ユトリシア（東習志野・その3）

[マンコミュファンさん]

パート3立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。
[その１]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
[その２]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分
総戸数：1453戸（うち弐番街301戸）
売主：有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[310: 匿名さん]

中古になった途端に、７０平米台の部屋は、２０００万円以下だろうな。
資産価値とかに関係なく、本当に必要な人だけが買うべき物件と思われる。

[311: 匿名さん]

千葉ニュータウンの３年前竣工マンションでさえ３千万以上で売り出してるんだから、２千万なんてことはない！

[312: 匿名さん]

JRならまだしも、京成でこんなに遠いのは厳しいでしょうねぇ・・・

[313: 匿名]

ん？
ユトリシアの低層階70㎡って、新築でも2200万円から2500万円位ですよね。
購入から五年、十年後に2000万円を切っても、別に大して値崩れしている感覚はないですけど。
逆に、1000万円台後半で売れたら御の字だと思いますよ。
むしろ、実籾の他のマンションの中古相場を見ていると、十年後に1000万円台前半になってしまうリスクを考えた方が良いんじゃないですか？
あまり中古市場に流通しなければ下がらないと思いますが、球数が多く供給されちゃうと、立地も良くないので危ないですね。
駅から近いマンションなら中古でも買い手が見つかりやすいです。
中古は購入者の検索に引っかかり易いかどうかがポイント。
大抵の中古マンション購入者は駅から徒歩十分以内で検索をかけますから、千葉ニュータウン中央のマンションと異なり、ここは引っかかりにくいです。
結論から言うと、資産価値や転売を優先的に考えるなら、ここじゃなくて別の物件を買った方が良いです。
反対に、資産価値云々ではなくて、末永く家族と一緒に充実した共用施設を活用しながら暮らしていきたい人や、物件値スペックは最低限でいいから、とにかく安く大規模の新築マンションを購入したいと言う人にお勧めです。

[314: 匿名]

30戸以内でしたが、価格帯が2000万前半の物件だけは、ほぼ売り切れたみたいですね。
三番街も弐番街より高い価格設定で売ることは無いと思うから、2500万円位が予算の方は、無理して弐番街で購入しないで、三番街の売り出しを狙うのも手ですよ。
それか決算月なので、2000万円台後半の物件を値切って前半で買うか。
今は来場者のほとんどが2000万円台前半の予算の人たちみたいですので、2500万以上の物件をどう捌くかが見ものです。
今はほとんど空いてますが、３月で一気に埋まったら値引きをしたって事なんでしょうね。
そうなると、三番街はスペックを劇低にして弐番街より価格をさらに下げて捌くかもしれません。

[315: 匿名]

三番街の最低価格が二千万円を切って売り出したら、もう一回火がつくだろうね。
最多価格帯が二千万前半になれば、今の検討者の需要とマッチするだろうし。
それでも、この立地で270戸を売り切るのは大変だろうけど。

ただ、そうなったら一番街を購入した人がなんだったのかという話になるし、赤字になるだろうから売れば売るだけ損だね。
となれば、四番街、五番街を建てなくてもいいかっていう判断になっちゃう。
販売戦略的にはすごく難しい物件ですな。

とっとと他の売りやすい物件に人も資源も移した方が良いだろうから、上記のようなシナリオも、決して悪くないけど。
管理費と修繕費は、共用施設の計画を途中で頓挫させれば上げずに済むもしれないし、バーベキューエリアなどの土地と、四番街五番街用の土地を売っちゃえば、幾分赤字を補填できますからね。
売れなくても価格を下げずにかなり長期的に販売していったり、値下げして三番街まで一気に捌いて途中で計画を頓挫させたり、色々なシナリオが想定されますが、最終的にどちらが赤字を少なくできるかでジャッジすべきでしょう。

買う側もしっかりとした販売戦略の見極めが大切になってきます。

[316: 匿名]

四と五は無理して建てなくてもいいんじゃない？
だけど、市営住宅と大規模マンションに挟まれた土地って買い手が付くのかな。
ハイグレードマンションを建てるには適していないエリアだし、ユトリシアのような低価格マンションでも販売が苦戦する。
商業施設も、このエリアには過剰なイメージがあるし、高い建物に挟まれているから戸建て分譲にも向かない。
フィットネスクラブやスーパー銭湯とかのレクリエーション施設ならユトリシアや近隣住民とのシナジーが効いて客が集まるかもね。
あ、スーパー銭湯は大久保の仙人風呂と二宮のみどりの湯があるからバッティングするか。
前に誰かが書いてたけど、「温泉大陸 湯トリシア」なんていうネーミングにした日にはは、滅茶苦茶に住民から非難を浴びそうだけど。
フィットネスは駅近の方が人が集まりやすいけど、この付近は車生活の人が多いから、集客はできそうですね。
ユトリシアのコミュニティーと連動すれば、面白い取り組みもいっぱいできそう。
あとは、映画館とかできると良いのですが、さすがにこの立地に出店する自殺願望のシネコンは無いでしょうね。
無難で現実的な線ではインターネットカフェやパチンコ屋かな。

[317: 匿名]

景気が回復すれば買いたい人も増えるだろうし、気長に売っていくんじゃないでしょうか。
長谷工は仕入れが上手いし、たくさん建てている分、業者も安く使ってるから、更に値下げしても赤にならないかもしれませんよ。
四番と五番も宣言通り建てると思います。

[318: 匿名]

↑
そりゃいえてる。
長谷工の徹底したコスト削減低スペック開発なら、今の弐番街の価格でも利益出てると思う。
それより、パチンコ屋とか銭湯とか勘弁。
老人ホームなら、若夫婦世代と近くで暮らしたい親が集まっていいかも。亀戸レジデンスはそんな感じだよね。

[319: 匿名さん]

