プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[401: マンコミュファンさん]

>>400 マンション比較中さん
ウエリス売り切れそうだね
ヒルトップの価格見るとウエリスに流れる人も出そう。上げ相場だと高めに設定しても実勢が追いつくから売れるんやな

[402: 評判気になるさん]

>>401 マンコミュファンさん

ウエリスはグッドデザイン賞をとりましたね。

[403: マンコミュファンさん]

>>402 評判気になるさん
野村不動産も20年連続くらいで取ってるよ
そんなに意味ないよ

[404: 口コミ知りたいさん]

>>403 マンコミュファンさん
金払えばノミネートされますからね。グッドデザイン賞価値なしです。

[405: 通りがかりさん]

C3気になってるのですが、いくらくらいでしょうか？

[406: 検討中]

都区部は契約率かなり低調みたい。

https://mansion-madori.com/blog-entry-8319.html

[407: 匿名さん]

東京都内のマンション価格が高騰しているとニュースを読みました。
確かにコロナの影響がありそうなものなのに、割高な気がしていました。

神楽坂、いい街です。
ちょっと街並みが古い気もしますが、落ち着いていていい感じ。
マンションは100㎡より広い部屋もあるようです。まだ売れていないですか？

掲載間取りもほとんどが100㎡以上で、Lタイプ、Jタイプの2つしか100㎡未満じゃないようです。

[408: 通りがかりさん]

なるほど、国外の方も都内物件を広く検討されているから高くなるんでしょうね。この掲示板を見て実感しました。

[409: 契約済みさん]

>>407 匿名さん
まだ、販売開始してませんよ

[410: 検討板ユーザーさん]

ここは、坪650がラインだな。

[411: 通りがかりさん]

>>410 検討板ユーザーさん
100平米なら2億くらいか

[412: マンション検討中さん]

>>411 通りがかりさん
そんなもんでしょうね、この立地なら。

[413: 検討中]

なかなか販売開始しないのは、高値でふっかけるも、要望書あつまんないだろうな。

[414: マンション検討中さん]

>>410 検討板ユーザーさん

定期借家60年で平均坪650万が相場とすると所有権であれば坪800万円強はつけてもおかしくないというのが今の相場ですかね、掛け目が仮に20％程度として。

そう考えると神楽坂も上がりましたね。
たしかに中古の駅徒歩約2分の矢来町の方のプラウド神楽坂も今は500万円を明らかに超えてもすぐに売れて出物を待っているウェイティングリストがいると野村さんも言ってましたから。

新宿区アドレス内では屈指の好立地なんでしょうね、ここは。

[415: 匿名さん]

しかしこの価格帯で天井はどの部屋もMAXでも2450で、2100の下がり天井だらけって…
南側のサッシ部分も2050しかない。

下がり天井も1840とか1870とかあって、ほんと野村さあ…と思ってしまう。賃貸マンションか…

[416: 通りがかりさん]

>>413 検討中さん
要望書が集まった段階で販売開始されるのですか？
ステップを教えて欲しいです。

[417: マンション検討中さん]

野村の販売戦略は、1期販売では条件の良くて広い80㎡～の南面部屋中心とし
2期以降で、62.99㎡～79.72㎡の部屋を販売する作戦のようです
又、1期分の予定価格は以下で、当初の予定価格よりは10%程減額された様だが
まだまだ定借としては高いと思うので、この戦略が吉と出るか凶と出るか？
尚、1期分の販売スケジュールの予定は、11月中旬に申込～下旬に抽選

南西角_A-type_150.56～172.37㎡_26000万台(坪570万)～36000万台(坪692万)
南_B-type_97.67～148.74㎡_19000万台(坪641万)～31000万台(坪688万)
南_C-type_80.03～148.33㎡_16000万台(坪659万)～31000万台(坪689万)
南東角_D-type_134.98～171.78㎡_26000万台(坪635万)～36000万台(坪692万)

