ユトリシア（東習志野・その3）

[マンコミュファンさん]

パート3立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。
[その１]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
[その２]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分
総戸数：1453戸（うち弐番街301戸）
売主：有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[766: よそ]

ひどいレスだと思わないか？

[767: 匿名]

最後は吠えたか。。。
気にしなくて良いでしょう

[768: 匿名]

本日見てきました。

12時前でしたが、やはり武石から現地までは混雑しており、
20分くらいかかりました。

あと営業トークだと思いますが、二番館は値引きしない。と言われました。
本当に値引きが無いとすると、ちょっと割高感がありますね。

[769: よそ]

顔見て言えないことは書かない。
これネチケット。
人を虫呼ばわりするのは虫以下
(-_-#)

[770: 匿名]

なんだか詭弁だらけだよ。
マンションだって管理費やら修繕積立金、駐車場代を払ってる。
合計で月に3万〜4万であれば、10年で約400万円。
このお金を業者に支払うメンテナンス代に使えば、一戸建てでも十分やっていけるよ。
だから、戸建ての方がお金や手間がかかるなんて事はない。
逆に自分の手間をかければ、マンションよりお金が掛からなくて済むくらいだよ。
だからさ、マンション住民が虫なら同価格の戸建てに住む人間も同じ穴のムジナだよ。
じゃなきゃ、あまり金銭的にゆとりのない若い世帯が、今みたいに戸建てを購入する流れが起きるわけないじゃないか。
マンションの方が贅沢だよ。
月の支払いを比べればよくわかる。

[771: 物件比較検討中さん]

だから、駅から遠いマンションと駅から近い戸建てが同価格なんておかしいっていう最初の議論に戻るわけです。
駅近の戸建ては実籾ですし、価格は適切でしょう。
つまり、ユトリシアはもっと安くてしかるべきで、本来は赤字になるような価格でないと市場価値的に適切でないのです。
それを共用施設やネーミング、規模の話題性でごまかして販売してるのですが、情報化社会のもとでは、騙される購入者もそう多くありませんから、販売に苦労してるわけです。
モデルルームがあんなにいつも活況なのに、売れるスピードが極端に遅いのは、反対に見に来たのに買わない人が非常に多いことを意味しています。
そんなに不動産に詳しくない人にも、駅前戸建ての相場を見れば、ユトリシアの価格に違和感を持ってしまうのでしょう。
じゃあ、ユトリシアは値下げして赤字販売するのか？
おそらくしません。
中には市場価値と別のところに個人的なメリットを感じたり、稀に市場価値を識別できない人もいます。
どうせ五番街まで販売するのですから、販売に焦る必要はなく、ゆっくり鴨を捕らえていけばよいのですから。

[772: 匿名]

戸建て論者は皆同一人物に見える。。。
幾らアピールしても極端な意見ばかりで困っちゃいますね。
戸建ても良いよ位のアピールだったら良いんですけど必ずここは駄目だからとかもうウンザリだなぁー。

管理費は14000円位にインターネット代等込、駐車場代を含めても2万いかない位だから3〜4万掛かるすると小規模とかでしょう？
大規模のメリットはそういうところ。

若いヒト達は余計な出費は嫌うけど決して面倒な事が嫌いとか自分で物が決められない、想像出来ないとかではなくて、興味が家だけでは無くなってるだけでしょう。昔は海外旅行もパッケージが多かったけど、最近はＨＩＳ自分で組みたてるヒトが大半でしょ。

通りすがりさん見たいなレスなら、なるほどなるほどとか思って読めますけどね。
お金が掛けれるヒトは羨ましいです。自分が考えた事が具現化するのは楽しそうですよね。
私はＩＫＥＡの家具を組み立てみたり、それなりに楽しんでおりますが。
要は住まいにどれだけ注力出来るかセキュリティーをどれだけ重視するかで、マンションか戸建てになるかなんだと思います。
働くヒトは忙しいはずだから限らた時間をどれだけ趣味に回すか、戸建てで面倒みるかなんじゃないですかね。幾ら業者に頼んでも考えるのは自分ですからマンションの方が手間は掛からないと思います。

それにしても駅から11分の1分が惜しいと思ってましたが、この一分で何百万10年後変わってくるんですかね。
まぁスーパーやこの辺の会社に勤めるヒトはかえって東習志野地域の方が便利でしょうけどね。

[773: 匿名]

↑
無理ありすぎ。

[774: 匿名]

あっ。。。
修繕積立入れるの忘れてました。。。
なんで二万二千位か。
今後段階的に上がっても3万までいかないです。もちろん老朽化して不足したりすることもあるかもだけど、そんなのは遠い未来のお話でしょうから。

[775: 匿名]

↑都合良すぎだし、都合の悪いことに目を瞑りすぎ。せっかく良い議論が行われてたのに陳腐な結論に落とし込みすぎ。思考が軽くて本質が見えてなさ過ぎ。そのうえ相手方を型にはめ過ぎ。全く参考にならない。

[776: 匿名]

773、775
非難ばかりではなく、提案したらどうですか？

個人的には戸建てを比較対象にしたときの営業トークがどうなるか楽しみです。
今度MR行ったら聞いてみよう。

[777: 匿名さん]

駅徒歩11分はマンションの敷地出一番近いところまでの表示。
ユトリシアは良い意味でも悪い意味でも敷地が広広い。
四番街五番街は11分
一番街三番街は12分
二番街は13分の表示が妥当。
で、ここからはどのマンションも一緒だが、実質何分かかるかはまた別で、各棟の一番遠い部屋はエレベーター待ちも合わせて3分位の追加時間が必要になる。
今、実籾で売り出している一戸建ては駅徒歩2分と4分で、戸建ての場合、玄関を出てからの時間にロスは無い。
だから、ユトリシアとは賞味で片道10分異なる。時間当たりの機会費用を1200とすると、一往復で400円の損失。
サラリーマンの夫だけで、年間240往復。
年間9万6千円、35年で336万円の損失。
家族や老後を考えたら500万以上の差があるよ。

