プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
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[61: 匿名さん]

楽しみにしています。

[62: 匿名さん]

坪600くらいいうのとちがいますか？

[63: マンコミュファンさん]

>>62 匿名さん

まさか。定借ですよ。

[64: 匿名さん]

三井の納戸町がプレミアム700オーバーですよ。800とかもある。
ここのが立地もいいし、仕様は三井よりいいと聞いています。
定借でも600でしょうな。

[65: マンション検討中さん]

ここも床快フル導入予定なんですね。今後のプラウドの高級物件には導入が進みそう。
個人的に今も全館空調付なので楽しみです。

[66: ご近所さん]

ここの工事、21時近くまで騒音出してて、ちょっと困ります。

[67: 匿名さん]

野村不動産にクレームつけてください。

[68: マンション検討中さん]

まだですかー？

[69: マンション検討中さん]

はよ

[70: 匿名さん]

通りがかりに予定地見ました。完工は2023年？随分と先ですね。
立地は良いし価値は高いと思いますが、南側が思い切り墓場ビューというのが毎日の生活を考えるとちょっと……微妙ですね。

[71: 匿名さん]

定借だし、加賀町が400前半だからここは500前半くらいがいい線か。

[72: 口コミ知りたいさん]

早稲田通りからの坂がちときついな。毎日、老後のことを考えると．．．

[73: プラウドギャラリー神楽坂]

という名を掲げたモデルルームが神楽坂アインスタワー脇にあります。何かご存知の方いらっしゃいませんか？

[74: 匿名さん]

そこでプラウド高田馬場のモデルをやってるよ

[75: プラウドギャラリー神楽坂]

>>74 匿名さん
有難うございます！

[76: マンション検討中さん]

まーだー？

[77: 匿名さん]

>>73 プラウドギャラリー神楽坂さん

以前はプラウド新宿牛込柳町のモデルでしたね。

[78: マンション検討中さん]

芝浦よりこちらを早くしてほしいです

[79: 評判気になるさん]

いい加減そろそろお願いしますよ

[80: 匿名さん]

戸数も多くないし、モデルルーム作らないで完成売りするかもね。

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
最近、新築は販売が長期化する傾向があるからデベとして小規模であればオプションを一切廃してコストカットし、価格を抑えて一気に売り抜ける戦略かもしれませんね。まだ価格は出てないですが三井の白金長者も三菱の内藤町も完成売りですよね。この先、不動産に順風が吹き続けるとも言えないので完成売りが当面主流になる可能性もありますよね。

[82: ご近所さん]

大銀杏、切らないでくれてありがとう

[83: 匿名さん]

世田谷代田みたいに竣工売りかな

[84: 匿名さん]

完成までもう1年ないんでしょ？少し遅れているのかな！？
もうモデルルーム開いて、各種セレクトやオプションなんて受付して
工事に反映させる締め切りなんてとっくに過ぎてるでしょ。

[85: 匿名さん]

完了予定が2023年8月31日に延びました！

[86: 匿名さん]

この遅れで定借権が70年から69年に短縮されたりするのでしょうか？

[87: マンション検討中さん]

まだ2年も先ですか。最近、都心のマンション供給ペースが落ちてきましたかね？

[88: 買い替え検討中さん]

22年３月→２３年８月の変更は、市況変化の影響受けるでしょうか
22年3月までは高止まりでしょうが、23年ともなると24年の大量買い替えの影響で市況が下がっていないか、と。

[89: マンション検討中さん]

野村さん、正座して待っているので足が痺れそうです

[90: 匿名さん]

分譲なの？賃貸じゃない？

[91: 通りがかりさん]

しばらくこの近くではマンション計画なさそうなので期待していたのですが、じらしますね

[92: 匿名さん]

同じ定借の神田駿河台がまだ残っているから、そっちが売れてからなのかな。

[93: 評判気になるさん]

神楽坂界隈のマンション価格上がりすぎよね。ブランズやサンウッドなんて、あの価格あり得ないと思ったけど、それでも売れちゃうんだろうね。中古で出ている赤城神社のマンションとかも、信じられない価格。ここもお高いんでしょうね。

[94: 匿名さん]

野村に問い合わせてみたら７月中旬にＨＰ開設だって。

[95: 匿名さん]

