ユトリシア（東習志野・その3）

[マンコミュファンさん]

パート3立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。
[その１]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
[その２]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分
総戸数：1453戸（うち弐番街301戸）
売主：有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[137: 通りすがり]

まあ、新築売買はプレミアムが価格に組み込まれるし、広告・プロモーションや営業活動のお陰で、不動産に不慣れな客を相手にすれば、市場価値よりも高く売れる可能性があるからな。
需給バランスが直に反映される中古市場を想定して減価償却額を逆算していく考え方は、他のビジネスシーンでも当たり前に行われていることだかし、経済観念的にも間違ってないよ。
ただ、誰かが言うように、不動産の営業マンにそのようなロジックが理解できるかというと期待できないね。
だから、値段設定は自分なりにその論理で行ってもいいけど、営業マンには論理を話すのではなく、単刀直入にこの物件に対してはこれしか出せませんと言った方が無難かな。

[138: 匿名さん]

16さんは慶應義塾出身者ですか？
慶應は先生は一人しかいませんから。
教授も皆、「君」ですよね。

[139: 匿名さん]

明光義塾の塾生でしょう。

[140: 匿名さん]

その減価償却の計算方法は、売る側に優しすぎる計算です。

建物の減価償却額は耐用年数から算出します。
この物件のような長期利用が可能な構造の居住専用物件の場合、耐用年数が47年として計算されます。
また、書かれていたように複利で償却するのではなく、47年後には価値がゼロになるように均等に引いていきます。
年間で新築時の2.13％ずつ、同額を引いていく計算になりますね。
ですので、十年後の資産価値は新築時の78.7％となりますから、3000万円の物件は十年後に2361万円になると計算されます。
同様に2000万円の物件であれば、1574万円です。ちなみにこの耐用年数と減価償却のルールは国内市場の平均値から算出された会計上のルールですから、物件毎に十年後の実際の資産価値は異なってきます。
ただ、このような一般論に当てはめて今回書かれていた内容を再検討すると、十年後の中古市場で1250万円でしか売れないというのなら、新築時の購入適正価格は1688万円ですし、1500万円で売れるとしても1905万円が適正となります。
となると、もっとシビアに値引きをしなければいけないという結論になってしまいます。
反対に、住民の方が書かれているような楽観論で1750万円で売れるとすれば、2310万円が適正となり、定価の2200万円でもお買い得だといえるでしょう。
あとは、その2200万円の東向き低層階70㎡、最安値の物件が十年後に幾らで売れるかを見極める必要がありますね。
こればかりは、予想の世界になってしまうのですが、なるべく条件的に似通っている中古物件を参考材料にするのもありですし、あとは、自分だったら幾らで買うかを想像するのも良い方法です。ただ、諸般の事情を考慮・検討材料に入れて私の予測をあえて書かせていただくならば、1500万円程度の価格はつくのではないでしょうか。
現在の定価が2200万円の物件は、1905万円が適正な購入価格となり、そこから算出すると、ユトリシア二番街は13％以上の値引きができるかどうかが適正な価格で購入する分かれ目となります。
ただ、恐らくそれだと売り手側は赤字になってしまうでしょうし、上手くいくイメージは持てません。
要するに、ユトリシアは資産価値を軸に購入するには最初から向いていない物件であり、その軸で不動産購入を考えているならば、仰るように中古販売時の期待価格と新築購入時の価格との差額が、もう少し小さくなるような物件を検討した方が良いと思います。
ユトリシアを買うのに適した動機は、資産価値なんてあまり気にしない永住目的の方で、市場の価値判断とは関係のないところで、自分なりに購入メリットを感じられる方だと思います。

[141: 通りすがり]

まあ、転売を考えたり、資産価値を考えたらここじゃないって言うのはわかる。
市場の価値判断とは別に自分なりのメリットがある人間に向いている物件だというのもわかる。

だけどさ、市場を無視したらあんなにたくさんの物件は売れないんじゃないかい？
それがこの物件を販売している人間の辛いところだよなぁ。

あとさ、ユトリシア最安値の物件が十年後に1500万円で売れるって言うのは、厳しいんでないかい？

[143: 通りすがりさん]

いやいや、別に住民を批判している内容じゃないし、自分なりのメリットを感じた人間向きだって書いてるんだから、頭ごなしに叩くのはよしなよ。
そんなことやっちゃうと、また住民の書き込みが邪魔だって言われちゃうぜ。
逆に市場価値とは別に自分なりのメリットをどこに感じて購入したのかを書く方が先決じゃない？
長文さんもそのへん宜しくね。
こっちはマジで検討してるもんで。

[144: 匿名さん]

