グランドパレス牧港ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドパレス牧港についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://makiminato.0152.jp/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00150905

所在地：沖縄県浦添市牧港4丁目723番、723番2（地番）
交通：「宇地泊」バス停より徒歩約3分（約200m）
間取：3LDK
面積：66.10平米～74.54平米
売主：第一交通産業株式会社
施工会社：株式会社東恩納組
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 購入経験者さん]

今日（2020年3月27日）もチラシが投函されていましたが、今回は値下げ4戸限定100万円引き。もしかして、相当売れていないんじゃ・・・

[2: eマンションさん]

牧港近辺の供給が多くて需要が薄くなったのかも。
プレサンスも一応完売となっていますが、業者が未だに未入居物件を売っています。

[3: 匿名さん]

自分なりの見解なので、参考までに見て下さい。
まず、津波の警戒地域にギリギリかかっているのでハザードマップは確認した方がいいかと。
周辺環境ですが、保育園から高校まで1km圏内にある。小児科や内科、整形のクリニックの複合施設、業務スーパー、ほっともっとが徒歩5分圏内にあります。
近くに24時間救急をしている浦添総合病院もあります。
価格帯も3000万前半?と立地や部屋の広さ、設備も考えると高くないと感じました。
駐車場は一台確保、高層階になると優先的に2台目可能だそうです。

[4: 匿名さん]

実際に見れるので、全タイプを
まず見たほうがいいです。

トータルで
個人的には、他との違いを感じました。

[5: 匿名さん]

結構売れ残ってるようですが
人気ないのでしょうか？

[6: eマンションさん]

悪くはないのですが決め手に欠ける印象です。
ハザードマップ的に微妙だし、駐車場も機械式だし。

[7: 匿名さん]

なるほど。
浦添の新築マンションで機械式じゃないのはミルコとリゾートテラス伊祖ぐらいですかね？

[8: eマンションさん]

あとはコンフォート港川や沢岻ヒルズですかね。
ここ平均点はそれなりに高いのですが、目玉となる部分のメリットが弱いのだと思います。

[9: 匿名さん]

そうなんですね。
58へのアクセスがすぐで立地や内装に魅力を感じてますが、機械式駐車場のメンテナンス費や車の騒音が少し気になりますね。
契約しようか迷います。
どなたか58沿いに住んでる方など情報あればお願いします！

[10: マンション検討中さん]

お子さんがいる方は牧港より港川をお勧めします。

[11: eマンションさん]

>>9 匿名さん
騒音はサッシの遮音性次第なので現地確認をお勧めします。
たまに通る珍走団はうるさいですが時間は短いです。

機械式駐車場の維持費についてはあなたの熱意次第ですね。
管理会社に任せきりだと暗い未来ですし、25~30年後のリプレイスまで見据えた修繕費を積み立てれば大丈夫です。
自信がなければ専門家であるマンション管理士やコンサルタントと契約するのもありですが、どちらにせよあなた自身が理事にならないと改善しないでしょう。

[12: 匿名さん]

情報ありがとうございます！
引き続き検討します。

[13: eマンションさん]

ひとつ補足ですが、機械式駐車場の維持コスト問題は「早めに手を打てば」大きな問題ではありません。
ですので気に入れば購入していいと思いますよ。

[14: 世界のうちなーんちゅさん]

半分以上売れ残り。これだけ売れ残ると…
購入に手が出ない

坪単価、立地、機械式と宇地泊周辺と比較
すると割高なのは明らか。

[15: eマンションさん]

修繕積立金が安すぎるのもネックです。
将来大幅値上げ待ったなし。

[16: マンション検討中さん]

前を通るたびに全然電気ついてないなと思ってたけど
半分も売れてないんですかここ！？

立地も悪くないし値段もそこそこなのに何故

[17: eマンションさん]

一番の理由はバルコニーが高架側な事だと思う。
心理的に抵抗がある。

[18: 名無しさん]

まだ売れてないですね。

[19: eマンションさん]

後から売り出したプレミアムコート浦添牧港第二や浦添城間ヴォールは完売したんですけどね。
立地の差かな。

[20: 匿名さん]

小学校、中学校が遠い

[21: 口コミ知りたいさん]

>>19 eマンションさん
駐車場かもしれないですね。プレミアムコート浦添牧港第二は全戸2台あるみたいですし。間取りに2LDKないので、子育て世代をターゲットにしてるような気がしてますがそれにしては駐車場が少なすぎる気がします。

[22: マンション検討中さん]

300万値下げしてますね。
積極的に売ってなかったようで半分以上売れ残っていたみたい。
立地は良いと思うけどマンション完成時にライバルマンションが多すぎたんでしょうね

[23: 匿名さん]

物件販売が中古に切り替わっていますが、新築から一定期間経過すると、中古になるのでしょうか？

[24: 匿名さん]

＞＞23
法律上（法律の名前は忘れた）、仮に未入居であったとしても建物完成後から1年経過すると、「新築」と表示することは出来なくなります。
ここの物件は2020年12月に完成しているみたいなので、だいぶ前から新築表示は出来ないはずです。
ただ、ポータルサイトによっては、1年経過後も新築として表示しているところもあります。

