プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
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[651: 匿名さん]

>>650 匿名さん
ただ書き込むスレッドを間違えただけっぽくないですか？
その位脈略のないおかしな文章ですよね。

[652: 匿名さん]

>>643 名無しさん
この物件がどうかって問題と定借一般の問題とは、区別した方がいい。

この物件について言えば、南向きのプレミア住戸とその背後に位置する東西向き住戸（特に地下住戸）のギャップが激しくて、それらを詰め合わせた「幕の内プラン」が結局どっちつかずになってしまったように思う。共用部もラウンジ以外は特段注目すべき施設はないので、価格の割に「おかず不足」である感も否めない、と思う。

定借一般について言えば、築年数10年を超えた広尾ガーデンフォレストやパークコート神楽坂のほか、プラウド南麻布（築8年）、プラウド白金台三丁目（築6年）あたりも軒並み分譲時を上回る単価で中古取引が成立している。もっと築年数が浅いものでは、パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス（築3年）もそうだね。つまり、確かに定借では所有欲は満たせないかもしれないが、物件次第でかなりの期間資産価値が保たれている。

「番町」については、コーナーサッシのデザインで有名な三菱さんの「ザ・パークハウス六番町」があるわけだけれど、最近の中古取引事例を知らない。だけど、恐らく今出れば分譲時以上の価格で売れるんじゃないかな？

[653: インフレ]

ここ10年のインフレはすごい。
都心の築浅物件は倍近くになっている。
「定借」であっても仮にこのペースが続くと仮定するなら、表面的には購入額は維持できるかもしれない。

[654: マンション検討中さん]

経過期間と共に減価するのを上回るペースで市況が噴いているというだけで、それは単に入口のタイミングが良かったということに過ぎないですよね。少なくとも、加賀町みたいに明確に所有権との差を意識した値付けがされていない定借物件はどう考えても地雷、一旦市況が逆回転始めたら中古の定借なんて誰も見向きしなくなりそう。

[655: 検討板ユーザーさん]

>>643 名無しさん

2億円上限説はどこから？
15億の定借が現実に売れてるじゃん。3億、4億も完売。どことは言わないが、某定借物件。

[656: 広島県]

>>654 マンション検討中さん
同意。
最近は、供給が増えて一昔前より新築築浅とも良い物件が増えてきた。
あえて定借を選ぶ理由がない。
賃貸と比較して有利なら定借も選択肢だが、所有と比較して選ぶ時代は終わったかな。

[657: 口コミ知りたいさん]

「定借マンション」は良い土地を仕入れられないディベロッパーと、自分の代で土地を手放せないけど有効活用したい所有者の利益が一致して出来た利用権商品。

全ては2者の利益となるように巧妙に価格転嫁されている。
お金が余ってるなら「入会」するのは自由だが、消費者にはメリットは無いだろう。

[658: マンコミュファンさん]

マンション購入者を「消費者」と呼ぶ時点で何も分かってないの丸出し。

[659: eマンションさん]

ここを擁護する人が出てきていい感じです。
分譲関係者か、買っちゃった人か。

[660: 匿名さん]

定借ネガの人は、定借の検討板に何しにきてるの？親切心で啓蒙活動でもしてるつもりなのかな？場違いですよ。ネガする前に、常識をわきまえる方が社会人として先決ですよ。

[661: 東急ハーベスト]

東急ハーベストの会員権は、土地が50年定期借地権です。家屋は区分所有権で登記されます。
ここと全く同じですね。年間36泊出来ます。
ここは年間365泊でしたっけ？

[663: マンション検討中さん]

若葉マークの擁護者が増えてきましたねえ(察し)

[664: 匿名さん]

定借にロックオンして擁護されてますが、定借が悪いって言ってるわけじゃないですよね。

定借かつ、間取り、価格などを総合的に見てちょっと価格の付け方どうなの？コンセプトどうなの？って疑問に思ってるんですよね。

[665: 匿名さん]

>>662 通りがかりさん
そう思っているのはあなただけ。単純な話だから、プロとか素人とか関係なく、一次取得者でも理解できてない人はいないと思いますよ。まして、この価格帯を購入する人たちは、あなたより頭いいと思います。

[667: マンション検討中さん]

>>664 匿名さん

そうですよね、寧ろ意図的に定借の方にスポットが当たるように論点をずらされてるような感じすらしますね。11月下旬から12月20日まで一戸も売れていないようですが、仮に定借だけがネガ要素なのであればこういう結果にはなっていないと思います。そもそも自分は定借でも検討しますから。

[668: マンション検討中さん]

上の方に上がって来てるみたいなので見たら何やら風向きが変わってますか？
先着順住戸が売れた感じでもないですが何故か急に持ち上げてる人が増えて。そして参考になる！が一つだけの投稿が激増。で、いつのまにかスレに対する評価も上がってますね。
なるほど。
もう少し上手にやれば良いのに。と、だけ言っておきます笑笑

