ガーデンパレス吹田千里丘ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ガーデンパレス吹田千里丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.senrioka150.jp/index.html

所在地：大阪府吹田市千里丘中2184-1（地番）
交通：JR京都線「千里丘」駅徒歩9分
間取：3LDK
面積：64.22平米～75.94平米
売主：第一交通産業株式会社・大林新星和不動産株式会社・株式会社エス トラスト
施工会社：未定
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

>>39 匿名さん

かなり先の話になるけど、将来建て替えとなったときに建て替え決議は管理組合は一つの方がまとまりやすい。それぞれの工区で別々に建て替えするなら関係ないけど。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん

そもそも建て替えって同じ時期にやるものなの？
大規模修繕も

[43: 匿名さん]

修繕箇所だってそれぞれのマンションによって違うだろうからまとめた方がややこしくなると思う
１区の人が２区や３区や４区のマンションまで把握しきれないよ

[44: 通りすがり]

>>41 匿名さん

え？逆では？決議は人数多いほど通りにくく意見がまとまらない。
高齢者の割合が多い大規模では建替の決議が通らないケースが良くある。

まとめたら１区の人は建替したいのに３区の人に反対されて建替できない事態が起こりうる。
百害あって一利なし。

[45: 匿名さん]

>>44 通りすがりさん

建て替えは費用を捻出するために戸数を増やす必要がある。敷地規模が大きい方が高層化が可能なので一体で建て替えた方がスケールメリットは大きい。
ちまちまそれぞれの工区で建て替えは難しいんじゃないかな。

[46: 匿名さん]

>>39 匿名さん

台風被害は火災保険適用ですよ

[47: 匿名さん]

敷地が道路で分断されているから1工区2工区まとめての建て替えは不可能ですね。
全く別々のマンションと考えた方がいいでしょう。

[48: マンション掲示板さん]

>>45 匿名さん
４つのマンションを一体で建て替えるなんて不可能だよ
道路で分断されてるし
なぜか管理組合を１つにまとめたいようだけどズレてる
現地を見ることをオススメする

[49: 匿名さん]

工区という呼び名が紛らわしい。4つの独立したマンションで管理組合が別なら完全に別個のマンションだよね。販売上150戸というイメージで売りたいのかな。
39さんのおっしゃるように、戸数が30戸や40戸だと理事会役員が4、5年でまわってくるし、修繕積立金が高くつきそうですね。

[50: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん
エレベーターありますよ。

[51: 買い替え検討中さん]

価格発表会へ行きましたがだいぶ高級でしたね。
あの立地でここまで高くなるとはとても驚きました。

[52: 匿名さん]

エレベーターって買い換えに2000万とか必要ですよね
しかも15年くらいで使えなくなったりする
それをこの戸数で負担するのは大変そう
一般的には100戸に対してエレベーター１台の割合だと聞きます
機械式駐車場の維持費も必要となるとかなりの修繕費になるのでは

[53: 気になってます]

>>51 買い替え検討中さん
だいたいどれくらいの価格でしたか？
教えていただきたいです。

[54: 匿名さん]

>>52 匿名さん

エレベーターの寿命は、適正な保守点検を行っていれば20年から25年使用することができます。
なお、建築物維持保全協会のLCC（ライフサイクルコスト）評価指針では、適正な保守管理を前提とした計画耐用年数を25年と定めています。
また、エレベーターの法定耐用年数は17年です。

三菱エレベーターのホームページより

[55: マンション検討中さん]

エレベーターは、フルで取っ替えるか、一部取り替えかなど修繕の仕方によっても価格は大きく変わります。フルで取っ替えなければもう少し費用は抑えられますし、フルで取っ替えても1,500万くらいとの情報も聞いたことがあります。また、エレベーターは70から80戸に1つくらいがちょうど良いとする書籍等もありますし、特に第２工区については個数か少なすぎるということはなさそうな気もします。

価格については案内会に私も出席しましたが、最低が4,000万円代の後半からで、確かに高いなと感じる部分はありました。ただ周辺マンション物件になりそうな土地もあまりなく、新築マンションという括りで言うと今後数年は出てこなさそうという面を考えると売主が少し強気なのはしょうがないようにも感じてます。中古に目を向けるならまた別でしょうが。

[56: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん

法廷耐用年数が17年なのでその前後にはフルで取り替えないといけないと思います

[57: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

法定耐用年数は税制上の価値がどれくらいで償却されるのかに使われる年数。法定耐用年数がなくなっても、あくまでも税制上の価値が認められなくなるだけで、実際には使い続けられます。現状に沿った物理的な耐用年数を計画耐用年数と言い、およそ20~25年です。

もう少し勉強しよう。

[58: 通りがかりさん]

20年～25年で交換ですか
かなり短期間なんですね

[59: 匿名]

