ガーデンパレス吹田千里丘ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ガーデンパレス吹田千里丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.senrioka150.jp/index.html

所在地：大阪府吹田市千里丘中2184-1（地番）
交通：JR京都線「千里丘」駅徒歩9分
間取：3LDK
面積：64.22平米～75.94平米
売主：第一交通産業株式会社・大林新星和不動産株式会社・株式会社エス トラスト
施工会社：未定
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1961: マンション検討中さん]

概要更新されましたね。
全く数は変わらず46戸の記載でしたね。
このマンションの出している概要なので、いつもされる下手な反応はされないでくださいね。

まずこの数字で言えるのは、残30戸と煽りを入れていた投稿は完全なガセだったことが確定しました。このような販売側の煽りには注意したいものです。

前回から全く売れていないとも言えますし、何件か売れているとも言える更新内容でした。

もし数件売れていたとしたら、その時には50戸近く残っていたことになります。30戸と見間違い、勘違いされるのにはかなり無理のある数字だと思いますね。供給が？残が？との質問にも残です！としっかり答えていましたね。これはやり過ぎだったでしょう。

また、最終期の記載がないので、まだ残していることは十分に考えられるでしょう。46戸の概要内容の部屋とプラス20部屋くらいが感覚値なので70戸前後が売れ残っていると推測しています。

46戸が在庫の全ての可能性はありません。これまでの投稿の中で、未供給にも対応するとの内容がありましたね。また、モデルルーム、事務所は少なからず未供給ですからね。

売れています！的な煽り投稿は販売側の意図かと思われるので、見学した際には注意が必要です。もし出される価格表と更新したてのこの概要の数があっていなければそれは演出を入れらた煽り入りの価格表なので慎重に見極めましょう。未供給についても、条件の良い部屋を残している可能性があるので必ず聞いて比較しましょう。

次は12月28日更新予定。

[1962: マンコミュファンさん]

アンチ過剰反応すごいね
売れてるってだれか言った？
日曜日の見学が満席としか言われてなくない？

[1963: マンコミュファンさん]

2年営業活動して70戸以下しか売れてないジオ茨木中穂積と良い勝負？？ジオは高い宣伝広告費をかけてるけど。

[1964: 匿名さん]

>>1962 マンコミュファンさん

ところどころ雰囲気出してるのがあって、煽ってんなーって見てましたよ。
良い部屋から売れる！とか、春頃にかけて売れる！とか、ありましたよね？この概要内容の更新から、今までの煽りは妄想とか希望的観測とかだったのかな？お恥ずかしながら踊らされてました、、、確かに売れてる！とは一切書いてなかったですね！さすがです！

では売れてないんですね！！！
良かったです！！！
このマンションは底値にしか興味がないものでして。
知らないところで売れてるのでは！？と少しだけ心配していました。全く問題なしですね！！！
ありがとうございます！！！

[1965: 匿名さん]

>>1964 匿名さん
ジオ茨木が売れてないから仲間で居続けて欲しいのかな？
あんた、ちょっと気持ち悪いレベルだよ

[1966: マンション検討中さん]

いやだから、売れても減らして記載しないでしょ　

[1967: 検討板ユーザーさん]

ジオ茨木の見学が全く埋まらないから妬んでるだけ

[1968: 口コミ知りたいさん]

>>1966 マンション検討中さん

現地パンフは、広告期限欄切り貼りでしたよ(笑)
販売概要は文字小さく、老人に優しくない

[1969: マンコミュファンさん]

ここで議論するのはマジ時間無駄。
見学行かないと実際のところはわからん。

[1970: 通りがかりさん]

>>1969 マンコミュファンさん

いや、見学行っても説明の仕方次第だろ

[1971: マンコミュファンさん]

>>1966 マンション検討中さん

それは実際に46戸の供給数がなくても、広告には46戸あると表示しているということですか？

[1972: マンション検討中さん]

>>https://www.a-tm.co.jp/top/housingloan/mansion/unsold_new_condominiums...

