プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
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[451: 匿名さん]

mrを見たが、自己居住なら、a,b,c,d-typeの4f以上の部屋じゃないと後悔する
予算的に届かないなら、無理して他の部屋を買う物件では無い

[452: 検討中]

野村ではなく、三井か三菱にしておけばもっといい物件になっただろうにと
残念です。

[453: 検討板ユーザーさん]

>>452 検討中さん
三井だとよかったですよね。値付けも適正で、かつもっと購入者の利便性や住み心地を考えた設計でオシャレに建ててくれた…そんな気がします。本物件も売れるかもしれませんが、残念。

[454: マンション検討中さん]

砂土原町で興和不動産の看板が出ている更地は、分譲マンションかしら？

[455: 通りがかりさん]

>>451 匿名さん
c3はどうですか？お手頃価格ですが！

[456: 匿名さん]

c3は下がり天井だらけ＋ほぼ１階＋定借で坪６９４万。やめた方がイイ

[458: ご近所さん]

結論的には、野村は、まるで賃貸みたいに1層分の容積を欲張り過ぎたんだよ
その弊害として低天井高になり、眺望日照無+低サッシ高+下がり天多数になった。

それなのに高級路線をゴリ押しする為に、床快fullほかの設備で胡麻化そうとしたが
今の目の肥えた顧客は、それを見逃さないので、売れ残り多数発生確定でしょ。

今更、建築計画変更出来ないから、リートに賃貸1棟物として売ればイイのに。

[459: 匿名さん]

庶民が実需で買う物件なら下がり天井とか別に構わんけど、数億の物件でそれはないわなあ。ブイブイ言わせたい人は買わないだろうし借りないだろう。そうなると投資家、転売ヤーも二の足を踏むんじゃないかな。
価格は気にしないけどこの界隈にとにかく広いマンションが欲しい、天井高くなくても床面積さえ広けりゃいいっていう需要しかない気がするけどそんな需要存在するのか？
なんかちぐはぐなことをやってる気がする。

[460: マンション比較中さん]

東面 G-Typeの断面図、これじゃなー、ダメだこりゃ

[461: 検討板ユーザーさん]

>>460 マンション比較中さん

2階分が完全地下ってすごい。1階は実際住んでみたらどんな感じなんだろう。

[462: 匿名さん]

>460
地下2階なんて、人が住める環境なのか？。どうしてこんなことに。

[463: 検討中]

地下住戸は坪400前半なら売れるだろうけど。
リセールはまったく望めないわな。

[464: マンコミュファンさん]

>>461 検討板ユーザーさん
加賀町も一階は完全地下で2回は半地下。都心部は深く掘りますね。ここと同じ感じですかね？
でも加賀町は周りが抜けている分光は入りそうですね。

[465: 匿名さん]

>>464 マンコミュファンさん
加賀町ってザ･パークハウス市谷加賀町レジデンスのことですよね？
あそこはここよりはちょこっと浅いと思います。2階(実質1階）の出窓カウンターが地面くらいなのでここより50cmくらい浅いんじゃないかな？
あと1階（実質地下1階）のドライエリアは1階のバルコニー（テラス）と同じ深さで広い専用テラスとなっています。
画像は市谷加賀町レジデンスの実質地下1階の間口の広いタイプの部屋ですが、かなり広い専用テラスがあるので（たしか、テラスと書かれているところの奥行きが2m、専用テラス（ドライエリア）が奥行き4mくらい）ここの地下1階よりも断然明るいだろうと思います。ここの地下1階は地下にさらに半地下があるみたいなことになっていて一体どんな採光になっているのやら。ドライエリアをテラスとして利用出来るわけでもなさそうだし、バルコニーも狭いし。

[466: マンコミュファンさん]

ここのドライエリアは確かに暗いかもですね。
加賀町の地下は確かに明るそうです。
北西側は一番グランドラインが高いので2階でもグランドラインより1メートル潜ってますが南東側は2階（実質半地下）でもそこまで潜って無さそうですね。
実際住んだ時に高層マンションのようなヒエラルキーってあるのでしょうか？

[467: ご近所さん]

ココの1階(実質地下2階)は、24h日照が無いのは間違いないけど
更には、460サンの立面図で判る様に、給湯器の排気管を延長する位に
空気のヨドミがスゴイと思うので、もう人間の生活環境じゃない。

[468: マンション検討中さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[469: マンション検討中さん]

正式価格は、決まったのでしょうか？

[470: マンション検討中さん]

営業担当から何の連絡もありません。
２０日に申込登録の予約をしましたが、正式価格を知らされないまま申込登録するのでしょうか？？？

[471: ご近所さん]

>>470 マンション検討中さん
A,B,C,Dのドノ部屋のタイプを申込するの？
正式価格を教えてもイイけど？

[472: マンション検討中さん]

