ユトリシア（東習志野・その3）

[マンコミュファンさん]

パート3立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。
[その１]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
[その２]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分
総戸数：1453戸（うち弐番街301戸）
売主：有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[137: 通りすがり]

まあ、新築売買はプレミアムが価格に組み込まれるし、広告・プロモーションや営業活動のお陰で、不動産に不慣れな客を相手にすれば、市場価値よりも高く売れる可能性があるからな。
需給バランスが直に反映される中古市場を想定して減価償却額を逆算していく考え方は、他のビジネスシーンでも当たり前に行われていることだかし、経済観念的にも間違ってないよ。
ただ、誰かが言うように、不動産の営業マンにそのようなロジックが理解できるかというと期待できないね。
だから、値段設定は自分なりにその論理で行ってもいいけど、営業マンには論理を話すのではなく、単刀直入にこの物件に対してはこれしか出せませんと言った方が無難かな。

[138: 匿名さん]

16さんは慶應義塾出身者ですか？
慶應は先生は一人しかいませんから。
教授も皆、「君」ですよね。

[139: 匿名さん]

明光義塾の塾生でしょう。

[140: 匿名さん]

その減価償却の計算方法は、売る側に優しすぎる計算です。

建物の減価償却額は耐用年数から算出します。
この物件のような長期利用が可能な構造の居住専用物件の場合、耐用年数が47年として計算されます。
また、書かれていたように複利で償却するのではなく、47年後には価値がゼロになるように均等に引いていきます。
年間で新築時の2.13％ずつ、同額を引いていく計算になりますね。
ですので、十年後の資産価値は新築時の78.7％となりますから、3000万円の物件は十年後に2361万円になると計算されます。
同様に2000万円の物件であれば、1574万円です。ちなみにこの耐用年数と減価償却のルールは国内市場の平均値から算出された会計上のルールですから、物件毎に十年後の実際の資産価値は異なってきます。
ただ、このような一般論に当てはめて今回書かれていた内容を再検討すると、十年後の中古市場で1250万円でしか売れないというのなら、新築時の購入適正価格は1688万円ですし、1500万円で売れるとしても1905万円が適正となります。
となると、もっとシビアに値引きをしなければいけないという結論になってしまいます。
反対に、住民の方が書かれているような楽観論で1750万円で売れるとすれば、2310万円が適正となり、定価の2200万円でもお買い得だといえるでしょう。
あとは、その2200万円の東向き低層階70㎡、最安値の物件が十年後に幾らで売れるかを見極める必要がありますね。
こればかりは、予想の世界になってしまうのですが、なるべく条件的に似通っている中古物件を参考材料にするのもありですし、あとは、自分だったら幾らで買うかを想像するのも良い方法です。ただ、諸般の事情を考慮・検討材料に入れて私の予測をあえて書かせていただくならば、1500万円程度の価格はつくのではないでしょうか。
現在の定価が2200万円の物件は、1905万円が適正な購入価格となり、そこから算出すると、ユトリシア二番街は13％以上の値引きができるかどうかが適正な価格で購入する分かれ目となります。
ただ、恐らくそれだと売り手側は赤字になってしまうでしょうし、上手くいくイメージは持てません。
要するに、ユトリシアは資産価値を軸に購入するには最初から向いていない物件であり、その軸で不動産購入を考えているならば、仰るように中古販売時の期待価格と新築購入時の価格との差額が、もう少し小さくなるような物件を検討した方が良いと思います。
ユトリシアを買うのに適した動機は、資産価値なんてあまり気にしない永住目的の方で、市場の価値判断とは関係のないところで、自分なりに購入メリットを感じられる方だと思います。

[141: 通りすがり]

まあ、転売を考えたり、資産価値を考えたらここじゃないって言うのはわかる。
市場の価値判断とは別に自分なりのメリットがある人間に向いている物件だというのもわかる。

だけどさ、市場を無視したらあんなにたくさんの物件は売れないんじゃないかい？
それがこの物件を販売している人間の辛いところだよなぁ。

あとさ、ユトリシア最安値の物件が十年後に1500万円で売れるって言うのは、厳しいんでないかい？

[143: 通りすがりさん]

いやいや、別に住民を批判している内容じゃないし、自分なりのメリットを感じた人間向きだって書いてるんだから、頭ごなしに叩くのはよしなよ。
そんなことやっちゃうと、また住民の書き込みが邪魔だって言われちゃうぜ。
逆に市場価値とは別に自分なりのメリットをどこに感じて購入したのかを書く方が先決じゃない？
長文さんもそのへん宜しくね。
こっちはマジで検討してるもんで。

[144: 匿名さん]

元値の新築価格の設定を維持できるのか販売中の今ですら疑問なのに
何故耐用年数や減価償却で考えるのか意味不明。
むしろ収益還元で考えたほうがまだ納得できる。

京成実籾
3LDK
1992徒歩10分73㎡　11万
2007徒歩13分90㎡　11,5万

ここから逆算するとユトリシアの年間収入は
広さにもよるが130万～良くて150万
値引きと諸経費あわせて2700万で購入したとして
表面利回りが5%でない。
中古価格は新築の値など全く関係なく暴落中であることを考えると
中古で買うのが賢い選択なのは間違いない。
ユトリシアによる供給過剰で相場が落ちた場合は利回りが更に下がる。

[145: 匿名さん]

1～3番街の中古、あるいは新古がこれから数年で市場に出回ることを考えると
4、5番街が着工し分譲販売できるのか疑問が残る。
間をあければあけるほど長谷工の首を絞めることになるだろう。

