リビオ文京千駄木ってどうですか？

[匿名さん]

リビオ文京千駄木についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://nskre.jp/sendagi/index.html

所在地：東京都文京区千駄木5丁目245-4他（地番）
交通：東京メトロ南北線「本駒込」駅（エレベーター出口）徒歩4分,
　　　都営三田線「白山」駅（A3出口）徒歩8分,
　　　東京メトロ千代田線「千駄木」駅（1出口）徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.26平米～72.53平米
売主：
日鉄興和不動産株式会社
施工会社：風越建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん

確かに。少し文京区値下がり始めたのですかね。というのはプラウドの坂上が坪420台くらいからあるんですよね。リビオ借地権で380か、プラウドの所有権で420か。資産価値考えたらどう考えてもプラウドだと思うのですが、人によってはそうでもないのかなあ。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
文京区は下がってはないですが、地域差がありそうです。千駄木から本駒込あたりは下がってはないけど、上がってない印象です。

プラウドはかなり高級仕様で専有面積が広く、条件によってかなり単価差がありますね。グロスが嵩むのと富裕層向けってことで、条件悪い部屋は思い切って安くして、条件良い部屋で盛ってバランスとってるんでしょう。買える人はプラウドのパンダ部屋が良いと思いますが、グロス1億超えますからね…。ここの検討者とは被らないでしょう。

ここは文京区に住みたいパワーカップル向けって印象です。それでもギリギリ手が届くかどうか、って価格帯ですが。ただ子育て世代の需要は強いですし、グロスがプラウドほど嵩まないので売ったり、貸したりする分には困らないと思います。リビオはリセール率も良いですしね。

[43: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん
プラウドの坂上というのは千駄木ヒルトップですか？
たしかに憧れのプラウドを購入したくなりますが、広めの間取り中心なので、到底手が届きそうもなく、、
この辺りだと、オープンレジデンシア千駄木フロントコートと悩みますが、学区が変わってくることもあり。
年収1500くらいの世帯の方だとどのあたりのマンションで検討されてるのでしょうか。子供のための子育て環境と、自分たちの通勤の利便性を考えると、どこも高くて困ってます。。

[44: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
高いのですか、、
この辺りだと、おすすめはありますか？

[45: 匿名さん(38＝41)]

>>42 匿名さん
なるほど！借地権はやや嫌厭してましたが、貸したりリセールの選択肢はそれなりにあるのですね。

[46: 匿名さん(38＝41)]

>>43 マンション検討中さん
そうです、千駄木ヒルトップのことを言っています。あそこは、売りにしているほど眺望は大した事ないと思いますが、やっぱり仕様、ブランド、広さ、立地と、ほとんどの要素が高い水準にまとまっていると感じます。
オープンレジデンシアは、プラウドやパークハウスよりも全体評価は2段階くらい落ちるイメージですが、立地はいいところを押さえてるなあという印象。新しいフロントコートにしても千駄木ヒルズにしても立地だけとれば坂上のプラウドよりも良いと思っています。駅からフラットアプローチですし。
年収1500万世帯では、5000?8000万くらいのマンションになるのかなと。文京区で仕様の良いマンションで、それなりに駅近だと50平米台になるでしょう。広さが欲しいなら、荒川区とか北区とか、少し離れたところで70平米を買いに行く、という感じでしょうか。

[47: 匿名さん(38＝41)]

>>44 マンション検討中さん
文京区はかなり高くなっちゃってて、おおよそ相場観が出来上がっているので掘り出し物見つけるのはかなり難しいと見ています。
高いのは高い理由があり安いのは安い理由がしっかりとあると言う感じですね。なにを捨てるかをはっきりさせるのが大事かなと思います。
グロスが高くてもよいなら、やっぱりオススメはプラウドですかね。坪単価ベースでは割安感あります。

[48: マンション検討中さん]

うちは一昨年卒業してしまったんですけど、千駄木小学区なの地味に良い。他の学区と明らかに賃料水準違うので、転勤とかになっても安心だなと。

[49: 匿名さん]

世帯年収1500万で予算上限が7500万とすると、3LDKだと新築や築浅中古でも探すのは難しい。3LDKは新築9000万前後、築浅中古で8000万前後から、が相場。

借地権さえ気にしなければ、ここの70平米いかないタイプは十分選択肢に入る。所有権ならオプレジ千駄木フロントコートも悪くないけど、頭金の準備ないとキツい。プラウド千駄木ヒルトップはグロスとランニングコストが嵩むから更にキツい。

