ザ・パークハウス 高輪タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 高輪タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-takanawatower/index.html

所在地：東京都港区高輪１丁目110番1、112番110（地番）
交通：東京メトロ南北線「白金高輪」駅（1・2番出口）より 徒歩2分、
　　　都営三田線「白金高輪」駅（1・2番出口）より　徒歩2分
間取： 1LDK～3LDK
面積：41.69m2～164.64m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社、大栄不動産株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[373: 匿名さん]

>>361 匿名さん
まあ、たしかにその２つと似たような規模感ですね。

[374: 匿名さん]

プレミストができたら麻布通りから見えなくなって、存在感消えそう。

[375: 評判気になるさん]

数少ない共有施設の一つがカラオケルームと聞いてショックを受けました。時代に合わなすぎる。今から変えられないものですかね。まじめに検討していただけに残念。

[376: 口コミ知りたいさん]

カラオケルームなんか作るっていってたっけ。。

[377: 評判気になるさん]

>>376 口コミ知りたいさん

私も聞きました。ゴルフのシュミレーターとカラオケ施設のようですよ。営業担当の方も、ゴルフは喜ばれますが、、といいながらカラオケは目立たないように小声で苦笑気味でした。管理費の内訳に入っていると思うと…

[378: 匿名さん]

>>377 評判気になるさん

コロナ禍でカラオケ、、

[379: マンション検討中さん]

カラオケはいらないですね。。。苦笑

[380: 口コミ知りたいさん]

>>378 匿名さん
コロナでなくても無くていい。

[381: マンション検討中さん]

ここのスレ、あまり盛り上がっていませんが、ここの検討者の層が落ち着いた方が多かったり、エリアをよく知っていて納得してしているということなのでしょうか。であれば教えて頂きたいのですが、将来の資産性はどう感じていらっしゃるでしょうか？

[382: マンション検討中さん]

>>381 マンション検討中さん

購入者です。
資産性については十分に吟味、精査しました。
結論は文句なし??です。

[383: 匿名さん]

>>381 マンション検討中さん
資産性をどういう意味で使ってるのにも依るので、そんな大雑把に言われても答えようがない。

[384: マンション検討中さん]

>>383 匿名さん

381で質問した者です。素人発言、失礼しました。例えば、購入後、3年で売却した場合のキャピタルゲインは期待できるのか気になりました。難しい予想に違いないですが、購入される方の中に他にも似たようなことを考えていらっしゃる方がいるのではないかと期待した次第です。周辺にはタワマンが続々と立ちますけど、あちらは地権者も多いですし、賃貸用と混合で、出入りがかなり激しいのかな…とも考えました。

[385: 匿名さん]

先週末にモデルルーム行きましたが、ここは白金界隈の新築物件のなかで一番売れ行き悪かったですね。安いけどつまらない物件。人気ないのが分かった。

[386: 383]

>>384 マンション検討中さん
まず、キャピタルの話は物件云々よりも市況の要素の方が大きいので、分譲後３年で売却する際にキャピタルでるかどうかは、世の中がどうなってるかをご自身で予想してください。
そもそも、新築マンションは分譲価格に2割ほど業者の利益が乗っているので、リセールでキャピタルゲイン当然という考えを捨てましょう。

あなたが、実需で購入検討しているのか、それとも投資（投機？）で購入を検討してるのかに依りますが、プロ不動産投資家と同じ土俵で転売益を狙っているのならば、カモにしかならなそうなので、止めといた方がいいです。
実需で考えているのならば、まずこの物件に住みたいかどうかを考えましょう。で、他の物件に比べて市況が悪化しても値下がり率が低そうと考えるならば、買ってOKだと思います。一番最悪なのは、引っ越したくても残債割れして身動きとれなくなることです。
そういった生活・人生の質のというものまで資産性というものにいれるのならば、この物件の資産性は高いと思います。

ちなみに私は購入者ではありません。

[387: 匿名さん]

>>385 匿名さん
ガーデンと間違えてない？

[388: 匿名さん]

購入者です。キャピタルゲインはどうなんでしょうか、十分高いですし。ただこれからガクッと下がるの（下がるのか？）を待つほど余裕もないので決めました。385さんのように安いって言ってみたいですね。
実需で住むので快適に住めたらよいと思っています。駅近、地権者がいないコンパクトなつくりなのを魅力に感じましたが、わかりやすいランドマークが好きな方には向かないでしょうね。お好みで。
インテリアオプションを楽しみにしています。

