プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[580: 口コミ知りたいさん]

企画力不足ですねぇ。
高価格帯の購入者は「資産性」にシビアなんですよ。
もう少し小さい部屋を中心にして売ったらよかったのに。
まぁ、安くても「地下」には住みたくないですな。「神楽坂のもぐら」みたいだから。

[581: 匿名さん]

もう単価@200は下げないと捌けないよね。これから調整局面なのにどーすんだろ

[583: 匿名さん]

両極端なんだよね、この物件。

南向きは無駄に広くて高過ぎるし、それ意外は部屋数稼ぐだけで間取りが悪いのに億越えの適当な部屋ばかり。

下手に欲張らずに適度な部屋を揃えておけば…

[584: マンコミュファンさん]

新宿区だし、プラウドだし、定借だし、地下。
時価水準は坪400-500と思ってた。
皆さんが同じ感覚で安心したよ。
2-3割は高い。
1割程度の値引交渉では捌けないだろう。
価格付け直した方がいいと思う。

[585: 評判気になるさん]

>>578 匿名さん

目黒という名の不動前物件のことなw
あれ完全に隣駅の武蔵小山が魅力があって客持ってかれてるらしい。あんな線路ワキ高速ワキ川っぺりに住みたい奴おらんだろうて。

[586: 職人さん]

大事なことですから、遠慮はいりません。
契約前ならキャンセルできます。

[587: マンション検討中さん]

他を見ていたので、最近参入しました。立地利便性と広さで関心を持ったのですが、皆さんの言うとおり高いですね。
定借なのでもう少し安いと思ったのですが。
また、家族は墓地ビューに思いっきりひいていました(笑)

[588: 匿名さん]

1期、南面はそれなりに売れたみたいですよ

[589: 検討中]

ほんとですか？　それなりって何戸？

[592: マンション検討中さん]

先着順以外は売れたっぽい気がする
倍率は全然高くない、というよりうまーくバラけて売れたのでは
ピンポイントで値段気にせず欲しい層がいるんだろね

[593: ご近所さん]

先週の1次販売25戸のうち、本当に8戸以外の17戸も売れてるなら
何故、即座に先着順販売なんてするの？。理由が見当たらない。

[594: マンション検討中さん]

>>591 マンション検討中さん
誰ですか？

[595: ご近所さん]

2011年3月31日付で、野村不動産ＨＤ 高井基次氏が退任

[596: マンション検討中さん]

強欲野村さんのお笑い物件ですかね。普通に売れば売れたのに。

[597: マンション検討中さん]

第1期の先着順の案内が来ている方がいるんですね。私はMRも見た上で丁重にお断りしたので対象から外れているのですかね。
撤退を決めたことをここで書いた時に、お前のような先も見えない貧乏人は相手にしていないだの相当な罵詈雑言を浴びせられましたが、適正価格＋200万円/坪と感じた小生の感覚を共有頂ける方がいたのはなるほどとは思いました。
それにしても定借物件だからなのか売り急ぎというか焦りのようなものを感じますね。
野村としては神田駿河台を超えるやっちまった案件ですかね。あの辺りから野村レジデンス部隊の迷走が始まったような気がします。
長文失礼しました。

[598: 検討中]

https://mansion-madori.com/blog-entry-8406.html

モモレジも酷評。

[600: マンション検討中さん]

>>593 ご近所さん
588、592はもしかしたら野村の本物件の担当の方かな。と、思ったのですが、あなたが簡単に看破した感じでしょうか。
60年定借ということもあるでしょうが、今のうちに早く売ってしまえ的な焦りを感じます。
そのようなやっつけ仕事的なやり方は検討者には伝わってくるものです。

[601: マンション検討中さん]

[No.457～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[602: マンション検討中さん]

この週末で、先着順住戸は少しは売れたのでしょうか？

[603: マンション検討中さん]

>>602 マンション検討中さん
HPを見るに先着順住戸は5戸ですが、それ以外の広い部屋の間取りも出てますね。第一期では広い部屋を売りに出すと言っていたので先着順住戸以外にも売れなかった部屋もあるのでは？マーケット見て小出しに先着順で売り出していく作戦かな？
でもここから更に値上げを狙ってるとしたらかなりおめでたいですけれどね。

[604: マンション検討中さん]

袋町で2、3億円出すなら素直に砂土原か、飯田橋駅前のあれを中古で買った方がよいな。もっと言えば港区渋谷区を検討した方がよい。これじゃない感が凄い。

[605: マンコミュファンさん]

