プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[487: マンション検討中さん]

ヒルテラスより安いかと思いきや、北向きでも結構お高そうですよね。。
坪400万円台中盤くらいなら良いのですが、後半だと61年定借のディスカウントには不十分に感じます。

[488: 匿名さん]

ココの北側って接道してないけど、隣地境が高さ８ｍ～１０ｍの擁壁なんだね
定借他、色々と負のオーラがスゴイのに、なんで今の価格設定なんだろ？

[489: マンション検討中]

>>486 匿名さん
どういう計算ですか？

[490: 匿名さん]

>>488 匿名さん
オンライン説明やMRでの説明では番町、千鳥ヶ淵、千代田富士見が比較対象として登場し、それらの案件より建物が周りに少なく見通しが良い。と。で、この物件は2階までは半地下で。。。と。どこの物件の何を話してるんだろうと不思議に思ったものです。それが故の値付けでしょうか。

[491: マンション検討中さん]

>>490 匿名さん

新宿区ですからね。
まぁハズレですね。

[492: マンコミュファンさん]

「三井の番町坪900」とすると、
神楽坂だと地位で700
定借でそこから80%
プラウドはそこから90%
結論坪500位が妥当では？

[493: 通りがかりさん]

牛込柳町と若松河田のお買い得物件買っといて良かった
静かだし神楽坂まで歩いてすぐだし新宿も近い

[494: 匿名さん]

>>492 マンコミュファンさん
その辺りが妥当というかそれでも若干高めかな。とは思いますが、野村様はブランド力では三菱三井を超えたと自己評価なされているようですね。
目を覚ました方がよいかな。とは思いますが、大きなお世話ですね笑

[495: マンション検討中さん]

>>494 匿名さん

販売員の方の話ぶりの端々にそれを感じますねー。

[496: 通りがかりさん]

定借でこの価格は法人の借上マンションか神楽坂ネームで相場も知らずに買うお上りさんぐらいでは。

[497: マンション掲示板さん]

>>494 匿名さん
そうですね。
私は、プラウド、、、が自宅とは言いたくないです。
1.5流って言っているみたいで、ちょっと恥ずかしいです。
下層から見ると憧れのようですが、上流から見ると失笑って感じです。

[498: 通りがかりさん]

40年経てば買い手がなくなるし、まともな借りても無くなると思うけど、そんな腐動産買って子供に迷惑かけるつもりですかね

[499: 匿名さん]

>>498 通りがかりさん
子供にはこのマンションとは別にまとまった資産を残せるっつことじゃないですかね？

[500: マンコミュファンさん]

>>497 マンション掲示板さん
そうですか？プラウド好きですけど。
逆に三菱は名前だけ出てきて、
中身がついてきてないというか、残念感がある気がしちゃいます。
あくまでも主観ですが。

[501: 検討中]

三菱も野村も物件によるでしょう。プラウドもいい時もあったが最近は・・・。
ここは特に酷い。

[502: 匿名さん]

ついに、要望書や申込書が全然、集まらずに、
販売開始を、当初予定の11月中旬から12月以降に延期みたいだよ。
次回は流石に、価格を減額方向へ見直すと思う。

[503: 坪単価比較中さん]

定期借地権だからねえ。思い切った値引きキボンヌ。

[504: 匿名さん]

ここは坪400、目黒マークは坪500が適正だと思う。どちらも300万は単価高い。

[505: 通りがかりさん]

定期借地権なら近くのパークハウス市谷加賀町レジデンスの価格が目安になるのでは
牛込神楽坂駅近くということで1割マシくらいが妥当かな

[506: 通りがかりさん]

地下の2フロアは特に酷いね。坪400でも厳しい。
最上階テラス付で坪500が限度だね。それでも高いかな。
このバブル相場で、定借では資産価値が維持できない。所有権物件価格が上がっていく状況で、定借物件は確実に下がっていく。買ったら最後、年数が経てば経つほど買い換えは出来ないだろう。
高齢者は死ぬまでの最後の住居と考えれば定借はあり得るけど、「坂」に抵抗があるだろうし、ここは苦戦するだろうな。
プラウド残念。