元値の新築価格の設定を維持できるのか販売中の今ですら疑問なのに
何故耐用年数や減価償却で考えるのか意味不明。
むしろ収益還元で考えたほうがまだ納得できる。

京成実籾
3LDK
1992徒歩10分73㎡　11万
2007徒歩13分90㎡　11,5万

ここから逆算するとユトリシアの年間収入は
広さにもよるが130万～良くて150万
値引きと諸経費あわせて2700万で購入したとして
表面利回りが5%でない。
中古価格は新築の値など全く関係なく暴落中であることを考えると
中古で買うのが賢い選択なのは間違いない。
ユトリシアによる供給過剰で相場が落ちた場合は利回りが更に下がる。

[145: 匿名さん]

1～3番街の中古、あるいは新古がこれから数年で市場に出回ることを考えると
4、5番街が着工し分譲販売できるのか疑問が残る。
間をあければあけるほど長谷工の首を絞めることになるだろう。

[146: ちょいとごめんよ]

中古の物価指数は先月から上昇してるぜ。
暴落は終わったよ。

でも、利回りから考えるのは確かに不動産投資の鉄則だね。
参考になりました。

[147: 匿名①]

>>139
何？
かまって欲しいの？(笑)

>>142さん
よく出てきますが、長文さんってどなたですか？

[148: 入居済み住民さん]

そもそもの話で恐縮ですが、はじめから売却することを前提で購入を考えるのは現在の市況を考えると、無謀ともいえます。そういう資産価値の下落リスクがまず頭によぎる方々は購入しなければいい。（賃貸の方が収入に合わせて住居も合わせられるし、ベターでしょう)

結局は、居住年数　X　年間支払額（購入時）＜　居住年数　X　年間支払額（賃貸時)
であれば、なんら問題ないわけです。マンションの資産価値なんて、数十年すればほとんどなくなるのは自明の理でしょう。（現在の物件の耐用年数では)　欧米では住居＋資産価値という構図が中期的に見れば成り立っていますが、日本の分譲マンションの場合は資産は目減りしてしまいます。人口は間違いなく減っていますので、マンション業界に限らず日本の経済力は相対的に低下します、そういう覚悟は必要です。

ユトリシアのケースでも、転勤・転職リスクの低い方、無理なローンを組んでいない方々であれば、自身の住居として住めばよいわけです。支払能力に問題なく、住居として魅力を感じる方は購入を検討されたらよろしいのではないでしょうか？　中程度の価格帯でこれだけの規模間を味わえるのはなかなかないと思います。　

[149: 匿名①]

おっ！

同意見。


結局、投資や未来が解らない資産価値云々ではなく、此処を検討されている方々は、子育て・教育・共用施設・規模・通勤・値段・そして買い時のバランスを考えている方が殆どじゃないでしょうか。要は｢住居としてどうなの？｣という情報が大切かと。

そしてその場合、私は此処はとても魅力的な物件だと思います。

[150: 入居済み住民さん]

140で書き込みされた方コメントは、客観的かつ理にかなった説明だと思いますよ。

資産価値・転売をお考えの方は、駅チカ好立地かつそれなりに信頼できる建設会社が施工した物件の購入を検討されたらいい。しかしそういう物件はそれなりの値段が既に付いているでしょう。

私は購入者ですが、ユトリシアに関しては資産価値としてあまり考えない方が良いという意見には賛成です。
ただ、他にはない付加価値がうまれた場合は、一定の価値を維持する可能性も秘めているのではないでしょうか？私としては世間の常識として言われている事だけを鵜呑みにするつもりはありません。

[151: 匿名]

はじめまして。

私は、2008年にコロンブスシティというマンションを既に購入し、入居しているものです。

ここのマンションの購入予定はありませんが、耳よりな情報を知らせたく投稿させていただきました・・・。


実は本日、“ご入居者紹介カード”が届きました。
内容は、 購入検討者がこの物件を契約していただいた場合、

紹介者（私）に30万円分の商品券

契約者に70万円分のプレゼント （30万円分の家電/30万円分のACTUSギフト券/引っ越し代10万円分支給）
というものでした。

購入を検討されている方としては決して悪いお話ではないかと思います。

3月末までのキャンペーンらしいので、購入をご検討されている方がいらしゃいましたら、下記まで連絡を頂けると幸いです。
※マンションの様態と無関係で申し訳ないです･･･

[e-mail]

[153: 通りすがりさん]

賃貸に支払う額よりも安ければよいというのは、不動産を購入するかどうかの時点で迷ってる人に響く言葉。
購入することは決めているが、どの物件にしようかと迷ってる人間は、あまり関係がありませんな。

