プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
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[604: マンション検討中さん]

袋町で2、3億円出すなら素直に砂土原か、飯田橋駅前のあれを中古で買った方がよいな。もっと言えば港区渋谷区を検討した方がよい。これじゃない感が凄い。

[605: マンコミュファンさん]

>>603 マンション検討中さん

ＨＰの物件概要によれば、先着順住戸は8戸です。
主に、Ａ・Ｄタイプ160㎡超のようです。

[606: 評判気になるさん]

>>605 マンコミュファンさん
南側のために他の物件捨ててるのに、その一推し物件が売れ残りは辛い

[607: マンション検討中さん]

そのうちキャンセル住戸と称していくつか追加で出てきたりして。。。

[608: 匿名さん]

デベの本件責任者の今の心境は、いっその事、何かの建築基準法違反での
確認取消を願ってたりして・・・。それ位にヤバイ物件になってしまった。
仕入れるべきでない借地に、容積欲張りすぎた結果の、地下2階のモグラ部屋と
低天井大床面の王様部屋の混合とか、何故、企画し承認してしまっしたのか？。

[609: 匿名さん]

で、でも竣工までまだ時間あるし！！

[610: 高くて買えない]

>>608 匿名さん
ここの地下部屋と三菱の地下部屋、なぜこちらのは叩かれるのかなぁ？
あちらの地下はテラスが広くて人気だったみたいだけど。深さで言うとトントンかなって思います。
同じ、完全なる地下室1.５地下でも言われ方が全然違うのは何故なんだろう…

[611: マンション掲示板さん]

>>610 高くて買えないさん

三菱のは庶民向けで安かったから

[612: 職人さん]

定借は資産性が維持できるイメージが出ないので難しいですよね。相当な「割安感」が出せなければ手が出ない人が多いでしょう。

基本的には高所得者向けの物件は厳しいと思われ、1億円以下の物件で企画するのが良いでしょうね。分譲なら1億が、定借だから7000万みたいな。

定借100平米2億や、150平米3億は無理というものです。なぜなら2億、3億出せば同一エリアで80、100平米が、少し違うエリアでも良い物件が買えてしまいます。
その方が圧倒的に高く、維持費も安いのです。

友人にも「ここって定借だよね」と言われると苦笑いするしかないです。
しかもプラウドですからね。プラウドは、新潟でも売っています。
2LDKで3000万くらいかな。

[613: 口コミ知りたいさん]

もう完売したかのように、閑散とした掲示板ですね。
2021年一番の失敗作でしょうか。。。
定借、お墓、地下。。。
なのに大部屋、高価格。
どうしてこういう企画になった？？？

[614: マンション検討中さん]

このままだと借地期間中に完売できるかも怪しいレベルですね。更地になる前から長いこと期待していた分、失望感が強いです。

[615: マンション検討中さん]

モデルルームの案内が繰り返しきます。
焦っているのか。

[616: マンション検討中さん]

飯田橋の2,3億円の物件がバンバン売れてるのは、こちらを見限った人達が買っているということですかね

[617: マンション検討中さん]

12/12に公式HPの物件概要が情報更新され、2週間程前に掲示された先着順8戸のステータスがそのまま変わっていないように見えるのですが、この理解で正しいでしょうか。だとすると、相当やばいものを見てしまったことに…。
パークハウス定借と同じようなプランと価格であれば前向きに購入検討できるのですが、真面目な話今からでも何とかなりませんかね？無理か。

[618: 評判気になるさん]

誰かが坪200万は高いと書いていましたが、その通りと思います。
すでに数戸売れてしまったので、表面上の価格引下げはないでしょうが、完成が近づくにつれて値引販売でしょうね。
定借は地代負担が出るので、完成後は短期間でもディベロッパーは保有したがらないはずです。

[619: 匿名]

>>617 マンション検討中さん
私も見てみました。
変わってない(売れていない)ように見えますね。
定借でこの値段はやりすぎですよね？

[620: 匿名さん]

折角の場所だったが、地権者、デベ、共に欲をかきすぎたのでは？冷静に考えれば、借地権ならば、賃貸と変わらない訳。何も資産として残らなくとも、経費で節税できる法人買いがせいぜい。それでも賢明な選択とは言えない。どんどん時間と共に毀損して何の価値も最後には残らないからだ。

