プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
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[818: 匿名さん]

>>817 匿名さん
グロスが安い。これが定借の最大のメリットですもんね。これがない場合、よほどの魅力がないと厳しい。

[819: 匿名さん]

神田駿河台も最後はアンダーで相当値引き入れてたからね。指値応じますって言われたよ。野村の定期借地は竣工してから指値入れるのが良いと思うよ。

[820: 評判気になるさん]

>>811 マンション検討中さん

この感じだとバルコニーが落ち葉やゴミの吹き溜まりとなり、日中陽射しも入らず、1億5千万円ですか。ついでに前のお寺の墓地結構広いので、もしかして上階検討しても墓地ビューですか？
竣工して自分の目で確かめてから検討したい物件ですね。

[821: マンション検討中さん]

完成したら半額で買うか。
地下は半額でも要らんが。

[822: 検討中]

坪400が限界。地下は320。

[823: マンション検討中さん]

何やらコンシード感がありますね、ここ。

[824: 購入経験者さん]

法律において一番強い権利は所有権です。
車もマンションも基本的には所有権がベストな選択になりますが、他に選択肢がない場合はやむを得ないですね。。
ちなみに６７平米の部屋いくらですかね。買いたいです。。。

[825: 匿名さん]

買う財力無しのネガが蔓延ってるだけのスレに見えます。

[826: 匿名]

>>823 マンション検討中さん
コンシード言いたいだけやろ

[827: マンション検討中さん]

財力ある人→この物件買わない
財力ない人→この物件買えない
単純にこういうことでは。

[828: マンション検討中さん]

>>827 マンション検討中さん

要するに誰も買わないし、誰も買えない。
そして誰もいなくなった。
そういうことね。

[829: 匿名さん]

買わない人→退場
買えない人→買えないんだけど買いじゃないと言えるので参加
私もです……

[830: 口コミ知りたいさん]

3次の物件概要みたけど思ったより安くなった？70平米3階だといくらくらいだろう。。

---

販売価格 77,800,000円（1戸） ～ 151,800,000円（1戸）
最多価格帯(100万円単位) 9,400万円台
9,600万円台
10,300万円台
（各3戸）
間取り 2LDK ・ 3LDK
専有面積 62.99 m2 ～ 79.72 m2（全戸に別に地下トランクルーム面積0.80㎡・1.08㎡あり）

[831: マンション検討中さん]

価格の幅が凄いですね、下限値の方で期待していくと地下住戸という落ちかと。70平米で2LDKというのがまた需要を外してる感じがします。3LSKなら、愛日小学区だし検討する層が広がっただろうに。

[832: マンション検討中さん]

>>830 口コミ知りたいさん

投資的に買って負け即確定物件を誰が買うの？CFちゃんと計算して買った方がいいよ、ここ。

[833: 匿名さん]

>>832 マンション検討中さん
どう言う根拠で言ってんの？もしロジカルに説明出来るなら教えてくれる？

[834: 鎌倉殿]

ほとんど完売してるらしいよ

[835: 匿名さん]

先着順以外は売れるでしょ。

[836: 口コミ知りたいさん]

>>835 匿名さん
ごちゃごちゃ言う人いるけど、結局全部完売するんだよね笑、、番町麹町エリアもM地所系のマンション計画何個かあるけどそっちもすぐ完売やな

[837: マンション検討中さん]

先着順住戸が+10戸増えて17戸。早くも全戸数の2割超が先着ということで苦戦しているのは明らかですが、裏腹にポジティブなコメントが増えましたね（察し）

一応擁護しておくと、この辺り実際住環境はよいところです。私は残念ながら手が届きませんが…。

[838: eマンションさん]

>>837 マンション検討中さん
そんなに先着順の部屋あります？？
たぶんその半分ちょっとじゃないかな？？

[839: マンコミュファンさん]

定借はプライマリーは良いが、セカンダリーでファイナンスが付かないので、どうしても価格が下がるのは宿命。
長く使い切る覚悟で買うべし。

[840: マンション検討中さん]

>>838 eマンションさん
公式HPの概要ページで先着順戸数17戸と出てるよ。
約2週間？で10戸増とか、販売大苦戦中を隠さなくなったから相当ヤバイんだろうな。
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/outline/

[841: 評判気になるさん]

この規模の大手デベ分譲マンションの第1期で17戸売れ残るって今まで他に例あるんですかね？自分は初めて見たので気になります。

[842: マンション検討中さん]

南向きのグロス張る部屋は残り3部屋となんだかんだ順調に売れてるようですね。
その他の三方向の部屋は結構残ってるけど、値下げせざるを得ないかも。
2LDK70㎡はニーズが限定されるような。このご時世なので3LDK70㎡の方が売れたかもしれませんね。

