オープンレジデンシア四谷ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア四谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/yotsuya/

所在地：東京都新宿区若葉1-16（地番）
交通：JR中央・総武線、東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅 徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.32平米～82.91平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社オープンハウス・アーキテクト
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3: マンション検討中さん]

戸数が少ないのがネックですね。あとは価格がどうなるか。。。

[4: 匿名さん]

この場所だと住戸数が少ないなら高くなりそうですね。
3階建てだとマンションというよりも戸建てみたい。
贅沢な感じがします。
廊下とバルコニーの面積を部屋とリビングダイニングに充てているんですね。
考えようですが、バルコニーは洗濯を干すだけと割り切れば狭くてもいい。

[5: 匿名さん]

若葉アドレスですが高台でいい立地ですね。
周りはキリスト教関係の施設が多く国際的な雰囲気。学習院

[6: マンション検討中さん]

>>5 匿名さん
若葉1丁目ですらかね。何の問題もないです。駅までほぼフラットなのがいいですね。

[7: 匿名さん]

目の前は迎賓館、学習院、駅近。かなり良いですね。オプレジだから、一番小さい部屋で5800万ぐらいかな。

[8: 匿名さん]

地ぐらい良し、環境良し、交通利便良し、治安良し。
ひさびさに買いたくなるマンションが出てきました。

ええ、お金があればの話ですけど。

[9: 匿名さん]

ここですかね？前は公園ですね。

[10: 匿名さん]

ストリートビュー

[11: 匿名さん]

奥行きがある場所なんでしょうか。すぐ隣に民家があったりして横幅は狭く見えますね。
三階建て・21戸ということならそれほど大きいマンションではないですけれども。
地下部分があるということですが勾配がありそうには見えないので新たに掘るんですか？駐車場とかに使うんでしょうかね？
間取りのパターンが多いのは期待できそうですね。

[12: 匿名さん]

>>11
駐車場はゼロです。
地下は住戸になります。
間取り一覧から推測するに、地下住戸の採光はかなり厳しいものになりそうです。

[13: 匿名さん]

この形状だと、バルコニーは隣の家の向きですかね。

[14: 匿名さん]

地下一階はエントランスや管理室、駐車場の実だけではなく住戸部分もあるようですね。
地下に住みたいという方はいるのでしょうか？日も当たらないし、住戸としてはあまり好ましくないような気がしますが。

価格がその分安くなれば購入される方もいらっしゃるのかな

[15: 匿名さん]

1LDKでいくらぐらいからでしょうね。欲しいです。

[16: 匿名さん]

>>14
オプレジの地下住戸はかなりすごいです。
これなんか目白で分譲済みですが、開口部の小ささにご注目。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/604175/res/64/

[17: 匿名さん]

Iタイプの間取りを見ていて、
トイレの場所とパウダールームの場所が離れているのがなんか珍しく感じました。
なんかこれですと手を洗いに行くのが遠いような気がしたので。

[18: 匿名さん]

>17
トイレに独立手洗いボウルがありますよ。ハイグレード。

[19: 匿名さん]

地下住戸については、ランドプランを確認して隣の建物との距離を確認した方が良いですね。
どうしてもグランドレベルよりも１階分下になるので、例えば隣に３階建ての建物があったりすると実質４階建てになる訳ですから陽が入らない可能性もあります。

見てから買えるなら良いですが地下住戸はマンション内では安い価格帯が多く予算ギリギリ組が青田買いして無くなるパターンも多いので検討してるならある程度の割り切りも必要です。

[20: 匿名さん]

条件としては好立地で、通勤面でも利便性が高いという魅力があります
地上3階建てで21戸という総戸数ですから、こじんまりとしたマンションでしょうし、テンポラリー住まいとしては良いのかもしれませんが
低層に置いての日照の悪さは否めないでしょう。

平米数は案外広めでファミリータイプかDINKS向けになっていますから、こういった小さいマンションなら戸建てを購入するか迷うところですね

[21: 匿名さん]

マンションか戸建かわかりませんが、須賀神社近くでもやるようですね。建築看板がありました。

[22: 匿名さん]

