プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[601: マンション検討中さん]

[No.457～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[602: マンション検討中さん]

この週末で、先着順住戸は少しは売れたのでしょうか？

[603: マンション検討中さん]

>>602 マンション検討中さん
HPを見るに先着順住戸は5戸ですが、それ以外の広い部屋の間取りも出てますね。第一期では広い部屋を売りに出すと言っていたので先着順住戸以外にも売れなかった部屋もあるのでは？マーケット見て小出しに先着順で売り出していく作戦かな？
でもここから更に値上げを狙ってるとしたらかなりおめでたいですけれどね。

[604: マンション検討中さん]

袋町で2、3億円出すなら素直に砂土原か、飯田橋駅前のあれを中古で買った方がよいな。もっと言えば港区渋谷区を検討した方がよい。これじゃない感が凄い。

[605: マンコミュファンさん]

>>603 マンション検討中さん

ＨＰの物件概要によれば、先着順住戸は8戸です。
主に、Ａ・Ｄタイプ160㎡超のようです。

[606: 評判気になるさん]

>>605 マンコミュファンさん
南側のために他の物件捨ててるのに、その一推し物件が売れ残りは辛い

[607: マンション検討中さん]

そのうちキャンセル住戸と称していくつか追加で出てきたりして。。。

[608: 匿名さん]

デベの本件責任者の今の心境は、いっその事、何かの建築基準法違反での
確認取消を願ってたりして・・・。それ位にヤバイ物件になってしまった。
仕入れるべきでない借地に、容積欲張りすぎた結果の、地下2階のモグラ部屋と
低天井大床面の王様部屋の混合とか、何故、企画し承認してしまっしたのか？。

[609: 匿名さん]

で、でも竣工までまだ時間あるし！！

[610: 高くて買えない]

>>608 匿名さん
ここの地下部屋と三菱の地下部屋、なぜこちらのは叩かれるのかなぁ？
あちらの地下はテラスが広くて人気だったみたいだけど。深さで言うとトントンかなって思います。
同じ、完全なる地下室1.５地下でも言われ方が全然違うのは何故なんだろう…

[611: マンション掲示板さん]

>>610 高くて買えないさん

三菱のは庶民向けで安かったから

[612: 職人さん]

定借は資産性が維持できるイメージが出ないので難しいですよね。相当な「割安感」が出せなければ手が出ない人が多いでしょう。

基本的には高所得者向けの物件は厳しいと思われ、1億円以下の物件で企画するのが良いでしょうね。分譲なら1億が、定借だから7000万みたいな。

定借100平米2億や、150平米3億は無理というものです。なぜなら2億、3億出せば同一エリアで80、100平米が、少し違うエリアでも良い物件が買えてしまいます。
その方が圧倒的に高く、維持費も安いのです。

友人にも「ここって定借だよね」と言われると苦笑いするしかないです。
しかもプラウドですからね。プラウドは、新潟でも売っています。
2LDKで3000万くらいかな。

[613: 口コミ知りたいさん]

もう完売したかのように、閑散とした掲示板ですね。
2021年一番の失敗作でしょうか。。。
定借、お墓、地下。。。
なのに大部屋、高価格。
どうしてこういう企画になった？？？

[614: マンション検討中さん]

このままだと借地期間中に完売できるかも怪しいレベルですね。更地になる前から長いこと期待していた分、失望感が強いです。

[615: マンション検討中さん]

モデルルームの案内が繰り返しきます。
焦っているのか。

[616: マンション検討中さん]

飯田橋の2,3億円の物件がバンバン売れてるのは、こちらを見限った人達が買っているということですかね

[617: マンション検討中さん]

12/12に公式HPの物件概要が情報更新され、2週間程前に掲示された先着順8戸のステータスがそのまま変わっていないように見えるのですが、この理解で正しいでしょうか。だとすると、相当やばいものを見てしまったことに…。
パークハウス定借と同じようなプランと価格であれば前向きに購入検討できるのですが、真面目な話今からでも何とかなりませんかね？無理か。

[618: 評判気になるさん]

誰かが坪200万は高いと書いていましたが、その通りと思います。
すでに数戸売れてしまったので、表面上の価格引下げはないでしょうが、完成が近づくにつれて値引販売でしょうね。
定借は地代負担が出るので、完成後は短期間でもディベロッパーは保有したがらないはずです。

[619: 匿名]

>>617 マンション検討中さん
私も見てみました。
変わってない(売れていない)ように見えますね。
定借でこの値段はやりすぎですよね？

[620: 匿名さん]

折角の場所だったが、地権者、デベ、共に欲をかきすぎたのでは？冷静に考えれば、借地権ならば、賃貸と変わらない訳。何も資産として残らなくとも、経費で節税できる法人買いがせいぜい。それでも賢明な選択とは言えない。どんどん時間と共に毀損して何の価値も最後には残らないからだ。

[621: マンション検討中さん]

値付けした方に、あなたはこの価格で買いたいですか？と問いたいです。なかなかこの辺は中古でもマンションが出ないのに折角の土地が台無しですね。逆に程良い中古物件が出たら、多少高く感じても即買いしてよいかも。

[622: ご近所さん]

野村が出版クラブから仕入れたとのニュースを目にしてからずっと期待してました。
あまりの酷さに呆れを通り越して悲しみを感じるほど。
神楽坂のイメージすらぶち壊す積りだったのでしょうか。

ここ2週間で一軒も売れてないのが逆に神楽坂の粋を感じるほど。

[623: ご近所さん]

