新築で土留め

[りりんご]

ただ今新築で家を建てようと考えています。
そこでハウスメーカーに土地を探してもらい立地が気に入った土地があり『奥行12.5mm×横13.5』の土地に対して、
『奥方が隣と高さが有り土留めを新しく建てないと駄目ですね。
奥の横の面が傾斜になっており正確な値段はすぐに出せませんが、
半分は2m、もう半分は1.5mの高さの土留め(長さ13.5m)が必要ですので土地代2100万+土留め500万で2600万』と言われました。
家を建てる費用もあるので、土地代を2200万以内には抑えたかったのですが、土留め費用はやはり高さ2mを越えてくると一気に値段が上がりハウスメーカーの言うくらいになるのでしょうか？

ハウスメーカーを疑っているわけではないので、
大きな値段で初めてのことなので知識が足りなくて騙されてないか不安で、、、
長くなりましたが、客観的意見よろしくお願いいたします。

[1: e戸建てファンさん]

業者の者です。
文章だけでは全く内容が判らないので何とも言えません。
工法にもよりますし普通の重力式擁壁で有ればそのくらいの金額と思います。
直接頼める土木業者がいるなら良いですが建築をスムーズにする為にハウスメーカーに頼む方がベターだと思います。
余談ですが擁壁や石積みなどの土留め工事が必要な土地はなるべく避ける方が賢明です。
家を建てた後に問題が起こっても為すすべが無い事が殆どです。
今検討されている土地と工事金額より高くなっても普通の平地を買った方が良いと思いますよ。

[2: りりんご]

>1さん
早い返信ありがとうございます。
ハウスメーカーを疑っているわけではなかったですが、
やはりそのくらいするんですよね...。
気に入った土地だったので諦めるのも視野にいれて
今週土曜また『正確な工事費用を教えてもらい』打ち合わせがあるので、考えます。
恐らくてすが家族とも話し合いましたがこのまま土留めに500万掛かるようなら今回の土地は諦めようと思います。

まだ色々な方向から意見も聞きたいので、
思ったことどんどん返信よろしくお願いいたします。

[3: 通りがかりさん]

私は低い土地を高上げの為、L字の擁壁を施工しました。当初はハウスメーカーの見積が800万円オーバーで目が点となりました。土地はど田舎のため、しっかり広いですが。
そこで、知り合い等に相談した所、地元の土建屋さんなら安く出来るんではと耳にし、土建屋に勤める知人を頼りに見積って貰った所、なんと140万円で出来るとの事で、即決で契約しました。
夏場の土建屋さんは、公共工事も少なく暇しているから、安くても請けおって頂けたとの事でした。
参考程度になればでした。

[4: りりんご]

>3 通りすがりさん
差額660万円はかなり違いますね！？
土建屋さんに知り合いはいないので、ハウスメーカーの値段を聞き次第にネットで調べて相談してみます。
ちなみにハウスメーカー担当に『値段が高額なので他の土建屋に土留めだけはお願いしようと思う』と言うことを直接担当に話しても良いものでしょうか？

[5: 匿名さん-戸建て全般]

>>3 通りがかりさん
その差額は詳細確認した方が良いですよ。
擁壁に適さないブロックとか使ってない？

同じ仕様なら材料費はあまり差が出ないはずだから、人件費より材料を大幅にグレードダウンして安くしてる気がする。

[6: 1です]

1でスレした業者の者です。
同じ工法でその差額は有り得ませんね。
恐らくハウスメーカーは重力式擁壁かL型擁壁での提案で土木業者はブロック擁壁の提案でしょう。
現在の法律ではブロック擁壁でも土留め専用の空洞ブロックを使い生コンを大量に入れますのでそれなりに高額になります。
高さの制限もありますのでそんなに高くは出来ません。2Mとかは無理です。
あと土地によりますが景観や利便性だけを求めた適当な土留めの場合と崖条例など法的なものをクリアーしなければならない場合とでもかなり変わります。
後者の場合は図面や仕様を予め決めて許可を得ないといけませんので手間も増えて高額になります。
工法も公共工事に準じたものになりますのでしっかりしたものにはなりますが高額になります。
法的な拘束力がないので有ればブロック擁壁が安価ですが耐久性は微妙です。
土地が盛土の場合や経年劣化、家を建てた重みで簡単にブロック目地などにクラックが入ったり傾いて来たりします。
1番のお勧めはそこそこの金額掛かりますがL型擁壁がお勧めです。
工場生産品ですので強度のバラツキも少なく高耐久です。
擁壁も垂直になるので土地のロスもありません。
現場で生コン打ちはほぼ無いので業者の良し悪しもかなり緩和されます。
ネックは金額だけです。
しかし金額だけでブロック擁壁など強度の低い工法を採用するとあとで苦労する確率が高いです。
あと土木工事を直接依頼する場合は借り入れ資金で賄う場合に面倒な事もあります。