確かに地下住戸は実物を確認してからでないと採光性・通風性に不安要素がありそうです。
竣工済の同じ地下住戸タイプのオープンレジデンシアを見学できればいいのですが、
そのような見学ツアーは実施されていないのでしょうか。
戸建てだとオーナーさん宅見学というイベントがあるみたいですよね。

[23: 匿名さん]

>>22
そんなツアーあるわけない。
自分で見て回るのがいちばん。
最近のオープンで地下ありのマンションはどこもヒドいよ。

ここは南側が教会だからビルになる可能性は低いけど、それでも地下は湿気と暗さで気が滅入ると思う。

[24: ご近所さん]

須賀神社近くのオープンハウスは借地権の戸建て4軒だと思います。

[25: 匿名さん]

交通アクセスを優先に考えるととても良い立地です。
忙しく日々を過ごすdinksや単身者が望む感じでしょう。
気になったのは間取り内容。
玄関入ってすぐの部屋がリビングで、キッチンがあるプラン。
ここを通らないと、部屋に入れないって使いにくい感じがしました。

[26: 匿名さん]

>>25
間取りは酷いですね。
リビングの表示面積を大きくするために無理したことが明白です。
AタイプとCタイプは本当にツラい。。。

[27: 匿名さん]

オープンレジデンシアの会社は狭小住宅が得意なので、狭い間取りでも狭く感じさせない工夫があるのかなと思いました。
慣れるまでは大変そうですよね。

Aタイプの間取り、テトリスみたいに部屋を組み合わせています。
LDKは「L」字を反対にしたような感じで、LDK内にSR（サービスルーム）がついています。
ちょっと不思議な間取りです。
リビング側にもう1室あり、リビングスルーの部屋があるのはいいんでしょうか。
廊下が短い間取りもありましたし、DINKS向けというのは納得です。

26さんが酷評していないIタイプはいいでしょうか？60㎡台なので子育てしていない人向けになりそうです。

[28: 匿名さん]

他の方も書いている通り、間取りがとても残念。

[29: 匿名さん]

Aタイプの間取りですがそこまで悪いようには感じられないと思っていて、
柱が角にあるため角ばった形になってしまってはいますが、
間取り図でみず直接行ったら思っているより広そうな印象を受けそうです。

[30: マンコミュファンさん]

AタイプのLDは実質何畳なんでしょうねぇ。。。

[31: 匿名さん]

>AタイプのLDは実質何畳なんでしょうねぇ。。。

アウトポール製法であれば
こんな柱が邪魔になることがなかったのに残念。
実際は１０帖くらいなのかも。
物も置きづらいし、掃除もしにくいかなと思いました。

[32: 匿名さん]

建物の規模が大きいと柱を外に出しているしているところは多いですが、
ここは21戸とこじんまりとしたマンションなので
それをしていないのかなと感じました。外に柱を出すのって、それなりにコストがかかることなのですか？
リビングに凸凹ありますが
うまく活用できればいいとは思います。

[33: 匿名さん]

Aタイプは8畳くらいですかね。
壁芯で表記するので、柱丸々２本分も13.8畳に含まれてます。

[34: 通りがかりさん]

いや、さすがに壁芯で表記はしてないでしょう。不動産は内法面積が基本ですから平米数はその通りあるかと。ただ体感や実質使える面積の捉え方は別ですが。

[35: マンコミュファンさん]

サービスルーム横のデッドスペースが13.8畳に含まれているので、実質はう～ん・・・かもしれないですね。

[36: 匿名さん]

本気でこの物件を検討しています。予算的に地下住戸しか無理そうです。また地下住戸についても調べましたが、テラスが広いのでなんとか日は少しですが入ってきそうです。同時に検討しているパークハウス市ヶ谷は予算的に無理でしたが、ピアース神楽坂の予定価格を見たら最初の設定とは違い随分安くなっているようです。どちらも現地を見学してみたのですが、四谷は近隣の環境は最高で、神楽坂は坂ですが駅近で雰囲気がありました。賢者であるみなさまにお聞きしたいのは、四谷の地下住戸を買うのか、それとも同じ予算で神楽坂の上階を買うのか？みなさまならどちらを選択しますか？