>>603 マンション検討中さん

ＨＰの物件概要によれば、先着順住戸は8戸です。
主に、Ａ・Ｄタイプ160㎡超のようです。

[606: 評判気になるさん]

>>605 マンコミュファンさん
南側のために他の物件捨ててるのに、その一推し物件が売れ残りは辛い

[607: マンション検討中さん]

そのうちキャンセル住戸と称していくつか追加で出てきたりして。。。

[608: 匿名さん]

デベの本件責任者の今の心境は、いっその事、何かの建築基準法違反での
確認取消を願ってたりして・・・。それ位にヤバイ物件になってしまった。
仕入れるべきでない借地に、容積欲張りすぎた結果の、地下2階のモグラ部屋と
低天井大床面の王様部屋の混合とか、何故、企画し承認してしまっしたのか？。

[609: 匿名さん]

で、でも竣工までまだ時間あるし！！

[610: 高くて買えない]

>>608 匿名さん
ここの地下部屋と三菱の地下部屋、なぜこちらのは叩かれるのかなぁ？
あちらの地下はテラスが広くて人気だったみたいだけど。深さで言うとトントンかなって思います。
同じ、完全なる地下室1.５地下でも言われ方が全然違うのは何故なんだろう…

[611: マンション掲示板さん]

>>610 高くて買えないさん

三菱のは庶民向けで安かったから

[612: 職人さん]

定借は資産性が維持できるイメージが出ないので難しいですよね。相当な「割安感」が出せなければ手が出ない人が多いでしょう。

基本的には高所得者向けの物件は厳しいと思われ、1億円以下の物件で企画するのが良いでしょうね。分譲なら1億が、定借だから7000万みたいな。

定借100平米2億や、150平米3億は無理というものです。なぜなら2億、3億出せば同一エリアで80、100平米が、少し違うエリアでも良い物件が買えてしまいます。
その方が圧倒的に高く、維持費も安いのです。

友人にも「ここって定借だよね」と言われると苦笑いするしかないです。
しかもプラウドですからね。プラウドは、新潟でも売っています。
2LDKで3000万くらいかな。

[613: 口コミ知りたいさん]

もう完売したかのように、閑散とした掲示板ですね。
2021年一番の失敗作でしょうか。。。
定借、お墓、地下。。。
なのに大部屋、高価格。
どうしてこういう企画になった？？？

[614: マンション検討中さん]

このままだと借地期間中に完売できるかも怪しいレベルですね。更地になる前から長いこと期待していた分、失望感が強いです。

[615: マンション検討中さん]

モデルルームの案内が繰り返しきます。
焦っているのか。

[616: マンション検討中さん]

飯田橋の2,3億円の物件がバンバン売れてるのは、こちらを見限った人達が買っているということですかね

[617: マンション検討中さん]

12/12に公式HPの物件概要が情報更新され、2週間程前に掲示された先着順8戸のステータスがそのまま変わっていないように見えるのですが、この理解で正しいでしょうか。だとすると、相当やばいものを見てしまったことに…。
パークハウス定借と同じようなプランと価格であれば前向きに購入検討できるのですが、真面目な話今からでも何とかなりませんかね？無理か。

[618: 評判気になるさん]

誰かが坪200万は高いと書いていましたが、その通りと思います。
すでに数戸売れてしまったので、表面上の価格引下げはないでしょうが、完成が近づくにつれて値引販売でしょうね。
定借は地代負担が出るので、完成後は短期間でもディベロッパーは保有したがらないはずです。

[619: 匿名]

>>617 マンション検討中さん
私も見てみました。
変わってない(売れていない)ように見えますね。
定借でこの値段はやりすぎですよね？

[620: 匿名さん]

折角の場所だったが、地権者、デベ、共に欲をかきすぎたのでは？冷静に考えれば、借地権ならば、賃貸と変わらない訳。何も資産として残らなくとも、経費で節税できる法人買いがせいぜい。それでも賢明な選択とは言えない。どんどん時間と共に毀損して何の価値も最後には残らないからだ。

[621: マンション検討中さん]

値付けした方に、あなたはこの価格で買いたいですか？と問いたいです。なかなかこの辺は中古でもマンションが出ないのに折角の土地が台無しですね。逆に程良い中古物件が出たら、多少高く感じても即買いしてよいかも。

[622: ご近所さん]

野村が出版クラブから仕入れたとのニュースを目にしてからずっと期待してました。
あまりの酷さに呆れを通り越して悲しみを感じるほど。
神楽坂のイメージすらぶち壊す積りだったのでしょうか。