[621: マンション検討中さん]

値付けした方に、あなたはこの価格で買いたいですか？と問いたいです。なかなかこの辺は中古でもマンションが出ないのに折角の土地が台無しですね。逆に程良い中古物件が出たら、多少高く感じても即買いしてよいかも。

[622: ご近所さん]

野村が出版クラブから仕入れたとのニュースを目にしてからずっと期待してました。
あまりの酷さに呆れを通り越して悲しみを感じるほど。
神楽坂のイメージすらぶち壊す積りだったのでしょうか。

ここ2週間で一軒も売れてないのが逆に神楽坂の粋を感じるほど。

[623: ご近所さん]

要するに「野村が考えるほどココを検討する消費者はBKでは無かった」って事かな。
更に言えば「数年先の青田買い」なんて、新築マンション市場でしか通用しないのに
野村を始め大手デベは、そんな特殊な市場で甘い汁を吸いまくり金銭感覚が狂った？

[624: 匿名さん]

発売時期と立地が違うとは言え、三菱加賀町を知っている殆どの人たちには、刺さらなかったんでしょうね。

所有権のサンウッドと比べてもデベ知名度や立地の差を加味しても尚だいぶ割高ですから。

半地下は480万くらいから、南側の上で700万を切るくらい、平均は550万＋αくらい。

これが今のマーケットでもアッパーかなと。
ただ本マンションは三次元の設えの悪さを見せかけの設備仕様に振って誤魔化してるのが見透かされてるんですよね。それも手痛いですね。

せめて目黒MARCのプレミアムフロアぐらいの構造体にはしないと。今の価格でやるなら。
この単価

[627: マンション検討中さん]

この物件の仕入れ企画担当責任者の処遇か心配です！

[628: マンション検討中さん]

企画も値付けもセンスないからもう担当しない方が良さそう。千駄木は良かったので期待してましたが同じ会社でこんなに違いますか…。

[630: 匿名さん]

>>612 職人さん
「ここって定借だよね」って言われたとき、

「そだよ。定借じゃなきゃここでこの間取り買えるわけないじゃん」と堂々と言えちゃう庶民向け物件
ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスやブリリアシティ西早稲田

「そうなんだよね。でも、ここに住みたかったんだよ」と堂々と言える立地
パークコート渋谷 ザ タワー

ここはどっちでもないんですもんね。一体どういう需要があると思ったんだろうか？

[631: 検討板ユーザーさん]

>>630 匿名さん
寺好き、地下好き(上階苦手)にはオススメ。

[632: 匿名さん]

酷評多いですね。。。
むしろ酷評しかないですが、やはりこれだけスローペースだといざ購入してリセールするのって大変ですかね？
定借を購入するなら売り抜けたいのでリセールに苦労するとなると二の足を踏んでしまいます。

[633: 通りがかりさん]

私の経験からくる私見ですが、
現在3億の価格は、新築2.5億が限界。
5年経った中古で2.0億。
10年経ったら1.5億までありえるのが怖い。
豪華な内装にしても、手が出ないの仕方ないですよ。
所有権じゃなく、施設利用権ですからね。

[635: マンション比較中さん]

2期の2~3LDKは更にいい所無く、難しそうだなあ

[636: 匿名さん]

洗足がかなりの高値（坪400万強）だったのにほとんど瞬間蒸発で、神田駿河台も坪600万越えで（何とか）売り抜けた。それで、ちょっと強気になりすぎたんじゃないかな。

[637: マンション検討中さん]

酷評のオンパレードでビックリしましたｗ
裏を返せば引き続き注目はされているわけで値引き次第で一気に売れる可能性はあるんでしょう。
ただ中途半端な値引きではさらなる炎上を招くのは明らかなので、ターゲット＆ディスカウント幅の設定がポイント。
って野村が思い切った値下げしなければ売れない事に気が付いているかどうかは分かりませんが。

[638: 匿名さん]

>>637 マンション検討中さん
何と言っても立地はいいからね。それなのにこの結果って…。

[639: 匿名さん]