[843: 匿名さん]

竣工まで待ったら１割、２割値引いてくれそうですね。そこを狙いましょう。

[844: ご近所さん]

第1期1次で売り出した、南130㎡～住戸16戸も、ほとんどが未だに売残りだから
もう、内々で海外リート等の投資家に賃貸1棟物として売った方がイイ状態なのかも。

[845: 通りがかりさん]

売れてない、売れてないからああしろこうしろ、みたいな書き込みするのってどういう心境なんだろう？

買えない(もしくは、買えないじゃなく買わないだ！！主張)なら、もう気にしなければいいのに。

ずっと粘着してて不思議。

[846: 匿名さん]

>>845 通りがかりさん

定借60年なのに所有権より高額かつ洞窟住戸も有り と消費者舐めまくってるような企画だから反感買ってるのでは？

[847: マンション検討中さん]

>>840 マンション検討中さん
ほんとだねー、大した景色でもないのに上階の価格設定が高すぎんだよなー。

[848: マンション検討中さん]

プレミアム住戸のトイレ2ヶ所、シャワルームやパウダールームも必要ないし、面積も広過ぎると思いました。その分、価格を下げてほしかったです。

[849: 匿名さん]

この場所を選ぶ人がどういう人なのかというのを見誤った感じ。土地がもったいない。

[850: 匿名]

>>848 マンション検討中さん
じゃあ小さいのを買えばいいんじゃない？
さすがにそれは筋違いの文句

[851: 匿名さん]

お役に立たないかもですが、コメントさせて頂きます。何せここは場所が良い！墓は気にならん。物件自体の評価は、僕が欲しい部屋を考えた時に100点満点中の55点でした。ただ、オーダーメイドで結構自由に色々変更させてもらえるから5点プラスで60点。理想よりも大分ネガポイントのあるツッコミどころ満載の物件で、他にもっとレベルの高いと思う物件もあるけど、やはりこの場所に住んでみたいと言う結論になりました。40点の不足部分は、次の物件に引っ越すまで我慢ですね。シャワーやパウダールームどうのこうの言っている人いるけど、そんなのオーダーメイドでどうにでも出来ます。価格はチャレンジングの様な気もするが、このエリアも坪700万円越えの部屋がちらほら出てきてるから、そんなもんかと思えてしまうところもある。価格に不安が無いわけではないが、それでも一度は住んでみたい場所である。一度だけの人生だから。結局、金があれば好きな様に生きることができると言う話ですよね。ここの皆さんのコメント見てると余裕がない。皆さんが理想のマンションと理想の価格で出会えることを心よりお祈り申し上げます。

[852: 匿名さん]

ここに住みたくていくらでもお金があるなら別だけどそういう人はここの売り出し戸数より少ないんだろう。オーダー出来るといってもデベのオプションってすごい割高だろうから値引き後に買って即リフォームの方が安かったりしないのかな？ 自由度も増すわけだし。どれくらい値下げされるかだけど。

[853: 評判気になるさん]

砂土原とか加賀町とかと比べてる人いるけど、あんな何もないとこ神楽坂じゃないから笑、ほんとに住まいが神楽坂と言えるエリア考えるとこれだけ大きな敷地に建つ高台のマンションは魅力だと思うけどね

[854: eマンションさん]

>>853 評判気になるさん
砂土原や加賀町が神楽坂じゃないのは百も承知っていうか、神楽坂だと思ってる人いました？神楽坂なんてたまに歩いて行ければいいんであって神楽坂に住みたいとまでは思わないかな。まあ、人それぞれということで。

[855: 匿名さん]

加賀町エリアに住んでます。住みやすいですよ。神楽坂までは食事しには行きませんね。神楽坂は駐輪禁止だし、子供が一緒だと加賀町エリアから歩くの大変だし、駐車場もあまりないからね。このエリアの大久保通りか牛込中央通り沿いのお店で食事してますね。その辺りも結構色々ありますから。本物件の周りは加賀町エリアと同じくらい静かだけど、加賀町エリアよりも利便性抜群な感じですね。牛込中央通りのお店も歩いて行ける生活圏内ですしね。なので必然的に加賀町エリアよりも高くなりますよね。砂土原町は別で、何からも遠いけど、ブランドあるから値段は高い。何にしても、私はどの場所も好きですね。

[856: 評判気になるさん]

>>854 eマンションさん
結構いるよー笑、その自覚ないのヤバいよ笑笑
砂土原も加賀町も閑静な高級住宅地としては好きだけどね、それは神楽坂が近くにあるからなわけで。でも高級住宅地ってだけなら、ネームバリュー考えると番町麹町あたりがいいかなー。