学区はどこまで3S1Kにこだわるか、くらいの問題。区内であれば正直あんまり変わらないだろうけど、ブランド学区がこだわるならここは有力だろう。

中古なら小石川一丁目か三丁目付近の物件がオススメ。利便性抜群で再開発でさらに伸びる余地あり。学区が柳町小なら、建て替えが完了後は本郷小みたいに人気学区になる可能性あって、教育環境も利便性も資産性も期待値高め。

[50: 匿名さん]

オプレジ千駄木や播磨坂が2期からファミリータイプの価格を上げてくるみたいなので、ここは相対的に割安感出てくるかも。

[51: マンション検討中さん]

>>49 匿名さん

参考になります。ありがとうございます。
借地権というのが気になりますが、私の世帯で文京区だと今買えるマンションがこれしかないなという感じです。千駄木小学校ということは魅力的ではありますが、そこまで拘っているわけではないです。ただ、文京区は小規模小学校が多いので一学年1クラスというような小学校の学区はどうかなぁと思います、、
小石川1.3丁目、中古調べてみます。

[52: マンション検討中さん]

>>49 匿名さん
51です。49様が、わたしのような1500万世帯だった場合、借地権マンションのリビオは購入しようと思われますか？？

[53: 匿名さん]

本日見学してきました。
眺望と日当たりで上層階が人気みたいで6階以上はかなり埋まってました。実物が見れましたが確かに開放感あります。土曜日にもう一度伺う予定ですが土曜日に上層階に空きが出ればと期待してます。5階以上だと緑も見れて日当たりも文句無しでした。5階の部屋はゲストサロンと接客に使っている部屋で未販売との事なので空きが出なければ５階狙う感じですね。

[54: 49]

世帯年収1500万円で文京区内の新築にこだわるとすると、基本ここの狭いプランしか選択肢がないと思います。坪単価でみると、グレードや駅距離考えてもここ2年ほどで1番安いですし、狭い部屋でも気にせず長期住むなら十分選択肢の一つだと思います。管理費高めなのは注意ですね。

ただ、私なら築15年以下くらいの中古で70平米以上、7000万以下の3LDKを狙います(もちろん築年数が浅ければ浅いほど良く、安ければ安いほど良いです)。というのは、少し古いマンションは今の新築より仕様が良いことが多く、住む分に使用感さえ気にしなければ新築より条件が良く、狭いプランの借地権リビオより売り安いと思うからです。ただ、この条件の中古は出たらすぐ申し込まれるので、内見したその場で即決する勢いでないとすぐ消えます。限られた予算内で同じ戦略を取るライバルが多いのかも知れません。

[55: 49=54]

>>52 マンション検討中さん
宛名入れ忘れました。

[56: マンション検討中さん]

>>54 49さん
ありがとうございます。
管理費も高いですよね。
地代と管理費の高さで2万ほどランニングコストが嵩んでるので、35年ローンにしたとすると、7500万の部屋も事実上8000万以上の部屋と同じような感じになのだなぁと。
すると、借地権マンションの割安感がないような気もしていて。

そのような中古物件、過去取引にはあるようですが、今はなさそうですね（涙）今後もさがしてみます。

色々とありがとうございます。

[57: 49=54]

>>56 マンション検討中さん
借地料は所有権の固定資産税とトントンくらいかな、と思いますが、管理費は1万ほど高いですね。ただ、個人的にはここのリビオは外観、内装とわりとしっかりと作ってあって良心的な物件だと思うので、予算内に収まって長く住むなら良いと思います。今出てる中古も同じ価格帯で比較するとここより条件良いのはないですが、たまに出るので入念にチェックしておくと良いと思います。頑張ってください。

[58: 匿名さん]

借地料と更新積み立て合わせると、固定資産税の土地分よりは高いとは思う（建物分の固定資産税はここでも払う必要あり）。
ここは販売価格に「前払い地代」は入ってないのかな。定借だとよくあることだが、普通借地権だと無理なような気がするし。そう考えると販売価格と地代はなかなかにリーズナブルではないかな。

[59: マンション検討中さん]

>>57 49=54さん
ありがとうございました！がんばります。

[60: マンション検討中さん]

>>58 匿名さん

前払い地代はなかったかとおもいます。