一番安いところだと坪490?ですかね

＜対象住戸 販売予定価格帯について＞

【134㎡台～172㎡台住戸】（18戸）
→26,300万円台～36,900万円台

【97㎡台～102㎡台住戸】（6戸）
→14,400万円台～20,300万円台

【80㎡台住戸(C3タイプ）】（1戸）
→16,800万円台

・予定最低価格帯：14,400万円台
・予定最高価格帯：36,900万円台
・予定最多価格帯：29,400万円台（3戸）
（第1期販売対象予定住戸：25戸）

[473: 匿名さん]

>470
詳しい予定価格は、417 を見れば判るんだけど・・・
まさか、1億円超を購入するのに、10万円台まで知りたいの？

[474: マンション比較中さん]

価格は、当初より数百万円単位で変わりましたよ。

[475: 買い替え検討中さん]

今回売出し予定戸数は30戸で、その平均価格は24993万円です
数百万円単位で騒ぐ人が、買える価格帯ではありません

[476: マンション検討中さん]

登録、抽選は、いつですか？

[477: 匿名さん]

中央線超えたら・・・

[478: マンション検討中さん]

>>475 買い替え検討中さん

近隣マンションからの買替えを検討しています。

C403の価格をご存じですか？
買えない価格かも知れませんが、、、

[479: 買い替え検討中さん]

C403 予定価格(10/23時点) 27300万(坪661万)

[480: マンコミュファンさん]

お高いですねー。
どんな層の方が購入されるのでしょう

[481: 匿名さん]

定借でこの値段。法人買いが主なのでしょうか

[482: 匿名さん]

誰が買うにしてもここでこの価格でジャンジャン売れたらかなり驚く
都心はいったいどこまで上がっていくのか
1億を大幅に超えるのが普通ってことになるともうサラリーマンはダブルインカムでも厳しいですね

[483: マンション掲示板さん]

撤退しました。正式価格は一部住戸について微妙に値下げしたようですが盛大に売れ残ると思いますね。

[484: マンション検討中さん]

それにしてもお高い。
我が家も退散します。

[485: 検討板ユーザーさん]

この価格はありえんな。港区買うわ。さいなら。

[486: 匿名さん]

61年だと毎年-1.63%利回り引いて考えないとな

[487: マンション検討中さん]

ヒルテラスより安いかと思いきや、北向きでも結構お高そうですよね。。
坪400万円台中盤くらいなら良いのですが、後半だと61年定借のディスカウントには不十分に感じます。

[488: 匿名さん]

ココの北側って接道してないけど、隣地境が高さ８ｍ～１０ｍの擁壁なんだね
定借他、色々と負のオーラがスゴイのに、なんで今の価格設定なんだろ？

[489: マンション検討中]

>>486 匿名さん
どういう計算ですか？

[490: 匿名さん]

>>488 匿名さん
オンライン説明やMRでの説明では番町、千鳥ヶ淵、千代田富士見が比較対象として登場し、それらの案件より建物が周りに少なく見通しが良い。と。で、この物件は2階までは半地下で。。。と。どこの物件の何を話してるんだろうと不思議に思ったものです。それが故の値付けでしょうか。

[491: マンション検討中さん]

>>490 匿名さん

新宿区ですからね。
まぁハズレですね。

[492: マンコミュファンさん]

「三井の番町坪900」とすると、
神楽坂だと地位で700
定借でそこから80%
プラウドはそこから90%
結論坪500位が妥当では？

[493: 通りがかりさん]

牛込柳町と若松河田のお買い得物件買っといて良かった
静かだし神楽坂まで歩いてすぐだし新宿も近い

[494: 匿名さん]

>>492 マンコミュファンさん
その辺りが妥当というかそれでも若干高めかな。とは思いますが、野村様はブランド力では三菱三井を超えたと自己評価なされているようですね。
目を覚ました方がよいかな。とは思いますが、大きなお世話ですね笑

[495: マンション検討中さん]

>>494 匿名さん

販売員の方の話ぶりの端々にそれを感じますねー。

[496: 通りがかりさん]

定借でこの価格は法人の借上マンションか神楽坂ネームで相場も知らずに買うお上りさんぐらいでは。

[497: マンション掲示板さん]

>>494 匿名さん
そうですね。
私は、プラウド、、、が自宅とは言いたくないです。
1.5流って言っているみたいで、ちょっと恥ずかしいです。
下層から見ると憧れのようですが、上流から見ると失笑って感じです。

[498: 通りがかりさん]

40年経てば買い手がなくなるし、まともな借りても無くなると思うけど、そんな腐動産買って子供に迷惑かけるつもりですかね

[499: 匿名さん]

>>498 通りがかりさん
子供にはこのマンションとは別にまとまった資産を残せるっつことじゃないですかね？

[500: マンコミュファンさん]

>>497 マンション掲示板さん
そうですか？プラウド好きですけど。
逆に三菱は名前だけ出てきて、
中身がついてきてないというか、残念感がある気がしちゃいます。
あくまでも主観ですが。