[507: 検討中]

登録今月するみたいですね。ほんと売れるのかな！？

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
この度は本物件にご関心をお寄せいただき、
誠にありがとうございます。
本メールは、本物件に【エントリー】
いただいた方へお送りしています。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
　 「プラウド神楽坂ヒルトップ」

　・11月26日（金）・27日（土）
　　第1期申込登録受付について

　・正式価格表について

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━■


平素は格別のお引き立てを賜り
厚く御礼申し上げます。

先般は、「プラウド神楽坂ヒルトップ」に
物件エントリー頂き誠に
ありがとうございました。

11月26日（金）・27日（土）の2日間を、
本物件の第1期申込登録期間と
させて頂いております。
※11月27日（土）は最終入館15時、
　受付締切16時とさせて頂きます。


＜第1期申込登録概要はこちら＞
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/touroku/


＜第1期正式価格表＞
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/common/img/pages/touroku/gpfe...


・最低販売価格：14,480万円
・最高販売価格：36,980万円
・最多販売価格：29,400万円台（3戸）
（第1期販売対象住戸：25戸）

※URLをクリックできない場合は
ブラウザを開きコピー＆ペースト
してください。


11月27日（土）の締切日までの
ご案内枠は、一部を除き
満席を頂戴しております。

第1期締切前でのご来場をご希望される場合、
その時点での空き枠をご案内させて
頂きますので、お電話[phone]）にて
お問い合わせをお願い致します。

※火～木曜日（祝日除く）は
　定休日となっております。


皆様からのご連絡をお待ちしております。

▼公式サイトはこちら▼
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

[508: ご近所さん]

登録＆販売、12月に延期と思ってたが、僕のトコも案内きた。
野村、あのチャレンジング価格で、勝負に出たというよりも
延期すると、メンツ立たないから、形式上で11月末のたった2日間だけ受付なのか？

[509: 通りがかりさん]

第1期は広い部屋ばかりです
お手頃な70平米2LDKは1.5億前後ですかね
それにしても相場の4割は高いのではないでしょうか
パークハウス市谷加賀町レジデンスがお買い得に見えてしまいます

[510: 評判気になるさん]

月額費用が笑っちゃうレベル。
「3億出しても、所有出来ない、賃貸物件」

[511: マンション検討中さん]

最初3億払って、敷金も払って、毎月賃貸料払って、毎月取り壊し費用積み立てる。
これって何の罰ゲーム？
冷静に考えたら借りた方が良いよね。

[512: 検討板ユーザーさん]

>>510 評判気になるさん

えぐいですね

[513: eマンションさん]

月額にすると100万程度負担。
千鳥ヶ淵の有名なマンション借りられるレベル。。。
所有出来ないのに負担が大きくて、買う意味ってあるのかな。誰トク？？？

[515: マンション検討中さん]

駐車場の最低地上高が17センチって、SUVタイプのものしか停められないですね。車寄せも無いから外部の駐車場借りたとしてもとても不便ですね。

[516: 名無しさん]

>>515 マンション検討中さん
それは何かの間違いでは

[517: マンション検討中さん]

>>516 常識的にそう思いますよね。でも価格表の2枚目の左下にそのように書いてあるんです。。。

[518: マンション検討中さん]

壮絶に売れ残って、2年後に8割以上が賃貸募集開始の未来が見えます。

[519: 評判気になるさん]

良い高級賃貸物件が多い昨今、借りないで買うメリットは、支払い続けて多少古くなっても「最終的に資産が残ること」。
ここは支払い続けても資産は残らないんです。年数が経過すれば、購入価格をピークに(インフレに逆行して)価格が下がっていきます。
インフレ時代において定借物件は相当に割安でないと、メリットゼロどころかマイナスです。
20年30年40年経った古い物件に、住み替えもできずに住み続けなければならない状況が目に見えています。
定借に3億単位出すくらいなら、最新の物件を5年ごとに借りた方がいい。
皆さん冷静に。
定借は「解約できない長期リース」と同じ。
予算不足なら広さか場所を妥協して、「普通の」マンションを買ってくださいね。

