イニシア板橋 桜レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

イニシア板橋 桜レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A10085/index.html

所在地：東京都板橋区本町29番地11 他16筆（地番）
交通：都営三田線「板橋区役所前」駅A1出口より徒歩9分
　　　都営三田線「板橋本町」駅A1出口より徒歩8分
　　　山手線「池袋」駅「池袋駅西口」バス停よりバス15分「上宿」バス停下車徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.65m2～146.59m2
売主：株式会社コスモスイニシア　セコムホームライフ株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

川沿いに並んでた家々や区道や木密住宅、それにまだ築20年ちょっとのアークステージ板橋本町まで一括で建て替えるのですね。

東側の首都高がちょっと気になりますが、駅距離や商店街、目の前の石神井川など魅力的です。

[2: 匿名さん]

駅に無理なく歩けるしスーパー2軒使えるし南側に川と桜並木。浸水リスクに目をつぶれば買いかも知れない。

[3: 匿名さん]

地元じゃないのでよく分からないのですけど浸水リスクって建物の前の川から来るものなんですか？
ハザードマップを確認しておいた方が良さそうですかね。

デザインでは全貌がまだ出てないですけど、一階はエントランスと駐輪場、二階から住居という感じでしょうか。
横に長いマンションとなるわけですね。

「家族と共に成長する家」の参考プランはなかなか斬新なアイディアだと思いました…。
こういうのどうなんでしょう？？

[4: マンション検討中さん]

駅距離はあるが、立地は板橋区の中でも屈指の場所
仲宿、加賀がすぐの立地はすごすぎる
個人的にあえて難をいえば、普段使うスーパーはライフとセーヌしかないこと
個人的にはオーケー、西友の方が好きなので

[5: 匿名さん]

>>4
地下鉄駅8分だと距離があるとは言えないんじゃ？

[6: マンション検討中さん]

駅から商店街を通る道のり、駅距離10分未満、バリエーションあるプラン、良いですね。

ハザードマップ的には大丈夫そうですが、液状化が懸念材料でしょうか。
あと川近くなので、虫問題かな‥

[7: 匿名さん]

間取りが美しいですね。
完全アウトフレーム、広い玄関周り、手洗いカウンター付きトイレ。
これ、かなりな高級路線になりそう。
アトラス加賀より高いかも、

[8: 匿名さん]

バルコニーの仕切りはしっかり天井まであります。
南側リバービューだし、坪400超えてくる？

[9: マンション検討中さん]

70平米までの物件しかないんですかね？物件概要が最近変わったようです。前は140平米とかあって、地権者仕様だったのかな

[10: マンション検討中さん]

>>8 匿名さん
さすがに400はないでしょ
立地はいいけど、駅距離8分だし
イニシア桜木町、イニシア大森町、プレミスト志村三丁目、リビオレゾン板橋本町、リビオ成増あたりの価格から推察すれば、坪280?330になると予想するが、どうだろうか？
坪300だと70平米で約7000万
まあこの辺がこの地域のギリギリ価格だと思うよ
これでもかなり高いが、今はどこも高いからね

[11: 匿名さん]

イニシアはコストカットを最優先にはしませんからね。

[12: マンション検討中さん]

>>11 匿名さん
イニシアはそれがいいよね
個人的にはプラウドの次にデザインやコンセプトは好きだね
イニシア桜木町に比べるとスペックは多少落ちるからね
桜レジデンスは多分外廊下だと思うけど、もし内廊下なら坪単価300から350でも全く不思議はない

[13: 匿名さん]

>>10
たしかに立地的に上限狙いでチャレンジする場所ではない。

鍵になるのは等価交換に応じた元のマンションや戸建ての住民分。
分譲価格を高くし過ぎると地権者の部屋が狭くなる。
安くし過ぎると事業として成り立たない。

想像するに、地権者は割安な低層階を取得、分譲は中層以上がメインになる。（一部大口地権者や資金追加できた地権者は最上階になるかも）
よってアトラス加賀と同水準になると予測。

[14: マンション検討中さん]

検討してましたが今回の台風水害をみてしまうと川沿いに住むことを躊躇してしまいます…

[15: 名無し]

>>14 マンション検討中さん

私もです。さすがにあの氾濫ニュースを見てしまうと検討難しいですね。

[16: 匿名さん]

>>14
ハザードマップによれば荒川氾濫には強いですが集中豪雨の時は50cm～2mの可能性がありますね。

現実に台風19号では石神井川が氾濫危険水位を超えてしまい、流域は午後～夜までサイレンが鳴りっぱなしでした。
ここに限らず神田川、目黒川なども要注意下線です。

[17: マンション検討中さん]

地権者の割合が多すぎます。
外部からの購入者へ販売価格で転化され、相場以上の金額になること必至でしょう。
1番高い部屋で6,500万円、70m2でした。300超えて来ましたね。
物件自体は良いのでせめて5%以内であれば…残念でなりません。下町だから仕方ないのかな。
あと間取りのバリエーションはもう少し欲しかったなと感じます。

[18: マンション検討中さん]

たしか最上階の神部屋は地権者さんですね。

[19: マンション検討中さん]

A地権者1（プレミアム住戸）
B地権者2
C地権者6 （プレミアム住戸2）
D地権者0
E地権者0
F地権者1
G地権者0
H地権者6
I地権者10 （プレミアム住戸3）
J地権者3
K地権者5 （プレミアム住戸1）
J +K地権者1 （勿論プレミアム住戸）

比較的狭い部屋44平米くらいが地権者多い。
道路から離れると地権者が多い。
最上階打ち抜きI侵食の神部屋は120平米以上予想。桜レジデンスの神様。

[20: 匿名さん]

>>19 マンション検討中さん
H IJKタイプに固まっているのはなぜですか？