１月始めの頃にモデルルームに行ったのですが、値引き率が悪くて購入をせず、安くなったら連絡してと伝えて放置していたところ、電話がかかってきました。
○○様が納得できる条件でご提案ができそうですとのこと。
伝えていた条件だと、定価から15パーセント位、下げてくれないと買わないと言ってあったのですが、本当に納得できる条件なのだろうか。
実は他の物件に、ほぼ決めようとしていたのですが、とりあえず値段だけ確認しに、もう一回行ってきます。
決算月で焦っているのかな？

[320: 匿名さん]

３末入居希望の多くはメドがついたから、人気薄の余った物件を納得価格で提供なんでしょう？勿論、決算もだけど。

[321: 購入経験者さん]

２５００万位の物件で１５％って普通だと思うよ。

ここからが勝負ですよ！

[322: 匿名さん]

インパクトのある値段を出せば、即日完売。
南船橋のGHは全く売れなかったが、
売主が変わり、大幅値下げで、超人気物件に変身。

ここも80㎡、1500万なら即日完売。

[323: 比較中]

千葉ニューのドアシティあたりが一つの指標かな。

８０㎡ １９００万円台～
９０㎡ ２６００万円台～

このくらいなら現実的かな？

[324: 匿名さん]

80平米で1500万、南向きで中層階以上なら文句なし。
備え付けの食器棚とか数百万かかっても好きなオプション付けちゃいますね。

[325: 匿名さん]

うーん、

こういうレベルの客を相手にするのは大変そうだ(笑)
大人しく古公団にでも住んでりゃ良いのに

[326: 匿名さん]

８０平米新築で２０００万円以下って、すごいね。JR総武線徒歩１０分、築２０年超物件並み。

[327:]

↑みたいなのを買うなら新築買った方が賢いだろうな。

水回りや配管はどうしようもないしね。

[328: 匿名さん]

15％引きは当たり前ですか。
まあ確かに、定価が3000万でも450万円引きですもんね。

でも、定価ですら壱番街に比べて既に10％強の値下げをしているわけですから、壱番街を定価で買うのに比べて25％程度、安く買えますね。

あと、売れ行きが良いのは2500万円以下の低価格の所で、人気がないのは2750万円以上の真ん中より価格帯が上の物件です。
ここを安くして、売れ行きが良かった所と同じかそれ以下で買えれば、まあまあかな。

それでも中古市場に晒されれば他の物件に比べて資産価値の下落率が大きいでしょうし、割高なんでしょうが。。。
ここは現代版公団団地みたいなもんです。

[329: 匿名さん]

>>325

確かに大変ですね。
でも、そういう予算の人たちに買ってもらわないと売り切るのが難しい現実もあります。
事実、二番街の販売状況がそれを物語っていますから。
この中だけの話ですが、一番街の購入者が、一番のリッチ層になりそうですね。

[330: 匿名さん]

ここの住民さん、削除依頼し過ぎだろう。
これでは本当に検討している人のためにならんよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/68285/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/68288/

[331: 匿名さん]

他の物件に比べれば少ない方じゃないの？

[332: 匿名さん]

よく現れる良いことしか言わない一部の住民の方の話は興味ありません。無視してデメリットもしっかりと情報交換していきましょう。メリットだらけの物件が、この価格で買えるわけではないのですから。デメリットを受け入れられるかどうかが、納得した購入に繋がります。この掲示板は検討者が住民に質問するだけのために存在する訳ではありません。買わなかった人の意見だって検討者にとっては重要な情報なんですから。

[333: 通りすがり]

オッス、久しぶり。
相変わらず荒れてるね(笑)
火に油を注ぐだけだから放置が一番賢いのに。
言いたい放題言わせておけばいいんだよ。
別に、こんな掲示板どうだっていいじゃん。
どうせ、どーしようもない書き込みは暇人やオタクの仕業だって。
物件を気に入らない人間がたくさんいるのはどこでも当たり前なんだから、いちいち反応してないでその時間を家族や自己成長の為に使った方が利口だよ。
この掲示板の情報が、まともな人間に与える影響なんて無いと思っときな。
本気で購入をしようとしている人間は、こんなとこの情報を真に受けたりしないから。
○チャンネルとかと同じレベルだよ。

[334: 入居済み住民さん]

通りすがりさんへ
お久しぶりですね。確か契約されたって言われてましたよね。
ひょっとしたら、前に我が家が住んでた地域の近くに買われたんじゃ
ーないかと思ってたんですがどーなんですかね。
今風で白っぽくて割に手頃で割に装備が良いやつ。
ここ買っときながら私も興味があるんですよね。
ちょっと駅からは距離があるけど丘の上で安心だし。
あんまり詮索しちゃいけないですね。
それはさておき楽しい時期なんじゃないですか？

まぁ私もそう思いますよ。
それにもう住民の書き込みも減ってますよ。
暇じゃないし、別に変なことは書いてなくても誰が
書いてるとかバレるの嫌でしょうしね。

我が家もそろそろ落ち着いてきたので、追加でもう少々家具
等に手を入れ始めようかなと思ってます。
通りすがりさんも、家具選びとかで忙しいくも楽しい日々
をおくられてるのかもですね。

[335: 匿名さん]

私の評価（弐番街）

【マイナス査定】
①駅から10分以内ではない。
②通勤の際、京成だと乗り換えが必要。
③実籾駅は停車しない電車がある。
④駅前が寂しすぎる。
⑤隣接するエリアの建物が好きではない。
⑥営業が不快。
⑦自分にとって必要の無い共用施設がある。
⑧売れ行きが悪くて後から値下げされる心配。
⑨四番街・五番街まで続く工事。
⑩建設計画の中止による管理費と修繕積み立て、駐車場代の値上げリスク。
⑪中古時に売りにくく、買いたたかれそう。
⑫今時どの新築マンションでも当たり前のものが標準装備されていない低スペックさ。
⑬土壌・地下水汚染の風評。
⑭町並み全体の老朽感。
⑮駅前にたむろするヤンキー。
⑯公立学区のレベル。
⑰財政悪化の習志野市。
⑱近隣住民にしか通じない無名な住所。
⑲マックスバリューへの食料品購入以外、何をするにも車移動。
⑳三番街で遮られる陽当たりと眺望。