大半が当てはまってる。1年売れ残っていたらもはや中古だから購入検討者は強気で行きましょう。

2年経っても誰も住んでいないから新築？いやいや、カーテンもない状態で窓からの日差しにより、フローリングの日焼け等の経年劣化はすでに始まっているのですよ。発売後すぐに売れてカーテンも取り付けられている物件に比べるとなおさら酷な条件です。

[1973: 住民板ユーザーさん1]

>>1971 マンコミュファンさん

竣工後に売り出したしときに、供給数46あるってことではないですか？今は、知りません。

[1974: マンコミュファンさん]

>>1973 さん

どういう意味ですか？？？
全く言ってることがわかりません。

[1975: 検討板ユーザーさん]

>>1972 マンション検討中さん
ジオ茨木中穂積も1年で中古扱いってことですね。
もうやばいじゃん。

[1976: マンション検討中さん]

外観がちょっとしんどいかなーと思います。賃貸っぽさが所有感を満たしてくれないというか。

[1977: マンコミュファンさん]

そうですかね？外観オシャレに見えてますよ。周辺の雰囲気含めて。

[1978: eマンションさん]

ここは環境良いですよ。住宅地ですから。

例えばジオ茨木のように、目の前に業者の車が沢山とまってたり、草ボーボーの空き地が目の前にあったり、隣の保育園からの騒音が酷いとか、そう言う問題がこのマンションには有りませんから。

[1979: 通りがかりさん]

たしかに、非の打ち所がない物件かも

[1980: eマンションさん]

>>1966 マンション検討中さん

>>1971 さんから
質問きてますけどー。
応えてあげてくださいなー。

ちなみに貴方は何してる方なの？
この感じだと販売関係者っぽいねー。

14日に概要更新してるから突っ込まれてるんでしょ？

まさかとは思いますが、公取とか知らないのかな？

[1981: 口コミ知りたいさん]

>>1978 eマンションさん

吹田市の中では、不人気のエリアですよね。

[1982: マンション掲示板さん]

>>1978
>>1979
敢えてマジレスしますけど、Bコートの裏は小学校ですし、AB間の道路も徳洲会バスのエンジン音やおばちゃんのチャリのキーキーブレーキも響きますよ。

[1983: 管理担当]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1984: 匿名さん]

>>1982 マンション掲示板さん
AB間はミニ産業道路ですね。

[1985: eマンションさん]

これも良い投稿！
これを下げられてるのは検討者にはよろしくないと思うので貼っておきます！

1961 マンション検討中さん

概要更新されましたね。
全く数は変わらず46戸の記載でしたね。
このマンションの出している概要なので、いつもされる下手な反応はされないでくださいね。

まずこの数字で言えるのは、残30戸と煽りを入れていた投稿は完全なガセだったことが確定しました。このような販売側の煽りには注意したいものです。

前回から全く売れていないとも言えますし、何件か売れているとも言える更新内容でした。

もし数件売れていたとしたら、その時には50戸近く残っていたことになります。30戸と見間違い、勘違いされるのにはかなり無理のある数字だと思いますね。供給が？残が？との質問にも残です！としっかり答えていましたね。これはやり過ぎだったでしょう。

また、最終期の記載がないので、まだ残していることは十分に考えられるでしょう。46戸の概要内容の部屋とプラス20部屋くらいが感覚値なので70戸前後が売れ残っていると推測しています。

46戸が在庫の全ての可能性はありません。これまでの投稿の中で、未供給にも対応するとの内容がありましたね。また、モデルルーム、事務所は少なからず未供給ですからね。

売れています！的な煽り投稿は販売側の意図かと思われるので、見学した際には注意が必要です。もし出される価格表と更新したてのこの概要の数があっていなければそれは演出を入れらた煽り入りの価格表なので慎重に見極めましょう。未供給についても、条件の良い部屋を残している可能性があるので必ず聞いて比較しましょう。

次は12月28日更新予定。

[1986: 名無しさん]