立地に甘んじてプランニングに失敗した印象。
期待していただけに、残念すぎた。

[640: マンション検討中さん]

もうちょっと小分けの間取りでファミリーに寄せて平均坪430くらいだったら爆売れしたんでは？地下は380くらいから最上階プレミアムは500くらいでさ。まあ、売り上げは減るけど十分すぎるでしょ

[641: マンション検討中さん]

>>640 マンション検討中さん

確かに。欲張りすぎですね。

[642: 検討板ユーザーさん]

そういえば値段どうなったのかなと思って久しぶりにきてみたら借地の値段じゃないですね。
一期一次で何戸売れたんでしょう。

[643: 名無しさん]

まとめちゃうと「定借」は、、、

所有欲満たせず、資産性も維持できない。
よって、買うのは中流層まで。
結果、立地良くても、豪華でも、広くても、総額2億まで。

デベの企画担当者さん、参考にしてください。
次は、三井の三番町ですか。
あっちはもっと厳しそうだね。
所有欲満たせない定借に「番町」とかいうブランド無関係ですから。

[644: マンション検討中さん]

1期2次は22年1月中旬に延期されるのですね。ちょっと値下げするくらいでは逆に火に油だと思いますが、今後どうなるでしょうね。
何しろ、掲示板の書き込みが全会一致でネガティブなマンション、本当に今まで他に見たことがないです。普通は多少のネガコメントがあっても、その実「やっかみ」からくるものだったりしますが、今回は皆さん本気で思ってますからね…。

[645: 匿名さん]

でも良いと思って契約された方が存在するんですよね、きっと。

[646: マンション検討中さん]

>>645 匿名さん

ババ引いちまった。と、思ってる可能性も十分あるかと。

[647: 匿名さん]

>>646 マンション検討中さん
大きな買い物なのにそう思うのって結構キツイなぁ

[648: マンション掲示板さん]

>>647 匿名さん
契約した人はここの掲示板なんか見ないんだろうけど、もし何かの拍子にここを見てしまったら複雑なんだろうな。
ご愁傷さまと申し上げるしか言葉がありませんが。

[649: マンション検討中さん]

まぁ普通に住むならこっちが良いな。あっちは内装が残念で。
あっちだって本気でネガ言われてたっぽいのにやっかみとして一部がヒステリックになっていたから、擁護がいなくても、こっちもおなじやっかみと自分は思っています。
でもあっちより、価格面でツッコミされてますね。

[650: 匿名さん]

>>649 マンション検討中さん
何を言ってるのかさっぱり分からず意味不明です。ひらがなの方が良いでしょうか。にほんごでお願い出来ますか？

[651: 匿名さん]

>>650 匿名さん
ただ書き込むスレッドを間違えただけっぽくないですか？
その位脈略のないおかしな文章ですよね。

[652: 匿名さん]

>>643 名無しさん
この物件がどうかって問題と定借一般の問題とは、区別した方がいい。

この物件について言えば、南向きのプレミア住戸とその背後に位置する東西向き住戸（特に地下住戸）のギャップが激しくて、それらを詰め合わせた「幕の内プラン」が結局どっちつかずになってしまったように思う。共用部もラウンジ以外は特段注目すべき施設はないので、価格の割に「おかず不足」である感も否めない、と思う。

定借一般について言えば、築年数10年を超えた広尾ガーデンフォレストやパークコート神楽坂のほか、プラウド南麻布（築8年）、プラウド白金台三丁目（築6年）あたりも軒並み分譲時を上回る単価で中古取引が成立している。もっと築年数が浅いものでは、パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス（築3年）もそうだね。つまり、確かに定借では所有欲は満たせないかもしれないが、物件次第でかなりの期間資産価値が保たれている。

「番町」については、コーナーサッシのデザインで有名な三菱さんの「ザ・パークハウス六番町」があるわけだけれど、最近の中古取引事例を知らない。だけど、恐らく今出れば分譲時以上の価格で売れるんじゃないかな？

[653: インフレ]

ここ10年のインフレはすごい。
都心の築浅物件は倍近くになっている。
「定借」であっても仮にこのペースが続くと仮定するなら、表面的には購入額は維持できるかもしれない。