リビオ文京千駄木ってどうですか？

[匿名さん]

リビオ文京千駄木についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://nskre.jp/sendagi/index.html

所在地：東京都文京区千駄木5丁目245-4他（地番）
交通：東京メトロ南北線「本駒込」駅（エレベーター出口）徒歩4分,
　　　都営三田線「白山」駅（A3出口）徒歩8分,
　　　東京メトロ千代田線「千駄木」駅（1出口）徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.26平米～72.53平米
売主：
日鉄興和不動産株式会社
施工会社：風越建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん

確かに。少し文京区値下がり始めたのですかね。というのはプラウドの坂上が坪420台くらいからあるんですよね。リビオ借地権で380か、プラウドの所有権で420か。資産価値考えたらどう考えてもプラウドだと思うのですが、人によってはそうでもないのかなあ。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
文京区は下がってはないですが、地域差がありそうです。千駄木から本駒込あたりは下がってはないけど、上がってない印象です。

プラウドはかなり高級仕様で専有面積が広く、条件によってかなり単価差がありますね。グロスが嵩むのと富裕層向けってことで、条件悪い部屋は思い切って安くして、条件良い部屋で盛ってバランスとってるんでしょう。買える人はプラウドのパンダ部屋が良いと思いますが、グロス1億超えますからね…。ここの検討者とは被らないでしょう。

ここは文京区に住みたいパワーカップル向けって印象です。それでもギリギリ手が届くかどうか、って価格帯ですが。ただ子育て世代の需要は強いですし、グロスがプラウドほど嵩まないので売ったり、貸したりする分には困らないと思います。リビオはリセール率も良いですしね。

[43: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん
プラウドの坂上というのは千駄木ヒルトップですか？
たしかに憧れのプラウドを購入したくなりますが、広めの間取り中心なので、到底手が届きそうもなく、、
この辺りだと、オープンレジデンシア千駄木フロントコートと悩みますが、学区が変わってくることもあり。
年収1500くらいの世帯の方だとどのあたりのマンションで検討されてるのでしょうか。子供のための子育て環境と、自分たちの通勤の利便性を考えると、どこも高くて困ってます。。

[44: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
高いのですか、、
この辺りだと、おすすめはありますか？

[45: 匿名さん(38＝41)]

>>42 匿名さん
なるほど！借地権はやや嫌厭してましたが、貸したりリセールの選択肢はそれなりにあるのですね。

[46: 匿名さん(38＝41)]

>>43 マンション検討中さん
そうです、千駄木ヒルトップのことを言っています。あそこは、売りにしているほど眺望は大した事ないと思いますが、やっぱり仕様、ブランド、広さ、立地と、ほとんどの要素が高い水準にまとまっていると感じます。
オープンレジデンシアは、プラウドやパークハウスよりも全体評価は2段階くらい落ちるイメージですが、立地はいいところを押さえてるなあという印象。新しいフロントコートにしても千駄木ヒルズにしても立地だけとれば坂上のプラウドよりも良いと思っています。駅からフラットアプローチですし。
年収1500万世帯では、5000?8000万くらいのマンションになるのかなと。文京区で仕様の良いマンションで、それなりに駅近だと50平米台になるでしょう。広さが欲しいなら、荒川区とか北区とか、少し離れたところで70平米を買いに行く、という感じでしょうか。

[47: 匿名さん(38＝41)]

>>44 マンション検討中さん
文京区はかなり高くなっちゃってて、おおよそ相場観が出来上がっているので掘り出し物見つけるのはかなり難しいと見ています。
高いのは高い理由があり安いのは安い理由がしっかりとあると言う感じですね。なにを捨てるかをはっきりさせるのが大事かなと思います。
グロスが高くてもよいなら、やっぱりオススメはプラウドですかね。坪単価ベースでは割安感あります。

[48: マンション検討中さん]

うちは一昨年卒業してしまったんですけど、千駄木小学区なの地味に良い。他の学区と明らかに賃料水準違うので、転勤とかになっても安心だなと。

[49: 匿名さん]

世帯年収1500万で予算上限が7500万とすると、3LDKだと新築や築浅中古でも探すのは難しい。3LDKは新築9000万前後、築浅中古で8000万前後から、が相場。