外観はホワイトカラー、ピンクベージュのタイルの外壁に紅葉や百日紅の植栽が映えて、お洒落だと思う。よくみるとバルコニーのガラスも縞模様、上裏もサンドカラーなんかを使ってて、上品。内装も建具は木目調マットブラック、キッチンの石調人造大理石、ライトグレーのフローリングがシックでいいですね。

[1987: 名無しさん]

>>1985 eマンションさん
とても参考になります。
検討者ですが、ありがたいです。

[1988: 住民板ユーザーさん1]

今年になって4月かな販売会社が変更されたと、現地でお聞きしました。
だから、概要の40いくつは、変更された販社が請け負ってる数なのではないでしょうか？全150-40いくつは、すでに埋まっているということで、理解しています。

[1989: 匿名さん]

D棟以外は駅まで10分かかると、公式HPに注釈ありますね。
坂10分はインパクトあります。

[1990: eマンションさん]

吹田市の中でもそこそこ人気のエリアですよ。
小中学校も評判良いです。
千里丘駅自体は快速停まらないので微妙だけど、梅田にはそこそこ近いですし、JRは速いですしね。
吹田市側は戸建がメインの閑静な住宅地です。

[1991: 検討板ユーザーさん]

>>1989 匿名さん
？日本で坂は普通だけど、

[1992: 通りがかりさん]

吹田市の中でも一番いいエリアでしょ
ブリリアの中古市場価格が物語ってます。
もっといいとこや、間違いがあったら、教えてください。

[1993: マンション掲示板さん]

一良い点一
小中学校の校区が良い
エキスポシティやガンバスタジアムが近い(車の導線がよく、特に平日は快適)
スーパーは徒歩圏内に複数あり
JR千里丘駅から梅田までのアクセスは良い
近くに公園あり、落ち着いた環境
周囲は閑静な住宅地
徒歩圏内に病院多い、徳洲会吹田病院も徒歩圏内
産婦人科も徒歩圏内
吹田市役所の出張所、図書館、郵便局も徒歩圏内
浸水等のリスクが無い立地
高速道路へのアクセス良い
駅前再開発の予定あり
徒歩圏内に飲食店多数あり便利
設備がよい(エントランス・玄関ドア・メールボックスは、鍵の取出し不要/Tebraキー)

一良くない点一
坂が多いエリア
道路が狭く、歩車分離されていない道がある
駅から徒歩9分、フラットではない
こども連れの場合は10分以上の可能性
ブランドマンションではない
ノーブランドの割には価格が高い
４棟それぞれで管理組合を持ち、修繕積立等スケールメリットが働かない
A棟は車道に沿っているため、1階に限りお見合いリスクあり
(A棟B棟前の電柱には「キケン交差点事故多発スピード落とせ」の張り紙あり)
試合の日はガンバファンがウロウロ
病院が近く救急車が通る （産業道路よりは低頻度）
最寄り駅は普通電車しか止まらない
梅田まで電車で14分とＪR京都線の中では遠くはないが近いわけでもない

[1994: マンコミュファンさん]

>>1980 eマンションさん

こうせいとりひきいんいかいなんで、
内閣府直属の組織なんで全くわかりまへん。
営業関係者こんなとこ書き込まへんで、
業務規定に反するから、意識低すぎ

[1995: 名無しさん]

>>1992 通りがかりさん

吹田市の中でしたら、御堂沿線、阪急千里沿線のほうが人気ですよ。
吹田市の中でＪRが一番良いエリアと言ってる人なんて聞いたことないです。

[1996: 匿名さん]

>>1993 マンション掲示板さん

管理人さんは、4棟掛け持ちで、やってるみたいなので、管理組合は、別ですが、管理費の削減等のメリットは、ありそうです。また大規模修繕の時期も4棟一緒になるので、ゼネコンを一緒にするとスケールメリットがありそうです。

[1997: マンション掲示板さん]

>>1996 匿名さん

なんか必死にフォローしてますが、肝心の積立金は別建てでしょ。

[1998: マンション掲示板さん]