>>53 気になってますさん
この前説明聞いてきました。
まだ全部は開示されてませんでしたが、殆どの戸で5000万円前半?中盤といったところです。
管理費は若干揺れがありますが、修繕積立金と併せて2万程度でした。
予想は4500万程度でしたが、その予想より遥かに高かったので、別のところを探そうかと思ってます。。
ちなみに、角の住戸は殆ど6000万を超えていて、本当に売れるんかなこれ、って感じでした。

[60: 匿名さん]

>>58 通りがかりさん

15年よりは長いよね。

[61: マンション掲示板さん]

>>59 匿名さん

千里丘の駅力、駅徒歩９分、小規模マンション
これらの条件を考えるとかなり高いですね
資産性はほぼ期待できないでしょうし

南千里のマンションは販売価格が高かったため竣工しても半数以上売れ残り、値下げしながら少しずつ売っているようです
ここもそのような販売計画なのでしょう

[62: マンション検討中さん]

>>61 マンション掲示板さん
もしかしてザ・パークハウス南千里のお話をされてるんですかね？
駅力という言葉や小規模マンションを条件で語られているので、マンション大全や何やらで勉強されてるのでしょうが、こことパークハウスを比べると、1.千里丘駅の再開発が決まっていること2.万博公園までの距離3.周辺物件の新築マンションのなさによる希少性4.JR沿線と阪急沿線の利便性の差
上記の4点から全くもって条件が違い、正直あまり比較対象にはならないかと。
パークハウスだとプリリアや北千里に行けば大量に新築マンションありますが、JR沿線で吹田市を狙いに行くと、ガーデンパレスの場合、ミリカシティくらいしか対象がありません。そういう意味でJR沿線の吹田市内に住みたい人からすると物件の希少性は高いと思いますから、そこまでの値下げしながらということにはならないのではと個人的には思いますよ。

[63: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん

万博公園までの距離は南千里とさほど変わらないのでは？
電車で行くには南千里の方が便利だし。

[64: マンション検討中さん]

>>63 匿名さん
南千里からだと35分、ガーデンパレスからだと25分と10分程度の違いですね。ただ子供が小さい時に公共交通機関は非常に乗りづらいことも多いので、自転車や徒歩でまだ行きやすい点では、あくまで個人の意見としては少し優っているのかなと考えています。
まぁ一番の利点はやはりJR沿線かつ吹田を満たす物件の希少性かなと思います。

[65: マンション掲示板さん]

>>62 マンション検討中さん

何やら長文で書かれてらっしゃいますが、パークハウス南千里と比較したかった訳では全くありません
南千里なんて余計な情報を書かなきゃ良かったですね

パークハウス南千里のように価格帯が高すぎるので長期間での販売を見越しているのだろう、と言いたかったのです

[66: 匿名さん]

>>65 マンション掲示板さん

パークハウス南千里は330戸、ここは31戸。
そりゃ330戸もあれば長期戦になるかもしれませんが、31戸だからねえ。

[67: 匿名さん]

万博公園までの距離なんて資産性に関係ない議論する意味あるんだろうか
ちなみにガーデンパレス以外にも千里丘駅最寄りの新築マンションあるよ

中古で調べたら2008年竣工の千里ディアヒルズが千里丘駅徒歩9分のようだけど2700万～4000万後半の価格で販売されていた
オリンピックによる価格高騰があるとはいえ、ここはえらい割高な物件だと思う

[68: 通りがかりさん]

確かにこの戸数で長期戦は恥ずかしい…。
がしかしこの値段じゃ売れると思えない。
千里丘駅徒歩15分のミリカヒルズは半分くらいの値段で買えたんじゃない？
徒歩6分で倍近いお値段になるとは驚き。

[69: 匿名さん]

>>68 通りがかりさん

徒歩9分では？

[70: 匿名さん]

>>67 匿名さん
今中古で出てるディアヒルズは3,400万くらいみたいですね。千里丘駅前の今後の再開発を考えると、過去の中古価格は再開発を反映してないですから、もう少し上がる可能性もありますよね。
今HOME'Sの家賃相場で、吹田市2LDKで平均家賃10.9万円なので、年間で大体130万円、10年間で1,300万円、仮にこのマンションを5,200万で買ったとして、5,200-1,300で3,900万、住宅ローン控除で300万円返ってくるとして、3,600万前後。
吹田に住みたいという人からするとすごく割高かというと、売り出し価格は高いと感じますが、どうなんでしょうね。

[71: 匿名さん]

>>70 匿名さん

その皮算用にはランニングコストは含まれてないですよね。修繕積立金とかを考えると31戸は割高リスク多すぎだと思います。

[72: 匿名さん]

>>71 匿名さん
ランニングは含めてませんね。10年での皮算用でしたので、あまり修繕とかのリスクは考慮していませんでした。
確かに31戸の個数で割ると考えると数十年後建て替えの際は高くつきそうですが、管理をある程度しっかり行えば、第1工区に限っては駐車場も平面で、低階層ですし、そんな高リスクではないようにも感じますが、やはり人それぞれ考え方が違いますね。

[73: マンション検討中さん]

>>67 匿名さん

10年ほどで2000万は値上がりしてるという事ですか
今が最高値とはいえ高すぎます

[74: 匿名さん]