私は後者ですが、ユトリシアの営業の人にこれを説明されてイラッときたのを覚えてます。
トークもパターン化しちゃってて、顧客ニーズの本質に切り込めないんでしょうね。

資産価値重視派ではなく、ライフスタイル一致重視派に向いている物件なのは理解でたけど、それでも数千万の買い物。
そこに自分なりの価値を見いだしたからこそ、購入に踏み切ったんじゃないかな。

その辺が知りたいっす。

[154: 匿名さん]

資産価値重視派には向かないっていうのは、販売価格が市場価値とギャップがあるってことでしょ？
ライフスタイル重視と言っても、価格は無視できないでしょ。

そのＤＭが本当がどうかわからないけれど、市場価値とギャップがあれば値下げしない訳にはいかないよ。
ライフスタイルも一致して、更に同じ物件を安く買えれば両方の側面から満足できるよ。

[155: 入居済み住民さん]

152さんへ
過去にも話がありましたが、10万の紹介カード
は知ってますが。。。

そのうち届くのですかね？

[157: 通りすがり]

よし決めた！
ポジレスだけじゃなくてネガレスっぽいことも書いたし、この半年間、毎週毎週いろいろと物件を見て回ったけど、家族が安心して幸せに暮らせるイメージが沸いたので、買うぜい！
あとは価格交渉だな。妥協はしないよ。待ってろよ営業マン！
二番手候補の物件は価格面の折り合いがついているし、そこもイメージがもててるから、交渉決裂も覚悟して挑むよ。
うまくいったら住民さん達も宜しくね。
あと、ＤＭの真偽を確認できたら書き込みをお願いいたします！

[158: 匿名]

二番手にどうぞ

[159: 匿名①]

>>157さん

仰る通り、此処は女房、子供には良い物件です。

頑張って下さいね、応援してますよ！良い値引きを引き出しユトリシアを買えることを願っています。

[160: 通りすがり]

値引き交渉撃沈。。。
本当に強気な営業でした。
住民のみなさん、いろいろすんませんでした。
お幸せにお暮らしください。
長文さん、ありがとね。

[161: 匿名はん]

>>160
たった1日でその変貌ぶりにワロタｗ

[162: 匿名さん]

暫く放置して他の物件を見る事もお勧めします。
営業からコンタクトを取るでしょうから。その時に他の物件も検討している事や、そちらでは値引きの反応も良いと言うべきですね。営業も手ぶらでは来ないでしょうから納得の条件が出るかも知れません。
間違っても今週末に再度訪問してはいけませんよ。カタにハメられるだけです。

[163: 入居済み住民さん]

通りすがりさんへ
やっぱり強気でしたか。。。

ただ他の方も言われている通り、もしユトリシアが割と気に入られているのなら、他の物件もご覧に
なって情報収集されてから、改めてギャラリーに行かれるのが良いと思います。

もしこじれたりしているのなら、営業の方から「もう一度検討されませんか？」とか言われる位に
一旦リセットされた方が良いかと。
ただ、一定以上の条件は出てこないと思うので、後は状況の良い時があるかどうかだと思います。
急がれていないのなら、のんびり待ってる位のほうが良いとお思います。
交渉は欲しいって思った時点で終わりになるのが常なので。
または他でも良い物件が出てくる時もありますし。

ただ私の営業の方も大変親切でしたし、値引きありきではなくお互い気持よく交渉していた方が
良い結果が出てくるような気がします。
私も割に条件（値引きとかじゃなく。でも5％位の利率になりましたけどね。）良い方でしたので。

私はユトリシアは、設備やセキュリティーも割に優れていて、住民の方々も親切で楽しく過ごして
ますので、住み心地は大変良いと思います。
他にも素敵な戸建てやマンションもあると思いますし、ホント素敵な住戸探し頑張ってくださいね。

[165: 不動産購入勉強中さん]

私も、是非聞きたいです。

[166: 匿名さん]

私も！
体育館？

[167: 匿名]

ここに書いてあるよ
http://www.mmm1453.jp/location/index.html

[168: 通りすがり]

ありがとう。
なんだか一度盛り上がった気持ちが萎えると厳しいね。
今日、もう一個の方に申し込んでくるよ。
マンションじゃないし、ここの住民さん達に叩かれていたエリアの一つだけど。
結局、価格交渉前のユトリシアより1.5倍くらい多くローンを組むよ。
前にも似たような書き込みあったなぁ。
では、さらば。

[169: 住民]

>>162
2週間放置してたら長谷工の営業から首都圏のマンション情報の電話がきた。
1ヶ月放置してたら有楽土地の営業がユトリシアを更に値引き価格で用意してくれたよ。


うちは残債多額の住み替えローンで銀行の事前審査で落ちてました。
皆さんの値引き交渉とはパターンが違うかもしれませんが、審査が通る額までしっかり値引きしてくれました。

[171: 入居済み住民さん]