[146: ちょいとごめんよ]

中古の物価指数は先月から上昇してるぜ。
暴落は終わったよ。

でも、利回りから考えるのは確かに不動産投資の鉄則だね。
参考になりました。

[147: 匿名①]

>>139
何？
かまって欲しいの？(笑)

>>142さん
よく出てきますが、長文さんってどなたですか？

[148: 入居済み住民さん]

そもそもの話で恐縮ですが、はじめから売却することを前提で購入を考えるのは現在の市況を考えると、無謀ともいえます。そういう資産価値の下落リスクがまず頭によぎる方々は購入しなければいい。（賃貸の方が収入に合わせて住居も合わせられるし、ベターでしょう)

結局は、居住年数　X　年間支払額（購入時）＜　居住年数　X　年間支払額（賃貸時)
であれば、なんら問題ないわけです。マンションの資産価値なんて、数十年すればほとんどなくなるのは自明の理でしょう。（現在の物件の耐用年数では)　欧米では住居＋資産価値という構図が中期的に見れば成り立っていますが、日本の分譲マンションの場合は資産は目減りしてしまいます。人口は間違いなく減っていますので、マンション業界に限らず日本の経済力は相対的に低下します、そういう覚悟は必要です。

ユトリシアのケースでも、転勤・転職リスクの低い方、無理なローンを組んでいない方々であれば、自身の住居として住めばよいわけです。支払能力に問題なく、住居として魅力を感じる方は購入を検討されたらよろしいのではないでしょうか？　中程度の価格帯でこれだけの規模間を味わえるのはなかなかないと思います。　

[149: 匿名①]

おっ！

同意見。


結局、投資や未来が解らない資産価値云々ではなく、此処を検討されている方々は、子育て・教育・共用施設・規模・通勤・値段・そして買い時のバランスを考えている方が殆どじゃないでしょうか。要は｢住居としてどうなの？｣という情報が大切かと。

そしてその場合、私は此処はとても魅力的な物件だと思います。

[150: 入居済み住民さん]

140で書き込みされた方コメントは、客観的かつ理にかなった説明だと思いますよ。

資産価値・転売をお考えの方は、駅チカ好立地かつそれなりに信頼できる建設会社が施工した物件の購入を検討されたらいい。しかしそういう物件はそれなりの値段が既に付いているでしょう。

私は購入者ですが、ユトリシアに関しては資産価値としてあまり考えない方が良いという意見には賛成です。
ただ、他にはない付加価値がうまれた場合は、一定の価値を維持する可能性も秘めているのではないでしょうか？私としては世間の常識として言われている事だけを鵜呑みにするつもりはありません。

[151: 匿名]

はじめまして。

私は、2008年にコロンブスシティというマンションを既に購入し、入居しているものです。

ここのマンションの購入予定はありませんが、耳よりな情報を知らせたく投稿させていただきました・・・。


実は本日、“ご入居者紹介カード”が届きました。
内容は、 購入検討者がこの物件を契約していただいた場合、

紹介者（私）に30万円分の商品券

契約者に70万円分のプレゼント （30万円分の家電/30万円分のACTUSギフト券/引っ越し代10万円分支給）
というものでした。

購入を検討されている方としては決して悪いお話ではないかと思います。

3月末までのキャンペーンらしいので、購入をご検討されている方がいらしゃいましたら、下記まで連絡を頂けると幸いです。
※マンションの様態と無関係で申し訳ないです･･･

[e-mail]

[153: 通りすがりさん]

賃貸に支払う額よりも安ければよいというのは、不動産を購入するかどうかの時点で迷ってる人に響く言葉。
購入することは決めているが、どの物件にしようかと迷ってる人間は、あまり関係がありませんな。

私は後者ですが、ユトリシアの営業の人にこれを説明されてイラッときたのを覚えてます。
トークもパターン化しちゃってて、顧客ニーズの本質に切り込めないんでしょうね。

資産価値重視派ではなく、ライフスタイル一致重視派に向いている物件なのは理解でたけど、それでも数千万の買い物。
そこに自分なりの価値を見いだしたからこそ、購入に踏み切ったんじゃないかな。

その辺が知りたいっす。

[154: 匿名さん]

資産価値重視派には向かないっていうのは、販売価格が市場価値とギャップがあるってことでしょ？
ライフスタイル重視と言っても、価格は無視できないでしょ。

そのＤＭが本当がどうかわからないけれど、市場価値とギャップがあれば値下げしない訳にはいかないよ。
ライフスタイルも一致して、更に同じ物件を安く買えれば両方の側面から満足できるよ。

[155: 入居済み住民さん]

152さんへ
過去にも話がありましたが、10万の紹介カード
は知ってますが。。。

そのうち届くのですかね？

[157: 通りすがり]

よし決めた！
ポジレスだけじゃなくてネガレスっぽいことも書いたし、この半年間、毎週毎週いろいろと物件を見て回ったけど、家族が安心して幸せに暮らせるイメージが沸いたので、買うぜい！
あとは価格交渉だな。妥協はしないよ。待ってろよ営業マン！
二番手候補の物件は価格面の折り合いがついているし、そこもイメージがもててるから、交渉決裂も覚悟して挑むよ。
うまくいったら住民さん達も宜しくね。
あと、ＤＭの真偽を確認できたら書き込みをお願いいたします！

[158: 匿名]

二番手にどうぞ

[159: 匿名①]

>>157さん

仰る通り、此処は女房、子供には良い物件です。

頑張って下さいね、応援してますよ！良い値引きを引き出しユトリシアを買えることを願っています。