[669: マンション検討中さん]

すなわち、関係者あるいは内通者による偽装的人気物件に仕立てる工作活動を展開中ということでしょうか？
ステップアップを企てる東京のマンション双六も終焉を迎える機会かもしれない。

[670: 匿名さん]

定借にも買う側のメリットがないわけではないと思いますが、売れていないという事実の前には定借の一般論は吹っ飛びますね、ここはどうなのかという話になると。

[671: マンション検討中さん]

同じ定借でも、価格帯、面積、内装が圧倒的に自宅マンションより格上と感じた輩はいちゃもんつけるでしょう。そうした輩は定借擁護はするけどここのマンションの評価は下げるでしょう。
個人的にはここのルーバル部屋買えるなら買いたい！現実は高すぎて買えませんが…

[672: マンション検討中さん]

定期借地とはいえ、折角の好立地を台無しにした野村は、今後都心エリアから撤退してほしい。希少な土地が無駄になるだけ。

[674: 匿名さん]

>>669 マンション検討中さん

すぐに陰謀論を信じちゃうタイプですね。

[675: 匿名さん]

[No.625～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・削除されたレスへの返信

[676: 匿名さん]

>>675 匿名さん
あぁ…言葉尻とらえはじめちゃったら、有意義な意見交換出来ないですよ…

ここは本来立地も悪くないし、デザインも悪くないし、定借だって別にメリットって胸張って言えないだけで悪いわけでもないし、それでも良いところと悪いところを言い合うスレでしょ？

ただ今回悪い意見が多いってだけで。
それを悔し紛れに馬鹿にした様な言い方し始めちゃったらお里が知れちゃうって思われちゃいますよ。

[677: 検討中]

売れていない事実ほど重い物はないですよ。
天井低いし、地下住戸とか、とても価格に見合う高級マンションじゃない。

[678: マンション検討中さん]

>>676 匿名さん
荒れてましたか？
肯定的な意見、批判的な意見いろいろあると思いますが（ここは圧倒的に後者が多いですが）、低レベルな罵り合いは頂けないですね。

[679: 匿名さん]

>>678 マンション検討中さん
中学生の反抗期みたいな感じの方がいたんで、恥ずかしいと思ってコメントしたら、元々の投稿が消されたみたいです。人権否定や馬鹿にした言い方は嫌ですね。
ネガティブな意見と混同してしまいがちなのでしょう。

[680: マンション掲示板さん]

>>677 検討中さん
天井低いのは嫌ですね。その他にもプレミアム棟の両角部屋の間取りの悪さも私にはネガティブ要素です。ベランダも狭くて何に使えば良いのか分かりません。でも立地が良いので検討中です。一方で、プレミアム住戸を検討している中で、地下住戸って何が問題なんでしたっけ？何を持って高級マンションって仰っているのか、貴殿の基準が分かりませんが、このマンションは全戸がプレミアムでは無いんですよね。

[681: マンション掲示板さん]

>>680 マンション掲示板さん

地下住戸は、湿気、カビ、水害リスク。
今地下住戸なので、部屋ごと納戸ごとに除湿器を置いています。
台風や大雨の時は、水害が頭をよぎります。

[682: マンション掲示板さん]

>>681 マンション掲示板さん
理解しました。それは地下住戸を検討してる訳ではなければどうでも良いことですね。私プレミアム以外は検討しませんので。

[683: マンション検討中さん]

価格について教えて下さい。販売中止となった納戸町のパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスのプレミアム住戸の坪単価が740万円程度だったと思うのですが、あの場所であの値段が適正時価だと仮定すると、ここの60年定借物件の坪単価710万円強は正当化出来ますかね？ご意見下さい。
因みに私はプレミアム住戸のガチ検討者でデベ関係者ではありません。お願いします。

[684: 匿名さん]

>>683 マンション検討中さん
あそこの価格は当時のもので、再販売の時は上がるのでは？と言われていますね。当時の契約者には当時の価格だとすると逆にウハウハかもとか。
あそこに比べるとこちらの方が駅近ですが、あそこは定借。あそこの南西側は一段下がったところが公園と市谷の杜となっているので都心の低層としてはかなりの眺望。いろいろな要素があって比較は難しいですね。他と比較するよりも、実際に売れていないという絶対的とも言える評価がすでに下っていると思います、ここは。

納戸町の物件を思い出すとその南のDNPの社員寮跡地がどうなるのか気になりますね。もしかすると定借マンションかもと言われていますが低層マンションだとしても南西側が広く市谷の杜ですからなかなか期待出来ます。あるとするといつ頃なんでしょう？

[685: マンション検討中さん]