[37: eマンションさん]

>>36 匿名さん
悩みますね、、確かに。私は利便性を取り四谷です。以前神楽坂付近に住んでいましたが、電車移動で東西線はアクセス悪い、大江戸線は深すぎて移動時間時間かかるで、2年で引っ越しました。

[38: マンコミュファンさん]

住所めっちゃいいのに、オープンハウスさん系列か…。
残念。大手ディべなら買いたかったな。

[39: マンコミュファンさん]

>>36 匿名さん
半地下とか、地下は長く住んでるとだんだん気持ちが暗くなってくるよ。
日差しはやっぱり入りにくいし開放感もないし。
ピアースの上階買えるなら、私ならピアースかな。モリモトさんもオープンハウスさんも企業としてはあまり信頼力はないけど…
やはりパークハウスがいいなぁ

[40: 周辺住民さん]

自分も37さんと同じく利便性で四谷がいいですね。とにかくどこへ行くにも便利なので。それに同じ四谷駅近辺でも、迎賓館側は緑も多くて静かですし。
ただここは両隣に建物があるので、上層階でも眺望はまったく期待出来ませんね。日当たりは良いでしょうけど。
自分が何を一番優先するのか次第だと思います。
地下でも気にしない人は気にしない一方、駅から遠くても気にしない人もいますしね。
あと、どの町に住みたいかも重要かなと。

[41: 匿名さん]

同価格帯なら悩みます。。どの街に住みたいか、通勤はどうなのか？
何年後かにどうしても売らなければならなくなったとき、どちらが価値があると思いますか？
四谷の再開発は土地の価格に今後影響があるのでしょうか？

[42: マンション検討中さん]

>>34

不動産売買の基本は壁芯計算ですよー。
住宅ローン等も基本的に壁芯で審査します。

内法は登記面積だから、土地家屋調査士か司法書士の仕事。
住宅ローン減税や、贈与の特例、相続税等税金に関する物は、内法計算(登記面積)を
ベースにすることが普通です。

[43: マンション検討中さん]

子供が巣立ちサイズダウンのため買換検討中の近所の者です。
四谷界隈はそれほどマンションがたたないので、デベに関係なく検討対象に入れざるを得ません。
この場所は間違いなく得難い立地であるのですが、マンション前の公園に喫煙所がありタクシー運転手の溜まり場で、付近も臭います。
喫煙者には好都合ですが買うなら行政に廃止要請してもらうのが前提です。ただ駐車場のない家の前でほぼ24時間タクシーがつかまる凄く便利な場所でもあります。
高齢女性のホームレスがいて、危険ではないのですが可哀想でちょっと…。

[44: 匿名さん]

>>43
マンション前の公園ですが、喫煙所は反対側の通り沿いです。
そもそも現地側の道にはタクシーなど一時停止できません。
たしかに公園内の現地向かい付近のベンチに「タバコは指定の喫煙所で」と注意書きがありますけど、吸ってる人を見かけたことがありません。

[45: 匿名さん]

それより気になるのは喫煙所の道路挟んだ向かい、若葉公園です。
現在、国のプロジェクトとして赤坂迎賓館前公園施設の建設が進んでます。
「観光施設としての迎賓館の魅力を高めるため」だそうですが、住民と学校・教会・東宮関係者だけが行き交う静かな街に有象無象の観光客が押し寄せそうで気が滅入ります。

[46: マンション検討中さん]

44さんの言う通り、喫煙所は反対側ではありますが、確かに公園に喫煙スポットというのはどうにもよくないので、区には何とかしてもらいたいものですよね。
公園自体、もう少し整備してもらえるといいなぁと思います。特にトイレ近辺が何だか薄暗くて。
迎賓館前をキレイにするにあたって、ここも考えてもらえるのではと期待してるのですが、どうですかね。
あとタクシーなんですが、マンション前の一通道路にもよく来ますか？、公園通って迎賓館側の道路に出ないと捕まらないかなぁと思っているのですが。

[47: マンション検討中さん]