要するに「野村が考えるほどココを検討する消費者はBKでは無かった」って事かな。
更に言えば「数年先の青田買い」なんて、新築マンション市場でしか通用しないのに
野村を始め大手デベは、そんな特殊な市場で甘い汁を吸いまくり金銭感覚が狂った？

[624: 匿名さん]

発売時期と立地が違うとは言え、三菱加賀町を知っている殆どの人たちには、刺さらなかったんでしょうね。

所有権のサンウッドと比べてもデベ知名度や立地の差を加味しても尚だいぶ割高ですから。

半地下は480万くらいから、南側の上で700万を切るくらい、平均は550万＋αくらい。

これが今のマーケットでもアッパーかなと。
ただ本マンションは三次元の設えの悪さを見せかけの設備仕様に振って誤魔化してるのが見透かされてるんですよね。それも手痛いですね。

せめて目黒MARCのプレミアムフロアぐらいの構造体にはしないと。今の価格でやるなら。
この単価

[627: マンション検討中さん]

この物件の仕入れ企画担当責任者の処遇か心配です！

[628: マンション検討中さん]

企画も値付けもセンスないからもう担当しない方が良さそう。千駄木は良かったので期待してましたが同じ会社でこんなに違いますか…。

[630: 匿名さん]

>>612 職人さん
「ここって定借だよね」って言われたとき、

「そだよ。定借じゃなきゃここでこの間取り買えるわけないじゃん」と堂々と言えちゃう庶民向け物件
ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスやブリリアシティ西早稲田

「そうなんだよね。でも、ここに住みたかったんだよ」と堂々と言える立地
パークコート渋谷 ザ タワー

ここはどっちでもないんですもんね。一体どういう需要があると思ったんだろうか？

[631: 検討板ユーザーさん]

>>630 匿名さん
寺好き、地下好き(上階苦手)にはオススメ。

[632: 匿名さん]

酷評多いですね。。。
むしろ酷評しかないですが、やはりこれだけスローペースだといざ購入してリセールするのって大変ですかね？
定借を購入するなら売り抜けたいのでリセールに苦労するとなると二の足を踏んでしまいます。

[633: 通りがかりさん]

私の経験からくる私見ですが、
現在3億の価格は、新築2.5億が限界。
5年経った中古で2.0億。
10年経ったら1.5億までありえるのが怖い。
豪華な内装にしても、手が出ないの仕方ないですよ。
所有権じゃなく、施設利用権ですからね。

[635: マンション比較中さん]

2期の2~3LDKは更にいい所無く、難しそうだなあ

[636: 匿名さん]

洗足がかなりの高値（坪400万強）だったのにほとんど瞬間蒸発で、神田駿河台も坪600万越えで（何とか）売り抜けた。それで、ちょっと強気になりすぎたんじゃないかな。

[637: マンション検討中さん]

酷評のオンパレードでビックリしましたｗ
裏を返せば引き続き注目はされているわけで値引き次第で一気に売れる可能性はあるんでしょう。
ただ中途半端な値引きではさらなる炎上を招くのは明らかなので、ターゲット＆ディスカウント幅の設定がポイント。
って野村が思い切った値下げしなければ売れない事に気が付いているかどうかは分かりませんが。

[638: 匿名さん]

>>637 マンション検討中さん
何と言っても立地はいいからね。それなのにこの結果って…。

[639: 匿名さん]

立地に甘んじてプランニングに失敗した印象。
期待していただけに、残念すぎた。

[640: マンション検討中さん]

もうちょっと小分けの間取りでファミリーに寄せて平均坪430くらいだったら爆売れしたんでは？地下は380くらいから最上階プレミアムは500くらいでさ。まあ、売り上げは減るけど十分すぎるでしょ

[641: マンション検討中さん]

>>640 マンション検討中さん

確かに。欲張りすぎですね。

[642: 検討板ユーザーさん]

そういえば値段どうなったのかなと思って久しぶりにきてみたら借地の値段じゃないですね。
一期一次で何戸売れたんでしょう。

[643: 名無しさん]

まとめちゃうと「定借」は、、、

所有欲満たせず、資産性も維持できない。
よって、買うのは中流層まで。
結果、立地良くても、豪華でも、広くても、総額2億まで。

デベの企画担当者さん、参考にしてください。
次は、三井の三番町ですか。
あっちはもっと厳しそうだね。
所有欲満たせない定借に「番町」とかいうブランド無関係ですから。

[644: マンション検討中さん]

1期2次は22年1月中旬に延期されるのですね。ちょっと値下げするくらいでは逆に火に油だと思いますが、今後どうなるでしょうね。
何しろ、掲示板の書き込みが全会一致でネガティブなマンション、本当に今まで他に見たことがないです。普通は多少のネガコメントがあっても、その実「やっかみ」からくるものだったりしますが、今回は皆さん本気で思ってますからね…。

[645: 匿名さん]

でも良いと思って契約された方が存在するんですよね、きっと。

[646: マンション検討中さん]

>>645 匿名さん

ババ引いちまった。と、思ってる可能性も十分あるかと。

[647: 匿名さん]

>>646 マンション検討中さん
大きな買い物なのにそう思うのって結構キツイなぁ

[648: マンション掲示板さん]

>>647 匿名さん
契約した人はここの掲示板なんか見ないんだろうけど、もし何かの拍子にここを見てしまったら複雑なんだろうな。
ご愁傷さまと申し上げるしか言葉がありませんが。

[649: マンション検討中さん]

まぁ普通に住むならこっちが良いな。あっちは内装が残念で。
あっちだって本気でネガ言われてたっぽいのにやっかみとして一部がヒステリックになっていたから、擁護がいなくても、こっちもおなじやっかみと自分は思っています。
でもあっちより、価格面でツッコミされてますね。