借地権さえ気にしなければ、ここの70平米いかないタイプは十分選択肢に入る。所有権ならオプレジ千駄木フロントコートも悪くないけど、頭金の準備ないとキツい。プラウド千駄木ヒルトップはグロスとランニングコストが嵩むから更にキツい。

学区はどこまで3S1Kにこだわるか、くらいの問題。区内であれば正直あんまり変わらないだろうけど、ブランド学区がこだわるならここは有力だろう。

中古なら小石川一丁目か三丁目付近の物件がオススメ。利便性抜群で再開発でさらに伸びる余地あり。学区が柳町小なら、建て替えが完了後は本郷小みたいに人気学区になる可能性あって、教育環境も利便性も資産性も期待値高め。

[50: 匿名さん]

オプレジ千駄木や播磨坂が2期からファミリータイプの価格を上げてくるみたいなので、ここは相対的に割安感出てくるかも。

[51: マンション検討中さん]

>>49 匿名さん

参考になります。ありがとうございます。
借地権というのが気になりますが、私の世帯で文京区だと今買えるマンションがこれしかないなという感じです。千駄木小学校ということは魅力的ではありますが、そこまで拘っているわけではないです。ただ、文京区は小規模小学校が多いので一学年1クラスというような小学校の学区はどうかなぁと思います、、
小石川1.3丁目、中古調べてみます。

[52: マンション検討中さん]

>>49 匿名さん
51です。49様が、わたしのような1500万世帯だった場合、借地権マンションのリビオは購入しようと思われますか？？

[53: 匿名さん]

本日見学してきました。
眺望と日当たりで上層階が人気みたいで6階以上はかなり埋まってました。実物が見れましたが確かに開放感あります。土曜日にもう一度伺う予定ですが土曜日に上層階に空きが出ればと期待してます。5階以上だと緑も見れて日当たりも文句無しでした。5階の部屋はゲストサロンと接客に使っている部屋で未販売との事なので空きが出なければ５階狙う感じですね。

[54: 49]

世帯年収1500万円で文京区内の新築にこだわるとすると、基本ここの狭いプランしか選択肢がないと思います。坪単価でみると、グレードや駅距離考えてもここ2年ほどで1番安いですし、狭い部屋でも気にせず長期住むなら十分選択肢の一つだと思います。管理費高めなのは注意ですね。

ただ、私なら築15年以下くらいの中古で70平米以上、7000万以下の3LDKを狙います(もちろん築年数が浅ければ浅いほど良く、安ければ安いほど良いです)。というのは、少し古いマンションは今の新築より仕様が良いことが多く、住む分に使用感さえ気にしなければ新築より条件が良く、狭いプランの借地権リビオより売り安いと思うからです。ただ、この条件の中古は出たらすぐ申し込まれるので、内見したその場で即決する勢いでないとすぐ消えます。限られた予算内で同じ戦略を取るライバルが多いのかも知れません。

[55: 49=54]

>>52 マンション検討中さん
宛名入れ忘れました。

[56: マンション検討中さん]

>>54 49さん
ありがとうございます。
管理費も高いですよね。
地代と管理費の高さで2万ほどランニングコストが嵩んでるので、35年ローンにしたとすると、7500万の部屋も事実上8000万以上の部屋と同じような感じになのだなぁと。
すると、借地権マンションの割安感がないような気もしていて。

そのような中古物件、過去取引にはあるようですが、今はなさそうですね（涙）今後もさがしてみます。

色々とありがとうございます。

[57: 49=54]

>>56 マンション検討中さん
借地料は所有権の固定資産税とトントンくらいかな、と思いますが、管理費は1万ほど高いですね。ただ、個人的にはここのリビオは外観、内装とわりとしっかりと作ってあって良心的な物件だと思うので、予算内に収まって長く住むなら良いと思います。今出てる中古も同じ価格帯で比較するとここより条件良いのはないですが、たまに出るので入念にチェックしておくと良いと思います。頑張ってください。

[58: 匿名さん]