迎賓館の一般公開が始まってからよく観光バスが乗り付けて観光客が来るようになってますが、迎賓館以外何も見るものも寄る店もないのでいくら公園が綺麗になっても心配するほど観光客がうろうろすることはないんじゃないかと思います。
この程度の公園のためにわざわざ足を運ぶこともないでしょうし。

[48: 評判気になるさん]

>>34 通りがかりさん
不動産は内法が基本なんてどこでそんな嘘吹き込まれたんですか？
建築基準法読んでみてくだい
壁芯です
内法面積は完成しないと測れません
当たり前ですよね

[49: マンション検討中さん]

いや、法律的な問題じゃなくて、間取り図に12畳って書いてあったらそれはちゃんと12畳であって、壁芯だから8畳ぐらいしかないなんてことはないかと。そういう意味で不動産ではって話でしょう。

[50: マンション検討中さん]

もらえる間取り図にはちゃんと部屋の内側を計った数字も入ってますしね

[51: マンション検討中さん]

あらら。レベルの低い話題ですね。

因みに専有面積とは、
https://suumo.jp/yougo/s/senyuumenseki/

[52: 匿名さん]

家の目の前が公園ていうのも一長一短かと思います。夜中に人が座っていても、公園ですから。

[53: マンション検討中さん]

第一期申し込みましたが、外れました。
価格帯と間取りで希望のところはもうないので、今回限りで見送りだと思います。
当たった皆さま、おめでとうございます。すてきな暮らしとなりますように。

[54: マンション検討中さん]

喫煙所は大通り側にあるのですが、マンション側の一通を歩いていても風向きによりモロに匂いますよー。毎日歩いて通勤していますが(朝喫煙者はいません。昼知りません。夜9時ごろが多いかな)結構な人気スポットかと。トイレはたまに飲んだ帰りに使いますが、薄暗いだけで、怖い思いをした事はないです。タクシーの運転手が結構来ますので。ただ例の方が居るとやはりちょっと…

[55: マンション検討中さん]

大通り沿いで時間調整？中のタクシーに声を掛けて乗れなかったことはありませんね。もちろん皆様迎車にしてます。

[56: 匿名さん]

>>49
ここで実際の畳数の話となった発端は本来廊下とされるべき場所がLDK表記に含めるために意図して玄関に近い場所にドアが設置されてるという事だったと思います。
残念ながらそれは他のデベでも見る事がありますしここに限った話ではありません。
現実的に使える畳数少ないよねという事が間取りによってはあるので、記載された畳数を鵜呑みにしないようにねという事ですね。

昔の一軒家の畳の部屋のように部屋の中に畳がパチっとハメられた部屋であれば一目瞭然ですが、マンションの表記では柱や壁も含めた壁芯ですから実際より部屋は狭くなります。

[57: 匿名さん]

何やら間取り図の面積表記を勘違いされてる方もいるようですが、そのような方はオプレジに手を出すと大火傷間違いないですよ。
公開されてるAタイプのLD13.8畳表記ですけど、洋室1を見て比べたら恐らく実利用可能面積は8畳強。しかも柱2本のおまけ付き。なんで13.8畳で表記できるかは調べたらすぐ分かるけど、悪意しか感じられない間取りなのは間違いない。

[58: マンション検討中さん]

でもさすがに詳細間取り図に記載された内側の長さ表記（2000mmとか）などの長さに嘘はないでしょう
家具配置をシミュレーションしてみれば間違いない

[59: マンション検討中さん]

抽選終わったけど、さすがに一次で完売はないみたいね　
広めのAタイプとCタイプが残っているとは

[60: 匿名さん]

>>59 マンション検討中さん
だってAは上に出てるように素人を誤認させるレベルの畳数表記、Cは居室3部屋全て＆洗面室リビングインでプライバシー確保ゼロだもん。
立地が魅力的であれ、あくまで住むための家だから生活満足度をここまで押し下げるレベルだとねぇ…消費者はそこまで馬鹿じゃないよ。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん

その分四谷駅近にしては安いと思うんですけどねー
一番広い部屋は売れちゃったんですかね
ホームページから消えてるけど

[62: 匿名さん]