[650: 匿名さん]

>>649 マンション検討中さん
何を言ってるのかさっぱり分からず意味不明です。ひらがなの方が良いでしょうか。にほんごでお願い出来ますか？

[651: 匿名さん]

>>650 匿名さん
ただ書き込むスレッドを間違えただけっぽくないですか？
その位脈略のないおかしな文章ですよね。

[652: 匿名さん]

>>643 名無しさん
この物件がどうかって問題と定借一般の問題とは、区別した方がいい。

この物件について言えば、南向きのプレミア住戸とその背後に位置する東西向き住戸（特に地下住戸）のギャップが激しくて、それらを詰め合わせた「幕の内プラン」が結局どっちつかずになってしまったように思う。共用部もラウンジ以外は特段注目すべき施設はないので、価格の割に「おかず不足」である感も否めない、と思う。

定借一般について言えば、築年数10年を超えた広尾ガーデンフォレストやパークコート神楽坂のほか、プラウド南麻布（築8年）、プラウド白金台三丁目（築6年）あたりも軒並み分譲時を上回る単価で中古取引が成立している。もっと築年数が浅いものでは、パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス（築3年）もそうだね。つまり、確かに定借では所有欲は満たせないかもしれないが、物件次第でかなりの期間資産価値が保たれている。

「番町」については、コーナーサッシのデザインで有名な三菱さんの「ザ・パークハウス六番町」があるわけだけれど、最近の中古取引事例を知らない。だけど、恐らく今出れば分譲時以上の価格で売れるんじゃないかな？

[653: インフレ]

ここ10年のインフレはすごい。
都心の築浅物件は倍近くになっている。
「定借」であっても仮にこのペースが続くと仮定するなら、表面的には購入額は維持できるかもしれない。

[654: マンション検討中さん]

経過期間と共に減価するのを上回るペースで市況が噴いているというだけで、それは単に入口のタイミングが良かったということに過ぎないですよね。少なくとも、加賀町みたいに明確に所有権との差を意識した値付けがされていない定借物件はどう考えても地雷、一旦市況が逆回転始めたら中古の定借なんて誰も見向きしなくなりそう。

[655: 検討板ユーザーさん]

>>643 名無しさん

2億円上限説はどこから？
15億の定借が現実に売れてるじゃん。3億、4億も完売。どことは言わないが、某定借物件。

[656: 広島県]

>>654 マンション検討中さん
同意。
最近は、供給が増えて一昔前より新築築浅とも良い物件が増えてきた。
あえて定借を選ぶ理由がない。
賃貸と比較して有利なら定借も選択肢だが、所有と比較して選ぶ時代は終わったかな。

[657: 口コミ知りたいさん]

「定借マンション」は良い土地を仕入れられないディベロッパーと、自分の代で土地を手放せないけど有効活用したい所有者の利益が一致して出来た利用権商品。

全ては2者の利益となるように巧妙に価格転嫁されている。
お金が余ってるなら「入会」するのは自由だが、消費者にはメリットは無いだろう。

[658: マンコミュファンさん]

マンション購入者を「消費者」と呼ぶ時点で何も分かってないの丸出し。

[659: eマンションさん]

ここを擁護する人が出てきていい感じです。
分譲関係者か、買っちゃった人か。

[660: 匿名さん]

定借ネガの人は、定借の検討板に何しにきてるの？親切心で啓蒙活動でもしてるつもりなのかな？場違いですよ。ネガする前に、常識をわきまえる方が社会人として先決ですよ。

[661: 東急ハーベスト]

東急ハーベストの会員権は、土地が50年定期借地権です。家屋は区分所有権で登記されます。
ここと全く同じですね。年間36泊出来ます。
ここは年間365泊でしたっけ？

[663: マンション検討中さん]

若葉マークの擁護者が増えてきましたねえ(察し)

[664: 匿名さん]

定借にロックオンして擁護されてますが、定借が悪いって言ってるわけじゃないですよね。

定借かつ、間取り、価格などを総合的に見てちょっと価格の付け方どうなの？コンセプトどうなの？って疑問に思ってるんですよね。

[665: 匿名さん]

>>662 通りがかりさん
そう思っているのはあなただけ。単純な話だから、プロとか素人とか関係なく、一次取得者でも理解できてない人はいないと思いますよ。まして、この価格帯を購入する人たちは、あなたより頭いいと思います。

[667: マンション検討中さん]

>>664 匿名さん

そうですよね、寧ろ意図的に定借の方にスポットが当たるように論点をずらされてるような感じすらしますね。11月下旬から12月20日まで一戸も売れていないようですが、仮に定借だけがネガ要素なのであればこういう結果にはなっていないと思います。そもそも自分は定借でも検討しますから。

[668: マンション検討中さん]

上の方に上がって来てるみたいなので見たら何やら風向きが変わってますか？
先着順住戸が売れた感じでもないですが何故か急に持ち上げてる人が増えて。そして参考になる！が一つだけの投稿が激増。で、いつのまにかスレに対する評価も上がってますね。
なるほど。
もう少し上手にやれば良いのに。と、だけ言っておきます笑笑

[669: マンション検討中さん]

すなわち、関係者あるいは内通者による偽装的人気物件に仕立てる工作活動を展開中ということでしょうか？
ステップアップを企てる東京のマンション双六も終焉を迎える機会かもしれない。

[670: 匿名さん]