[520: ご近所さん]

11/26～27の運命の判定日まで残り2日、ココの担当者は寝れないだろうな
如何せん、価格が通常の所有権並みで高すぎたのと、低天井＋地下2階建はアカン

[521: 評判気になるさん]

撤退しました。賃貸に出てくれればそれが1番嬉しいですね
どうせ5年10年くらいしか住む気なかったので

[522: 検討板ユーザーさん]

>>517 マンション検討中さん
ごめん、ほんとにそうだった
普通のセダンとかダメやん、あほらし

[523: 通りがかりさん]

61年で支払う地代と解体準備金を計算すると、契約金の1割程度になるよ。これを考慮すると普通の分譲マンションと変わらない水準。
61年で償却するから、理論上年間1.64%価値が減ってく。5年で8.2%、10年で16.4%減少。。。
もっとずっと一時金安く無いと、計算が合わないよ。
分譲会社と土地オーナーはボロ儲けだなこりゃ。

[525: 匿名さん]

本当に、プラウドでさえなければもっといい物件だったろうにと残念でならない。
価格だけでなく、間取りもひどい。億払って細長い行灯部屋ってなんだよ…

これがパークコートとかパークハウスグランなら、多少高くても納得できたんだけど…

[526: 匿名さん]

この場所でパークコートやグランは無理じゃないか？

[527: 評判気になるさん]

>>526 匿名さん
ですね。
パークコートの定借ってあったかな。
パークコートの新宿区ってあったかな。

[528: 匿名さん]

定借の当たり前のことをあげつらって文句言ってる人って、なんなんだろう。最初から所有権一本で検討しなよ。

[529: 匿名さん]

>>519 評判気になるさん
>購入価格をピークに(インフレに逆行して)価格が下がっていきます。
そうとも言い難いと思うよ。
定借物件のもう一つのメリットとして、良い場所に物件が建ちやすいということ。
良い場所にあるということは周囲の所有権物件は相当高価だから、それよりも価格競争力のある定借物件の評価は減価償却分を引いた理論価格よりも必ず高くなる。我々エンドの気持ちは、いくら出せば住めるか。その観点からすると管理費が高いことの方が懸念材料だろう。

[530: 匿名さん]

>>529 匿名さん

正しいです。

[531: 匿名さん]

>>529 匿名さん
長期的に見てその考えは成り立つのでしょうか
定借は残り20年くらいからが悲惨なことになりそうですが

[532: 名無しさん]

>>529 匿名さん
ババ抜きみたいですね。
新築何年目で逃げるかどうか、逃げ遅れたら「沼」ですな。
感覚的に5年目くらいまではセーフな印象ですが、10年超えると心理的に検討する人が極端に減ると思います。人生長い若い人は買えないですね。検討者が減れば、価格は下げざるを得ないですから。10年超えた定借を新築の半額近くで買って住む感じ？

[533: 匿名さん]

>>532 名無しさん

実例があるから、調べてみるといいよ。半額になった物件は、郊外の定借でもないと思う。都心だと、残存期間40年でも販売価格より高い物件ばかり。

[534: マンション掲示板さん]

>>533 匿名さん
だって今までの定借は安かったもの。
原宿や神楽坂のパークコートは坪300だったでしょ。

[535: 匿名さん]

>>534 マンション掲示板さん

それは言い訳。定借ネガの人は、きっと当時も今と同じこと言ってたと思う。第一、賃貸で得られる収益から、半額になる訳ないことくらい、収益還元法を噛ったことあれば判るはず。

[537: マンコミュファンさん]

定借物件買う買わないは個人の自由だけど、その物件を建てられるご近所は本当気の毒。
そもそも売り逃げしようって人が多い上、残り10年はどうなるか分からない建物があるのだから…

[538: 匿名さん]

定借検討外の人が書き込みにくる不思議。

[539: マンション検討中さん]