ついに来ますか。楽しみですね。

[96: ご近所さん]

定借だから番町のような資産性重視の層はパスするし、どの程度の値付けでくるのか楽しみですね。ウェリスの惨敗もあるし、坪600では厳しいでしょう。500の部屋もあるのではないだろうか。三菱が好調だったのは完全実需層で予算坪400前半が限界層に刺さったというのが大きい。

[97: 口コミ知りたいさん]

>>96 ご近所さん
ウェリス惨敗なんですか？

[98: ご近所さん]

6/16（売り出し戸数）もまだ売れ残っているんだから惨敗でしょ。
これでも竣工して少し減った感じ。

[99: マンション検討中さん]

野村さんまだ？７月中旬だよ。

[100: 評判気になるさん]

>>99 マンション検討中さん
きましたよ。定借60年だって
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

[101: 匿名さん]

プラウド神楽坂ヒルトップ
３分の１が100㎡超・・・これほどの高級マンションは神楽坂初かな。

[102: マンション検討中さん]

野村さん、定借ですからお手柔らかにお願いします。社員さんがご自身でプラウド物件買えるくらいの値付けにしましょうよ。

[103: ご近所さん]

昨年の同じ定借、プラウド神田駿河台で、坪あたり、500-700万。地代は80平米で４万円程度。

[104: マンション掲示板さん]

HPみて諦めました。オーダーメイド住戸なんてここ最近聞いたことないし、これは定借60年でも坪600越えますよ

[105: マンション検討中さん]

欲しいー！

[106: 匿名さん]

南向きはすべて２億、３億、４億級だな・・・

[107: ご近所さん]

max、750くらいか。４億÷172.37

[108: 匿名さん]

>>104 マンション掲示板さん

野村は、かなり前からオーダーメイドは普通だよ。

[109: eマンションさん]

100平米で3億だったら、60年でパーになると言う事は年500万の減価。都心のあの場所で100平米月40万の家賃は安いかも知れないが、資産価値は関係ないと言う事か。法人成りしたオーナーが会社所有で社宅として住むと言う図式だと思う。

[110: マンション検討中さん]

>>104 マンション掲示板さん
まさか。60年の定借ですよ。

[111: マンション検討中さん]

この立地、マンション市況、物件のコンセプト的に550?600でも驚かないかな定借60でも

[112: eマンションさん]

パンダ坪450、プレミアムが坪650と予想します。さて、正解は？

[113: 匿名さん]

神田駿河台が定借で坪650くらい。
三菱市谷加賀町が定借で坪400くらい。
洗足が定借で坪415くらい。
ここは部屋が大きいから坪500くらい？甘いかな？

[114: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん
定借案件では神田駿河台は惨敗と言っても良いレベル、三菱市谷加賀町も完売までは相当時間を要しました。
野村は定借以外では代官山もそうですが、最近は正直イマイチ。
そのあたりをどう考えてここのpricingを考えるかでしょうね。
ただ、エントリー者限定サイトも含めアップされてる間取りが残念の一言。

[115: 通りがかりさん]

まあ、間取りはあれがプラウドクオリティですから……
プラウドに間取りを期待してはいけない。

[116: 匿名さん]

>>112 eマンションさん
野村さん情報だと、これがほぼ大正解だと思います。
東西の70平米クラスでも大半は億超え（坪500台）、南の大部屋は２億３億（坪700台）当たり前のようです。

ちなみにここ北が低い傾斜地なので、道路沿い正面エントランスは２Ｆにあたり、１～６Ｆの６層構造です。

[117: マンション検討中さん]

>>116 匿名さん
信じられない話ですが、本当にそれやったら神田駿河台ですら比べ物にならないレベルの大惨事になりそうですね。

[118: 匿名さん]

>>117 マンション検討中さん

神田駿河台は最後値引きしてたね。
近隣のブランズが所有権で坪500弱だったよね。
最近の野村は欲かきすぎですね。

[119: ご近所さん]

プレミアムは750でしょう。それと毎月の管理費と修繕積立金と地代ですね。

[120: 通りがかりさん]