>>684 匿名さん
コメントありがとうございます。納戸町のあの価格が当時妥当なら、借地権と言う点を考慮してもここの単価も若干は理解できるというのが私の感覚です。神楽坂にここまで近い物件で150㎡超のプレミアムマンションが今までないので、価格を比較出来ずに困っているところです。納戸町は駅からそこそこ遠くても静かな場所が良い人には良さそうですよね。プラウドは、駅近だけでなく神楽坂まで1分と言う利便性があるので、考え中です。売れ残っているのは、プレミアムの角部屋でプレミアムの中住戸は完売の様です。角部屋より少し狭くなりますが、明らかに中住戸の方が間取りが良いので、そちらだけ完売したんだと思います。王様部屋であるはずのプレミアム角部屋が売れ残るって、野村の担当者は相当センスないですよね。場所だけを見て高めの値段、天井高などのネガポイントは目をつぶるかを検討中です。

[686: 口コミ知りたいさん]

モモレジさんは酷評でしたね。

[687: マンション検討中さん]

そもそもの話で申し訳ないのですが、第1期1次で先着順販売住戸以外は本当に売れたのでしょうか。
先着順以外は17戸、即ち成約率は17/25=68.5%。販売好調の目安となる70%に合わせて数字を作ったように考えるのは勘繰り過ぎでしょうか？
何れにしても私のセンスとしてはプレミア住戸であっても思い切ったディスカウントがなければ検討の俎上に上げるのは難しいとの考えですが。

[688: マンション掲示板さん]

>>687 マンション検討中さん

すみません。17/25=68%でした。not68.5%。
文系なのでどうぞお目溢しを。

[689: マンション検討中さん]

>>687 マンション検討中さん
私の知っている限りだと、当初は30戸売りに出すつもりだったのが、要望書を集めてる段階で弱気になり、第1期1次の販売は25戸に減らしたと言う経緯があると思います。8戸以外は売れたと言うのは本当だと思います。但し、締切後に1戸成約されず、残り9戸と言うのが数週間前に確認した状況でした。この売れ残りの殆どが、両角部屋のプレミアムです。モモレジさんが酷評している部分など、その通りと思いますが、愉快フルなどの加点ポイントもあり、何せ立地買いしてしまおうか悩んでますね。

[690: マンション検討中さん]

天井高は大事ですよね。
特に中古になったときには内見しますので、比較されると厳しいです。
特に億を超える物件なら、最低でも2600は欲しいところです。

[691: 匿名さん]

「億を超える」どころか、軽く２億以上ですよね？
そんな買い物をする人、しかも「立地買い」すべきかどうか迷える（ということは一時取得でないばかりか、恐らく実需ですらない）ほどの財力を持つ人が、こんな匿名掲示板で真剣に他人の意見を求めるなんて、そんなことありえますかね？

[692: 匿名さん]

>>691 匿名さん

はい、ないです。

[693: 検討中]

70㎡程度なら問題とならないが、150㎡もあって天井が2450しかないと、
その低さが逆に際立ってしまうのです。これが実物内見したとき衝撃を
受けると思います。

[694: いちご]

>>693 検討中さん
天井が低い体育館的な？

[695: マンション検討中さん]

>>692 匿名さん
ないと思いますね、やはり。その手の投稿は内容が妙に内情に詳しい（先着順住戸以外は売れていてその後成約しなかったものがあるとか）のも怪しいですね。

[696: マンション検討中さん]

>>682 マンション掲示板さん
私も当初は、ArかDrのルーフ付プレミアを検討しましたが、下記点他を考慮し撤退。

仮に貴方の部屋が最上階プレミアとしても、エントランスや駐輪駐車場は地下なので
湿度過多によるカビ臭や色々な影響を、全居住者が受ける可能性があるのでは？。

3億円以上を出して、モグラ部屋の影響を受けるのはイヤだし、天井高がたったの
2450なのに、巨大逆梁カウンタと、低いリビングサッシは不釣り合いすぎ。

[697: サンタ]

この物件最高だね！
立地も良いし、内装も最高！
プラウドでブランド力もあって、価格も割安。
神っぽいね！

サンタより

[698: マンション掲示板さん]

>>696 マンション検討中さん
自分の部屋が上階でモグラ部屋のカビ臭などの影響がなかったとしてもですよ、出掛けたり帰宅時にカビ臭がしたり湿気っぽいところを通るのってそれだけで嫌ですよね。例え立派なお部屋でもお客さんを自宅に招待出来ないですしね。

[699: マンション検討中さん]

>>698 マンション掲示板さん
地下住戸があるマンションや地下エントランスのマンションは全てかび臭いって事でしょうか？

[700: マンション検討中さん]

モデルルームに行かなくても、それとなく販売状況と物件のどうでも良いポジ要素を伝えてくれる親切な掲示板。