西_K-type_96.28㎡_14000万台(坪481万)～19000万台(坪652万)
北西角6F_P-type_144.58㎡_28000万台(坪639万)

東_H-type_102.62㎡_15000万台(坪485万)～20000万台(坪647万)
北東角6F_O-type_144.26㎡_29000万台(坪663万)

[418: 検討中]

>>415 匿名さん

この辺は高さ制限があるのに、無理に階数増やしたからでしょうね。
とんだ「高級」マンションです。

[419: 周辺住民さん]

>>417 マンション検討中さん

ありがとうございます、たいへん参考になります。
これで来月中旬には1期1次やるんですね、すごい相場ですね。
南は軒並み600万円台中盤程度はいき、眺望のない最安値の部屋で約500万を切る程度。眺望のない部屋を専有坪480万円台で買うなら、個人的には所有権のあるプラウド神楽坂を520万円などで買う方がいいなと思ってしまいますが、そう考えるとさらにまだ中古の所有権は神楽坂エリアにおいては上げて出てくるんでしょうかね。

完全に坂下にある赤城下町のモリモトさんのピアースなどでも550万円などで流通しているようですから、そう聞くと相場っていろいろ面白いなと思ってしまいます。当初は否定的な意見も多く苦戦していたブランズやサンウッドもこの相場上昇で気がつけば全戸完売していたことにも驚きました。

と思ったらキャンセル住戸が1戸、64㎡の2LDKが9890万円ですか。
ここを510万円で所有権の方が個人的にはいいかなと思いました。好みでしょうが。

[420: 通りがかりさん]

>>419 周辺住民さん
坪単価もさる事ながら80平米超の神楽坂物件の少なさが値を上げてますね。
上でも話がありましたが、競合が少ないんですよね

[421: ご近所さん]

>418
ココの立面図を見ると判りますが、販売概要では地上6階建ですが
建築確認上は地下1階地上5階建で、実質は地下2階地上4階建なので
販売表記上の1階部分は完全地下室で、2階部分は半地下部屋ですね

[422: 名無しさん]

>>421 ご近所さん
正面のイメージ写真から一目瞭然ですね。

[423: 匿名さん]

3階の部屋を買ってもほぼ1階で、南側の部屋は道路を通る人やマンション入口を出入りする住民から部屋が丸見えという…

[424: 通りがかりさん]

企業の節税対策マンションですね。わかります。

[425: 通りがかりさん]

>>424 通りがかりさん
法人所有なら3割引きみたいなもんか

[426: 通りがかりさん]

なんだか酷い話ばかりで唖然とします。三階をかっても一階。。。

[427: 検討中]

割高で買ったら節税メリットが相殺されて意味なし。

[428: マンコミュファンさん]

値段分かる前はみんなポジティブだったのに、値段分かると途端に手のひら返しするのウケる

[429: マンション検討中さん]

そりゃそうだ、所有権じゃないから安く手に入るとみんな思ってたんだろうから。だからこそ目を瞑れる点がたくさんあったけど、それが全部、この値段でそれ？ってことになっちゃったのだと思いますよ。

[430: マンション比較中さん]

現地とモデルルーム拝見して、以下いい点と気になった点を。
床快full（新エアロテック）とテブラキーは今後も増えていくんですかね。期待。
リフォームとかでもできるみたいなので機会があれば導入したいかも。

〇立地は非常に良かった。にぎやかな商店街から一歩入って静かな立地。
〇イチョウの木は立派でかっこよい。
〇床快fullが快適そう。これからの季節冬起きて「寒っ！」が回避できるのは価値あり。
〇テブラキーが便利。
〇スタンダードブランの設備が結構好み。

×プレミアムプランの窓の部分が結構奥が深いカウンターになっていてもったいない。
　使い道に悩む
×プレミアムプランの標準設備が清掃とかしづらそう。あと自分にはちょっと華美すぎた。
×地下でもそれなりにお高い。（でも空調とかは床快fullあるからいいのか…？）
　プレミアムプランは借地の割にもっとお高い。
×地代管理費、解体準備金等で結構ランニングコストがかかる