プラウド買いたくない人が書き込みする不思議

[540: 匿名さん]

南阿佐ヶ谷とか東池袋ステアリまでは良かったけどね野村。最近は勘違いしてる感じ。

[541: 通りがかりさん]

資産維持の最大のネックは「中古時の担保力」なんですよ。

新築分譲時は銀行もビジネスになるので、担保マックスで提携ローンで対応します。

中古になると敷地が所有でないので、建物部分のみの担保力になります。今までのような1億位までの定借物件は、グロスが小さいので購入候補者は自己資金をある程度の割合で入れられます。

2億程度以上の中古購入候補者は、手元で1億以上を用意する必要があり、限られてしまいます。
さらに残存期間の7?８割程度までしかローンが組めないので、さらに厳しいです。債務者が破綻した際の換金価値が基準です。

新築時3億、10年で2億、20年で1億は割と現実的な線だと思います。

[542: eマンションさん]

資産家にとっては、自宅もポートフォリオの一部なんですよね。
普通は、下がり続けるだろう高額な定借物件には手を出さないでしょうね。ストレスでしょうから。

[543: 検討中]

検討以外の人が見に来て書きこむのはなんの不思議もないけど。
みんな市況に興味があるし、みんな投資家でもあるから自分の考えを
披露したいのもあるでしょう。この物件がハズレか当りか自分の眼力を
試すとかもあるしね。

[545: マンション掲示板さん]

>>541 通りがかりさん

居住用不動産で物件の担保力なんて見てないだろw
給料次第じゃね？

[546: 通りがかりさん]

>>545 マンション掲示板さん
うーん。
給料も返済率っていう観点からもちろん必須なんですけど、物件担保力無いと審査は通りませんよ。
銀行はリスクを取らないんですよね。
払えなくなっても、競売で回収できるまでしか貸さないのです。
他物件との共同担保で、余力があれば問題ないですが。

[547: 匿名さん]

>>543 検討中さん

的外れな持論ばっかだけどな。他人に講釈垂れるのが趣味とか？

[548: 匿名さん]

>>544 マンション検討中さん

https://youtube.com/shorts/MLeqnQf48Jc?feature=share

[550: 買い替え検討中さん]

神楽坂に住みたい富裕層ってほんといっぱいいるからね。（神楽坂の鮨屋でご一緒したおじさん談）
さすがに入居開始までとはいかないと思うけど、完売はするんだろうなぁ いいなぁ買いたいなぁ

[551: eマンションさん]

さぁ決断の時です。
勇気を持って、買ってください。

[552: 通りがかりさん]

>>550 買い替え検討中さん

たしかに、別に一般受けしなくても、どれだけ批判されようとも、物件を買える資金力のある層の需要に添えればそれでいいんですもんね。本物件もかなりここでは酷評ですが、本当に買える余裕がある層はこういった口コミサイトは閲覧なんてしてなさそう。。。

[553: ご近所さん]

南面ルーフ付をキャッシュで買える富裕層こそ、ココみたいな投資価値無く
無駄金と判断した物には投資しないよ。価値を感じれば坪いくらとか関係なく買う。

[556: 絶賛発売中です]

建物だけですが。

[557: マンション検討中さん]

殆どの新築マンションって、買うときに安いって思える事って無いと思うんです。10年以内に買い替えるだろうし、住んでみたい立地だと思います。ここに書いてあるネガ情報もズレているなと思うものもあれば、なるほどと思う有益な情報もあると思います。価格については高いなって思うけど、今売りに出ているプレミアムの部屋は、３億以上の物件を検討できる層で市場を形成していくと言う事なので、そこまでの経済力の無い層とは目線が全然違うのではと思います。

[558: 評判気になるさん]

不動産という観点からは理解しがたい価格設定です。
契約金3億、年会費200万、償却期間60年の会員権と思えばわかりやすいです。
1年当たりの負担に納得できれば、入会しても良いでしょう。中途解約時の契約金の戻りがいくらになるかは、わかりませんがね。