[857: マンション検討中さん]

100点満点中60点で買ってしまうのは凄い

[858: 匿名さん]

>>856 評判気になるさん

番町は高級マンション街であって、何ら高級住宅街ではありません。むしろ、雑居ビルだらけです。
また、千鳥ヶ淵ビューを除いて特に魅力的ではありません。

まあ、現内閣総理大臣は番町麹町育ちですので、血統や属性は良質な方が多いでしょうね。

千代田区との高い壁を感じますよね。

[859: 通りがかりさん]

かなり長く近所に住んでるけど、神楽坂とか微妙でしょ。未だにくらら劇場とかあるし。

[860: 匿名さん]

>>859 通りがかりさん
幻覚

[861: 匿名さん]

>>859 通りがかりさん
微妙じゃないとこって例えば何処ですか？

[862: eマンションさん]

>>859 さん

2016年に閉館してるようですけど、どの時代から書き込んでますか？タイムトラベル？

[863: 匿名]

>>824 購入経験者さん
67平米って北側のお部屋ですか？
たしか殆ど売り切れていた記憶です。
9000万台半ばくらいからでした。

[864: マンション検討中さん]

神楽坂より、四谷～荒木町界隈の方が名店が多くね?

[865: 匿名さん]

>>864 マンション検討中さん

名店の定義にもよるけど、わかりやすくミシュランの星的な話でいうなら神楽坂には石かわ、虎白、蕎楽亭その他、かなりの☆を蓄えている名店が揃う一方。

荒木町界隈はまた別の意味で知る人ぞ知る名店揃い。
コスト対比でのパフォマンスなど。

[866: 評判気になるさん]

石かわなんて緊急事態宣言中でも時間関係なく営業するような「企業」ですよ。
とても名店とは言えません。

[867: 匿名さん]

まる富も来月から神楽坂に移転のようですよ。

[868: 周辺住民さん]

この立地、この市況下でこの売れ残り。担当社員は降格！！

[869: 周辺住民さん]

降格は、企画と設計の担当でしょ、営業の担当は逆にカワイソウ。

[870: 匿名さん]

市谷～神楽坂でずっと暮らしてきた経験から言うよ
神楽坂の格が上がったのはこの20年くらい。その前は市谷の方がずっと格上。
特に砂土原町は別格で都内トップクラスで大富豪（当時の言葉）扱い。
加賀町は、以前は大江戸線とかなかったこともあって砂土原よりは格下。
砂土原の次は払方とか若宮町とか南町かな。
ただこのマンション（元は出版記念会館）は、神楽坂から市谷寄りに上がったところだから、以前から市谷に準じる場所でとてもいいと思う。
今は神楽坂の下町方向にも高級マンションが建って、津久戸小学校の親の平均年収の方が愛日より高いそうだからだいぶ変わったのかもしれないが、ここにずっと住んでる俺らの意識はそんな変わってないよ。

[871: マンション掲示板さん]

>>870 匿名さん

砂土原町、若宮町、払方、南町あたり高台の閑静な高級な戸建住宅街として池田山や松濤や元麻布とはまた違った層のニーズがありますよね。出版系の経営者や政治家など。

袋町のこの場所も武家屋敷跡地の一角。
概ね準ずる地位です。
賛同します。

[872: マンション検討中さん]

そんなのジジイしか興味ねーだろｗ

[873: 匿名さん]

>>872
そうかもしれないが、街というのは数百年かけて発展するものだからそうすぐには変わらない部分も大きいよ。住人の意識も含めて。
住んでみればすぐわかるが、せめて平日と土日1日づつ、この界隈を時間をかけて歩いてみたらいい。旧武家屋敷の静かで凜とした雰囲気と、花街と大日本印刷の下請け工場が並ぶ神楽坂下（江戸川橋方面）では、高級マンションが神楽坂下にいくつかできたとしても、今もぜんぜん違う。
好き嫌いはあるだろうが、このマンションはいいとこ取りの場所とも言えるね。

[874: 周辺住民さん]

そんな立地でも大苦戦とはいかに！？

[875: 匿名さん]

賃貸なら一度住んでみたい。
購入は嫌だけど。

[876: マンション検討中さん]

給料がよくてもブサイクじゃモテない

[877: ご近所さん]

外観のインパクトでかいから、今は散々な評判だけれども実際に仕上がると手のひら返しになりそうな気も。

[878: 買い替え検討中さん]

定借で？

[879: 匿名さん]

外観素敵なマンションは所有できるからこそだと思うんだよなー。60年後に解体決まってる建物には愛着沸かないし扱いも雑になるよ。

[880: マンション検討中さん]