定借にも買う側のメリットがないわけではないと思いますが、売れていないという事実の前には定借の一般論は吹っ飛びますね、ここはどうなのかという話になると。

[671: マンション検討中さん]

同じ定借でも、価格帯、面積、内装が圧倒的に自宅マンションより格上と感じた輩はいちゃもんつけるでしょう。そうした輩は定借擁護はするけどここのマンションの評価は下げるでしょう。
個人的にはここのルーバル部屋買えるなら買いたい！現実は高すぎて買えませんが…

[672: マンション検討中さん]

定期借地とはいえ、折角の好立地を台無しにした野村は、今後都心エリアから撤退してほしい。希少な土地が無駄になるだけ。

[674: 匿名さん]

>>669 マンション検討中さん

すぐに陰謀論を信じちゃうタイプですね。

[675: 匿名さん]

[No.625～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・削除されたレスへの返信

[676: 匿名さん]

>>675 匿名さん
あぁ…言葉尻とらえはじめちゃったら、有意義な意見交換出来ないですよ…

ここは本来立地も悪くないし、デザインも悪くないし、定借だって別にメリットって胸張って言えないだけで悪いわけでもないし、それでも良いところと悪いところを言い合うスレでしょ？

ただ今回悪い意見が多いってだけで。
それを悔し紛れに馬鹿にした様な言い方し始めちゃったらお里が知れちゃうって思われちゃいますよ。

[677: 検討中]

売れていない事実ほど重い物はないですよ。
天井低いし、地下住戸とか、とても価格に見合う高級マンションじゃない。

[678: マンション検討中さん]

>>676 匿名さん
荒れてましたか？
肯定的な意見、批判的な意見いろいろあると思いますが（ここは圧倒的に後者が多いですが）、低レベルな罵り合いは頂けないですね。

[679: 匿名さん]

>>678 マンション検討中さん
中学生の反抗期みたいな感じの方がいたんで、恥ずかしいと思ってコメントしたら、元々の投稿が消されたみたいです。人権否定や馬鹿にした言い方は嫌ですね。
ネガティブな意見と混同してしまいがちなのでしょう。

[680: マンション掲示板さん]

>>677 検討中さん
天井低いのは嫌ですね。その他にもプレミアム棟の両角部屋の間取りの悪さも私にはネガティブ要素です。ベランダも狭くて何に使えば良いのか分かりません。でも立地が良いので検討中です。一方で、プレミアム住戸を検討している中で、地下住戸って何が問題なんでしたっけ？何を持って高級マンションって仰っているのか、貴殿の基準が分かりませんが、このマンションは全戸がプレミアムでは無いんですよね。

[681: マンション掲示板さん]

>>680 マンション掲示板さん

地下住戸は、湿気、カビ、水害リスク。
今地下住戸なので、部屋ごと納戸ごとに除湿器を置いています。
台風や大雨の時は、水害が頭をよぎります。

[682: マンション掲示板さん]

>>681 マンション掲示板さん
理解しました。それは地下住戸を検討してる訳ではなければどうでも良いことですね。私プレミアム以外は検討しませんので。

[683: マンション検討中さん]

価格について教えて下さい。販売中止となった納戸町のパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスのプレミアム住戸の坪単価が740万円程度だったと思うのですが、あの場所であの値段が適正時価だと仮定すると、ここの60年定借物件の坪単価710万円強は正当化出来ますかね？ご意見下さい。
因みに私はプレミアム住戸のガチ検討者でデベ関係者ではありません。お願いします。

[684: 匿名さん]

>>683 マンション検討中さん
あそこの価格は当時のもので、再販売の時は上がるのでは？と言われていますね。当時の契約者には当時の価格だとすると逆にウハウハかもとか。
あそこに比べるとこちらの方が駅近ですが、あそこは定借。あそこの南西側は一段下がったところが公園と市谷の杜となっているので都心の低層としてはかなりの眺望。いろいろな要素があって比較は難しいですね。他と比較するよりも、実際に売れていないという絶対的とも言える評価がすでに下っていると思います、ここは。

納戸町の物件を思い出すとその南のDNPの社員寮跡地がどうなるのか気になりますね。もしかすると定借マンションかもと言われていますが低層マンションだとしても南西側が広く市谷の杜ですからなかなか期待出来ます。あるとするといつ頃なんでしょう？

[685: マンション検討中さん]

>>684 匿名さん
コメントありがとうございます。納戸町のあの価格が当時妥当なら、借地権と言う点を考慮してもここの単価も若干は理解できるというのが私の感覚です。神楽坂にここまで近い物件で150㎡超のプレミアムマンションが今までないので、価格を比較出来ずに困っているところです。納戸町は駅からそこそこ遠くても静かな場所が良い人には良さそうですよね。プラウドは、駅近だけでなく神楽坂まで1分と言う利便性があるので、考え中です。売れ残っているのは、プレミアムの角部屋でプレミアムの中住戸は完売の様です。角部屋より少し狭くなりますが、明らかに中住戸の方が間取りが良いので、そちらだけ完売したんだと思います。王様部屋であるはずのプレミアム角部屋が売れ残るって、野村の担当者は相当センスないですよね。場所だけを見て高めの値段、天井高などのネガポイントは目をつぶるかを検討中です。

[686: 口コミ知りたいさん]

モモレジさんは酷評でしたね。

[687: マンション検討中さん]

そもそもの話で申し訳ないのですが、第1期1次で先着順販売住戸以外は本当に売れたのでしょうか。
先着順以外は17戸、即ち成約率は17/25=68.5%。販売好調の目安となる70%に合わせて数字を作ったように考えるのは勘繰り過ぎでしょうか？
何れにしても私のセンスとしてはプレミア住戸であっても思い切ったディスカウントがなければ検討の俎上に上げるのは難しいとの考えですが。