[25: 検討板ユーザーさん]

なんでこここんなに売れないんですかね
下手したら一番売れ残ってません？

今どき機械式は当たり前だし、58号線目の前なのに
コンビニ、サンエー、ドラッグストアも徒歩圏内

なんだろ、津波警戒とか？
それとも悪くないけど良すぎないからとかそう言う感じ？

[26: eマンションさん]

私の感覚ではバルコニーが高架側なのが抵抗あります。
那覇向けの車内からリビング見えるので。

[27: マンコミュファンさん]

1番売れやすい時期にコロナ直撃したからじゃないですか？
でコロナ終わったら売ろうとしたけど長引いてしまって新鮮さが薄れた感じじゃないかな。
安くても売れ残りマンション買うのは気持ち的に引ける。
2～3部屋の売れ残りなら早く買おうってなるけど半分くらい売れ残りなら、なんで売れ残ってるのって躊躇すると思う

[28: 周辺住民さん]

他のマンションもコロナだったらおなじですよね。
広さ、間取り、値段はいいけど、なんで売れていないんだろうと思って口コミを見にきました。内覧はしていないですが。引渡し後結構経っていますね。

[29: eマンションさん]

決定的に駄目な点は無いと思いますが、機械式駐車場なのに修繕積立金が安すぎるのは大きなデメリットです。
そのままだと後で修繕が立ち行かなくなるのは明らかですから。

[30: マンション検討中さん]

とは言っても最近は機械式なのに修繕積立金も駐車場代も格安なんてざらにあるよ
むしろこの辺りが高いマンションのが売れてないように見える
大量の機械式あるのに駐車場無料のマンションとかどうやってやりくりするんだろう

[31: eマンションさん]

修繕積立金が高いマンションは販売単価も高いですので一概には言えないかと。
どこのマンションとは言いませんが、その点について問い詰めると最終的に「住民の皆さまで決める事です」と言われた事があります。
そういう所は売りっぱなしなんだろうなと思いました。

[32: 周辺住民さん]

＞＞26
確かにバルコニーが高架側に向いているのは気になりますけど、ここまで売れ残る原因になりますでしょうか？
目線だけなら対策は出来そうだし、最近の新築価格と比較して、この立地とこの価格帯なら、割り切っていいような気もしますが…

まだ、売れ残っているんですよね？？

[33: eマンションさん]

決定的な欠点というよりは、少しイマイチな点が積み重なって購入に繋がらないのだと思います
機械式駐車場の数の割に修繕積立金が安いのも知ってる人には地雷ですし、GSが至近距離なのも臭い気にする人にはアウトです

[34: マンション検討中さん]

マンション高騰化してる中
まだ安い時期で建てた値段から更に割引されて
かなり安いのは間違いないんだけど
なぜこんなに残るんだろうね

やっぱ気になる点の積み重なりなのかな

[35: 周辺住民さん]

＞＞33
なるほど。
確かに、これといって決定的な欠点は無いように見えますが、細かい部分で見ると気になる点がポツポツあるように思えますね。
個人的には、海抜が低い＋津波災害警戒区域であるところと、やはり駐車場が2台確保出来ないところかなーと思ってます。（全世帯2台とまではいかなくても、52世帯で65台はやっぱり少ないと思う…）

[36: 匿名さん]

ガソリンスタンドの臭いは近くを通ってもさほど気になりませんが、住むとなると気になるものですかね。
修繕積立金は早い段階で値上げの声が出てくるでしょうか。
修繕積立金や管理費の額面は管理会社ではなく管理組合で決定するんでしたっけ。

[37: eマンションさん]

>>36 匿名さん
危機感を持つ理事が居れば、総会の議案として修繕積立金の値上げを入れるでしょう
管理会社はあくまでもサポートです
方針や議案を理事会で決めて、総会で決議を取る流れです

修繕積立金の値上げがない場合、１回目の大規模修繕前に売り逃げした方が面倒ないと思います
修繕積立一時金の徴収、金融機関からの借り入れ＆修繕積立金大幅値上げ等、ろくな事にならないのが予想できます

[38: マンション検討中さん]

ここまだ数部屋売れ残ってますね
沖縄のマンションで過去最長では？

なんでこんな人気無いんだろ、
物価上がる前に建てられた上、そこから値引きされてるんだから
かなり安いんじゃないの今

[39: 匿名さん]

修繕積立金の値上げを自治会役員さんが決めることになるとは知りませんでした。
1回目の大規模修繕前に売り逃げ案はなるほどと思いましたが、時期としては12～15年後でしょうか。
その際すぐに買い手がみつかるマンションでないと厳しそうですね。

[40: eマンションさん]

正確には自治会役員ではなく管理組合の役員です
管理組合が危機感持っているのか、外部から見えづらいのが厄介なのですよ
マンション管理適正評価制度に登録していればある程度分かるのですが、登録している意識高いマンションはまだまだ少ないですし