【プラス評価】
①キッズルームが素敵
②同じような家族構成の方が多く、子供も親も友達が作りやすそう。
③クリーニングは使いそう。
④ゲストルームが立派で利用料はシーツのレンタル料金のみ。
⑤勤務先まで一時間以内で通える新築マンションの中でトップクラスに安いのに、売れ行きが悪いので強気の交渉ができる。
⑥ベイエリアまで屋敷を通ればそんなに混まない道でススッと行ける。
⑦井の中の蛙だが、地域内では目立てる。
⑧割と昔から知っているエリア。
⑨親族が近くに住んでいる。
⑩保育園や幼稚園が入りやすそう。

以上を加味すると、まだ今の値段では買う気になれませを。
一千万円台なら検討します。
他の物件には4000万円払っても良いかなと思ってるのですが、やはりメリットとデメリットの比率が、その物件に支払っても良い値段を決めるのでしょうね。

[336: 匿名さん]

メリット以上に存在するデメリット。
受け入れても良いかなと思えるほどの割安感が出てくれば、みんな買うかもね。

壱番街の価格は大型マンションの話題性でごまかし割高。
弐街街はこの立地とスペックでは当然の価格。

三番街が同じ割合で値下がりしたら、ようやくデメリット分納得させる割安感が出る。
最低価格が2000万円を切ってくれば、検討者に与えるインパクトも大きいし、一気に行くかもね。

[337: 匿名さん]

東向き低層階70㎡最安値物件の場合

壱番街の定価：2650万円
弐番街の定価：2200万円（17％の値下げ）
三番街の定価予測：1830万円（同じ割合での値下げを想定）

[338: 物件比較中さん]

３３５さんの評価、大変参考になりました。
箇条書きにしたら解かりやすいですね。

私は、５０代です。
メリットは、私の場合、１個も当てはまりませんでした。
買わないと決めてはいたのですが、安くなれば、買っても言いかと思い、ここのスレを参考にしていました。

私にとって、資産価値低下と、管理費、修繕費の値上げ問題は重要です。
二人暮らしなので、配偶者がいなくなれば、売るか、貸す事になります。

しかし、子育て世代には、メリットの方が多く、賃貸に住むよりは、リッチに暮らせるのかなと思いました。

＜＜やはりメリットとデメリットの比率が、その物件に支払っても良い値段を決めるのでしょうね。
　と、言われています。

まさに、その通りです。
迷いが消えました。

　

[339: 匿名]

ファミリーの広さで1800万円台とか、土地の買値がゼロじゃないと不可能！

願望ばかり書いてるやつは賎しいねえ

[340:]

だな。

素直に高根公団や小室あたりの中古に住めばいいのに。

[341: 匿名さん]

数部屋をオークション形式で販売したら面白そう。

[342: 匿名さん]

僕はユトリシアを買いませんでしたが、この物件と出会えたことで、様々な角度から物件を検証する経験を積むことができ、いろいろな事が学べました。
住宅を購入するときに大切なことって至ってシンプルなんですね。
実際に購入した物件も、ユトリシアを検討する過程の中で見えてきた事がヒントとなって自分の軸を定めることができたので、納得感を持って選ぶことができました。
僕にとってのきっかけが、たまたまユトリシアであっただけの話ですが、やっぱり「動いて・見て・感じる」ことって大切ですよね。
問題のあった営業の方にも、見学の時にイメージを膨らませていただいた住民さん方の幸せそうな表情にも、ネガレスを含めてここに書き込んでいらっしゃる様々な想いを持った皆さんにも感謝しています。
何を言ってるんだコイツってなってしまうような書き込みをしていますが、私にとって良い物件と出会えたお礼をしたいと思い、板を汚させていただいています。
掲示板を運営していただいている会社さんも、このような場を提供してくださり、ありがとうございます。これからもがんばってください。
長文、失礼致しました。

[343: 匿名さん]

>>335

わかりやすいです。
うちは子供が小さいから、メリットは共感。
でも、デメリットも本当に多いよね。

だから安いし、売れずにドンドン値段が下がってるんだろうけど。
どこまで下がるかが解らないから、いつ買ったら良いか、みんな解らないんだろうな。

[344: 匿名さん]

>>339
>>340

みんな、お金がないから買えないんじゃなくて、ここに払う価値をそれくらいにしか感じていないだけだよ。
予算があっても、物件によって支払っても良いと考える値段が異なるのは当然のこと。

公団の人達にもキャッシュがある人はいるんだから、金がない人が公団に住むみたいな印象を与える失礼な書き込みは辞めなよ。
ここだって、千葉県では最安値群の新築マンションなんだから、現代版公団団地みたいなもんだって。

みんな冷静に、物件の市場価値と価格を検討してるだけでしょ。
赤字じゃなきゃ売れない物件だって世の中にはたくさんあるんだから、そんなの有り得ないみたいな事を言ってさわがないでほしい。
そういう物件は開発と企画の目利きが悪いんだよ。

>>335

弐番街は駐車場が近いけど、人によってはメリットにもデメリットにもなるだろうね。

[345: 匿名さん]

しょうがないですよ。
購入する側はみんなが少しでも出費を抑えたいと思うものですが、購入してしまった人や販売に関わる人は、安くなってもらいたくないのですから。
でも、確かに書き込み方がゲスですね。

[346: 匿名さん]

公団が分譲団地を辞めなければ掲示板もこんなに荒れる事が無かっただろうに。

[347: 匿名]

まあその分、長谷工がユトリシアとか昔の公団分譲みたいな安い団地を建ててくれてるんだから、いいじゃない。
役人が作ったら税金が使われちゃうからね。

[348: 入居済み住民さん]