[7: りりんご]

>6さん
詳しく返信本当にありがとうございます。
3さんの土留めがどんな状況なのか詳しくは分かりませんが、
私の場合最初の説明に記載した『高さ2mを7メートル、高さ1.5mを6.5m』の土留めを建てようとしています。
(説明悪くてすみません)
高さの違いから値段が違ってきているのかもしれませんね...

6さんの説明を読ませていただき、
自分でお店に依頼するのは初心者の自分にはお金の経緯やスケジュール管理も含め大変で、その土地に土留めを建てるならハウスメーカーに依頼した方が無難ですか？
今週土曜また打ち合わせなので出来る限り色々な情報を聞き、
土曜に土留めの値段が出てどうするか判断出来るようにしたいので、
質問ばかりになってしまいですが、
皆さんの色々な方向、考え方、体験談など短くても良いのでよろしくお願いいたします。

[8: 通りがかりさん]

>3です
我が家はL型擁壁での施工でした。高さは2m位だと思います。
ハウスメーカーが高かったのは、模様付きのL型擁壁だったのと、中間マージンの高額が原因だと思っています。私が依頼した土建屋さんは、公共工事でも高上げの経験が豊富で安かろう、悪かろうは決してありません。
私の父も土建業の経験も有り、しっかりした工事だったと誉め、5万円祝儀を出した とのオチも有ります。

[9: サラリーマン]

今年新築しました。
土地は不動産屋から購入。
地盤改良等敷地造成工事、建築工事、最終外構工事とそれぞれ別契約としました。
その経験から書きます。

そもそも各価格の成り立ちを知らないと何とも言えません。(直工:施工の本当に必要な単価)
建築工事
工務店：直工×1.2～1.3
HM：直工×1.3～1.5
土木工事(建設会社に頼んだ場合)
直工×1.4～1.8

今回の場合
工法が不明なので何とも言えませんが、1.5m～2mの高さということなので、ブロック積擁壁等それなりの工法で行うと仮定。
>『高さ2mを7メートル、高さ1.5mを6.5m』の土留めを建てようとしています。
構造物は根入れを0.5m入れるとして
｛(2+0.5)×7+(1.5+0.5)×6.5｝×1.1(傾斜割増)+5隅部取り付け面積=38.6≒40㎡(端数切り上げ)
練積ブロックと仮定すると
擁壁単価　40㎡×2.5(㎡単価)=100万　諸経費込　100×1.6=160万
基礎コン・天端コン単価　(7+6.5)×1万=13.5万　諸経費込　13.5×1.6=2.16≒22万
搬入土量　7×6.5×1.75(平均高)=79.6m3(締固た場合)
　　　　　実際必要量　79.6/0.9(締固率)=88.4≒90m3
土工の単価は購入単価+運搬費+締固単価
購入単価　2,000円/m3　　運搬費2,000円/m3　締め固め単価　1,000円/m3と仮定
　概ね5,000円/m3　90×0.5×1.6＝72万
　これ以外に重機の運搬費、高さがそれだけ違うと何らかの仮設費合計20万程度
　以上より単純に土工費の合計　
(160+22+72+20)×1.08=295.9≒300万(税込)…直接建設会社に頼んだ場合。

HMに頼んだ場合(建設会社に頼み、HMが諸経費を取る)
300×1.4(ハウスメーカーの諸経費)=420万

現在概算で500万ですか。
多めに言って減らし分を見ているのでしょう。あなたの顔色を見ながら、土地購入を止めると言ったら値引きするのではないですか。土地を買ってくれないと家も建ててもらえないですから。HMの諸経費分の120万は、最大でまだ引けますから。これに近ければ営業がなんやかんやで努力して最大200万までは値引きします。○○さんだけですって言ってくれますよ。HMとしては土地で儲からなければ、本業の家の建築費の諸経費で最終的にはふっかけるだけです。

どうしてもその土地が良いのなら、勇気をもって直接建設会社に相談してみたらどうでしょうか。
擁壁の価格も工法によってピンキリですので、安くしようとしたら方法は色々あります。
また、土の単価は、自社の山を所有していた場合安くなるし、運搬距離が短ければさらに安くなります。これは建設会社の立地条件によって価格は大きく変動します。こればっかりは分かりません。
またこの単価はあくまで私の周りの単価であって、住んでいる場所によって単価は違います。