[688: マンション掲示板さん]

>>687 マンション検討中さん

すみません。17/25=68%でした。not68.5%。
文系なのでどうぞお目溢しを。

[689: マンション検討中さん]

>>687 マンション検討中さん
私の知っている限りだと、当初は30戸売りに出すつもりだったのが、要望書を集めてる段階で弱気になり、第1期1次の販売は25戸に減らしたと言う経緯があると思います。8戸以外は売れたと言うのは本当だと思います。但し、締切後に1戸成約されず、残り9戸と言うのが数週間前に確認した状況でした。この売れ残りの殆どが、両角部屋のプレミアムです。モモレジさんが酷評している部分など、その通りと思いますが、愉快フルなどの加点ポイントもあり、何せ立地買いしてしまおうか悩んでますね。

[690: マンション検討中さん]

天井高は大事ですよね。
特に中古になったときには内見しますので、比較されると厳しいです。
特に億を超える物件なら、最低でも2600は欲しいところです。

[691: 匿名さん]

「億を超える」どころか、軽く２億以上ですよね？
そんな買い物をする人、しかも「立地買い」すべきかどうか迷える（ということは一時取得でないばかりか、恐らく実需ですらない）ほどの財力を持つ人が、こんな匿名掲示板で真剣に他人の意見を求めるなんて、そんなことありえますかね？

[692: 匿名さん]

>>691 匿名さん

はい、ないです。

[693: 検討中]

70㎡程度なら問題とならないが、150㎡もあって天井が2450しかないと、
その低さが逆に際立ってしまうのです。これが実物内見したとき衝撃を
受けると思います。

[694: いちご]

>>693 検討中さん
天井が低い体育館的な？

[695: マンション検討中さん]

>>692 匿名さん
ないと思いますね、やはり。その手の投稿は内容が妙に内情に詳しい（先着順住戸以外は売れていてその後成約しなかったものがあるとか）のも怪しいですね。

[696: マンション検討中さん]

>>682 マンション掲示板さん
私も当初は、ArかDrのルーフ付プレミアを検討しましたが、下記点他を考慮し撤退。

仮に貴方の部屋が最上階プレミアとしても、エントランスや駐輪駐車場は地下なので
湿度過多によるカビ臭や色々な影響を、全居住者が受ける可能性があるのでは？。

3億円以上を出して、モグラ部屋の影響を受けるのはイヤだし、天井高がたったの
2450なのに、巨大逆梁カウンタと、低いリビングサッシは不釣り合いすぎ。

[697: サンタ]

この物件最高だね！
立地も良いし、内装も最高！
プラウドでブランド力もあって、価格も割安。
神っぽいね！

サンタより

[698: マンション掲示板さん]

>>696 マンション検討中さん
自分の部屋が上階でモグラ部屋のカビ臭などの影響がなかったとしてもですよ、出掛けたり帰宅時にカビ臭がしたり湿気っぽいところを通るのってそれだけで嫌ですよね。例え立派なお部屋でもお客さんを自宅に招待出来ないですしね。

[699: マンション検討中さん]

>>698 マンション掲示板さん
地下住戸があるマンションや地下エントランスのマンションは全てかび臭いって事でしょうか？

[700: マンション検討中さん]

モデルルームに行かなくても、それとなく販売状況と物件のどうでも良いポジ要素を伝えてくれる親切な掲示板。

[701: マンション検討中さん]

>>692 匿名さん
実際あります。私がその人です。気付かされることも多々あるので、皆さんの意見を拝見させて頂いております。

[702: マンション検討中さん]

>>696 マンション検討中さん
駐輪場が地下のパターンって最近多いと思いますが、そこを嫌っていたら物件探せないかと思いますが、違いますか？ただ、今住んでるマンションは完全地下部屋はないのですが、エントランスや駐輪場が地下で確かに暫く自転車乗ってなかったらサドルがヌルヌルしてるって奥さんが言ってました。そうすると地下トランクルームって湿気大丈夫かなって不安になりますね。愉快フルの様に全熱交換システムが常時起動してるんですかね？

[703: マンション検討中さん]

>>696 マンション検討中さん

>>696 マンション検討中さん
駐輪場が地下のパターンって最近多いと思いますが、そこを嫌っていたら物件探せないかと思いますが、違いますか？ただ、今住んでるマンションは完全地下部屋はないのですが、エントランスや駐輪場が地下で確かに暫く自転車乗ってなかったらサドルがヌルヌルしてるって奥さんが言ってました。そうすると地下トランクルームって湿気大丈夫かなって不安になりますね。愉快フルの様に全熱交換システムが常時起動してるんですかね？

[704: マンション検討中さん]

>>703 マンション検討中さん
貴方がMRをご覧になって仕様確認してるか不明ですが、「エントランスが湿度過多
でジメジメはイヤだ」は、あくまで撤退する理由の一つであり、多くは「低天井高
＋低サッシ高＋間取の悪さ」。Dr-type 172㎡ 37000万 なのに、あの基本仕様は
恥ずかしすぎるし、オマケが、南面窓を堂々と横切る電線多数の眺望。

[705: マンコミュファンさん]

電線でおもいっきり萎えました。。いつになったら全部地中化されるんでしょ、、地下がビジーだから東京はもう厳しいのかな？

[706: マンション検討中さん]