吹田市千里丘という良い環境で、速くて便利なJRを利用できるってのが非常に良いですよ。岸辺とかになると同じ吹田市でも校区が微妙だったり、摂津市もやはり吹田市と比較すると劣る。ある意味絶妙な良いとこ取りの立地。

[1999: 名無しさん]

吹田市は南側はあんまり良く無いって言われることがありますね。吹田千里丘は吹田市の北東に位置していて、万博公園などにも近く、落ち着いた環境の良い住宅地です。産業道路沿いはごちゃごちゃしてますから、環境が良いのは産業道路より北側ってイメージですね。ここも間違いなく良い立地ですよ。

[2000: eマンションさん]

以下の投稿から、12月14日概要更新があり、全く同じ戸数の46戸が記載されています。

>>991 マンション掲示板さん なんの情報？？？ 概要の売出しだけで46戸もあるし！ まだ未分譲もあるから、かなりヤバいよここは！

この投稿が11月頭の更新のもので
登録3戸、先着43戸の供給数だけで46戸の概要でしたね。
この時点で未供給含め売り出しから1.5倍以上の残だと記憶してます。値引きも10%を越えている中での結果ですね。

そして、11月24日に更新された概要も46戸。
しばらく全く売れていなかったことがわかります。

そして現在は、更新予定が12月8日でしたが、更新されずに放置されています。供給数46戸のままですね。

概要欄というものは、ある程度法律があり、購入者はホームページのホメホメ内容よりも実際を分析するために参考数値として概要を見ています。ただ法律といってもけっこうなグレーな内容でも規制されることがないので、デベの倫理観次第なところがあります。すなわちこの概要欄はデベの倫理観を伺うことができます。

大手や、きちんとしているデベは、先着順の販売は更新日に関係なく売れたら戸数を落としたり、新しく供給出したら戸数を増やしたりしますね。未供給なら登録内容を上げますね。このマンションがその日の登録を上げてるのを見れるのはかなりレアケースです。

こういった倫理観や信義則的な配慮が必要な部分も共感のもてないデベですね、、、その証拠にこの掲示板で残り戸数も30戸から100戸と大きくかけはなれた推測になってしまっています。

私は底値で買うためにこのマンションと、あと数件、ボーダーラインを決めて、自分の思うボーダーを切れば購入するよう、日々追いかけています。このマンションは賃貸が弱いのでかなりシビアに見ています。

こういった投稿をすると、販売側が概要を操作してくる可能性が高いので次の更新内容には注意が必要ですね。概要操作してくるようであれば見学も販売側主導なので無意味ですね。買い手に煽りや演出をしてくることは間違いないでしょう。

概要が操作され、底値で買うタイミングが遅くなるのは本意でないので、次の概要を見ておかしな部分あればまた投稿してみます。

[2001: マンション掲示板さん]

>>1988 住民板ユーザーさん1さん

この変更が良くなかったんでしょうね。
このあたりから販売会社への悪い書き込みが増えてます。
おそらく変更になった販売会社が概要内容などの倫理観が低いんでしょうね。

[2002: マンション検討中さん]

>>1995 名無しさん
そんなことないですよ。
JR沿線が一番良いエリアと思ってる人の方が多いです。

[2003: 検討板ユーザーさん]

>>2001 マンション掲示板さん

嘘を並べる営業マンなようですもんね。
倫理観は当然ないでしょうね。
その販売会社へ販売を代理しているデベもデベでしょう。

このマンションの売れ行き不振は販売会社が立て続けに良くなかったのもあると思います。運も悪いですよね。

[2004: 匿名さん]

同じネタに同じ文体で同じ内容の誹謗中傷ばかり必死に繰り返してるの、全部同一人物ですよね。
みんな気づいてると思うんですが、そろそろやめましょうよ。

[2005: 検討板ユーザーさん]