借地料と更新積み立て合わせると、固定資産税の土地分よりは高いとは思う（建物分の固定資産税はここでも払う必要あり）。
ここは販売価格に「前払い地代」は入ってないのかな。定借だとよくあることだが、普通借地権だと無理なような気がするし。そう考えると販売価格と地代はなかなかにリーズナブルではないかな。

[59: マンション検討中さん]

>>57 49=54さん
ありがとうございました！がんばります。

[60: マンション検討中さん]

>>58 匿名さん

前払い地代はなかったかとおもいます。

[61: 匿名さん]

ウォールドアのある家を直接見たことがないのですが、
密閉性としてはどうでしょう？
開いた時の解放感はもちろん良いとは思いますが、
個室として利用した場合の使い心地を知りたいです。

[62: 評判気になるさん]

>>61 匿名さん
今の家がウォールドアです。可動するものなので密閉性や遮音性？！は正直あまり期待できないですが、引戸が連なっているものとは雲泥の差です。閉じたときに壁みたいになるので個室として使ってもあまり違和感ありません。

[63: 匿名さん]

借地だと固定資産税の土地にかかる部分は払わなくて良い、と聞いたことがあるんですが
地代とか更新料まで考えていないといけないんですね…
結局お得になるには、
マンションそのものの価格がいかに抑えられているのか、というのにかかってきそうです。
借地のマンションのよいところって
所有権と比べてお得感が出るところにあると思いますから。

[64: 匿名さん]

現地見てきたけれど、空が広いね、この辺は。山手線の内側とは思えないのどかさ。文京区の住宅街でなければこの空気感はないね。建物も派手さはなく、まるで何十年も前からそこに建っていたかのような自然な外観で好感度高い。千田木でも山手に属するこの辺は住んでいる人の質もいいので安心して住める場所。白山上向丘商店街まで出れば大抵のものは揃うので買い物もそう問題にならないだろうね、電動機付き自転車があると坂下の店も利用しやすく便利。

[65: マンション検討中さん]

>>64 匿名さん

わかります、、！
わたしも高層階の抜け感がすごくかいほうかんがあって、魅力に感じました。

[66: マンション検討中さん]

シンプルながら設備は必要なもの全て揃ってるのが私も魅力に感じました。
また、開放感を謳っているだけあって、6階以上の開放感や日当たりはかなり好感度が高いです。

他方、オートロックがダブルではなかったことが、妻子供の安全的に少し心配な面もありました。

購入に踏み切られた方の決め手をお伺いしたいです。

[67: 匿名さん]

千駄木小学校の学区だと思うので、そのあたり気にして買う人はいただろうね

日当たりもいいし、パチンコ屋や飲み屋などだらしない大人の姿が見られるような施設が近隣にないのもポイントが高い。

[68: マンション掲示板さん]

結構杭長いですね。
このあたりはどこも長いのかな。

[69: 匿名さん]

ローム層のせいでしょう。三階建てぐらいのRC建築物ならそのまま基礎に使えるぐらいに丈夫ですし、この辺は高台なので地下水で軟弱化している事も少ないとおもいます。ボーリング調査の結果をMRで見せてもらったらいかがですか。ただし結果の解釈は専門家と同行した方がいいですね。

[70: 匿名さん]

高層階の方が売れているようです。

[71: 評判気になるさん]

このマンションって、値引き交渉などはできるのでしょうか？？初心者なので教えてください。

[72: 匿名さん]

>>71
いくつもの週刊誌に寄稿されている高名な先生で値引き交渉の仕方なども指南するとＨＰに書いているマンション評論家さんがいらっしゃるのでその方にコンタクトをとってみては？
ただし値引きを要求するのは上客ではありませんし、もっと高く出してくれる人の方が優先になるので、値引きをしても必ずしも手に入れられるとは限りません。

[73: 匿名さん]

マンションって高く出した方が買えるみたいな形になるんですか？
詳しく知りませんが、早く申し込んだ方が買えるイメージでしたが、
それだとどう考えても富裕層が有利になってしまう気がします。

[74: 匿名さん]

>>73
もちろん定価で買うなら抽選になるでしょうね。
でも値引きということになれば、より定価に近い価格で買える人の方に軍配があがるのはいたしかたないでしょう。ただローンの審査が通らない可能性がある人よりは現金一括とか明らかに問題なくローンが組めそうな人の方が有利なので一概には言えませんが。