共有施設の種類を考えても、ここでメリットの大きいのは小さい子供を持つか、これから子供を考えている比較的若い世帯。リタイヤが近い方にはあまりメリットはないかもしれませんね。

実際買った住人の目で言わせてもらうと、↑で色々ぼろかす言われている程悪くはないと思うんだけど、ここをご覧の方で、実際に検討されている方は、実際物件や周辺環境を見てみることをお勧めします。完璧なところはなかなか無いだろうし（そんなところは既にそれなりの値段がする)、メリットでメリットは実際に見て見れば解ると思いますよ。ギャラリーに行ってみるのもよし、周りから自分の目で見るのも良しですね。

これからコンスタントに収入増が見込まれる方は高望みをしてもよし、リスクを避けたい方は月の支払いを抑えた物件を選ぶという選択肢もありだと思いますよ。個人的にはマンションに購入時、資産価値に重きを置くのは今のご時世無謀では？と思います。そういう人は都内の好立地の物件をそれなりの値段で買えばいい。

[349: 匿名]

ぼろかす言われているのはユトリシアではない。

公団だよ。
マジで失礼な人種だ。

[350: 比較さん]

>>335
私も都内勤務のサラリーマン、子供が小さいファミリー世帯なので、非常に納得できました。
私もまだデメリットの方が大きく感じており、今の価格であっても、ここは微妙です。

>>338
メリットはただ、安いというだけで、物件の特徴に魅力を感じていなければ、やめた方がいいですね。
価格以外にも何かメリットがある方が購入してるんだと思います。

>>339
どう考えても賤しいのはあなたです。
1800万円台から販売するというのは、願望ではなく、それくらいしないと売れないよということ。
実際、弐番街がどの価格帯しか売れてないのか、どれくらい値引きしないと売れてないのかを知ってますか？
百歩譲ってみなさんが願望だけで書いてたとしても、購入希望者としては安く買いたいのは当たり前。
デメリットが大きいと感じているならなおさらね。

>>340
公団住民をバカにしてるの？
昔、戸建てが高い頃に、戸建てを買えない中流ファミリー世帯が多く購入したのは確かだけど、ユトリシアだって今の世の中での位置付けは同じじゃん。
高い駅近マンションが買えなくても、ここは激安だから買える
あと、買えないんじゃなくて、お金はあるけど住居にはあまり比重をかけたくなくて安く買いたいと言う人間もいる。
公団にだっている。
他人を見下すコメントは自らに向けた方が良い。

>>341
オークションねぇ。
売れ行きからすると、本当に低価格で落札されちゃうだろうね。

[351: 比較]

>>346
荒れてないでしょ。
あんたが公団を持ち出すから荒れるんだよ。
公団住民もいい迷惑だ。
>>348
支払いを押さえた購入が今のご時世にリスクヘッジとして好まれるのは納得。
ただ、それでも資産価値を無視してよいことにはならない。
なぜなら、例え転売を考えていなくても、新築購入時にだってその物件の価値以上の出費をしたくないのは当然だから。
まだまだ安くなるなら、それを見極めた方がいいし、見極めるにはどれだけの人がどれだけの価格なら購入するのかという資産価値を判断するしかない。
あと、公団と同じに考えられていることがぼろくそに言われていることにはならない。
それは、あなたが公団をぼろくそに言っているにすぎない。

基本的にはやっぱり、
>>335
が、よくまとめてくれていると思う。

[352: 検討中さん]

>>335 さん


まとめていただき、ありがとうございます。
メリットに感じる部分は人によって差がありそうですが、デメリットはある程度みんなに共通しそうですね。
しかし、今月の商談の内容はものすごいことになってきてますな。
どうしても売りたいんでしょうね。
私は買いませんが。。。安く買いたい人は、定価に惑わされず、行ってみることをお勧めします。

[353: 匿名さん]

行ってきました｡
確かに私がされた内容と同じ条件でみなさんにご案内してたら、結構売れるかもしれないですね。実際、壱番街より安くしてると強気だった以前より、契約は埋まってきてますね。
弐番街決算月の今が底なのか、三番街売り出しが底になるのか、見極めが難しいですな。

[354: 匿名さん]

ユトリシアは現代の公団団地か？
難しい問題だと思います。
公団も今だって分譲マンションをしていれば、この様な物件を造っていたのかも知れません。
でも公団風って事と物件の良し悪しは全く別問題です。現に今公団(UR)でやってる都内の賃貸って凄いですよ。

だから何と言われてもオチはありません。悪しからず。

[364: 匿名さん]

>>335
デメリットがあっても、メリットを感じて安く買えればいいんじゃない。

確かに、駅からも近くて、通勤にも便利で、街並みも綺麗で、スペックも良くて、資産価値も高いようなマンションは誰もが望む物件。

しかし、全てを望めば購入価格は高いし、我慢をすれば安く抑えられて所得が高くなくても無理をしない生活ができる。

つまり、どこを我慢して、何を望むのかが大切であり、>>335を参考にしても、安ければ買っていいと思う。
問題は、いくらなら買うかだね。

[365: 335です。]

みなさん、コメントありがとうございます。
ただの私見なので、人によっては感じ方が違うと思います。
現地には行きましたし、アンチではなく、購入しなかっただけですが。

[366: 匿名さん]

それなりの物件なんだから、みんな黙って2000万台前半で買えよ
そんな安値でも買えないやつはもっとずっと遠くに行け
要はそれだけじゃん？

[367: 匿名さん]

↑買えないんじゃなくて、この物件には払う価値を感じないんだって。
それに、もっと安くなるなら、今買って損したくないだろ？
みんな底を見極めてるだけだよ。当たり前のこと。黙って買ってたら、○○だよ。
俺はいずれにせよ、もうちょっと値が張っても、デメリットが少ない物件を買うことにしたよ。
>>335をみてみな。