[389: マンション検討中さん]

>>386 383さん

大変参考になります。

〉一番最悪なのは、引っ越したくても残債割れして身動きとれなくなることです。 そういった生活・人生の質のというものまで資産性というものにいれるのならば、この物件の資産性は高いと思います。

結論、資産性は高いと仰って頂いていますが、少なくとも貴方様個人の見立てでは、残債割れして身動き取れない物件ではないと予想されていると考えて良いでしょうか。不動産にお詳しそうなので聞いてしまいました。全くの素人コメントお許しください。

[390: 383]

>>389 マンション検討中さん
それはあなたが、どのくらい頭金入れるのか、どういった返済計画を立てていくのかによって違いますよね。また、どのくらい所有して転売するのかによっても違ってきます。

3年と書かれてましたが、3年で手放し、キャピタル10％以内の予想ならば賃貸という選択肢もありだと思います。このご時世、3年で20％もキャピタルゲインあるとは思えないですけどね。これは個人の勝手な予想なので。

自分は10年スパンで考えているので、10年後他より目減りしなさそうな物件・部屋というディフェンシブな基準で見ています。そうなると、ここは買ってもいいと思います。とはいえ、自分は一昨年秋にスカイ買ったんで偉そうな事言えないんですが

[391: マンション検討中さん]

>>390 383さん

ありがとうございます。おっしゃる通りですね。
あと、3年分の推定賃料と購入手数料を合算した分だけキャピタルゲインが得られれば、やはり購入して良かったということになりますね。

小石川の某タワマンのスレはすごいことになっていますが、ここは話題性こそないものの、荒れてなくてホッとします。

スカイも良さそうですね。タワマンの醍醐味を存分に享受できそうで気になっています。

[392: 匿名さん]

>>391 マンション検討中さん
そこら辺のリスクの取り方については、個別に考えるべき話なので控えます。
話を聞いてると清水の舞台から誰かに落としてもらうの待ちっぽいのでご要望にお答えして、「You 買っちゃいなよ！」
不動産を買うときはバカになれと

[393: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[394: 匿名さん]

https://www.toshiseibi.metro.tokyo...
品川地下鉄延伸実現の為に、パブリックコメントに投稿しましょう

[395: 評判気になるさん]

周囲のタワマンの完成後、ここの価値は上がると予想しますか？それとも下がるでしょうか？

エリア的にはこれだけレジが増えたら、より生活利便性の高い駅になっていくような気がするのですが。

[396: 匿名さん]

老後と災害時を考え、ここの低層階を検討中です。
どちらの向きも日照は期待薄ですが、やはり、高層階とは同じ間取りでも、売りにくさ、貸しにくさ、その際の価格の差なども大きいのでしょうか。

[397: 匿名さん]

>>396 匿名さん
価格次第だな。
高層と低層の価格が同じなら、高層一択。
大幅に価格が違うなら低層でもあり

[398: 匿名さん]

補足

概ねこれに同意

https://twitter.com/2ldk18/status/1357525564563750913?s=19

[399: 匿名さん]

>>397 匿名さん

でもここの低層はつらいね
実需のひとは、そのマンションの、ここ！という部屋買いそびれたら違うマンション検討するほうがいいかもよ。価格も金利もどうなるかわからないし、出口なくなったときに一生住める部屋にした方がいい気がする

[400: マンション検討中さん]

>>399 匿名さん
来週、見学に行きます。もし宜しければ、ここの低層階が厳しいと思われる理由を率直に教えて頂けないでしょうか。

以前、海の見えるタワマン40階に住んでいましたが、毎日のことになると感動も薄れ、一日家にいるわけでもなく。もちろん価値観次第ですけど、内装仕様、立地の利便性、周辺環境の充実などが勝るかなと。

桜田通りの排気ガスが低層と高層で大きく異なるならば、考えものだとは思います。他に劣後する点、ご意見を置きいただけるとありがたいです。

[401: 匿名さん]

>>400 マンション検討中さん

まず現地行って、スカイとプレミストと白金タワーと一応ガーデンと、ついでにブランズとブリリアとスミフの予定地も見て、それから考えたらどうでしょう。個人的に立地は白金タワーかブランズが一番いいと思う。昼も夜も静かだし小さいけど公園もある。高輪タワー、プレミスト、スカイの場所は正直ちょっとうるさい。麻布通り、明治通り、桜田通りの交通量を、昼夜きちんと確認したほうがいい。スカイは高速はそれほどうるさくないけど明治通りが正直結構うるさい。