坪単価考察。
はじめの価格が中間値、坪単価@260万円くらい。
このエリアの中間値、坪単価@230万円くらい。
坪30万円くらい高かったんだと思います。
20坪70㎡くらいの部屋で600万円高い。
値下げ後の坪単価@230万円でしたら相場まで戻したくらいの値引きなので、売れ行き不振の中古マンションのお得感は全くありません。
相場@230万円の10%引き@210万円前後への値引きだと400万円プラスの1000万円値引き。
ここで注意なのは1000万円値引きは相場からかけ離れたはじめの価格、販売側が勝手に付けた価格からの値引きなだけで、相場から考えると400万円しか安くなっていません。
以前、書き込みにサイトの貼り付けがありましたが、販売３年以上しているような売れ行き不振の不人気中古マンションは20%値引きが妥当です。
なので相場@230万円の20%引き180万円から190万円の坪単価でようやくお得感が出てくるでしょう。

おそらく現在の売れ行きや、値引きの動向の中で、大きく値引きの舵を切ってくる雰囲気のぷんぷんするマンションなので、上記の目安は具体的に頭に入れて見学、交渉に挑みましょう。

高値掴みだけは禁物です。

[2006: 検討板ユーザーさん]

御堂筋線や阪急千里線はもちろん人気です。でも通勤の都合や電車のスピードからJRを好む人もそれなりにいます。阪急北千里だと梅田まで30分かかっちゃいます。千里丘なら梅田まで半分の時間で到着できます。それもあってか、単純に地価だけで比較すると北千里よりも千里丘のほうが高いです。同じJR沿線で比較した場合は、JR吹田や岸辺のほうが梅田寄りで便利な面もありますが、環境や校区が微妙だったりして、あまり好まれない場合があります。JR千里丘は駅自体は摂津市ですが、西側は吹田市エリアであり、吹田千里丘エリアは過去から校区も環境も良いと言われてますし、最近ではエキスポシティもできて便利になりました。駅前は現状はごちゃごちゃした印象がありパッとしないですが、5年以内には大規模再開発が予定されており改善される予定です。色々な意味でお勧めのエリアだとは思います。マンション自体のことは知りませんが、過去から住んでいる住民の意見として参考にして頂ければと思います。このスレでは対立してるように見えますがJR茨木も人気ですね。快速停まりますし。

[2007: eマンションさん]

>>2004 匿名さん

このマンションの掲示板は都合の悪い内容が書き込まれると全く関係ない書き込みをかなりの量で連投して下げ行為をしてきますので、有効な情報は定期的に入れてもらえる方がありがたいですよ。
と、いうのも意見のひとつです。
現に再投稿されたものに、検討者から参考になるとリアクションがありましたよ。

連投は販売の方なのだと思ってます。

[2008: マンコミュファンさん]

JR京都線で梅田に近いところで言うと千里丘、茨木が良いでしょう。高槻も良いですが、距離があるため別とします。千里丘（吹田市側）～茨木は住環境、校区、利便性、どれを取っても良いです。エキスポシティやイオンモール等の大型商業施設もあり、生活圏が同じでどちらも文句なしの良いエリアです。お互いに貶し合うのではなく、協力し合えたら、このエリア全体でもっと高めていくことが出来るような気がします。本当はお互いに良いところと分かってるはずなんですが、何か利害関係があって認め合えないんですかね。

[2009: 検討板ユーザーさん]

>>2000 eマンションさん

・全く売れていない
・おとり広告
どちらかに該当しますよね？

>>1966 マンション検討中さん
この方が販売会社なら、信頼して取引はできませんね。

[2010: マンコミュファンさん]

>>2009 さん
おとり広告は大手の得意技。売れてるように見せられないならおとりでも何でもなく、下手くそなだけ。

1014 マンコミュファンさん 2022/11/21 13:05:29
こちらのサイト、非常に参考になります。
https://goodbye-home.net/column/br...

特に、即日完売の広告のところの、以下の記載。

売れ行きが悪いほど、1期ずつの販売戸数が少なくされますので、第1期1次5戸、第1期2次5戸…とさらに細かく分けることもあります。

期分け販売の戸数が少ない、即日完売が強く謳われている広告は演出の可能性が高いです。