切らずに残したのは立派。でも現物を見れば分かるけど、物件サイトのCGほど綺麗な銀杏の木ではないです。生気がないというか、枯れそうな感じというか。

囲いのブロックもあまり美しくないですが、公共の物をプラウド竣工に合わせて作り替えたり出来るのかな？

[121: マンコミュファンさん]

>>118 匿名さん
別に営利企業なんだからさ。買える人が買えばいいんじゃない

[122: ご近所さん]

切らずに残したんじゃなくて、切れなかったんでしょう。保護樹木に指定されているから。広い部屋はともかく、中住戸の2LDKなんてしょぼすぎますよね。
行燈部屋ができるのは仕方ないとして、2部屋ともリビングイン。
この部屋（しかも定借で）に1億出すなら賃貸のがいい。

[123: マンション検討中さん]

南側に広い部屋を配置しているようですが墓場ビューなんですよね。リビングから墓場が見える定借の部屋に2億や3億（それ以上？）払う人っているのかな。そんなこと考えるような私は野村が想定する購買見込み対象から外れてるんですかね。

[124: 評判気になるさん]

>>114 マンション検討中さん
市谷加賀町はかなり早い段階で完売しましたが。。。

[125: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[126: マンション検討中さん]

市ヶ谷加賀町は竣工前完売だからね。相当時間を要したって言葉は適切じゃない思う、同じ定借だからって適当には比較しない方いいよ

[127: ご近所さん]

加賀町は坪400万だったからね。
狙っている購買層が全く異なる。
70㎡の開口部も狭くてしょぼい定借2LDKに坪500万出すやつが現れるかだ。
部屋数を減らして、80～90㎡を用意する方がよかったと思う。

[128: 坪単価比較中さん]

市谷加賀町、確認してみたけど2020年5月売出し開始で2021年2月に完売（竣工9ヶ月前）。戸数220戸超だからまあ順調な方じゃない？

[129: マンション検討中さん]

以前は売り出し1期で即完売。ってのも結構見たけど最近はあまりないね。パークハウスの市谷加賀町が売り出し後9か月が順調。なんて書き込み見ると。

[130: 検討板ユーザーさん]

まあそもそも最近は1期で全部出すってあんまみないですからね、50戸以下の戸数ならまだしも。最近どこのデベも1期の売れ行き見て2期で価格上げたりしますし

[131: マンション検討中さん]

こうなると千駄木ヒルトップは買いだったな。抽選外れたことが悔やまれて仕方ない。

[132: マンション検討中さん]

野村もここ数年では市谷砂土原町、牛込柳町、千駄木あたりは良い意味で尖ってるな?。って思ったけど、最近はなんか勘違いしてる感が前面に出てて残念。この物件でそれが頂点に達してしまった感じもしますね。

[133: 検討板ユーザーさん]

立地買いする超富裕層狙い撃ちって感じですよね、ギャンブルなやり方。本当に坪600とかいって売れるのかな？結構きついと思うここ見てると。プランも微妙だし

[134: 匿名さん]

神楽坂マークス頃までが買って値上がりする限界だったね。
ここは下がると思うけど、上がるとか下がるとか全く影響ない人が実需で買うと思う。
中古はそんなに流通しない気がする

[135: マンション検討中さん]

>>134 匿名さん
実需購買層がターゲットなら惨敗でしょうね。あのプランと間取りは実需購買層には全く刺さらないでしょう。

[136: ご近所さん]

車寄せもないんじゃ、高級マンションとは言えないな。
高級路線という噂を聞いてましたが、70㎡以下の部屋が43戸もあり、
三菱の加賀町マンションと其の辺は大差ない。がっかりした。

[137: 検討板ユーザーさん]

加賀町よりプランも微妙ですしね

[138: ご近所さん]

デザイン素敵ですが、周辺からやや浮きそう。接道しておる坂道はまあまあ傾斜あるし道幅も広くないので、大きめの車だと出し入れ苦労しそうです。この界隈一通も多いですし。高級路線の割にバランス悪いですよね。

[139: マンション検討中さん]

総じてイマイチってことか

[140: 検討板ユーザーさん]

高級路線の割にプランもイマイチ、車寄せもない広さも中途半端。かと言って定借の割に価格は重たそうだからとっつきにくいとなるとかなり苦戦しそうですね

[141: ご近所さん]