[431: 名無しさん]

>>427 検討中さん
それは庶民の節税ですね。

[432: ご近所さん]

私もプレミアムのMRを先週に拝見しましたが、事前に海外高級製品を
多用した高仕様と聞いていたので期待しましたが、目立つのは、
ミーレのIHコンロ位で、他は革巻きドアハンドルとか小手先の物で
リビング床材も幅広300でしたが特に？という感じの物でしたし
床面の床快fullの吹出口の色は茶色1種類だけとの事でした。
何より残念なのは、天井高が2450しか無いのに窓下の逆梁カウンタが
ドーンって。

[433: 匿名さん]

>>432 ご近所さん

ええ…

[434: 口コミ知りたいさん]

>>430 マンション比較中さん
床快fullは、家具を配置するスペースやどのように配置するかの選択肢を狭めるので、微妙だと思いました。三○電機っていうのも不安要素の一つ。

[435: ご近所さん]

AとDタイプの南面リビングと、BとCタイプの寝室のガラスウオールに
見える部分の室内側は床面からガラスではなく、H800の逆梁カウンタ
の上部H1600だけ眺望と採光を得られるガラスという仕様だった。
確かにパースをよく見ると室内が見えてないからね。残念すぎる。

又、床快fullに関しては、本家の三菱地所ホームのエアロテックが
配管ダクトを廻し、天井や壁面に吹出口を設置してるのに、床快fullは
配管ダクトを使わずに、二重床の床下空間をダクト代わりにしてるので
床面にしか吹出口を設置出来ないので、家具配置は制限されるね。
もしも、吹出口に物を落とした時は、三菱電機24H専門コールセンタに
電話するらしい。

[436: 匿名さん]

高級路線で天井高2450は今どきとしては痛いですね。150平米超の２億３億っていう物件なら2600欲しい。リビングが広いと天井高くないことが目立っちゃう。

[437: 検討中]

>>431 名無しさん

金持ちほど気にするもんですよ。

[438: 検討中]

天井高2450は庶民のマンションですね。わたしですら今のマンションは2600です。

[439: Real Estate]

ここ、買いたい人多いね、　ヘッジファンドや外資金融に務める友人（複数）が、数億円を用意して、１５０㎡超の部屋を狙っているとのこと。みんな、自社株を含め、金融資産２０億円超を保有している連中だけれども、３A地区や広尾、代官山、松濤などでは味わえない、神楽坂の庶民的で雑多な雰囲気が好きらしい。
又、資産管理会社名義（法人の事務所として）で購入して、社長の住居用として貸し出し（社長は、大家である法人への支払家賃により、個人の所得税を節税）、建物部分の減価償却（新築RCの事業用の耐用年数は４７年、定率法採用）で、利益を圧縮という王道の節税を考えている、悪徳社長も数人購入を検討している模様。

あっという間に、売り切れるのは確実。

[440: ご近所さん]

>439
その層が狙ってるのは、南面ルーフ付最上階の4室でしょ
私も買うつもりだったけど、天井高2450＆サッシ高2050や1600他の低仕様で見送る。
減価償却他節税は確かにあるけど、出口がマイナス見込では節税意味無いし
今の新築市場価格は異常で、少なくても来年まで買わない選択肢を取る。

[441: 評判気になるさん]

この物件は、所有権であれば検討できる値付け。借地権付きでは検討対象から外れます。

[442: 評判気になるさん]

>>440 ご近所さん

今の新築価格が異常で、少なくとも来年まで買わない選択肢を取ると余計に買えなくなる、年々さらに手が届かなくなる現象に名前をつけたい。
かれこれ10年近く何も買えずに今日まできてる不動産に精通した気になってる友人がいるんだが控え目にいってセンス0。