高輪タワーは、北は大通り、左右はマンションにはさまれて、南も新築がたつ。車も入りにくい。レキシントンやグローリオとかとおんなじポジションになると思う。もし買うなら南向き高層一択

[402: 匿名さん]

>>401 匿名さん

湾岸40階なら待てるしね
ブランズ一期にするかも自分なら

[403: 通りがかりさん]

同エリアで似たようなマンション検討してます。
ローン仮審査をしてみて気付いたのですが、三菱、三井不の物件で担保評価100%出るところ、東急、大和、その他はそれ以下というのを経験しています。これはあくまでも銀行の味方なので、条件によって様々であることを承知で、一つの事情としてご参考まで。

[404: 匿名さん]

>>402 匿名さん

賃貸かもよ
賃貸なら5年待ったら大損

[405: マンション検討中さん]

モデルルーム見学された方、もしくはご存知の方がいたら教えてください。ここは三菱のパークハウスシリーズの中で、内装仕様のグレードランクは良い方ですか？立地は問題なさそうですが、内装グレードも資産性を左右するのかなと思いました。

[406: マンション検討中さん]

>>404 匿名さん

意図を聞いても良いですか？今後、賃貸市場は下がるという意味でしょうか？

[407: 匿名さん]

>>405 マンション検討中さん
パークハウスシリーズの中でとか言うと、そりゃパークハウスグランと比べたら仕様は落ちますとしか言いようがないね。
それより周辺マンションと比較すればいいよ。
二丁目タワー＝プレミスト>高輪タワー>スカイ＝ガーデンってな感じだと
個人的な感想なので、反論は無しで

[408: 匿名さん]

>>406 マンション検討中さん
中古相場がまだまだ右肩上がりという意味では

[409: 匿名さん]

>>406 マンション検討中さん

持ち家なら5年くらいは湾岸マンションは下がらないから、5年後に売っても実質お金は戻ってくるけど、家賃は払い捨てだから、5年分の家賃捨てることになる。ということでは

[410: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[411: マンション検討中さん]

>>407 匿名さん
貴重なご意見、ありがとうございます！
一応、プレミストとは比較してみたいと思います。

[412: マンション検討中さん]

>>410 匿名さん

比較検討したいので、勝ちどきの魅力を教えて頂けませんか？港区、駅前、この2点をもって価値はあるかなと思っていました。勝どきは眺望でしょうか？震災さえ気にならなければ、良さそうですよね。

[413: 匿名さん]

>>412 マンション検討中さん
それ、ただの荒らしだから反応しちゃだめだよ。
他のスレにも同じような投稿してる

[414: 匿名さん]

>>413 匿名さん

湾岸は田舎のヤンキーみたいなもんよ、構わないのが一番

[415: マンション比較中さん]

ここを購入された方、前向きに検討されている方、決め手は何だったかよろしければ教えていただけませんか？私は、利便性、環境でこのエリアが好きなのと、某パークハウスグラン→パークハウスと経験して三菱レジのクオリティが気に入っていること、そして何より駅近が決め手。プレミストでも良いと思っていたのですが、さらにあと1年は待てない。

[416: 匿名さん]

>>415 マンション比較中さん

自分を信じて！

[417: 匿名さん]

>>415 マンション比較中さん
同じような状況です。あと数年待てばまた別の選択肢もあるのでしょうが待てず。プレミストより劣る点、内装はいじるので問題なし。駅距離は許容範囲。
間取り、地権者、最大の決め手は学区です。白金の丘には行きたくないので。といいつつも御田も改築でしばらくは旧三光小ですが。プレミストが御田ならかなり揺れていたと思います。

[418: 評判気になるさん]

ここのスレ、荒れてなくて購入者・検討者層にホッとします。^_^

[419: マンション検討中さん]

白金高輪あたりは再開発も多くエリア全体で盛り上がれば良いのでは。エリア内個々物件は各人のスタンス、好みライフスタイルで。なぜ、勝ちどきとか謎の湾岸が出張してくるのか理解に苦しむ。

[420: 匿名さん]

>>417 匿名さん

なぜ丘小はいやなんですか？

[421: 匿名さん]

>>420 匿名さん

私も知りたいですね。

[422: 匿名さん]

>>420 匿名さん

417じゃないけど、子供を中受させるなら、小中一貫でのんびり小6を送る子と一緒にしたくないという親の気持ちはわかる。

[423: マンション検討中さん]