[368: 匿名さん]

京成線沿線の新築マンションでは、ユトリシアが最安値だから下ってもここより安い新築マンションは無いよ。ユーカリが丘と成田があるけど、ここより高い。裏で値引いてると思うけど。もしかしたら、定価が低くて、さらに決算月の今が底かもしれないよ。10〜15％といったある程度の値引きがあるなら、買ってもいいんじゃない？それなら、三番街が値下げ販売をしても痛くないよ。

[369: 匿名]

弐番街定価→10％引き→15％引き

3000→2700→2550
2900→2610→2465
2800→2520→2380
2700→2430→2295
2600→2340→2210
2500→2250→2125
2400→2160→2040
2300→2070→1955

確かに、三番街が値下げ販売しても、弐番街を10〜15％引きできれば損しなそうだね。これより下げることは無いと思うけど。。リセールしないかぎり。。。

[370: 比較検討中さん]

うん。
それが底ですね。
それ以上は倒産しない限り下がらないと思います。
最安値を一千万円台に食い込ませて、二千万円台前半を中心に販売すれば、売り切ることができるんじゃないでしょうか。
事実、弐番街も二千万円台前半の売れ行きだけは調子よかったですもんね。
>>335さんが書いているように、デメリットを享受しても、買って良いと思える価格帯がそれくらいなんじゃないかなと思います。
二千万円台後半や、三千万円台になると、他に選択肢があるから、たくさんデメリットをあえて受け入れるかどうかの比較検討だね。
県下最安値クラスの激安マンションですが、大量販売しなければならないから、買い手が更に有利に交渉できますよね。
あなたが買ってくれなくても他に客がいますとは言えない需給状態ですから。

[371: 購入検討者さん]

販売側からの追いかけが始まって二週間。
今週末、来週末が底だね。
さあ、価格はOK。
ほぼ条件も揃ったから、もうちょっとで買うよ。
みんなも同じ様に動いてたと思うけど(笑)

逆に今から動いたらギリギリかもな。
向こうに追いかけさせる時間がどうなるか。
仕込みを入れていた他の人間が契約ラッシュになると、追いかけてくれないかもよ。

[372: 交渉中さん]

交渉した感覚からすると、現段階でここに書かれているような15％引きは無さそうでした。
物件価格自体は決算月の今月に10％引ければいい方なんじゃないかなと思います。

定価が2770万円までの物件であれば2500万円以下で買えますし。
となると、南側中層の割と広い部屋も2千万円台前半で買える事になります。

一番街では3000万円程度の価格で売れた所なので、10％というのも引けるかどうかはわかりませんが。
頑張って私より上手に交渉してみてください。

私は賃料の支払いもなく急ぎませんので、三番街まで様子をみてみます。三番街が底になりそうだという漠然とした感覚がありますので。

>>335さんが書かれていることは参考になりましたが、私にはもう少しメリットがありました。
体育館は、妻がヨガなどをやりたいと言っていますし、パーティールームでの料理サークルにも参加したいとはしゃいでいました。

私は海に行く関係上、車をすぐ汚しますので、洗車場の存在はありがたく、週末は私以外にどなたかやっている人がいらっしゃれば、波乗りサークルを作りたいなぁと思っています。
人付き合いが鬱陶しいと感じるのではなく、マンション内コミュニティを楽しめる人には良い物件ですね。

[373: 匿名さん]

住宅着工と在庫見れば分かるけど、市況的にはもうとっくに底打ちしてんだよ。今になってもなお安値待ちなんかしてたら結局一生買えないままだと思うね。こんだけ安くなってんのに・・・

[374: 匿名さん]

↑売る側はそう思いたいんだろうけど、買う側が全然その気にならないんだから、まだ底ではないよ。
特にこういう郊外超大規模物件がもてはやされる時代は終わった気がするから、とにかく驚くほど
安くなければ全部売り切るのは難しい。

[375: 匿名さん]

壱番街を定価で買った人には、お金戻ってこないのかな。
通常は契約時に文句言わないって取り交わしてるもんね。
今値引きで買ってる人とくらべると、500万円から1000万円以上高く買っちゃってる人もいるんだろうな。
かわいそう。
長谷工さん、なんとかしてあげられないの？

[376: 匿名さん]

↑スルー

３末入居が希望の人の契約は既に終わっただろうから、これからは引越しが４月になっても構わないって人が決算前のびっくり価格を得る事が出来るのは当たり前。
それでも、あんまり粘ると今月中にローンの契約まで終わらないよ。

[377: 匿名]

延々と皮算用に精をだしてるやつwww

[378: 匿名さん]

捕らぬ狸の。。。
実際には自分で交渉してみないと実態はわからないかも知れませんね。
ローンの事前審査だけは、申し込まないにせよ、早めにやっておく事をお勧めします。

[379: 匿名さん]

デベの売値
土地の仕入れ価格プラス建設費プラス管理費及び利益
最後の部分で３割
買い手側の買値
ROI（家賃収入プラスリセールスバリュー）が買値より上。

これが乖離しているから売れないんだよ。
１０年後想像してごらん。ここが８０㎡中住戸中層階が２０００万で売れると思う？
１５００万がせいぜい、家賃収入がつき月１０万としても総額２７００万。
割引率考慮に入れれば、１０００万台半ばの現在価値だよ。

>>３６９
ではないが２０％以上の割引がない限り買うべきではないと思う。
損をしたくないのなら。

[380: 物件比較中さん]

中古価格気にする人はマンションなんて買えないよ。
都心一等地のマンションですら収益還元法ではローン金利を考えると厳しいんだからね。

[381: 匿名さん]

宅建勉強中の少年臭がプンプンするな。
こんなところで雄弁に知ったかぶりするなら早く社会に出て揉まれたほうがいい。

[382: 匿名さん]