ちなみに今の新築価格は特に異常ではないよ。
現に成約率は70%前後をコンスタントに叩いているから極めて正常。マーケットが適正に機能している証。

今の成約率水準そのものが、マーケットを生成していっていて、誰かの考える『異常』なんてものは何の意味もなさない。経済とはそういうものよ。

[443: マンション検討中さん]

ところで、正式価格は決まったのでしょうか？
最初に案内された価格よりも、高くなっています。価格が決まってないのに、要望書を出すように言われても無理ですね。
それにしても、毎月のランニングコストが高過ぎます。

[444: 検討板ユーザーさん]

正式価格が発表されていませんが、11月20・21日に申込登録のようです。
とりあえず、予約しましたが、キャンセルする予定です。

[445: ご近所さん]

>443
正式価格に近い予定価格と、販売部屋が、417 に書いてあります

[446: 匿名さん]

>442
何か、どうしてもスグに買わないといけない切羽詰まった理由があるんですか？
今のマーケットは今であって、ここが引渡される2023年8月のマーケットが
今より上がると読める自信がスゴイですね

[447: 口コミ知りたいさん]

この価格帯では、わかりませんね…
販売前に問い合わせた価格よりも、2,000万円以上UPしていました。
結局、正式価格は、一体、いくらなのでしょうか。
登録直前に2,000万円UPと言われたら、当選しても契約するか否かかわかりませんね。

[448: 通りがかりさん]

>>446 匿名さん
上がると読むというか期待値の問題なのでは？
既に保有してるマンションの売却等がある場合は先に時期が分かるのはメリットでは？

[449: マンション検討中さん]

自己居住用に頭金用意してローン組んで長期居住という層は対象ではないように思います。コロナ禍で株式や不動産投資で長者になった人が節税対策で買う、或いは投資の延長線で不動産転がしをする人がキャッシュで買ってマーケットを見て売り抜ける。
そんなマネーゲームの対象物件だと思います。
この街が気に入って住みたい。。。というのは野村も眼中にないのでしょう。そんなプライシングと思います。

[450: 通りがかりさん]

>>449 マンション検討中さん
自己居住用に購入予定です！

[451: 匿名さん]

mrを見たが、自己居住なら、a,b,c,d-typeの4f以上の部屋じゃないと後悔する
予算的に届かないなら、無理して他の部屋を買う物件では無い

[452: 検討中]

野村ではなく、三井か三菱にしておけばもっといい物件になっただろうにと
残念です。

[453: 検討板ユーザーさん]

>>452 検討中さん
三井だとよかったですよね。値付けも適正で、かつもっと購入者の利便性や住み心地を考えた設計でオシャレに建ててくれた…そんな気がします。本物件も売れるかもしれませんが、残念。

[454: マンション検討中さん]

砂土原町で興和不動産の看板が出ている更地は、分譲マンションかしら？

[455: 通りがかりさん]

>>451 匿名さん
c3はどうですか？お手頃価格ですが！

[456: 匿名さん]

c3は下がり天井だらけ＋ほぼ１階＋定借で坪６９４万。やめた方がイイ

[458: ご近所さん]

結論的には、野村は、まるで賃貸みたいに1層分の容積を欲張り過ぎたんだよ
その弊害として低天井高になり、眺望日照無+低サッシ高+下がり天多数になった。

それなのに高級路線をゴリ押しする為に、床快fullほかの設備で胡麻化そうとしたが
今の目の肥えた顧客は、それを見逃さないので、売れ残り多数発生確定でしょ。

今更、建築計画変更出来ないから、リートに賃貸1棟物として売ればイイのに。

[459: 匿名さん]

庶民が実需で買う物件なら下がり天井とか別に構わんけど、数億の物件でそれはないわなあ。ブイブイ言わせたい人は買わないだろうし借りないだろう。そうなると投資家、転売ヤーも二の足を踏むんじゃないかな。
価格は気にしないけどこの界隈にとにかく広いマンションが欲しい、天井高くなくても床面積さえ広けりゃいいっていう需要しかない気がするけどそんな需要存在するのか？
なんかちぐはぐなことをやってる気がする。