>>422 匿名さん

同感。あと、いずれにしても、良い大手塾、個人塾たくさん選択肢ありますね。小中学生のお子さんがいらっしゃる家庭には良い環境かと。大学受験向け高校生がいくらような塾はないですかね。

[424: 匿名さん]

自分が全部国公立で医者になったから、お受験とかあまり検討してないけど、そういう発想もあるのね。

[425: 匿名さん]

>>417 匿名さん
港区は、隣接学区なら学区選択制なので通えるでしょ。それに高輪タワーに入居する頃には、プレミストが立ち上がって来るでしょ。
歩道橋渡って駅に行く度に、やっぱり歩道橋の登り降りがない方が良かったなぁって思わないかなぁって思うと、結局決めきれずです。

[426: 匿名さん]

高輪総合支所の入り口なら歩道橋いらないよ

[427: 匿名さん]

>>425 匿名さん
去年辺りから、越境の抽選がかなり厳しい状態

[428: マンション検討中さん]

>>425 匿名さん
そうなんですよね。歩道橋を使わない出入り口を使えば良いのですが、導線的に自然とプレミスト側に向かってしまう。笑。でも、少しだけ長い目で見ると、テンカセとかオープンとか決まったブランド・スタイルの多いプレミストは何かとメンテナンスに手間がかかりそう。決して批判ではなく、自分をこちらに納得させるために考えるようにしていることです。あとは共有部。ゴルフはもとよりカラオケはやめて頂いて、グランドピアノでも置いてくれたらいいのに。。我ながらいろいろ勝手なこと言ってますね、笑。

[429: 匿名さん]

>>428 マンション検討中さん
確かにカラオケいらないね。
プレミストタワーはグランドピアノあるし、内装良いし悩む。ただ、2年まてるかな。年齢的に笑

[430: 匿名さん]

スカイにしたら？

[431: マンション検討中さん]

>>430 匿名さん

実体験ないのでよく分からないのですが、私の勝手なスカイの印象は地権者や投資目的の方が多い物件は、落ち着かない雰囲気があります。こちらも一定の投資目的の方、すぐに賃貸に出される方がいるでしょうけど、実際、あまり気にするポイントではないのですかね？

[432: 匿名さん]

>>417です。丘を避ける理由は生徒保護者の雰囲気が良くないからです。複数の知り合いから授業中に騒ぐ、先生の言うことを聞かない生徒がいて困っている、学童も騒ぐ生徒がいてひどいと聞いています。妊娠した小学生がいるとも聞きました（これは真偽の程はわかりません）。もちろん学校見学もしました。設備は豪華ですが…というのが正直な感想です。
丘小あたりで中受を考えるご家庭は白金小に越境されているそうです。

越境抽選が厳しく去年は兄弟児でも入れないと聞いたので、スカイ、プレミストは選択肢から外れました。
三田ガーデン、高輪タワーの裏、ピーコック隣とマンションも増え、いずれ三田5丁目も…さらに御田小改築で綺麗になると人気も出るなら越境は厳しそうと考えました。もちろん数年たてば丘小も落ち着いてるかもしれませんし、御田小も新しい人ばかりで雰囲気が変わっているかもしれません。難しいですね。

[433: 匿名さん]

>>432 匿名さん

タワマンできてお金のある層が増えるとまた変わるかもね

[434: 匿名さん]

>>432 匿名さん
学級崩壊は、どこの公立でも起こりうるからな～。白小でもあるしね。そこは難しいところ。

[435: 匿名さん]

>>434 匿名さん
確かに小学校、どこでもありますよねー。
同じ小学校でも兄弟の学年で全く雰囲気が違いました。校長先生が、変わると学校の雰囲気も変わったりしますしね。

ここ、地権者もいないし落ち着いてて良いのですが、サッシ2Tと歩道橋エレベーターが悩ましいな。
特に音はストレスになるから、ケチらず3Tにして欲しかった。
カラオケは使わないからスルー笑

[436: 名無しさん]

場所が落ち着いてない。そして、同エリア同時期に供給されたマンションで一番地味、売れ行き見てもリセール悪そう。外観もいまいち。カラオケとか時代錯誤だし。このマンションなら芝浦か勝ちどき行った方がマシか。

[437: マンション検討中さん]

>>435 匿名さん

今から購入者でリクエストして3Tにしてもらえないのですかね？　プレミストは3Tなのでしょうか。もしご存知であれば。私も3Tでないところをネックに思っています。羽田の新航路問題は住民の大反対で再検討されていますので、問題は大通りの騒音ですね。

