ユトリシア（東習志野・その3）

[マンコミュファンさん]

パート3立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。
[その１]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
[その２]http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分
総戸数：1453戸（うち弐番街301戸）
売主：有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[310: 匿名さん]

中古になった途端に、７０平米台の部屋は、２０００万円以下だろうな。
資産価値とかに関係なく、本当に必要な人だけが買うべき物件と思われる。

[311: 匿名さん]

千葉ニュータウンの３年前竣工マンションでさえ３千万以上で売り出してるんだから、２千万なんてことはない！

[312: 匿名さん]

JRならまだしも、京成でこんなに遠いのは厳しいでしょうねぇ・・・

[313: 匿名]

ん？
ユトリシアの低層階70㎡って、新築でも2200万円から2500万円位ですよね。
購入から五年、十年後に2000万円を切っても、別に大して値崩れしている感覚はないですけど。
逆に、1000万円台後半で売れたら御の字だと思いますよ。
むしろ、実籾の他のマンションの中古相場を見ていると、十年後に1000万円台前半になってしまうリスクを考えた方が良いんじゃないですか？
あまり中古市場に流通しなければ下がらないと思いますが、球数が多く供給されちゃうと、立地も良くないので危ないですね。
駅から近いマンションなら中古でも買い手が見つかりやすいです。
中古は購入者の検索に引っかかり易いかどうかがポイント。
大抵の中古マンション購入者は駅から徒歩十分以内で検索をかけますから、千葉ニュータウン中央のマンションと異なり、ここは引っかかりにくいです。
結論から言うと、資産価値や転売を優先的に考えるなら、ここじゃなくて別の物件を買った方が良いです。
反対に、資産価値云々ではなくて、末永く家族と一緒に充実した共用施設を活用しながら暮らしていきたい人や、物件値スペックは最低限でいいから、とにかく安く大規模の新築マンションを購入したいと言う人にお勧めです。

[314: 匿名]

30戸以内でしたが、価格帯が2000万前半の物件だけは、ほぼ売り切れたみたいですね。
三番街も弐番街より高い価格設定で売ることは無いと思うから、2500万円位が予算の方は、無理して弐番街で購入しないで、三番街の売り出しを狙うのも手ですよ。
それか決算月なので、2000万円台後半の物件を値切って前半で買うか。
今は来場者のほとんどが2000万円台前半の予算の人たちみたいですので、2500万以上の物件をどう捌くかが見ものです。
今はほとんど空いてますが、３月で一気に埋まったら値引きをしたって事なんでしょうね。
そうなると、三番街はスペックを劇低にして弐番街より価格をさらに下げて捌くかもしれません。

[315: 匿名]

三番街の最低価格が二千万円を切って売り出したら、もう一回火がつくだろうね。
最多価格帯が二千万前半になれば、今の検討者の需要とマッチするだろうし。
それでも、この立地で270戸を売り切るのは大変だろうけど。

ただ、そうなったら一番街を購入した人がなんだったのかという話になるし、赤字になるだろうから売れば売るだけ損だね。
となれば、四番街、五番街を建てなくてもいいかっていう判断になっちゃう。
販売戦略的にはすごく難しい物件ですな。

とっとと他の売りやすい物件に人も資源も移した方が良いだろうから、上記のようなシナリオも、決して悪くないけど。
管理費と修繕費は、共用施設の計画を途中で頓挫させれば上げずに済むもしれないし、バーベキューエリアなどの土地と、四番街五番街用の土地を売っちゃえば、幾分赤字を補填できますからね。
売れなくても価格を下げずにかなり長期的に販売していったり、値下げして三番街まで一気に捌いて途中で計画を頓挫させたり、色々なシナリオが想定されますが、最終的にどちらが赤字を少なくできるかでジャッジすべきでしょう。

買う側もしっかりとした販売戦略の見極めが大切になってきます。

[316: 匿名]