[778: 匿名さん]

修繕積み立ての長期計画では、10年ごとに一時金？(20〜30万円)の支払いはありますよね？
住民の方、参考程度に教えてください。お願いします。

[779: 匿名]

たった数分がそんなに惜しいのか…
なんか窮屈な考えですね。
それとも私の感覚がずれてるのかなぁ

[780: 匿名]

戸建て戸建てって連呼するやつは、必ず専業主婦の嫁にガーデニング、草むしりさせればいいとほざくけど、世の中の人間すべてガーデニング好きと勘違いしてるな。
赤ん坊抱えた嫁が
育児家事食事の支度の他にガーデニングまでやるんかい。
戸建て厨は赤ん坊いない、結構な年とみた。
草の生えるスピードは千葉では早いぜ
除草剤まいたり
コンクリでかためんのは本末転倒だしな

[781: 入居済み住民さん]

一往復で400円の損失で計算するなら、駅前の一次利用の自転車置き場毎日使えるし、帰宅時間の早い人は駅からバスに乗ってもペイできますな。あと片道60円足せば津田沼までバスでいける。それよりも、10-15分歩くのは良い運動にもなると思うけどね。

弐番街は、公園側を抜ければ壱番街と徒歩時間は変わらないと思いますよ。体育館は一見無駄にも見えるけど、実際使ってみると結構良いですよ。子供も楽しんでいます。

[782: 鑑定士]

ペイできるとか、そういう個人的な問題じゃなくて、今回の話の発端は、市場的にみた価格の妥当性の問題だから。

駅から徒歩4分の物件と、14分の物件は、同じ質だと価値が500万異なるという話だよ。

で、床面積が同じなら、マンション低層階と建坪率60パーセントの戸建てはそれぞれ世間で言う標準のグレードで価値は等しい。

つまり、実籾徒歩四分の戸建ては、前述の建坪率のもと、床面積110へーべーで3000万弱。

これを基準にしてユトリシアの標準的な80へーべー低層階の価値を算出すると、次の数式になるよ。

2900×80÷110−500＝2109

つまり、ユトリシアの80へーべー低層階は、市場的な価値では2110万円程度の価値にしかならないことを意味する。

今、この面積の定価は一番やすい二番街東向きでも2600万円以上する。

だから、差割を考えると、市場価値的には定価の二割引が妥当だが、もしかするとギリギリ、デベの損益分岐を越えてしまうかもしれない。

ってことは市場価値どおりの赤字で裁くか、客を騙して市場価値以上の価格で売るかということになるが、今は後者でゆっくり売ってるみたいだよ。

二割引以上の値引きで買われた方もいるかと思いますが、その人たちは妥当な購入なのでご安心を。

[783: 匿名]

↑
そういうこと。
個人的な好みや工夫を市場価格と混同しすぎ。

でも、リンゴが好きな人とそうでない人では、同じリンゴに支払っても良い額が変わる。
これは効用曲線が個人個人で異なるからで、駅からの距離に関しても、マンションや戸建ての議論に関しても同様のことがいえるよ。

だから、市場価値とは消費者全体の平均値であって、あなた方一人一人と価値がずれて当たり前。
駅前の戸建てを基準にしたら、ユトリシアは定価の二割引が市場価値的には妥当というのは一理あるけど、それも全員にとって当てはまる事ではない。

特に、消費者平均より、距離を気にしない人、戸建てよりマンションを好む人、セキュリティーを重視する人、共用施設を好む人、、、という具合にユトリシアの特徴に自分の効用が当てはまる場合は、個人的に定価を払う価値があるケースもあるんだよ。

ただし、それは冒頭にも言った通り、市場価値とは異なるから、世間一般に当てはめようと思っても無理なんだな。

で、自分が満足すれば、住宅購入は正解なんだから、一般的に割高な買い物をしたとしても、自分の効用的にはお買い得であればオッケーなのさ。
でもね、世間の標準値で考えると割高なら、売れ行きが悪くなるのは当然だよ。

騙すっていうのは言葉が悪すぎるけど、当てはまる人が見つかるまで、ゆっくり売るしかないね。

[784: 匿名さん]

無理無理無理無理！
個人的な価値と市場の価値の違いはこの板の人間にはゼッテー理解できねぇ。
主観論と一般論の区別ができるんだったら、この板はこれまで千葉を代表する荒れ方をしてないから。。。
住民の何人かと、荒らしの何人かが重症だね。

[785: まあまあ]

そんな事言いなさんな。
掲示板では主観を言い合うのも楽しさだったりするのさ。
一般論とか市場価値は、小難しいこと言わなくても価格と売れ行きを見ればわかるでしょ。
標準的な営業コストで賄える速度での売れ行きなら、その売買価格が市場価値だよ。
だから、検見川浜レジデンスみたいに即日完売するようなところは、定価より市場価値が大分高いといえるのさ。
で、みんなが敵対してる船橋日大前の戸建ても順調に売れてるから、嫌いな人が揚げ足とっても、市場価値は定価通り、ユトリシアの二倍な訳ね。
最後にこのユトリシアだけど、入居後もかなり残ってるので、残念ながら定価より大分市場価値は低いよ。
こんなことは、あえて書かなくてもみんな解ってるよ。
でもね、市場価値云々より自分が納得できる方が大事だって言うのはその通り。
どんどん主観をぶつけ合って楽しい会話を続けてください。
その代わり、主観が万人にとって正論みたいな書き込みは止めてね。