[438: 匿名さん]

三菱にこだわるなら二丁目いくわ。もち車ありで

[439: 匿名さん]

>>437 マンション検討中さん
細かいことだけど、遮音性はT等級で、T2とかT3とかの表示。ホントに細かくてゴメン。でも気になる

[440: マンション検討中さん]

>>439 匿名さん

ありがとうございます！ご指摘いただいて今気づきました。T3…と言ったつもりが、完全に子供の塾クラスに引っ張られました。恥ずかしい。苦笑。

[441: 匿名さん]

完成近づくと結構売れるのに、なんか売れてないみたいだね。再開発エリアのお荷物にならないでね

[442: マンション検討中さん]

周りの雑居ビル、古いマンションと同化しちゃいそうな外観ですね。同時期販売のパークハウスならまだ三田のガーデンの方が良さそう。

[443: 匿名さん]

>>437 マンション検討中さん

プレミストタワー、T3だそうです…

[444: 匿名さん]

>>440 マンション検討中さん

間違いに、引っ張ってしまい失礼しました。
私も恥ずかしい…

[445: 匿名さん]

>>440 マンション検討中さん

間違いに、引っ張ってしまい失礼しました。
私も恥ずかしい…

[446: 匿名さん]

>>442 マンション検討中さん

なんかすでに影うすいですよね。あれ、いたの？みたいな

[447: マンション検討中さん]

>>446 匿名さん
確かにもう少し重厚感はあってもいいかなと思いましたが、街の雰囲気からすると、どこも白っぽいですね。植栽が始まるとまた見え方が変わるような気がしますし、地権者多数の再開発物件は別にして、港区新築駅近で1億台で手を打とうと思ったら、私は価値ある一つと思いました。ちなみに、プレミストは地権者住戸が127戸もあると最近知って、さらに一年待つインセンティブが消えました。まあ、どちらも一長一短あるでしょうけど。

[448: 通りがかりさん]

マンション購入二棟目、経験に乏しく質問させてください。このマンションで値引き交渉をされた方はいますか？スカイやブランズ愛宕などでも多少可能だったという話を聞いて気になった次第。

[449: 匿名さん]

>>448 通りがかりさん
流石にこの売り方優位なご時世で、値引きとか営業に言うと笑われちゃうかもね。
この時期に値引き応じる部屋は、デベでも値付け間違えた不人気部屋の可能性があるから、トータルでみたら損かもよ

[450: 匿名さん]

北向き白壁は

[452: 通りがかりさん]

>>449 匿名さん
なるほど。参考になります。ありがとうございました。
印象として、正直なところ、値付けは適正だと思っています。言い値で行こうと思います。

[454: 通りがかりさん]

>>450 匿名さん

何か気になりますか？

[455: マンション比較中さん]

人気のある物件は値引はしません。売れ残りと中古マンションは値引き交渉に応じています。

[456: 匿名さん]

最近立ち始めたのを見て、パースのほうがいいかなと個人的には思いました。
逆に期待以上の実物だったのはブランズタワー芝浦です。

[457: マンション検討中さん]

>>456 匿名さん

どこと比べていますか？
プレミスト？

[460: マンション検討中さん]

>>456 匿名さん

どちらと比べていますか？

[462: 匿名さん]

答えてあげて！笑

[464: 匿名さん]

三菱さんちゃんと完売させてよ

[465: 名無しさん]

>>464 匿名さん
パッとしないな。地味マンション
そしてダイワの影に。

[466: 匿名さん]

>>465 名無しさん

プレミスト出来たら存在忘れそう

[467: 匿名さん]

>>465 名無しさん

朝から暗いよね
そして通りはうるさいよね

[468: 匿名さん]

>>467 匿名さん

通り沿いはじみだけど、南側は将来高輪ゲートウェイのビル群が綺麗に見えると思う。

[469: 匿名さん]

総合的にみるとガーデンのが良い。高輪タワーは南側高層階は最強だがそれ以外があまりにも残念。共用施設中途半端。戸数少ないから管理費高い。

[470: マンション比較中さん]

自分で住むならガーデンかskyの方が良いと思う。ここは駅近物件だから賃貸にした方が良いのかもしれません。

[471: 匿名さん]

ここの盛り上がらなさは異常。スカイとプレミストに持ってかれたか。

[472: 検討板ユーザーさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]