>>703 マンション検討中さん
意図的に論点をズラしていらっしゃるようですが何れにしても696は駐輪場にフォーカスしている訳ではないですよね。ここはエントランスも地下のようですし、駐輪場関係なく帰宅時に毎日湿気っぽい雰囲気を感じる可能性はあるように思います。

[707: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん
Drからは電線見えませんけどね。本当に検討したのか疑問に思う。

[708: 匿名さん]

>>707 マンション検討中さん
部屋から見えるかって話じゃないんじゃ？

[709: マンション検討中さん]

>>708 匿名さん
わざわざ窓際に行って下を見ないと見えないでしょ。そんな事に萎えてるんだったら、どんなマンションをお買いのなるのか。。。

[710: 購入経験者さん]

確か記憶では本地の定期賃借権を野村が入札で取得したのは遡ること4年以上も前の話、当然だが相場は当時の相場で落札している、多少強いとは言え、そして今はコロナ後の上げ相場（都心5区の人気エリア中心に）の時期。

つまり何がい言いたいかというと欲をかきすぎた嫌いがある、野村さんは。
本件はおそらくだが本来であれば平均坪＠400万円台後半程度の分譲でもpayする企画ができたはずだ。最低限の稟議上の利益率を確保する意味での収支は、ね。

それが蓋を開けてみたらこの有様。
天秤のバランスを省みずに両方を欲張った。

両方とは、①価格を最大限まであげて利益率を最大化しようと走った。
②本来ならここまで無理した3次元空間を設計しなくとも収支はpayするはずなのに案件が少ないこと、今期の目玉案件の１つとして、渋谷ザ・タワーなどの事例の都合のよい箇所だけを切り取りして非常にお粗末な3次元空間で容積を稼ごうとした。

せめて②については再考すべきだったと思う。
百歩譲って①は実行したとしても、②に納得感のあるプランニングであれば販売力で何とかなったはずだ。

これは①②の両法を欲張った因果応報かもしれない。
なぜ市谷砂土原町の成功事例をここでも踏襲できなかったのか。それに尽きる。

[711: マンション検討中さん]

>>709 マンション検討中さん

揚げ足取りするだけあなたの惨めさがあぶり出される感じ。何を目的に論点をずらしたいのか意図は不明ですがね。

[712: マンション検討中さん]

>>710 購入経験者さん

野村の社内では市谷砂土原町は失敗事例なのでしょう。再発防止策を講じたところ世間的にポンコツな神楽坂ヒルトップが生まれたという話かと。

[713: 匿名さん]

>>710 購入経験者さん
懐かしい。確かにプラウド市谷砂土原町は高かったけれど、外観デザインも個々の間取りも工夫に富んだ、素晴らしい物件でしたね。当時はまったく予算が届かず、私は検討者のふりさえできなくて、モデルルームで小さくなってましたが（苦笑）。ちょっと前まで超都心部でもプラウドのいいやつ、あったんだよなあ…。

[715: マンション検討中さん]

砂土原にある日鉄興和不動産の更地が分譲なら、あちらを検討したい。

[716: マンション検討中さん]

袋町は何をどう間違えたらこうなるのか理解できませんが、砂土原のプラウドは格好良かったですね。もう気持ちを切り替えて次の物件に期待してますが、リビオもブランドが微妙っちゃ微妙なんですよね、コンパクトマンションが多いイメージです。

[720: マンション検討中さん]

[NO.714～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[721: マンション検討中さん]

Ag,Bgはもう売れたの？

[722: マンション掲示板さん]

>>715 マンション検討中さん
北陸電力の建物があったところですよね。あそこ気になってました。まったく情報が見つかりませんが

[723: 検討中]

日鉄興和は敷地も狭いし、７０㎡台の部屋ばかりだろうね。

[724: マンション検討中さん]

市谷砂土原三丁目の日鉄興和、土地柄ホーマットを期待したいのですが難しいですかねぇ。
スレ違いですね。すみません。

[725: 検討板ユーザーさん]

>>724 マンション検討中さん
既に近くに築古のホーマットがありますね
あと、アドレス的には払方町になりますが、日鉄興和の向かいの土地もずっと更地だったのでどうなるかと思っていたらこちらは個人宅のようですね。すごい場所

スレちすみません

[726: マンション検討中さん]

>>724 マンション検討中さん

延床3,000㎡で総戸数21部屋なので、1部屋あたり割りと広めかも。

[727: 通りがかりさん]

こちらは今年のモモレジさんの表彰にカスリもしなかったですね
というか野村自体が存在感が無かったようです

来年は野村さんにも頑張って欲しいですが、注目されるような物件はありますか

[728: 匿名さん]

>>727 通りがかりさん
一ブロガーの評価に絶対性などありませんよね。
過度に反応する必要はないかと。
モモレジさんの評価にかすりもしなかったとしても、このマンションの落ちきった評価がさらに下がるものではないと思います。

[729: 匿名さん]

モモレジさん、「それらは一つの読み物、一つの意見として楽しむにとどめ、出来る限り常に"フラットな姿勢（先入観のない状態）"を保つことが良いのではないかと思っております。」
そんな事も言ってますね。
人の評価を鵜呑みにする人々への警鐘でしょうか。
ご自身の記事も含めてでしょうね。
すごいですね。
評価とはすべてにおいてそうだろう思います。

[730: マンション検討中さん]

>>728 匿名さん
このマンションの評価、これ以上下がることがないほど落ち切ってますかね？
年明けの1次1期の先着順（売れ残り）、1次2期でさらに盛大にやってくれそうな予感（と、言うより確信？）もしますけどね。

[731: マンション掲示板さん]