>>879 匿名さん
”60年後"に解体されるから愛着わかないって、所有権マンションで一体何年住む気なの？100年？200年？バカバカしい。

[891: 通りがかりさん]

このマンションの立地からは旧武家屋敷の匂いとか全然感じないですけどね。

[892: マンション検討中さん]

[No.881～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[893: マンション比較中さん]

ではこの物件の魅力について語りましょうか
①坂が急で足腰が鍛えられる

[894: マンション検討中さん]

>>871 マンション掲示板さん

S社の創業者一族とか？もう充分持ってるのでは。

[895: 匿名さん]

都会で定期借地のメリットって価格だけでしょ。
デベの捻り出した言い訳なんて聞く価値ゼロ。
所有権:リバースモーゲージで物件担保に5000万借入老後も悠々自適
定期借地:解体控えたボロ屋で極貧生活

[896: 買い替え検討中さん]

定借は子無し老夫婦の終の棲家にはいいんじゃないですか
神楽坂で飲み歩いてくたばって、しばらくすれば解体と
今流行りのSGDsじゃん？

[897: 匿名さん]

定借だと売れないから安くして販売していたが、それが結構安かった事と、相場が上がり転売もできたから良かった
それが定借は儲かるのロジックでしょ
上辺の儲かるだけで話している人多すぎよね
人間は、欲に目が眩むと判断を誤る
俺は転売なんて買わないし、最初から買わない

[898: マンション検討中さん]

この物件は買いですか…！？

[899: 匿名さん]

>>897 匿名さん

あなたの買わない宣言、わざわざいらない 笑

[900: 名無しさん]

>>899 匿名さん

ではまず貴方が買い宣言してください

[901: 匿名さん]

最新価格表見てみると残り23戸と、なんだかんだ進捗はしてますね。
竣工前完売か、残しても1桁戸くらいでしょうか。

[902: 買い替え検討中さん]

金のない人が無理して買えるギリギリの価格設定なんでしょうね
定借とはいえ、高級賃貸と思えば悪くはない
短期で住み替えると大損しそうですが

[903: 匿名さん]

住んだらモテそうやね。

[904: マンション検討中さん]

批判があるうちが華だったな
所有権ならこうはならなかった

[905: 通りがかりさん]

周りの中古で十分だと思うけど？

[906: 匿名さん]

定借でも場所が場所なので、相応の価格なんだなと思いました。
もっとすごくお得感があるかとは思っていたのだけと。

すごく専有面積がある住戸もあったりするので、それで値段は高くなっているのはあるのでしょう。

１階住戸はまだたくさんあるのだろうか。
特に庭なども無いようなので、あまり１階感はないかもしれません。

[907: ご近所さん]

ココは、6階建てでなく、実質、地下2階+4階建てなので
所謂1階と2階は、庭どころかモグラ部屋なので、ほとんど売れてない

[908: マンション検討中さん]

私も購入検討してますがここって火事でアパートが全焼し、死者も出た場所ですよね。そこがネックで迷ってます。

[909: eマンションさん]

先の戦時下では東京中が焼夷弾で燃やされて人がたくさん死んでますけどね。まあ、気になるならやめたほうがいいですね。

[910: ご近所より]

>>908 マンション検討中さん

ここは火事があったアパートの敷地では無いですよ。
離れてますのでご安心下さい。

[911: マンション掲示板さん]

>>907 ご近所さん
1階半分、2階、南棟の広い部屋は完売じゃないか？
残ってるのは間取りが広い部屋でしょ？

[912: 周辺住民さん]

>>908 マンション検討中さん

違います。

[913: マンション検討中さん]

>>911 マンション掲示板さん
1.2階は販売期を繰り上げて販売枠広げてほぼ完売だったと思います。数ヶ月前の情報なので今は他のフロアどうなんでしょう。

[914: eマンションさん]

久しぶりに覗きに来たけど、なかなか売れてるみたいやなぁ。野村さん、頑張ってー、定借最高。このマンション最高。

[915: マンション掲示板さん]

酔っ払いさん、思い切り売れ残ってますよ笑

[916: 名無しさん]

公式HPによれば、6月23日現在、先着順販売住戸があと６戸（103、312、401、405、608、610）、次期以降販売住戸がJタイプとNタイプの2種類（最大9戸）ですので、残りは最大で15戸ですかね、
だいぶ前にモデルルーム行った時に、JとNもだいぶ分譲済となってた気がしますので、恐らく残り10戸くらいでしょうか、
と考えていくと、全75戸ですから、進捗率は最低でも80%、恐らく80%台後半といった感じでしょうか。

[917: 匿名さん]

>>916 名無しさん
順調ですね
この板での悪評は何だったのか