100均マンションなんだから、そこまで血眼になって計算とかシミュレーションする意味ないだろ

こんだけ安いんだから気に入ったなら即契約でいいじゃん

[383: 匿名さん]

>>379
別に買値以上で売ろうなんて思ってないし。
10年後の売値なんてわからん。売る気も今は無いし。

とりあえず、賃貸暮らしだったら10年間の家賃は機会原価だよね？

[384: 匿名さん]

うーん、難しいですね。安いんだから細かいことは言わずにというのはわかるんですけど、同じ物件を買うのに100万でも200万でも安くなれば有り難いっていう気持ちもありますし。
不動産は大きな買い物なので、100万円ってたいした差じゃないと思うときもありますけど、今目の前に100万円が置かれたら、年収が600万円程度の私には、大金だと感じちゃうんですよね。
もちろん、100万円〜200万円の差に拘るあまり、長く住む住居に対して、時期を逸して気に入った物件を逃してしまうこともあると思っています。
しかし、ユトリシアに関しては売れ行きも良くないですし、三番街以降の選択肢もあるので急ぐ必要はないと考えています。
他の人気物件には同じスタンスでいたら、即完売するリスクがあるので、物件によって対応は変えなくてはいけないですね。
また、物件の販売状況や市場価値からみても、値引き期待や値下げリスクが100万円〜200万円に留まらず、400万円〜500万円以上ありそうですので、尚更無視できない状況でもあります。
現に一番街から二番街の定価は、ススッと400〜500万円下がりましたからね。二番街の売れ行きが一番街と同じくらい苦戦している現状をみると、同等程度の幅で下がる危険性を感じています。
そのような販売動向の推測とは別に、自分がこのマンションに対して納得して支払える額は、南向き高層階80㎡で2500万円ぐらいだと感じています。
予算は4000万円くらいまで見ているので、メリットを多く感じられる他の物件にはもっと出せますけど。
いずれにせよ、適正な購入価格がいくらなのかというのは、色んな方の意見が知りたいと思っています。

[385: 匿名さん]

年収600あればもっと選択肢はたくさんあるのでは・・・

[386: 匿名さん]

一般的な事ですが、需要と供給が一致する価格が適正価格だと考えると、少なくとも今の定価が適正ではない事だけは確かですね。
販売開始後、数日で売り切れちゃうような物件は需要過多ですから、もう少し高い価格が適正値なのかもしれませんし、販竣工前までに値引きなしで売り切れるような物件であれば、もしかすると適正価格で販売していると言えるのかも知れません。
それに対してユトリシアの弐番街は販売開始から半年ほどの時間が経過しており、既に入居が開始されるタイミングにもかかわらず、半分以上が売れ残っている現状がありますから、明らかに供給過多であることは確かです。
また、五番街まで大量の物件が販売される予定があることも、供給過多をダブルで後押ししています。
となると、需給バランスから適正価格を算出するにあたっては、かなり強い値下げ圧力がかかることになり、今の定価より大幅に低い価格が導き出される事は間違いありません。
それが幾らになるのかは、みなさんがどの位の値段なら直ぐに買いたいと思えるのかという点が一番重要になりますし、それ以外にはありません。ただ、その需要側の求める価格が供給側の損益分岐点を下回る場合、容易に売買が成立しない可能性もあります。
不動産の場合、建物を建ててしまっている以上は、売り手側がなんとかしなくてはなりません。
需要過多の場合は売り手が買い手を選べますが、供給過多の場合は買い手を選ぶことができないのも同じ様に売り手の努力を要求する要因となります。
その場合、赤字を最小限に抑えて自分で売り切るか、営業コストなどにも負担感を感じてアウトレットに出してしまうか、はたまた賃貸に回すかのかの三通り程度が想定されます。
また、ユトリシアの場合は４と５を建てないという選択肢を採ることもできるでしょう。
一般的に、新築マンションの場合は粗利を三割程度乗せますから、粗利で考えた損益分岐点を下回るか否かは、同スペックで最初に値付けを行った一番街定価の七割程度を見込んでおけば良いと考えられます。
つまり、一番街から二番街にかけては坪単価で13パーセント程度の割引がありましたので、二番街の定価から15パーセント以上の値下げをしてしまうと、損益分岐点を下回ることになってしまいます。
需要側の求める価格が15パーセント以上の値下げを要求するのかどうか、つまり需給バランスが一致して売り切れる適正価格がどれくらいなのかは、損益分岐点とは別ですので、間違っても適正価格＝損益分岐点だとは認識しないでください。
適正価格が損益分岐点より高ければ、15パーセントに届かない範囲の値引きをするだけで、売り切ることができると思います。
反対に、適正価格が損益分岐点を下回るようなら、購入側の行動指標は売り手側の新戦略によって異なってくるでしょう。長くなりましたが、みなさんが幾らなら買うのかという意見を総合化したものが、適正価格を決める唯一絶対の基準です。

[387: 匿名さん]

>>385
もちろん、他の物件も買えますが、ローンを抑えてユトリを持った生活をしてもいいかなって。
あくまで選択肢の一つですが。

>>386
ここに書き込んでいらっしゃる皆さんの感覚だと、5％引きだと買わなそうで、10％引きだと少ないけど買う人もいそう、15％引きならある程度の量の方が買うという感じですもんね。中には20％引かないと買わない人もいるみたいですけど。
掲示板の特性を割り引いて考えると10％引き位が適正価格かも知れませんね。

[388: 経験者]

↑
同じマンションであっても誰もが値引きできるわけでは無いから気を付けて。
ローンが確実に通る人や、人気のない部屋を希望する場合は値引きが効きやすいけど、その逆は効きにくいよ。
事前審査をした上で、どの部屋にするかを決め、交渉してみてください。

[389: 匿名さん]