>>730 マンション検討中さん

ディベロッパーには、欲を出しすぎるとどうなるかを知ってもらう機会になった物件でした。終了。

[732: マンション検討中さん]

価格だけがヒルトップだった物件

[733: 匿名さん]

2Lの価格はどうなのかなぁ

[734: マンション検討中さん]

ここはその後どうなりました？
減ったでしょうか？

[735: 通りがかりさん]

こんなに人気ないんですね、事前案内会のメールよく届くから、最近のマンションにしては珍しいなと覗いてみれば。。。

[736: 匿名さん]

プロジェクト名称 （仮称）新宿区市谷砂土原町3丁目計画
所在地 （地番）新宿区市谷砂土原町3-18-31
用途地域 第一種中高層住居専用地域
事業者 日鉄興和不動産
設計者 IAO竹田設計
施工者
敷地面積（m2） 827.00
建築面積（m2） 650.86
延べ面積（m2） 3,011.66
高さ（m） 17.70
最高高さ（m）
階数 地下2階・地上6階
構造 RC造
基礎工法 杭基礎
着工予定 2022/3/1
竣工予定 2023/10/31
主要用途 共同住宅
工事種別 新築
備考 共同住宅（21戸）

[737: 匿名さん]

分譲らしい

[738: マンション検討中さん]

ち、地下2階…

[739: 匿名さん]

階高が。。

[740: 通りがかりさん]

>>736 匿名さん

ホーマット??

[741: 検討中]

日鉄興和の天井高も250くらいか？

[742: 匿名さん]

直床二重天井の250か二重床二重天井の245。

[743: マンション掲示板さん]

>>736 匿名さん
ここの斜め向かい側の土地はどうなるんでしょうか？ご存知ですか？住所は枚方町ですかね。

[744: マンション検討中さん]

皆さん、プラウド神楽坂ヒルトップの話をしましょうよ(笑)

[745: マンション検討中さん]

>>743 マンション掲示板さん
払方町ですね
看板を見る限りは個人宅のようです

[746: マンション検討中さん]

市谷アドレスだと、どの辺りが至高なの?

[747: マンション検討中さん]

>>746 マンション検討中さん
私は市谷砂土原町に一票。

[748: 匿名さん]

迷わず市谷砂土原町

[749: 通りがかりさん]

王道は砂土原、住みやすさで言えば若宮町あたりも良い

[750: 匿名さん]

本村町はある意味崇高

[751: ご近所さん]

７３６の３丁目計画と同じ道にあった日銀官舎跡を買ったのは長谷工でした。今年壊して来年着工で、もうひとつ大きな計画が立ち上がりますね。アドレスは砂土原ではなく、道の反対側なので払方町ですが。

[752: 匿名さん]

首位は砂土原町が不動として、
若宮町や北町、中町、南町、払方町もハイグレードと言っていいでしょうし、
牛込中央通り西側の加賀町や甲良町、二十騎町も格式高いイメージ。

逆に外堀沿いの市谷田町なんかはグレードはないですが利便性はむしろ一番高いですよね

[753: マンション検討中さん]

>>752 匿名さん

真の山の手エリアですよね。

[754: マンコミュファンさん]

>>752 匿名さん
そうですね。
でも砂土原って名前は良いけど、エリアが広くて場所によっては薄暗かったり結構ピンキリですよね。
南町、中町はその点安定感抜群で好きです。
この辺りの通りが広くてすっきりと真っ直ぐな立地は特に町名問わず良いですね。
砂土原はクレストコートでイメージ上がっている感じ

[755: マンション検討中さん]

マンションマニアさんのデータを見ると、当初より1000万ほど値段が下がっているように見えます。

実際どうなのでしょうか？

[756: マンション検討中さん]

物件概要が更新される度に先着順住戸が増えていくw

[757: 検討中]

キャンセルが出たのか、いっぱい売れてないのを隠すために小出しにしたが、
諦めたのか。

[758: 匿名さん]

価格スレに物件名が出てたから見に来たけど、
間取りを見たら、御対面玄関の部屋が多過ぎ。
御近所さんと頻繁に顔を合わすことになりそう。

[759: 通りがかりさん]

順調に売れてる、となってきた途端に、ここで批判してた多くの野次馬の声がパタリと止まりましたね。

[760: 匿名さん]

>>759 通りがかりさん
Where is 順調に売れてる情報？

[761: 匿名さん]

>>759 通りがかりさん

残っている戸数に変化ありますか？
あまり変わっていないように見えますが。

[762: マンコミュファンさん]

>>760 匿名さん　売り手のスレじゃないですか?。大変だねぇ。

[763: マンション検討中さん]

何回も販売予定時期延期して、21年11月末から先着順住戸が全然減らなくて、どこら辺が順調なんですか？

[764: 匿名さん]

>>763 マンション検討中さん
皆さんそんな，追い詰めないであげて

[765: マンション検討中さん]

そういえば何やらメールで届いてましたね。用済みなので見てませんが、このまま過去の物件として埋もれてしまうと困る人がいるのでしょう。
で、こうやってスレッドを上の方に持ってきてる我々はその作戦に乗せられてしまっているってことかも。。。？

[766: マンション検討中さん]

マンション関係者なのか知らんが、野次馬とか思ってるからダメなんだよ。本気の購入検討者が本気でダメ出ししてたんだっての。終了。

[767: 匿名さん]

順調なところは順調であるなりのスレ進行をしてますよね

[768: マンコミュファンさん]

>>766 マンション検討中さん

その通り！　ここは商品企画から残念だった。

[769: マンコミュファンさん]