ここ2週間で一軒も売れてないのが逆に神楽坂の粋を感じるほど。

[623: ご近所さん]

要するに「野村が考えるほどココを検討する消費者はBKでは無かった」って事かな。
更に言えば「数年先の青田買い」なんて、新築マンション市場でしか通用しないのに
野村を始め大手デベは、そんな特殊な市場で甘い汁を吸いまくり金銭感覚が狂った？

[624: 匿名さん]

発売時期と立地が違うとは言え、三菱加賀町を知っている殆どの人たちには、刺さらなかったんでしょうね。

所有権のサンウッドと比べてもデベ知名度や立地の差を加味しても尚だいぶ割高ですから。

半地下は480万くらいから、南側の上で700万を切るくらい、平均は550万＋αくらい。

これが今のマーケットでもアッパーかなと。
ただ本マンションは三次元の設えの悪さを見せかけの設備仕様に振って誤魔化してるのが見透かされてるんですよね。それも手痛いですね。

せめて目黒MARCのプレミアムフロアぐらいの構造体にはしないと。今の価格でやるなら。
この単価

[627: マンション検討中さん]

この物件の仕入れ企画担当責任者の処遇か心配です！

[628: マンション検討中さん]

企画も値付けもセンスないからもう担当しない方が良さそう。千駄木は良かったので期待してましたが同じ会社でこんなに違いますか…。

[630: 匿名さん]

>>612 職人さん
「ここって定借だよね」って言われたとき、

「そだよ。定借じゃなきゃここでこの間取り買えるわけないじゃん」と堂々と言えちゃう庶民向け物件
ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスやブリリアシティ西早稲田

「そうなんだよね。でも、ここに住みたかったんだよ」と堂々と言える立地
パークコート渋谷 ザ タワー

ここはどっちでもないんですもんね。一体どういう需要があると思ったんだろうか？

[631: 検討板ユーザーさん]

>>630 匿名さん
寺好き、地下好き(上階苦手)にはオススメ。

[632: 匿名さん]

酷評多いですね。。。
むしろ酷評しかないですが、やはりこれだけスローペースだといざ購入してリセールするのって大変ですかね？
定借を購入するなら売り抜けたいのでリセールに苦労するとなると二の足を踏んでしまいます。

[633: 通りがかりさん]

私の経験からくる私見ですが、
現在3億の価格は、新築2.5億が限界。
5年経った中古で2.0億。
10年経ったら1.5億までありえるのが怖い。
豪華な内装にしても、手が出ないの仕方ないですよ。
所有権じゃなく、施設利用権ですからね。

[635: マンション比較中さん]

2期の2~3LDKは更にいい所無く、難しそうだなあ

[636: 匿名さん]

洗足がかなりの高値（坪400万強）だったのにほとんど瞬間蒸発で、神田駿河台も坪600万越えで（何とか）売り抜けた。それで、ちょっと強気になりすぎたんじゃないかな。

[637: マンション検討中さん]

酷評のオンパレードでビックリしましたｗ
裏を返せば引き続き注目はされているわけで値引き次第で一気に売れる可能性はあるんでしょう。
ただ中途半端な値引きではさらなる炎上を招くのは明らかなので、ターゲット＆ディスカウント幅の設定がポイント。
って野村が思い切った値下げしなければ売れない事に気が付いているかどうかは分かりませんが。

[638: 匿名さん]

>>637 マンション検討中さん
何と言っても立地はいいからね。それなのにこの結果って…。

[639: 匿名さん]

立地に甘んじてプランニングに失敗した印象。
期待していただけに、残念すぎた。

[640: マンション検討中さん]

もうちょっと小分けの間取りでファミリーに寄せて平均坪430くらいだったら爆売れしたんでは？地下は380くらいから最上階プレミアムは500くらいでさ。まあ、売り上げは減るけど十分すぎるでしょ

[641: マンション検討中さん]

>>640 マンション検討中さん

確かに。欲張りすぎですね。

[642: 検討板ユーザーさん]

そういえば値段どうなったのかなと思って久しぶりにきてみたら借地の値段じゃないですね。
一期一次で何戸売れたんでしょう。

[643: 名無しさん]

まとめちゃうと「定借」は、、、

所有欲満たせず、資産性も維持できない。
よって、買うのは中流層まで。
結果、立地良くても、豪華でも、広くても、総額2億まで。

デベの企画担当者さん、参考にしてください。
次は、三井の三番町ですか。
あっちはもっと厳しそうだね。
所有欲満たせない定借に「番町」とかいうブランド無関係ですから。