壱番街定価3000万円
↓
弐番街定価2610万円
↓
需要適正値2350万円
↓
損益分岐点2100万円

確かに10％引きがミニマムだね。もうちょっと引けそうな感じがしたけど。壱番街を定価で買うのに比べて600〜700万円のお金が浮いたと思えば、相当納得感あるよね。前から欲しかったレクサスのRX700hを買えるし。ローンも月10万円支払えばかなり短縮できるし。これぞユトリシア。

[390: 検討者]

ここは今、「買い」だよ。こんな条件が出てくるのは今しかない。

[391: 匿名さん]

期末以外のチャンスもあります。
売主が多いし、アウトレットマンションにはならないだろうが、場合によっては現在のまま大幅ダンピングあるかもね。
元は取って後は儲けって時とか、残りが少なくなって営業を早く別の物件に送り込みたい時とか。

売主のさじ加減なんだけどね。

[392: 匿名さん]

実籾駅徒歩三分で東海住宅が区画分譲やってるね。
2750万円の角区画4LDKがあるけど、一般媒介だから質はどうなんだろう。
床暖房、食洗機標準装備だし、写真を見る限りユトリシアの内装より劣ることは無さそうだけど。
ただ、仲介料があるから手数料が80万円位多くなるね。
固定資産税はマンションより安いけど。
駅近がマンションの売りなのに、逆転してるなあ。

[393: 匿名さん]

３月中にどこまで値引きして売れるかです。
三分の一以上売れ残っていたら、個別値引きをしても売れなかったということですから、一斉値下げをして、もう一度集客し直さなければいけないですね。
もしくは、三番街を値下げして新しく集客し、その客に二番街を個別値引きしていく、この間のやり方をするか。

[394: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20100304/214008/?P=1
参考まで

[395: 匿名さん]

確かに、世の中や経済状況もどうなるかわからないから、無理したローンは組まない方が良いですね。

マンションの場合は駐車場代・管理費・修繕積立金の将来的な最大支払い額も含めて、月々の支払いを考えたいですね。

一般的には年収の20％〜25％以内が住居に掛ける費用と言われていますが、税金も上がりそうですし、大企業ですら残業代やボーナスがどうなるか分からない今、「月々の基本給」を基準とした「手取り額」をベースに住宅への支払いを考えるべきでしょうね。

私の場合、残業代等の変動的な手当（月6万程度）を抜いた月給が46万円で、賞与が今の所は年間で基本給の四ヶ月分出ています。
年収は700万円ちょっとになります。

月々に住宅関連に支払う額は46万円から算出される手取りの36万円をベースに、25％以内に抑えたいと考えています。

となると、月々の支払いは9万円以内に抑えたいところです。

大抵のマンションは修繕計画が長く設計されていないのと、途中から計画変更があるリスクも存在しますので、駐車場代5千円、修繕積立金の最大支払額が2万円、管理費が1万5千円と考えています。

計4万円がローンの支払いとは別途に必要となる時期があることを考えると、ローンをくむ額は、月々の支払いで5万円以内に抑えようと思っています。

貯蓄は500万円ほどありますが、オプション購入を含めた諸費用で200万円、家具や電化製品などを揃えるのに200万円を使い、残りの100万円は何かのためにとっておきます。

金利優遇は最大で利くようですので、35年変動の0.875％で借りようと思いますが、月5万円の支払だと2000万円程度しか借りられません。

ただ、両家から2才の孫（私の息子）のために
お金を出させて欲しいと、有り難い申し出があり、合わせて1000万円の贈与を受けることができました。

ただ、それでも物件に当てられる予算は3000万円にしかなりませんから、マンションを探すのには苦労しています。

戸建てにしちゃえば、月4万円の支払いを考えなくて済むので、リフォームや修繕用に月2万円ずつ貯蓄をしても、3700万円くらいまで予算を上げられるのですが。

3000万円以内のマンションを買うのか、3700万円以内の戸建てを買うのかで、本当に迷っています。

子供や一生の事を考えたら戸建てなんですけど、仕事軸で考えると駅近マンションがいいなと。

また、ここみたいに共有施設があれば、子育てはしやすいですよね。

ただ、相続では土地も残らないし、駅から遠いと中古でも売れないだろうから、生涯購入にも一時的な住処としても考えにくく、仕事軸でも適していません。

マンションなら3000万円以内、通勤にも便利で売りやすい駅近を買うことになりそうです。

[396: 匿名さん]

リスクヘッジしまくりですね。
それなら、定価が3500万円くらいの駅近マンションを値引きで買えばちょうど良いですね。
戸建の場合、値引きが利くような物件は購入しない方が良いですよ。
でも、3700万円ならある程度の戸建てを買えると思いますよ。
がんばって！

[397: ダグワドルジ]

必ずしも共有施設だから＝子育てはしやすいということは無いのだよ。
子育てはそんなに甘くないぞｗ

[398: 匿名さん]

3700万円の戸建てかぁ。
船橋市、習志野市、千葉市北西部で、総武線・東洋高速線・京成線の駅から徒歩圏内の区画整理内の良い土地は、坪単価が70万円以上しますから、駐車場と庭を作れる最小限の35坪の土地を購入するとなると、最低でも2450万円が必要です。
残る1250万円で建坪28（80％）の上物を建てるならば、坪40万円台で作らなければいけないですね。
大手HMの注文住宅だと、若干足が出そうですが、大量生産でコストパフォーマンスに優れたパワービルダー系の建て売りなら、スペックの高い方のクラスの家が買えますよ。

反対に、3500万円の駅近マンションなら、いくつか県内にありますよね。500万円値引きはやり方さえ間違えなければ余裕ですよ。

[399: 匿名]

年収700万円
貯蓄500万円
贈与1000万円
羨ましい。
それでも安全にローンを返済する計画だと3000万円以内のマンションなんですね。

年収500万円
貯蓄100万円
贈与0万円
これが私の実情です。
参考にさせて頂いて、安全にローンを組むとなると1500万円弱の中古物件を買うことになりそうです。ローンは4000万円位、借りられるみたいですけど命一杯借りたら後が怖いですよね。