それから、別契約をしていても住宅ローンには何の影響もありません。
ただし、ローンはHMなど通さずに全部自分でした場合です。

[10: りりんご]

>8
ハウスメーカーも聞いた感じ的に『L型擁壁』だと思います。
きっと安い物で作るよりも、丈夫な物でということで。
嫁の知り合いに『土木屋』がいたので話を聞いたら、
『隣との仕切りで使うなら丈夫な物のが良いけど、
別に隣がいないならブロック塀とかでもいいんじゃないか？』
と言っていました。
ここで気になったのが『2m越える所には土留めが必要で安全の許可が降りないと家を建てれない』と思ってましたが、どうなんでしょうか？

>9
確かに最初高い値段に設定し、安くしていけばお得にした感じにもなるしね。
やはり工法として何があっていて、安くなる工法でも大丈夫かを聞こうかと知り合いにいた土木屋に聞こうと思います。
今日少し聞いた感じでは『見てみないと分からないが隣の家に面してないからL型擁壁みたいな丈夫な奴でなくてよいのでは？』と言ってました。
なので明日直接ハウスメーカーの担当者に『外壁だけでも知り合いに見てもらい注文していいか？』と聞いてみようと思います。


長くなってしまいましたが、
『2m越える所には土留めが必要で安全の許可が降りないと家を建てれない』
担当者に『外壁だけでも知り合いに見てもらい注文していいか？』
二つの疑問、意見お願いいたします。

[11: サラリーマン]

>『2m越える所には土留めが必要で安全の許可が降りないと家を建てれない』
宅地等造成盛土は1ｍを超える場合、申請が必要であって、別に許可されないわけではない。
盛土をしいる家などは非常にたくさんあり、何も問題ない。
市町村などが建築申請時に確認することは、建築の規制に違反していないかどうかです。
1.高さ制限等基本的なことをクリアしているか。
2.張り出しの軒や家自体が道路等に影響を及ぼしていないか。(自分の施設に影響していないか。)
3.隣接地との離隔および工法は適切にできているか。
4.上下水など排水等が適切に行われているか。
以上が主なことで、4号建物の構造計算はほぼノーチェックです。

つまり今回の場合は3が問題になり、宅地造成によって盛土が崩れた場合、明らかに他人の土地に影響を与えるような工法は申請しても許可されないと思います。
常識的に崩れるような工法を採用していない場合であれば特に擁壁の工法が何であれ問題ないと思います。
L型擁壁、練積ブロック擁壁、重力式擁壁などどれでもよいと思います。

基本は友達の建設業の人が言っているとおりで、
>『隣との仕切りで使うなら丈夫な物のが良いけど、別に隣がいないならブロック塀とかでもいいんじゃないか？』
だと思います。ただし、隣が将来家が建つ可能性がある土地であると、当然規制は厳しくなると思う。


>担当者に『外壁だけでも知り合いに見てもらい注文していいか？』
別段可能です。
ただしHMは極端に嫌うと思う。理由は簡単で自分たちの段取り通りに工事ができないのと儲けが逃げるから。
土地からHMに頼んだのなら、なんやかんや文句をつけてさせないと思うな。

[12: 経験者]

やめた方がいいです。同じ地区で２６００万円の平たい土地を探した方がいいです

うまく予算内で擁壁ができたとしても、今後ずっと地震や大雨のたびに崩れないか心配をすることになります。
崩れない保証などありませんし、そのときHMはなにも助けてくれないことは間違いないです。

別工事にすると、家または擁壁にトラブルが起きた時に責任の所在があいまいになり泣き寝入りになります。

ぜったいやめましょう

[13: 匿名さん]

崖の上、崖の下　擁壁があるってだけで、その土地は３割引き

施工費用に修繕費用、たゆまぬ不安はプライスレス

[14: e戸建てファンさん]

何で大金を掛けてリスクのある場所を選ぶか理解できない
地震や大雨で洪水の被害が大きいのが分かってる都心や低地、崖の近くは安くても止めた方が良い
都心は平和時は最高だけど停電や水が止まれば地獄だよ

[15: 通りがかりさん]

続報がないってことは買ってしまったんだね。。

[16: 匿名さん]

我に返って止めたんだと思うよ

今日みたいな台風が来て大雨になる度に、風ともしもの浸水に警戒するだけじゃなく
地面の心配までしなきゃならないのは、心労的に辛過ぎる。