>>766 さん

その通り！　ここは商品企画から残念だった。

[770: 匿名さん]

>>762 マンコミュファンさん
？
このスレッドが売り手のものということ？

[771: マンション検討中さん]

マンションの販売業者もこの掲示板の存在は認知しているので、一般の検討者を装って営業担当者が書き込み工作してるのでは？ということでしょう。
大手デベがそのようなことは普通しないだろうと私は思っていましたが、確かに風向きが悪くなると変に擁護したり、利点を持ち上げたりする不自然な書き込みはどこの掲示板でも見受けられますので、強ち否定されるものでもないかなと思います。どうせ工作するならもっと上手くやれよと思うことはありますが、真偽は定かではありません。あまり気にしなくて良いかと。

[772: マンコミュファンさん]

>>770 匿名さん
759あたりは売り手のヤラセぽいね?。未だにそう言う事するならば、必死なのでしょう。

[776: 匿名さん]

[No.773～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[777: 検討中]

ウェリス加賀町は曲がりなりにも相場上昇のアシストのおかげ
完売が近いけど、ここは先がどうにも見えないね。
モデルルームの案内しつこいわ。

[778: マンコミュファンさん]

思い切って賃貸で出たりしないかしら

[779: 匿名さん]

のむふのスレは特に明らかな販売サイドやネガの削除依頼が多いからお察し。

[780: 匿名さん]

社内では、売りにくい物件だっていうのを棚に上げて営業が詰められてるんだろうなぁと心が痛みます。可哀想に。
野村グループの精神論は不動産にも蔓延ってるんですかね。
出来る出来ないじゃなくてやるんだよ！ってよく言われたなぁ。

[781: マンション検討中さん]

グランリビオ市谷砂土原来ましたね。外観も格好いい。下手すると定借より安いかもね。お疲れ様でした。

[782: マンション検討中さん]

払方町社宅の解体工事のお知らせが出てたけど、
何が建つかどなたかご存知ですか？
敷地面積1800m2だそう。
グランリビオより広いですね。
解体事業主が長谷工ではありますが。。。

[783: 匿名さん]

>>781 マンション検討中さん
グランリビオが常識的な価格で出してきたらここは終わるでしょう。

[784: 匿名さん]

>>781 マンション検討中さん
デザイン気合い入ってそうですね。
これは期待したいです。

[785: マンション検討中さん]

こんな物件でも買う人いるんだねぇ。余程金持ちか馬鹿かだね。30年後は負動作。お疲れ様。

[786: 匿名さん]

>>785 マンション検討中さん
粘着、お疲れ様。

[787: 検討中]

この辺はリセール実はさほど良くないので、グランリビオは坪600くらいを予想します。
何気に駅は近くないというか、坂上というか。

[788: 通りがかりさん]

白金ザスカイすぐに削除されよる
相当お金払っているスポンサーなんだろうと邪推する
契約者自ら港区内陸最低立地だと間接的に書いてたくせに偉そうにするよな

[789: マンション掲示板さん]

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップの再発売は？

[790: 通りがかり]

>>785 マンション検討中さん

相続した子供が処分に困るのは嫌です。借地期間10年切れば売却も賃貸も無理でしょうし。管理費・修繕費のみ払い続ける事態…正に負動産。

[791: 匿名さん]

>>790 通りがかりさん
築60年の所有権なら価値あるのかな？

[792: 匿名さん]

>>790 通りがかりさん
ワンチャン賃貸ならいけるかも

[793: 匿名さん]

10年分の管理費修繕費なんてそんなたいした負動産じゃないんじゃないのかな？
最初からわかっていたことだしそのぶんもともとが安いんだし。
所有権なら築50年越えでも簡単に処分出来るものなのかな？ そんなことないと思うんだけど。だから負動産という言葉が生まれてるんだし。負動産という言葉は定借物件に対して生まれた言葉じゃないよね？
ここの物件の問題はそこじゃないと思う。

[794: 匿名さん]

>>793 匿名さん
同意。
マンション全体に言えることをタワマン固有の問題のように煽る記事で金稼いでるサカーキさんみたいな人もいるしね。定借は残り１０年でも、多少家賃は安くなるが、定期借家で最後まで貸せるだろう。建て替えするしないの揉め事もないし、定借を相続したら、所有権と比較して特別に負動産ということもないと思うけど。

[795: 匿名さん]

>>794 匿名さん
ですね。計算が立つのはメリットだと思う。問題は銀行ローンが、特に中古になったときに借りにくい（銀行が限られている）ことかな。
だから、結構安くないとメリットがないわけで、そのあたり考えるとここはちょっとね。

[796: 匿名さん]

結局、皆さん値付けについて行けないってことの様に見えますね。もう既にこのエリアでも新築価格が上がっている兆候がありますけどね。特にプレミアム級の部屋はね。勿論、この物件、ダメなところが多々あるけど、良いところもあるし、そこら辺は何を重視して何を諦めるかと言う問題かと思います。

[797: マンション検討中さん]

定借に1.5億円出せる層がなぜ地下住戸を買うだろうと思ったのか理解不能ですもんね。
値付けも企画もついていけません。

[798: 匿名さん]

>>797 マンション検討中さん
それは75戸あるうちのほんの一部だけどね。何故、そこに固執する？

[799: ご近所さん]

ココは1,2階が実質地下部屋なんで、合計21戸もあるんですけど？

[800: 匿名さん]

残存期間が何年なら、貴方は購入しますか？

賃貸に出すことはもちろん可能でしょう。しかし、売りづらくなることがわかっているなら、買いづらいな。