[75: 匿名さん]

土地とかの売買で、プロが建築条件外してくれとか安くしてくれとかややこしいことを交渉しているのを尻目に後から来た素人が建築条件付きで定価でかっさらっていくのはよくあります。本当に欲しかったら売主の言い値で買うのが確実ですよ。値引きさせたいぐらいにあまり欲しくない物件なら、妥協せず見送ってもいいのではと思ったりもしますが。

[76: 匿名さん]

交渉しているのに後から来た人が定価で買っていくって厳しいですね。
もちろん売主目線に立ってみると定価で買ってくれる人の方が良いでしょうが、
後先で優先度をつけて欲しい気はします。

[77: 匿名さん]

>>76
でも値切りたい人はその価値を認めていないわけじゃない？ならその価値を認めている人の手に渡った方がハッピーじゃないのかな。多分縁がなかったんだよ。

[78: 匿名さん]

長く最後の1戸が売れないとかだったら、値引きとかもあるでしょうけれど
あまり安易に値引きとかはしないのではないかなぁ。
したとしても表に出さないけど。

商談に入ると、一旦販売リストから外すデベもいますし、
どうなっていくのかは正直デベ次第のところが大きそうです。

ここは駅も5分以内で条件も悪くないから
値引き期待するよりは
ほしい部屋があるんだったらそこを普通に購入する方がよさそうな。

[79: 匿名さん]

ここは駅が近くても繁華街じゃないというところがいいですね。少し歩けば白山上商店街があって買い物も便利ですし、良い物件です。

[80: 匿名さん]

物件の周りにあまり高い建物がないので、眺望や日当たりは満点だろうね

[81: 匿名さん]

総戸数が２１戸とは、すごく少ないなというのが印象的です。
立地が良いので、かなり高額になるかなと思いましたが
借地権物件だからこそなのでしょうか、思っていたよりは高くない感じ。
どのプランが販売中なのでしょうか。

[82: マンション検討中さん]

AとCが販売してました。
展望はほんとに最高です。
戸数が少ないので管理費が高く、地代もあるのでローン＋45000ぐらいになってしまい、借地物件の安いというメリットが少なくなってしまってるなぁという印象でした、、、20000ランニング コスト高いと実質あと6000ー7000万くらいは今の利率だと借りられてしまいますもんね、、

[83: 匿名さん]

アクセスが良いですね。
通勤にはまず不便なさそうなところかと思いますが、
最寄り駅の朝の時間帯の混み具合だったり、
周辺の夜の時間帯の雰囲気や治安が気になります。

[84: 匿名さん]

基本的に文京区の物件で治安を心配する必要はあまりないと思いますけどね。

近所に住んでいますが通りもしっかりした街灯がある歩道が整備された対向二車線道路でそれほど危険を感じるようなことはないと思います。日当たりの良い静かな環境を好む方にはよい選択だと思います。

[85: 匿名さん]

リビングに凹凸がある所が残念だったなという印象。
そのほか、リビングの広さは広めになっていますが正方形になっている形によって
多少狭く感じる可能性はありそうですね。

収納力はある程度たっぷりありますから、収納力に関しては問題が無さそうですね

[86: 匿名さん]

小学校の通学区域がここは３s１kの一角を占める千駄木小学校みたいだけど。
確か東京都の理数フロンティア校にも指定されていて学力別に少人数性の指導をしていると人気の小学校だからもっとアピールしてもいいのでは。

[87: マンション検討中さん]

小学校の良し悪しを、不動産会社がアピールするのはダメみたいで控えてるらしいです。

[88: マンション検討中さん]

とにかく、総戸数が少ないので、管理費と後々の修繕費積立金が高いのが残念。

[89: 匿名さん]

>>87
オプレジとか人気の〇〇小学校区、なんて大々的に出してますよね、確かに他の小学校を逆に貶めることにもなりかねないですね。

もっとも、基本的に文京区の小学校は全体にレベルが高く私立中への進学率も東京都の平均よりダントツに高いので、どこに行っても大きな変わりはないと思いますが

[90: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
東急なので、オプレジのような品のないことはしなさそうですね笑