>>72 匿名さん

マンション初心者かな？
大規模修繕費用、管理費等、すべて30戸の支払、積立てでまかなわないといけない。そうなると管理費は経費節減で、どうしても200戸程度の物件よりは悪くなるし、積立金は倍以上かかる。経費的には小規模のメリットはおそらくない。
ただしコミュニティのまとまりとか、住民間の濃厚なつながりを重視するなら小規模はお勧め。

[75: 匿名さん]

>>74 匿名さん

大規模マンションに比べ修繕積立金が高くなることや管理費上がることくらいは認識してますよ。20万から30万程度大規模修繕の際はプラスでかかりますが、それがそんなにリスクですかね？共用設備も基本ないですし、そこまで管理費、修繕費をリスクと考える必要もないかなと考えているだけです。これで第2工区みたいに機械式ならかなりリスク高く感じますが。

[76: 口コミ知りたいさん]

第一交通のマンションってどうなんですか？
ネットで評判を見たら良くないことばかり見たのでご存知の方いらしたら教えて下さい
マンションは管理を買えと言いますし、評判は気になります

[77: 匿名さん]

>>75 匿名さん

たしかに駐車場が機械式でないから修繕費はさほど大きくならないでしょうね。

[78: マンション検討中さん]

この土日に案内会行かれた方おられたりしますでしょうか。実際申し込み状況等、何かお聞きになられて気になった点など有れば教えていただけると大変ありがたいです。

[79: マンション検討中さん]

>>78
案内会何回か出ています。先々週の土日時点の情報で申し訳ないのですが、物件の希望（要望書）提出の第一締め切りが今週の金曜日と聞いてます。JR沿線、徒歩圏内、吹田ということを考えて購入をするつもりで要望書を出しました。その時何件か要望書出てると伺いました。あとは、西向きの物件が多い点気になりますかね。

[80: マンション検討中さん]

>>79 マンション検討中さん

ご回答ありがとうございます。
要望書出されたんですね。私も凄い迷いながら出そうかと考えていたので、そういう方にお会いできて何よりです。
第一締め切りに間に合うと抽選が有利などお話ありましたよね。なるほど、確かにAiry棟は西向き多いですね。あまり部屋の向きまで意識がいっていませんでした。ありがとうございました。

[81: マンション検討中さん]

西は夏は暑く冬は寒いですもんね
その分価格が安くなるので共働きであまり家にいない人にはいいのかもしれません

[82: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん

西向きの冬は暖かいよ。

[83: マンション検討中さん]

>>82 匿名さん

確かに西日で夕方から暖かいですね
ただ午前中は寒いイメージです
それより夏の暑さが問題でしょうね
ガーデニングは全くできないでしょうし

[84: 通りがかりさん]

価格を教えていただいたので、ざっくりですが記載します。購入検討されてる方への手助けとなれば嬉しいです|ω･`)

Airy棟(第一工区)
3階建中の2階 : 全部屋3LDK 4800万?6000万(角部屋)
1階と3階は開示無し

Blight棟(第二工区)
8階建中の2階 : 1LDK+F 4400万
2LDK+F 5500万
3LDK 4600万?4900万
4LDK 6000万・6300万
4階 : 上記リストの+200万?300万
それ以外開示無し

なお、B棟は4階以上でないとまともに太陽光が刺さない立地なので、よく考えた方がいいかもしれません。
じわじわ値下がりしていくとは思いますが、今なら部屋の壁色など自由が効くので、興味ある方は行ってみるといいかもしれません|ω･`)

[85: 通りがかりさん]

>>84 通りがかりさん
「から」の記号が文字化けして「?」になってますが気にせず...

[86: 通りがかりさん]

A棟
管理費 : 9890 - 11490
修繕積立金 : 5800 - 6800
駐車場平面 : 15000
駐輪代 : 100 - 300

B棟
管理費 : 9690 - 16890
修繕積立金 : 5700 - 10400
その他バルコニーや専用庭使用料など
駐車場機械式 : 7000 - 9500
駐車場平面 : 15000
駐輪代 : 100 - 300

管理費は意外に安いように思いました。|ω･`)
連レス失礼しました。

[87: 匿名さん]

>>86 通りがかりさん

管理費は共用施設少ない割に高くないですか？
むしろ修繕積立金が小規模の割に安く感じます
もしかすると最初を抑えて金額が大幅に上昇していくパターンでしょうか？

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん

管理費は途中から上げにくいから元々高くしている。小規模だから割高になるのは仕方がない。修繕積立金はおっしゃる通り値上げしていくパターンでしょう。

[89: 匿名さん]

>>84 通りがかりさん

Ｂ棟は陽当たりも悪く、機械式駐車場もあって維持費がかかりそうなのに価格も安くないですね
これはＡ棟に人気が流れそうです

[90: マンション検討中さん]

A棟に要望書出しています
12/13に価格が決定され、12/14から分譲開始と伺っていますがスケジュール現状もこのままなのですかね？