[460: マンション比較中さん]

東面 G-Typeの断面図、これじゃなー、ダメだこりゃ

[461: 検討板ユーザーさん]

>>460 マンション比較中さん

2階分が完全地下ってすごい。1階は実際住んでみたらどんな感じなんだろう。

[462: 匿名さん]

>460
地下2階なんて、人が住める環境なのか？。どうしてこんなことに。

[463: 検討中]

地下住戸は坪400前半なら売れるだろうけど。
リセールはまったく望めないわな。

[464: マンコミュファンさん]

>>461 検討板ユーザーさん
加賀町も一階は完全地下で2回は半地下。都心部は深く掘りますね。ここと同じ感じですかね？
でも加賀町は周りが抜けている分光は入りそうですね。

[465: 匿名さん]

>>464 マンコミュファンさん
加賀町ってザ･パークハウス市谷加賀町レジデンスのことですよね？
あそこはここよりはちょこっと浅いと思います。2階(実質1階）の出窓カウンターが地面くらいなのでここより50cmくらい浅いんじゃないかな？
あと1階（実質地下1階）のドライエリアは1階のバルコニー（テラス）と同じ深さで広い専用テラスとなっています。
画像は市谷加賀町レジデンスの実質地下1階の間口の広いタイプの部屋ですが、かなり広い専用テラスがあるので（たしか、テラスと書かれているところの奥行きが2m、専用テラス（ドライエリア）が奥行き4mくらい）ここの地下1階よりも断然明るいだろうと思います。ここの地下1階は地下にさらに半地下があるみたいなことになっていて一体どんな採光になっているのやら。ドライエリアをテラスとして利用出来るわけでもなさそうだし、バルコニーも狭いし。

[466: マンコミュファンさん]

ここのドライエリアは確かに暗いかもですね。
加賀町の地下は確かに明るそうです。
北西側は一番グランドラインが高いので2階でもグランドラインより1メートル潜ってますが南東側は2階（実質半地下）でもそこまで潜って無さそうですね。
実際住んだ時に高層マンションのようなヒエラルキーってあるのでしょうか？

[467: ご近所さん]

ココの1階(実質地下2階)は、24h日照が無いのは間違いないけど
更には、460サンの立面図で判る様に、給湯器の排気管を延長する位に
空気のヨドミがスゴイと思うので、もう人間の生活環境じゃない。

[468: マンション検討中さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[469: マンション検討中さん]

正式価格は、決まったのでしょうか？

[470: マンション検討中さん]

営業担当から何の連絡もありません。
２０日に申込登録の予約をしましたが、正式価格を知らされないまま申込登録するのでしょうか？？？

[471: ご近所さん]

>>470 マンション検討中さん
A,B,C,Dのドノ部屋のタイプを申込するの？
正式価格を教えてもイイけど？

[472: マンション検討中さん]

一番安いところだと坪490?ですかね

＜対象住戸 販売予定価格帯について＞

【134㎡台～172㎡台住戸】（18戸）
→26,300万円台～36,900万円台

【97㎡台～102㎡台住戸】（6戸）
→14,400万円台～20,300万円台

【80㎡台住戸(C3タイプ）】（1戸）
→16,800万円台

・予定最低価格帯：14,400万円台
・予定最高価格帯：36,900万円台
・予定最多価格帯：29,400万円台（3戸）
（第1期販売対象予定住戸：25戸）

[473: 匿名さん]

>470
詳しい予定価格は、417 を見れば判るんだけど・・・
まさか、1億円超を購入するのに、10万円台まで知りたいの？

[474: マンション比較中さん]

価格は、当初より数百万円単位で変わりましたよ。

[475: 買い替え検討中さん]

今回売出し予定戸数は30戸で、その平均価格は24993万円です
数百万円単位で騒ぐ人が、買える価格帯ではありません

[476: マンション検討中さん]

登録、抽選は、いつですか？

[477: 匿名さん]