まあ、今は築10年くらいで1500万円弱のマンションがゴロゴロしていますから、お買い得なのかもしれませんが。
特に実籾は駅近でも安いですね。ネットにある価格は売り手の言い値なんで、新築より簡単に下がります。

ユトリシアも中古で狙うのも有りですね。
駅から遠いので購入希望者の検索に引っかからないうえに、球数が多くなるだろうから購入者を取り合いすることになりそうです。
相当安くなりそう。

[400: 物件比較中さん]

３９５さん、本当に、本当に参考になります。

色々、考えた上、購入したマイホーム、だれも手放す時期が来るとは、思いません。

しかし、現実、手放す人が出てきます。

３９５さんが書かれているように、最大支出額は、当然、頭に入れておかないといけないですね。

また、今の世の中、１年後でも、我が家に、何が起きるかわかりません。

先の事を考えると、欲しい家ではなく、余裕を持って、買える家ですね。

今の所、他と比べ、ここの物件が、金額的には、安いのですが、将来の事を考えると、迷ってしまいます。

この方のスレは、本当に私にとって参考になります。

[401: 匿名さん]

守谷にも低価格大型ファミリーマンションがあるよ。

8時45着
実籾〜東京50分
京成（船橋）総武快速
守谷〜東京50分
TX（秋葉原）山手

電車に乗ってる時間は一緒だね。
茨城県より千葉県という事でユトリシアに分があるけど、駅からの徒歩距離だと守谷に分がある。
中古で売る時も、駅近で、茨城県内では割とステータスがあるから、守谷のマンョンの方が、買い手が見つかりやすそう。
千葉に拘らない方なら守谷でも良いかもしれないですよ。
ユトリシアより少しだけ安いですし。

[402: シンクタンク]

経済状況を見てみると、家計が潤うまでに、もう一年はかかりそうですしね。
賃金水準や雇用状況も、急激には回復しないでしょう。
二番底も懸念されていますし。
不動産価格も都心や湾岸人気エリアなど、一部では回復してきていますが、その他のベッドタウンエリアではもうしばらく今の落ち着いた水準で推移するでしょうね。
三月決算を受けて不動産会社の倒産があれば、また激安マンションが出てくるかもしれませんが、去年である程度、淘汰されていますので、量は少なそうです。
中古マンションもローンが払えない方が次々に手放したお陰で、市場に大量供給され、価格が暴落しましたが、今は若干回復して、低価格水準で落ち着いています。
中古市場も、劇的には回復せず、向こう一年は同じ様な低水準で推移するでしょうね。
ユトリシアの三番街も弐街より高くは売れないと思いますから、三番街発売までは販売戦略を見極めても良いかもしれませんよ。
決算だからと言って焦る必要はありません。
安く買えるなら、それに越したことはないんですから。
少しでもローンを組む額を減らして、先行き不透明な経済変動に備えておくのも、家計を守る人間に必要な資質です。

[403: 匿名さん]

今年は不動産や金融だけでなく、建設業とメーカーがヤバそうですね。
大量の労働者を抱えている産業だけに、倒産連鎖がおきてしまったら、失業率が跳ね上がってしまうでしょう。
となると、家計は益々落ち込み、不動産購入需要はもう一度減退します。それに対して、どれだけのデベロッパーが、持ちこたえられるか。

[404: 本物のシンクタンク]

少子化が進み出した年代が三十代に突入していますからね。非正規雇用の人口も増えてきている年代ですから、不動産購入人口は今後益々、減っていきます。日本全体の人口も減っていきますし、反対に都市の高度利用化が進んでいますから、益々、都心にもっと多くの人口が暮らすことが出来るようになっていき、郊外は土地と建物が余っていき、不動産価格は下がっていく一方です。もちろん、極地的には一時的に上がったりする地域もありますが、全体の流れは収束していきます。仮に少子化対策がうまくいき、減少していった期間と同じ三十年をかけて良い時代の出生率まで戻したとしても、三十年後に生まれた彼らが不動産購入をするのは三十代に突入する六十年後。
その時にはじめて、現在と同じだけの不動産購入者が現れますから、最良の流れが起きたとしても、不動産の需給バランスが現在より良くなるのは六十年後でしょう。
もちろん、経済状況などの上下動によって短期的な回復と下落は繰り返しますがね。

[405: 匿名さん]

まあ、だからあれだ。
都心以外の資産価値は駅近であってもこれまで以上の割合で下落するってわけだ。駅から１０分以上離れたら、下落どころか二束三文にしかならないってことだよ。

[406: 匿名さん]

その前に第二次関東大震災がある。
どこが勝ち組になるかなんてわからない。
東京が壊滅すればここが勝ち組

[407: 検討中さん]

私は総合職なんで、転勤リスクが無い人がうらやましいです。
売る選択肢をとらなければ単身赴任か賃貸に出す感じかな。
賃貸だと、余計に駅近マンションでないと貸すのが難しいですし。
大人しく異動が落ち着く35才くらいまで社宅にしばらく住んでおこうかな。

[408: 匿名さん]

最近、なんでもかんでも強引にこの物件を良く言って検討者の邪魔をする長文住民（営業マン？）の書き込みが無くなったね。
キモイとかいって変な書き込みしてたのは、彼だったんだね。病んでるね。
削除依頼されて書き込み禁止の罰則がついたのかな。そろそろ戻ってくると思うけど。
荒らし住民だけど、暖かく迎えてあげてね。

[409: 匿名さん]

私は子ども手当などの税金垂れ流し政策は不安です。
だいたい、日本で働く外国人の母国の子どもにまで子ども手当支給っておかしいですよ。養子でもOKだそうです。
年金不安もあるので、マンション購入にはますます慎重になってしまいますね。