四と五は無理して建てなくてもいいんじゃない？
だけど、市営住宅と大規模マンションに挟まれた土地って買い手が付くのかな。
ハイグレードマンションを建てるには適していないエリアだし、ユトリシアのような低価格マンションでも販売が苦戦する。
商業施設も、このエリアには過剰なイメージがあるし、高い建物に挟まれているから戸建て分譲にも向かない。
フィットネスクラブやスーパー銭湯とかのレクリエーション施設ならユトリシアや近隣住民とのシナジーが効いて客が集まるかもね。
あ、スーパー銭湯は大久保の仙人風呂と二宮のみどりの湯があるからバッティングするか。
前に誰かが書いてたけど、「温泉大陸 湯トリシア」なんていうネーミングにした日にはは、滅茶苦茶に住民から非難を浴びそうだけど。
フィットネスは駅近の方が人が集まりやすいけど、この付近は車生活の人が多いから、集客はできそうですね。
ユトリシアのコミュニティーと連動すれば、面白い取り組みもいっぱいできそう。
あとは、映画館とかできると良いのですが、さすがにこの立地に出店する自殺願望のシネコンは無いでしょうね。
無難で現実的な線ではインターネットカフェやパチンコ屋かな。

[317: 匿名]

景気が回復すれば買いたい人も増えるだろうし、気長に売っていくんじゃないでしょうか。
長谷工は仕入れが上手いし、たくさん建てている分、業者も安く使ってるから、更に値下げしても赤にならないかもしれませんよ。
四番と五番も宣言通り建てると思います。

[318: 匿名]

↑
そりゃいえてる。
長谷工の徹底したコスト削減低スペック開発なら、今の弐番街の価格でも利益出てると思う。
それより、パチンコ屋とか銭湯とか勘弁。
老人ホームなら、若夫婦世代と近くで暮らしたい親が集まっていいかも。亀戸レジデンスはそんな感じだよね。

[319: 匿名さん]

１月始めの頃にモデルルームに行ったのですが、値引き率が悪くて購入をせず、安くなったら連絡してと伝えて放置していたところ、電話がかかってきました。
○○様が納得できる条件でご提案ができそうですとのこと。
伝えていた条件だと、定価から15パーセント位、下げてくれないと買わないと言ってあったのですが、本当に納得できる条件なのだろうか。
実は他の物件に、ほぼ決めようとしていたのですが、とりあえず値段だけ確認しに、もう一回行ってきます。
決算月で焦っているのかな？

[320: 匿名さん]

３末入居希望の多くはメドがついたから、人気薄の余った物件を納得価格で提供なんでしょう？勿論、決算もだけど。

[321: 購入経験者さん]

２５００万位の物件で１５％って普通だと思うよ。

ここからが勝負ですよ！

[322: 匿名さん]

インパクトのある値段を出せば、即日完売。
南船橋のGHは全く売れなかったが、
売主が変わり、大幅値下げで、超人気物件に変身。

ここも80㎡、1500万なら即日完売。

[323: 比較中]

千葉ニューのドアシティあたりが一つの指標かな。

８０㎡ １９００万円台～
９０㎡ ２６００万円台～

このくらいなら現実的かな？

[324: 匿名さん]

80平米で1500万、南向きで中層階以上なら文句なし。
備え付けの食器棚とか数百万かかっても好きなオプション付けちゃいますね。

[325: 匿名さん]

うーん、

こういうレベルの客を相手にするのは大変そうだ(笑)
大人しく古公団にでも住んでりゃ良いのに

[326: 匿名さん]

８０平米新築で２０００万円以下って、すごいね。JR総武線徒歩１０分、築２０年超物件並み。

[327:]

↑みたいなのを買うなら新築買った方が賢いだろうな。

水回りや配管はどうしようもないしね。

[328: 匿名さん]

15％引きは当たり前ですか。
まあ確かに、定価が3000万でも450万円引きですもんね。

でも、定価ですら壱番街に比べて既に10％強の値下げをしているわけですから、壱番街を定価で買うのに比べて25％程度、安く買えますね。

あと、売れ行きが良いのは2500万円以下の低価格の所で、人気がないのは2750万円以上の真ん中より価格帯が上の物件です。
ここを安くして、売れ行きが良かった所と同じかそれ以下で買えれば、まあまあかな。

それでも中古市場に晒されれば他の物件に比べて資産価値の下落率が大きいでしょうし、割高なんでしょうが。。。
ここは現代版公団団地みたいなもんです。

[329: 匿名さん]

>>325

確かに大変ですね。
でも、そういう予算の人たちに買ってもらわないと売り切るのが難しい現実もあります。
事実、二番街の販売状況がそれを物語っていますから。
この中だけの話ですが、一番街の購入者が、一番のリッチ層になりそうですね。