>>60
たしかにＡのドア位置はどうかと思いますね。
本来ならサービスルームの手前にあるべきだと思います。
キッチン横も含めると廊下状部分は4畳程度でしょうか。
この手の「水増し」を最初に始めたのは住友不動産。その後他社も大なり小なり真似しましたが、ここまであからさまなのは初めてです。

[63: 匿名さん]

＞＞62 匿名さん
モモレジさんも指摘していますね。本当に買い手への敬意を欠いたプランニングです。
たかが数十戸売ればそれでお終い。気づかない、または気にしない人をあてにした純粋な悪意と感じます。スミフも同様ですが、こういうことを仕出かすデベから一生ものの不動産を購入する気にはなりません。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
ちょっと安いかもとは言え、手数料も入れたら1億超える買い物ですからねぇ。安さのメリットを遥かに超えてくるデメリットを抱えて住むのは、心情的に厳しいです。。
しかもオプレジあるあるのディスポーザーなしの外廊下で管理費400円超…賃貸組しか買えないです。まぁ賃貸組を20組そこら見つければ良しと言うデベの方針が透けて見えますね。なんちゃって高級感出すための廊下タイル貼りとか。

[65: 匿名さん]

一番広い部屋、1億7千マンくらいなのに、もう売れたんだ。すげぇ。

[66: 匿名さん]

>>63
＞買い手への敬意を欠いたプランニング

こちらのデベさんにそれを求めても…。
しょせん我々は加茂ですから。

[67: 匿名さん]

マンション前の公園はタクシー運転手さんが喫煙に利用していて24時間タクシーが捕まるという書き込みを読みましたが、そうだとすればとても便利だと思います。
タクシーは公園のどの辺に駐車しています？
マンションの目の前ではなく、マンション反対側の通り沿いになりますか？

[68: 匿名さん]

現地見てきました。
マンション前は1通で止められる状態ではないです。
タクシーは公園側です。けっこう止まっています。
公園内に喫煙所があることが珍しく、タクシーの運転手等のたまり場とかしています。
タバコの煙がマンション前にもくるという書き込みがありましたが、
検証してみますとこないですね。
たしかに公園内に老婆が住んでます。
環境はバツグンです。赤坂迎賓館、学習院初等科、コモレ再開発。
これでブランドマンションだったら。
みなさまなら検討しますか？

[69: 匿名さん]

デベがどこであろうと、この立地は唯一無二。
坂を下りたところのスミフと比べても月とすっぽん。
買える人は買ったほうがいい。私は買えない。

[70: マンション検討中さん]

1LDKの地下でおいくらなんでしょうか？

[71: 匿名さん]

6000くらい？

[72: 匿名さん]

公園がタクシードライバーの休憩所となっていて、いつでもタクシーが利用できるのであれば大きなメリットになりそうですね。
マンションから多少距離があったとしても、その分煙草の煙が届かないのは逆にありがたい事だと思います。

[73: 口コミ知りたいさん]

ここは坂下と違って台風でも安全です

[74: 評判気になるさん]

どんなに立地がよくても低価格でも、オープンハウスには住みたくない。それくらいのマイナスイメージがある。一生モノの投資なのに廉価ブランドって…私には耐えられない。実際に住んだ後、郵便物に「オープン」って書かれてるのを見るたびに気が滅入ること間違いなし。

[75: 匿名さん]

>>74
マンションは立地がすべて。
たとえば南元町のガーヒルとこちら、住みたいのはどっち？

[76: ご近所さん]

もちろん　こっち

[77: マンション検討中さん]

立地がすべてならとっくに完売してそう。
まあ、自分の住所を書くときに「オープンレジデンシア」と書くのかと考えると、一歩踏み出せない気持ちはわからなくもない。笑

[78: 匿名さん]

昨日の即位の礼に伴う一連の行事を見ていて、迎賓館前という立地の素晴らしさを再認識しました。
金額に代えられない価値がある場所だと思います。

[79: 口コミ知りたいさん]

私も即位令を見ていて、立地の素晴らしさを再確認しました。
以前から素敵だなと思っていて、ギャラリーにも行ったんですが、間取りが…地下がテラスになっている上に主寝室があるのはどう思ういますか？
張り出した部屋は家相的に(風水的にも？)大凶と言われるのがどうしても気になって… 地についていないお部屋は問題ないですか？
もうそのお部屋も売れちゃってるかもしれませんが…