[644: マンション検討中さん]

1期2次は22年1月中旬に延期されるのですね。ちょっと値下げするくらいでは逆に火に油だと思いますが、今後どうなるでしょうね。
何しろ、掲示板の書き込みが全会一致でネガティブなマンション、本当に今まで他に見たことがないです。普通は多少のネガコメントがあっても、その実「やっかみ」からくるものだったりしますが、今回は皆さん本気で思ってますからね…。

[645: 匿名さん]

でも良いと思って契約された方が存在するんですよね、きっと。

[646: マンション検討中さん]

>>645 匿名さん

ババ引いちまった。と、思ってる可能性も十分あるかと。

[647: 匿名さん]

>>646 マンション検討中さん
大きな買い物なのにそう思うのって結構キツイなぁ

[648: マンション掲示板さん]

>>647 匿名さん
契約した人はここの掲示板なんか見ないんだろうけど、もし何かの拍子にここを見てしまったら複雑なんだろうな。
ご愁傷さまと申し上げるしか言葉がありませんが。

[649: マンション検討中さん]

まぁ普通に住むならこっちが良いな。あっちは内装が残念で。
あっちだって本気でネガ言われてたっぽいのにやっかみとして一部がヒステリックになっていたから、擁護がいなくても、こっちもおなじやっかみと自分は思っています。
でもあっちより、価格面でツッコミされてますね。

[650: 匿名さん]

>>649 マンション検討中さん
何を言ってるのかさっぱり分からず意味不明です。ひらがなの方が良いでしょうか。にほんごでお願い出来ますか？

[651: 匿名さん]

>>650 匿名さん
ただ書き込むスレッドを間違えただけっぽくないですか？
その位脈略のないおかしな文章ですよね。

[652: 匿名さん]

>>643 名無しさん
この物件がどうかって問題と定借一般の問題とは、区別した方がいい。

この物件について言えば、南向きのプレミア住戸とその背後に位置する東西向き住戸（特に地下住戸）のギャップが激しくて、それらを詰め合わせた「幕の内プラン」が結局どっちつかずになってしまったように思う。共用部もラウンジ以外は特段注目すべき施設はないので、価格の割に「おかず不足」である感も否めない、と思う。

定借一般について言えば、築年数10年を超えた広尾ガーデンフォレストやパークコート神楽坂のほか、プラウド南麻布（築8年）、プラウド白金台三丁目（築6年）あたりも軒並み分譲時を上回る単価で中古取引が成立している。もっと築年数が浅いものでは、パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス（築3年）もそうだね。つまり、確かに定借では所有欲は満たせないかもしれないが、物件次第でかなりの期間資産価値が保たれている。

「番町」については、コーナーサッシのデザインで有名な三菱さんの「ザ・パークハウス六番町」があるわけだけれど、最近の中古取引事例を知らない。だけど、恐らく今出れば分譲時以上の価格で売れるんじゃないかな？

[653: インフレ]

ここ10年のインフレはすごい。
都心の築浅物件は倍近くになっている。
「定借」であっても仮にこのペースが続くと仮定するなら、表面的には購入額は維持できるかもしれない。

[654: マンション検討中さん]

経過期間と共に減価するのを上回るペースで市況が噴いているというだけで、それは単に入口のタイミングが良かったということに過ぎないですよね。少なくとも、加賀町みたいに明確に所有権との差を意識した値付けがされていない定借物件はどう考えても地雷、一旦市況が逆回転始めたら中古の定借なんて誰も見向きしなくなりそう。

[655: 検討板ユーザーさん]

>>643 名無しさん

2億円上限説はどこから？
15億の定借が現実に売れてるじゃん。3億、4億も完売。どことは言わないが、某定借物件。

[656: 広島県]

>>654 マンション検討中さん
同意。
最近は、供給が増えて一昔前より新築築浅とも良い物件が増えてきた。
あえて定借を選ぶ理由がない。
賃貸と比較して有利なら定借も選択肢だが、所有と比較して選ぶ時代は終わったかな。

[657: 口コミ知りたいさん]

「定借マンション」は良い土地を仕入れられないディベロッパーと、自分の代で土地を手放せないけど有効活用したい所有者の利益が一致して出来た利用権商品。

全ては2者の利益となるように巧妙に価格転嫁されている。
お金が余ってるなら「入会」するのは自由だが、消費者にはメリットは無いだろう。

[658: マンコミュファンさん]