中央線超えたら・・・

[478: マンション検討中さん]

>>475 買い替え検討中さん

近隣マンションからの買替えを検討しています。

C403の価格をご存じですか？
買えない価格かも知れませんが、、、

[479: 買い替え検討中さん]

C403 予定価格(10/23時点) 27300万(坪661万)

[480: マンコミュファンさん]

お高いですねー。
どんな層の方が購入されるのでしょう

[481: 匿名さん]

定借でこの値段。法人買いが主なのでしょうか

[482: 匿名さん]

誰が買うにしてもここでこの価格でジャンジャン売れたらかなり驚く
都心はいったいどこまで上がっていくのか
1億を大幅に超えるのが普通ってことになるともうサラリーマンはダブルインカムでも厳しいですね

[483: マンション掲示板さん]

撤退しました。正式価格は一部住戸について微妙に値下げしたようですが盛大に売れ残ると思いますね。

[484: マンション検討中さん]

それにしてもお高い。
我が家も退散します。

[485: 検討板ユーザーさん]

この価格はありえんな。港区買うわ。さいなら。

[486: 匿名さん]

61年だと毎年-1.63%利回り引いて考えないとな

[487: マンション検討中さん]

ヒルテラスより安いかと思いきや、北向きでも結構お高そうですよね。。
坪400万円台中盤くらいなら良いのですが、後半だと61年定借のディスカウントには不十分に感じます。

[488: 匿名さん]

ココの北側って接道してないけど、隣地境が高さ８ｍ～１０ｍの擁壁なんだね
定借他、色々と負のオーラがスゴイのに、なんで今の価格設定なんだろ？

[489: マンション検討中]

>>486 匿名さん
どういう計算ですか？

[490: 匿名さん]

>>488 匿名さん
オンライン説明やMRでの説明では番町、千鳥ヶ淵、千代田富士見が比較対象として登場し、それらの案件より建物が周りに少なく見通しが良い。と。で、この物件は2階までは半地下で。。。と。どこの物件の何を話してるんだろうと不思議に思ったものです。それが故の値付けでしょうか。

[491: マンション検討中さん]

>>490 匿名さん

新宿区ですからね。
まぁハズレですね。

[492: マンコミュファンさん]

「三井の番町坪900」とすると、
神楽坂だと地位で700
定借でそこから80%
プラウドはそこから90%
結論坪500位が妥当では？

[493: 通りがかりさん]

牛込柳町と若松河田のお買い得物件買っといて良かった
静かだし神楽坂まで歩いてすぐだし新宿も近い

[494: 匿名さん]

>>492 マンコミュファンさん
その辺りが妥当というかそれでも若干高めかな。とは思いますが、野村様はブランド力では三菱三井を超えたと自己評価なされているようですね。
目を覚ました方がよいかな。とは思いますが、大きなお世話ですね笑

[495: マンション検討中さん]

>>494 匿名さん

販売員の方の話ぶりの端々にそれを感じますねー。

[496: 通りがかりさん]

定借でこの価格は法人の借上マンションか神楽坂ネームで相場も知らずに買うお上りさんぐらいでは。

[497: マンション掲示板さん]

>>494 匿名さん
そうですね。
私は、プラウド、、、が自宅とは言いたくないです。
1.5流って言っているみたいで、ちょっと恥ずかしいです。
下層から見ると憧れのようですが、上流から見ると失笑って感じです。

[498: 通りがかりさん]

40年経てば買い手がなくなるし、まともな借りても無くなると思うけど、そんな腐動産買って子供に迷惑かけるつもりですかね

[499: 匿名さん]

>>498 通りがかりさん
子供にはこのマンションとは別にまとまった資産を残せるっつことじゃないですかね？

[500: マンコミュファンさん]

>>497 マンション掲示板さん
そうですか？プラウド好きですけど。
逆に三菱は名前だけ出てきて、
中身がついてきてないというか、残念感がある気がしちゃいます。
あくまでも主観ですが。