[80: eマンションさん]

>>75 匿名さん

比べる方がおかしいと思う。
規模感とグレードを考えると比較対象にならない。

[81: 匿名さん]

金融マンの個人的な考え方を少し。ほとんどの一般人にとって家を買うことって人生最大の出費ですので、絶対に失敗したくないと思います。少なくとも50年か60年、自分が死ぬまではその家に住み続けたいし、あわよくば子供に孫に財産として残したい。都心・駅近の立地は言うまでもなく重要です。でも、キャピタルゲイン狙いの短期保有ではなく、半世紀を超える超長期での投資適格性を鑑みると、低価格が売りの新興ディベロッパーの物件て魅力的ですか？リーマンショックや平成初期の不動産バブル崩壊のような未知のシステム不全は、どんなに技術や社会が発展しようとも、50年以内には必ず起こります。首都直下地震のような激甚災害の直撃だってあり得ます。その危機の時に、オープンハウスと三菱三井住友のどちらが信用できるのか。もっと簡単に言えば、金融資産に置き換えた場合、オープンハウスの50年債を1ロット1億円を個人の立場で買いたいのか。考えれば考えるほどリスクが高すぎます。

[82: マンション比較中さん]

谷底の住友を買って水没するリスクは避けたい

[83: マンション検討中さん]

これは本当に滅多に出ない好立地。
コモレ四谷に幼稚園が出来るという話もあるし教育機関も近所に揃っていて子育て世代にも良さそう。

[84: 悩み中]

第二期の売り出し戸数が2戸でしたね…

[85: 通りがかりさん]

人気が高いため、厳選して販売してるようです…

[86: マンション検討中さん]

何を厳選するのさ。笑

[87: 匿名さん]

オプレジに住友みたいな出し惜しみ販売するほどの体力もブランド力もあるわけなかろうに

[88: マンコミュファンさん]

坂下の住友ガーデンヒルズは、ノルマが達成できずにバルク売りされたって本当？

[89: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
電話勧誘のしつこさは良い勝負だと思う。笑

[90: 匿名さん]

前が公園というのは却って嫌だな。割と鬱蒼としてる公園だし、不審者が夜居ても不思議ではないような。

[91: ご近所さん]

>>90 匿名さん

不審者ではないですが、ホームレスのお婆様がお住まいになられてますよ。
あと喫煙所があるので、日中はタクシーの運転手さんや、迎賓館に行く観光バスの運転手さんがたくさんいます。

[92: 周辺住民さん]

下水が溜まっている南元町の公園より良いと思うが

[93: マンション検討中さん]

立地は良いのですが、内装、
ブランド力が微妙ですね。。。
リセールに耐えられるのでしょうか。

[94: 検討者]

>>91 ご近所さん

ちなみに今この時間のAM2時でも起きていらっしゃったので、
ある意味深夜も人気があって安全かもしれません。

[95: 評判気になるさん]

近所なので夜にこの辺りを散歩していますが、警官のパトロール多いのは安心します。ここ1ヶ月は即位の儀があったからですが、公園のトイレ含め数人で巡回していました。

[96: 口コミ知りたいさん]

早くも最終1邸やん

[97: 匿名さん]

地下部屋かぁ。
この53㎡に無駄な廊下はザンネンだな。
玄関周りにトイレを持ってきてバスルームを寝室インにしたら広々使えたのに。

[98: 検討者]

最終一邸の表記は何故か消えましたね…

[99: 検討者]

まさか第二期で二戸分譲したうちの一戸だけが売れて、残ってた一戸が第二期の最終一邸という意味で最終一邸という表記をしていたけど、誤認を招くという指摘を受けて修正したのかな…

[100: マンション検討中さん]

あっという間でしたね！

[101: 名無しさん]

迎賓館前の公園も工事が進んでいました。奥に小さく見えるのが当物件です。

[102: 通りすがり]

>>101 名無しさん
最高な住環境！！買えた方、羨ましいです＾＾