紛らわしかったですね。
セキュリティーは結構優れる方だと思います。
割にって書いたでしょ。

共用施設やカフェとかを私は結構使ってるので、
充実してて満足してますが、そんなの関係ねーって
ヒトには関係ないかもね。
住民同士が仲良しなったのは共用施設のお陰でも
あるし、他のマンションだとどーなのかな？とは
思います。
魔法瓶浴槽とかは結構つかえますけどね。

あとガス代は安い方だから、掃除の手間とかで
ＩＨとにするんだったらエコキュートとか入れて
オール電化にした方が良いかも。。。高いけど。
というか私の場合はガスで充分だと思います。
ダメなヒトは、はなっからオール電化のマンション
の方が良いでしょうね。

あとスロップシンクとかは無いですね。
我が家は洗濯機の元栓から分岐させてカプラー付の
ホース使ってます。
別に充分ですけどねー。

[172: 入居済み住民さん]

通りすがりさんへ
私は、あの地域も良いと思いますよ。
ただ何処にも長所短所があるってだけですよ。
もちろん山程検討されてるみたいだし、そんな
事知ってる人だと思いますけどね。

良い物件見つけてくださいね。

もし船橋日大前だったとしたら、元々の地形
に気をつけてくださいね。

[173: 匿名さん]

↑ここの住民はイヤミが上手だな。

[174: 住民]

↑いやいや、荒らしをかわすのが上手になったんですよ(^-^;

[175: 匿名さん]

通りすがりさん、

きょう、もう一つのほうの申込はいかがでしたか。
よかったら、教えてください。

[176: 匿名さん]

なるほど。かわす技だったのか。
そのまま読み取ってしまってた。

もう少し上品にかわせたら尚良いです。

[177: 匿名]

ログを読んでないのですが質問させてください。
ユトリシアは長期優良住宅ですか？

[179: 匿名]

>>178さん
読んだら書いてありますか？書いてあるなら読みます。

[181: 入居済み住民さん]

まぁまぁ。住民かもしれないし。
特別控除の注5の書類は必要ないです。

検討者ならチラシやスーモとか見れば
直ぐに分かるでしょう(^^;;

マンションだとまだ少ないですよね。
戸建てだと最近たまに見かけますけどねー。

まぁユトリシアの暮らしに満足なんで、
あまり興味はないから詳しく知りませんが。

[183: 通りすがり]

＞175

久しぶりに覗いてみたら、気にしてくれていたようでありがとね。
無事契約できたよ。
戸建て情報で荒らしてくれた人達のおかげで、お値打ち物件をを安く納得して購入することができました。
いやー、長かった。
次は家具とか家電だね。
ユトリシアも早く全部完成してたくさんの世帯が幸せに暮らせる場所になるといいね。
あれだけ沢山の物件を販売するのは苦労もあると思うけど、真摯にお客さんに向き合っていけば、きっとうまくいくさ。
ここに書き込んでいる住民さん達も幸せみたいだし。

実籾も新しい世帯が増えていけば活性化するだろうしね。
ユトリシアの中だけでも楽しめるかもしれないけど、是非、実籾に限らず、周辺の町を探検してみてよ。
俺も好きな店がいくつかあるな。

では、お互いに新居生活をエンジョイしましょう！
さらば。

[184: 匿名さん]

で、どこを買ったんですか？
船橋日大前？八千代緑が丘？中央？村上？
このスレで叩かれていたエリアって東葉高速でしたよね。
ユトリシアの1.5倍の価格ってことは3500万から5000万くらいの戸建てを買ったんですかね。
そんな余力があるなら何故ユトリシアを値切ろうとしたのでしょうか。
謎ばかりの人でしたね。

[185: 入居済み住民さん]

まっ、さっさと忘れましょう。次～

そういえば、先週の週末はモデルルームの来場者が多かったですね。（ベランダから見たら駐車場が一杯でした)たまたまなのかな？まだこれはっという新しいお店はないけど、実籾も最近チョコチョコ店がオープンしてきていますね。

[186: 比較検討中]

購入する時の上限予算と個々の物件に払っても良い上限金額は異なって当たり前。
個々の物件に対してどれくらいの価値を感じるのかによって、予算があっても値切ることはある。
要はユトリシアに対しては個人的な価値を定価以上に感じられなかったということでしょう。
逆に住民は購入した金額と同等以上の価値を感じたから購入してる。
同様に、ユトリシアの1.5倍の金額で購入した物件には、ユトリシアより1.5倍の価値を感じられたのでしょうね。
物件に対する価値の感じ方も、市場価値とは別に個人的な尺度があり、それは千差万別。
ただ、どこを買ったのか気になるのは確か。船橋日大前ならなおさら。