植栽もたいしてなさそうですし、めいいっぱい建てて、住戸の数もよくばった印象が
拭えません。

[142: ご近所さん]

加賀町の三菱にはもちろん劣りますが、ここも敷地は広い方だと思うのですよ。
それなのにこのランドプランはありえませんねえ。
共用部もCGで出ているあのホール？、ライブラリー？程度。
砂土原のプラウドは接道が狭くて車寄せは到底無理なのは仕方ないですが、
ここはできたはず。

[143: マンション検討中さん]

>>142 ご近所さん
手抜きですかね

[144: 匿名さん]

神楽坂駅東西線から「大手町駅　直通５分」って書いてるけど、東西線は最短で８分、普通は９分のはず。
５分はサバ読みすぎでは…

[145: 名無しさん]

>>144 匿名さん
飯田橋駅から、を指しているようです。

[146: 匿名さん]

144ですが、アクセスのページに画像で「東西線神楽坂駅まで徒歩7分」と書いて、続いて「東西線神楽坂駅→東西線大手町駅 直通5分」と表記があります。

これは事実と異なる表記なので早急に直した方がいいと思う…

[147: 匿名さん]

平面図が３～４F相当らしくて、一部除き下から上までほぼこれだそうです。
南の40T以上とそれ以外の20T前後、その間は極端に少ない・・・
ワンルームもない代わりに、南面優先で残りは戸数かせげりゃど～でもいい感じ、
すごくわかりやすい2極化マンションですね。世相を反映してますがちょっとヤな感じ。

[148: ご近所さん]

その優先の南面も、墓場ビュー、、、

[149: マンション検討中さん]

墓あるんですか？まじか

[150: ご近所さん]

《光照寺》

光照寺は浄土宗増上寺の末寺で、正式には樹王山正覚院光照寺と言います。慶長８年（1603年）、神田元誓願寺寺町に起立され、正保２年（1645年）に現在の牛込袋町に移転してきました。

現在地の一帯は戦国時代にこの地域の領主であった牛込氏の居城があった場所として、新宿区登録史跡「牛込城跡」に指定されています。このほかにも複数の文化財を有する歴史ある寺院です。

　新宿区登録史跡：「便々館湖鯉鮒の墓」
　新宿区登録有形文化財：「諸国旅人供養碑」

[151: 匿名さん]

三菱加賀町は外観その他相当コストカットしていましたけど、坪400くらいで販売したからサラリーマンでも買えた物件。
ここはどうでしょうか？

[152: ご近所さん]

上層階に行くほどお墓場ビュー感が増すので、南側の上層階の価格をなるべく抑えて他の部屋に転嫁するプラン？
いずれにせよお墓場ビューでなくても狭い道一本隔ててお墓場と隣接する物件であることには変わりないですけどね。
定借60年のこの物件を坪600オーバーで売るというのは常軌を逸してるようにも思いますが。その価格なら港区再開発案件の方が資産価値高いですよね。

[153: ご近所さん]

google mapからでもちゃんと墓みれますよ。

[154: ご近所さん]

日当たり自体は2階も4階も変わらないもんね。眺望はたしかに2階では抜けはないけど、上層階で抜けてもいい眺めがあるわけでもない。

[155: マンコミュファンさん]

>>152 ご近所さん
たかだか75戸、しかも600オーバーはそのうちの何割かですから、この立地に特段のこだわりのある数十人を集めればいいだけなんですよ
別に何百人と集めなくてはならない訳ではないのです

[156: マンション検討中さん]

うわーせっかくの広い窓なのに、お墓がよく見えるんですね…なんかもったいない。

[157: ご近所さん]

2階は道路挟んで向かい合わせだから、3階以上がお墓ビューですね。夏はいいかもw

[158: 匿名さん]

値上がり著しいプラウド牛込柳町もお墓ビューだったと思いますが
感じ方は人それぞれでしょうか

[159: 匿名さん]

よく考えれば墓地の所は何も建たない(目の前を遮る建物がない）というのがいいかもしれませんね。

[160: 匿名さん]

墓地でもヨーロッパの都市とかにある緑あふれる墓地なら大歓迎なんだけど、東京都心の墓地は敷地全体がコンクリで固められてて味気ないから…