マンション購入者を「消費者」と呼ぶ時点で何も分かってないの丸出し。

[659: eマンションさん]

ここを擁護する人が出てきていい感じです。
分譲関係者か、買っちゃった人か。

[660: 匿名さん]

定借ネガの人は、定借の検討板に何しにきてるの？親切心で啓蒙活動でもしてるつもりなのかな？場違いですよ。ネガする前に、常識をわきまえる方が社会人として先決ですよ。

[661: 東急ハーベスト]

東急ハーベストの会員権は、土地が50年定期借地権です。家屋は区分所有権で登記されます。
ここと全く同じですね。年間36泊出来ます。
ここは年間365泊でしたっけ？

[663: マンション検討中さん]

若葉マークの擁護者が増えてきましたねえ(察し)

[664: 匿名さん]

定借にロックオンして擁護されてますが、定借が悪いって言ってるわけじゃないですよね。

定借かつ、間取り、価格などを総合的に見てちょっと価格の付け方どうなの？コンセプトどうなの？って疑問に思ってるんですよね。

[665: 匿名さん]

>>662 通りがかりさん
そう思っているのはあなただけ。単純な話だから、プロとか素人とか関係なく、一次取得者でも理解できてない人はいないと思いますよ。まして、この価格帯を購入する人たちは、あなたより頭いいと思います。

[667: マンション検討中さん]

>>664 匿名さん

そうですよね、寧ろ意図的に定借の方にスポットが当たるように論点をずらされてるような感じすらしますね。11月下旬から12月20日まで一戸も売れていないようですが、仮に定借だけがネガ要素なのであればこういう結果にはなっていないと思います。そもそも自分は定借でも検討しますから。

[668: マンション検討中さん]

上の方に上がって来てるみたいなので見たら何やら風向きが変わってますか？
先着順住戸が売れた感じでもないですが何故か急に持ち上げてる人が増えて。そして参考になる！が一つだけの投稿が激増。で、いつのまにかスレに対する評価も上がってますね。
なるほど。
もう少し上手にやれば良いのに。と、だけ言っておきます笑笑

[669: マンション検討中さん]

すなわち、関係者あるいは内通者による偽装的人気物件に仕立てる工作活動を展開中ということでしょうか？
ステップアップを企てる東京のマンション双六も終焉を迎える機会かもしれない。

[670: 匿名さん]

定借にも買う側のメリットがないわけではないと思いますが、売れていないという事実の前には定借の一般論は吹っ飛びますね、ここはどうなのかという話になると。

[671: マンション検討中さん]

同じ定借でも、価格帯、面積、内装が圧倒的に自宅マンションより格上と感じた輩はいちゃもんつけるでしょう。そうした輩は定借擁護はするけどここのマンションの評価は下げるでしょう。
個人的にはここのルーバル部屋買えるなら買いたい！現実は高すぎて買えませんが…

[672: マンション検討中さん]

定期借地とはいえ、折角の好立地を台無しにした野村は、今後都心エリアから撤退してほしい。希少な土地が無駄になるだけ。

[674: 匿名さん]

>>669 マンション検討中さん

すぐに陰謀論を信じちゃうタイプですね。

[675: 匿名さん]

[No.625～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・削除されたレスへの返信

[676: 匿名さん]

>>675 匿名さん
あぁ…言葉尻とらえはじめちゃったら、有意義な意見交換出来ないですよ…

ここは本来立地も悪くないし、デザインも悪くないし、定借だって別にメリットって胸張って言えないだけで悪いわけでもないし、それでも良いところと悪いところを言い合うスレでしょ？

ただ今回悪い意見が多いってだけで。
それを悔し紛れに馬鹿にした様な言い方し始めちゃったらお里が知れちゃうって思われちゃいますよ。

[677: 検討中]

売れていない事実ほど重い物はないですよ。
天井低いし、地下住戸とか、とても価格に見合う高級マンションじゃない。

[678: マンション検討中さん]

>>676 匿名さん
荒れてましたか？
肯定的な意見、批判的な意見いろいろあると思いますが（ここは圧倒的に後者が多いですが）、低レベルな罵り合いは頂けないですね。

[679: 匿名さん]

>>678 マンション検討中さん
中学生の反抗期みたいな感じの方がいたんで、恥ずかしいと思ってコメントしたら、元々の投稿が消されたみたいです。人権否定や馬鹿にした言い方は嫌ですね。
ネガティブな意見と混同してしまいがちなのでしょう。