。もうちょっと引けそうな感じがしたけど。壱番街を定価で買うのに比べて600〜700万円のお金が浮いたと思えば、相当納得感あるよね。前から欲しかったレクサスのRX700hを買えるし。ローンも月10万円支払えばかなり短縮できるし。これぞユトリシア。

[390: 検討者]

ここは今、「買い」だよ。こんな条件が出てくるのは今しかない。

[391: 匿名さん]

期末以外のチャンスもあります。
売主が多いし、アウトレットマンションにはならないだろうが、場合によっては現在のまま大幅ダンピングあるかもね。
元は取って後は儲けって時とか、残りが少なくなって営業を早く別の物件に送り込みたい時とか。

売主のさじ加減なんだけどね。

[392: 匿名さん]

実籾駅徒歩三分で東海住宅が区画分譲やってるね。
2750万円の角区画4LDKがあるけど、一般媒介だから質はどうなんだろう。
床暖房、食洗機標準装備だし、写真を見る限りユトリシアの内装より劣ることは無さそうだけど。
ただ、仲介料があるから手数料が80万円位多くなるね。
固定資産税はマンションより安いけど。
駅近がマンションの売りなのに、逆転してるなあ。

[393: 匿名さん]

３月中にどこまで値引きして売れるかです。
三分の一以上売れ残っていたら、個別値引きをしても売れなかったということですから、一斉値下げをして、もう一度集客し直さなければいけないですね。
もしくは、三番街を値下げして新しく集客し、その客に二番街を個別値引きしていく、この間のやり方をするか。

[394: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20100304/214008/?P=1
参考まで

[395: 匿名さん]

確かに、世の中や経済状況もどうなるかわからないから、無理したローンは組まない方が良いですね。

マンションの場合は駐車場代・管理費・修繕積立金の将来的な最大支払い額も含めて、月々の支払いを考えたいですね。

一般的には年収の20％〜25％以内が住居に掛ける費用と言われていますが、税金も上がりそうですし、大企業ですら残業代やボーナスがどうなるか分からない今、「月々の基本給」を基準とした「手取り額」をベースに住宅への支払いを考えるべきでしょうね。

私の場合、残業代等の変動的な手当（月6万程度）を抜いた月給が46万円で、賞与が今の所は年間で基本給の四ヶ月分出ています。
年収は700万円ちょっとになります。

月々に住宅関連に支払う額は46万円から算出される手取りの36万円をベースに、25％以内に抑えたいと考えています。

となると、月々の支払いは9万円以内に抑えたいところです。

大抵のマンションは修繕計画が長く設計されていないのと、途中から計画変更があるリスクも存在しますので、駐車場代5千円、修繕積立金の最大支払額が2万円、管理費が1万5千円と考えています。

計4万円がローンの支払いとは別途に必要となる時期があることを考えると、ローンをくむ額は、月々の支払いで5万円以内に抑えようと思っています。

貯蓄は500万円ほどありますが、オプション購入を含めた諸費用で200万円、家具や電化製品などを揃えるのに200万円を使い、残りの100万円は何かのためにとっておきます。

金利優遇は最大で利くようですので、35年変動の0.875％で借りようと思いますが、月5万円の支払だと2000万円程度しか借りられません。

ただ、両家から2才の孫（私の息子）のために
お金を出させて欲しいと、有り難い申し出があり、合わせて1000万円の贈与を受けることができました。

ただ、それでも物件に当てられる予算は3000万円にしかなりませんから、マンションを探すのには苦労しています。

戸建てにしちゃえば、月4万円の支払いを考えなくて済むので、リフォームや修繕用に月2万円ずつ貯蓄をしても、3700万円くらいまで予算を上げられるのですが。

3000万円以内のマンションを買うのか、3700万円以内の戸建てを買うのかで、本当に迷っています。

子供や一生の事を考えたら戸建てなんですけど、仕事軸で考えると駅近マンションがいいなと。

また、ここみたいに共有施設があれば、子育てはしやすいですよね。

ただ、相続では土地も残らないし、駅から遠いと中古でも売れないだろうから、生涯購入にも一時的な住処としても考えにくく、仕事軸でも適していません。

マンションなら3000万円以内、通勤にも便利で売りやすい駅近を買うことになりそうです。

[396: 匿名さん]

リスクヘッジしまくりですね。
それなら、定価が3500万円くらいの駅近マンションを値引きで買えばちょうど良いですね。
戸建の場合、値引きが利くような物件は購入しない方が良いですよ。
でも、3700万円ならある程度の戸建てを買えると思いますよ。
がんばって！

[397: ダグワドルジ]

必ずしも共有施設だから＝子育てはしやすいということは無いのだよ。
子育てはそんなに甘くないぞｗ

[398: 匿名さん]

3700万円の戸建てかぁ。
船橋市、習志野市、千葉市北西部で、総武線・東洋高速線・京成線の駅から徒歩圏内の区画整理内の良い土地は、坪単価が70万円以上しますから、駐車場と庭を作れる最小限の35坪の土地を購入するとなると、最低でも2450万円が必要です。
残る1250万円で建坪28（80％）の上物を建てるならば、坪40万円台で作らなければいけないですね。
大手HMの注文住宅だと、若干足が出そうですが、大量生産でコストパフォーマンスに優れたパワービルダー系の建て売りなら、スペックの高い方のクラスの家が買えますよ。

反対に、3500万円の駅近マンションなら、いくつか県内にありますよね。500万円値引きはやり方さえ間違えなければ余裕ですよ。

[399: 匿名]

年収700万円
貯蓄500万円
贈与1000万円
羨ましい。
それでも安全にローンを返済する計画だと3000万円以内のマンションなんですね。

年収500万円
貯蓄100万円
贈与0万円
これが私の実情です。
参考にさせて頂いて、安全にローンを組むとなると1500万円弱の中古物件を買うことになりそうです。ローンは4000万円位、借りられるみたいですけど命一杯借りたら後が怖いですよね。

まあ、今は築10年くらいで1500万円弱のマンションがゴロゴロしていますから、お買い得なのかもしれませんが。
特に実籾は駅近でも安いですね。ネットにある価格は売り手の言い値なんで、新築より簡単に下がります。

ユトリシアも中古で狙うのも有りですね。
駅から遠いので購入希望者の検索に引っかからないうえに、球数が多くなるだろうから購入者を取り合いすることになりそうです。
相当安くなりそう。

[400: 物件比較中さん]

３９５さん、本当に、本当に参考になります。

色々、考えた上、購入したマイホーム、だれも手放す時期が来るとは、思いません。

しかし、現実、手放す人が出てきます。

３９５さんが書かれているように、最大支出額は、当然、頭に入れておかないといけないですね。

また、今の世の中、１年後でも、我が家に、何が起きるかわかりません。

先の事を考えると、欲しい家ではなく、余裕を持って、買える家ですね。

今の所、他と比べ、ここの物件が、金額的には、安いのですが、将来の事を考えると、迷ってしまいます。

この方のスレは、本当に私にとって参考になります。