[559: 匿名さん]

販売価格と借地終了価格(ゼロ)を直線で結ぶような◯ほには、向かない物件なのは確か。

[561: 匿名さん]

中央線超えたらー
マンコミ養分を信じる養分の養分です

[562: 匿名さん]

>>559 匿名さん
直線にはならないとおもいますよ。
定率法のような曲線を描くでしょう。
期間半分経過で、価値3分の1かな。

[563: 匿名さん]

>>562 匿名さん

上に凸だよ

[567: マンション検討中さん]

>>558 評判気になるさん
分かっていませんね。あなたはプレミアム住戸の市場形成する人じゃないという事ではないですか？そんな金銭感覚いくら言われてももうお腹いっぱいです。

[568: ミッド高層民]

1期販売どんな感じでした？

[569: 評判気になるさん]

>>568 ミッド高層民さん
売れなくても、申し込み完売。
一件しか申し込みなくても、抽選。

[570: 匿名さん]

総戸数75戸で第一期販売戸数25戸だと、どう好意的に見ても、さすがに売れ行き好調とは言えないと思う。定借だとスミフ的な売り方は戦略的に取れない（時間が経つと残りの借地期間が減ってしまい、値下がりリスクが高まる）はずだし。

[573: マンション検討中さん]

2次案内来ましたね。
壮絶に売れ残っているようですね。

[574: 匿名さん]

今日付で、南面以外の狭い部屋の62.99～96.26㎡の第1期2次販売告知と同時に
先日の1次で売れ残った部屋の一部の、102.62～171.78㎡を先着順販売開始って事は
野村の敗北宣言と同じだよ。大手デベとして見っとも無い・・住友を見習えば？

[575: 検討中]

先着順は8戸なので、1期1次で17戸売れたという事？

[576: ご近所さん]

1期1次で売れたのは、未確定だが、2～3戸のようだよ
流石に恥ずかしくて、残り全部を、先着順には出来なかったんだろう。
先着順販売に関しては、戸数よりも、そのタイミングの早さに唖然とした。
何故なら、自分達の企画力と販売戦略の無さを露呈してるのと同じだから。

[577: マンコミュファンさん]

野村さん、新虎あたりから超都心部でのマーケティングの調子狂ってないか？

[578: 匿名さん]

この調子だと目黒も爆死だよ。野村さん。

[579: 匿名さん]

みんな、野村思いなんだな。売れ行き悪くても、君たちが損する訳じゃないから、どーでもいいじゃん。別に欲しいわけでもなさそうだし。欲しい人なら、先着順なら無抽選だし、最後まで売れ残れば値引きで買えるし困らんだろ。

[580: 口コミ知りたいさん]

企画力不足ですねぇ。
高価格帯の購入者は「資産性」にシビアなんですよ。
もう少し小さい部屋を中心にして売ったらよかったのに。
まぁ、安くても「地下」には住みたくないですな。「神楽坂のもぐら」みたいだから。

[581: 匿名さん]

もう単価@200は下げないと捌けないよね。これから調整局面なのにどーすんだろ

[583: 匿名さん]

両極端なんだよね、この物件。

南向きは無駄に広くて高過ぎるし、それ意外は部屋数稼ぐだけで間取りが悪いのに億越えの適当な部屋ばかり。

下手に欲張らずに適度な部屋を揃えておけば…

[584: マンコミュファンさん]

新宿区だし、プラウドだし、定借だし、地下。
時価水準は坪400-500と思ってた。
皆さんが同じ感覚で安心したよ。
2-3割は高い。
1割程度の値引交渉では捌けないだろう。
価格付け直した方がいいと思う。

[585: 評判気になるさん]

>>578 匿名さん

目黒という名の不動前物件のことなw
あれ完全に隣駅の武蔵小山が魅力があって客持ってかれてるらしい。あんな線路ワキ高速ワキ川っぺりに住みたい奴おらんだろうて。

[586: 職人さん]

大事なことですから、遠慮はいりません。
契約前ならキャンセルできます。