プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[366: マンコミュファンさん]

>>365 マンション検討中さん

ありがとうございます！

[367: マンション検討中さん]

担当に話を聞きました。60年定借でそれ？という価格でした。
所有権、作り、広さ、交通利便性含めた立地、土地のブランド。数年前の案件とはいえ全てに優れると思われる市ヶ谷砂土原町を大きく突き放す価格設定。
昨今のマーケットの上昇傾向を差し引いてもgreedyさが過ぎるように思います。
説明会には一応参加したいと思いますが、本気であの価格で売ってくる積りなら流石に我が家は撤退です。

[368: 検討板ユーザーさん]

すでに撤退しました。南側も人気がある部屋とない部屋の差が激しいっぽいですね。。

[369: 名無しさん]

買いですね

[370: ご近所さん]

南面プレミアは、高仕様にすれば高価格でも、広域検討の人が買うだろうけど
それ以外の多くは、売れ残り間違いなしの予定価格だね。
だって、管理費と共に、価格は未定だけど、別途地代を60年間払うんでしょ。

[371: 通りがかりさん]

中古物件も見たけど、神楽坂エリアが伸びてるみたいね
適切なプライシングかと

[372: 住人]

都心3区に比べれば、かなり値上がり率は見劣りしますけどね。
ここだけは別ですが。。

[373: マンコミュファンさん]

確かに都心3区で同条件ならば間違いなく格安となるだろう
これは神楽坂が都心3区と戦える水準まで盛り上がるかの試金石である

[374: 住人]

港区や千代田区と戦うとかありえないでしょう。近隣の人もそんな事考えている人いません。

[375: 通りがかりさん]

>>374 住人さん
港区や千代田区なんかよりは神楽坂の方がるかに住みやすいと思いますが、私の思い込みですかね

[376: マンション検討中さん]

これなら近隣砂土原や若宮町あたりの所有権中古の方が全然いいな。なかなか出物がないけど。

[377: 住人]

>>375 通りがかりさん

住みやすさと価格が必ずしも比例する物ではありません。
それは地価を見れば一目瞭然です。
マンション価格はデベロッパーがわがままにつけているだけです。

[378: 匿名さん]

３７７さんの書かれている通りですね。
住みやすさと価格って逆にピッタリってところあまり見たことがないかも。
マンション価格はずっと高騰しています。
オリンピックが終わったら価格も下がるだろうなんて噂もありましたが
コロナ禍もあって、まだまだ下がることもなさそう。
だからこそ、しっかり検討して購入しないといけないなと思っています。

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん

旧来型産業の業績は、悪いですけど不動産は上がってますね。

[380: マンション検討中さん]

2年前に都心の新築物件買ったんだけど、それと同じような立地と仕様の新築物件が2割増しくらいで売り出されてます。
このままいくと10年後には2倍を超えそうな勢いですね。

[381: 住人]

まあこの辺が天井でしょう。パワーカップルでも低金利でもこの辺が支払いの限界のはずです。利回りを考えたらここなんてとても買えないと思います。特に中住戸は売れ残り必至でしょうね。南面の広い部屋はお金はあっても、残りの人生短い人からすれば値段関係ないから売れちゃうかもしれませんが。

[382: 口コミ知りたいさん]

ここらが天井って話も何年も繰り返されてるからなあ。そして毎年高値更新。洗足の定借プラウドも坪400越えて難なく完売したからね。買い手はパワーカップル以外にもいると思うよ。

[383: 検討板ユーザーさん]

第1期いつになりますかね
高すぎて買えないけど神楽坂×プラウド×この価格でどこまで戦えるのだろう

[384: 周辺住民さん]

6F東南角で屋上付のDr-TYPE_171.78㎡が、坪800万で4億円と言われてるけど
地元じゃなく、この部屋だけ狙いの広域の富裕層はいると思う。
但し、他の部屋は、今言われている予定価格では大苦戦するだろう。

[385: eマンションさん]

予定価格から売行き見て値下げする事ってあるんですか？

[386: マンション掲示板さん]

2.3億出して買えるマンションも候補そんなにないから法人名義とかで買う層に刺さりそう

[387: マンション検討中さん]

当方にとってはあり得ない価格なのですが、やっぱり売れてしまうんでしょうか。
加えてオンライン商談会の野村の担当の上から目線の失礼な態度もどうかな。と、思いましたが。
これでまた都心部の新築マンションの値上げ競争が加速するのでしょうかね。流石に天井かな。と思ってましたが。
今や定借60年の案件で、予算2億というのは平民レベルの扱いなんですね。
撤退です。

[388: マンション比較中さん]

ここが苦戦しないようだと周辺の所有権物件なんかさらなる高騰になりそうですね。番町英国大使館の一部を地所が開発するってことで話題になっていますけどものすごいことになりそう。

[389: 口コミ知りたいさん]

>>387 マンション検討中さん

2億出せるんだったらここじゃなくても中古でいくらでもある気がするんですが、ここのどこに惹かれたんですか？純粋な疑問です。

[390: マンション掲示板さん]

>>389 口コミ知りたいさん
中古のオススメ教えてください。今売られてる物件で

[391: マンション比較中さん]

>390 エリアは違うけど、コレなんてどう？
アルファグランデ千桜タワー 最上階25F 103.16㎡ 3LDK 2018年4月築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chiyoda/nc_94728999/

[392: マンション掲示板さん]

>>391 マンション比較中さん
ありがとう！これ見て思ったのはエリアもそうだが低層マンションを希望してるから、候補がなかったのだなという気持ちに

[393: 口コミ知りたいさん]

>>392 マンション掲示板さん
ちょっと予算からはみ出ますが、こちらはどうでしょう？地位も資産性もこちらのほうが上だと思いますが

Brillia一番町
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz195...

パークコート元麻布ヒルテラス
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

[394: マンション掲示板さん]

>>393 口コミ知りたいさん
確かに良いですね！
パークコート元麻布は南向き1F90平米でc3・Bgあたりが競合ですかね。
最後は街の好みでしょうか。
定借で4000万円(20%)くらい安くなってれば戦えそうですね

[395: 匿名]

>>394 マンション掲示板さん

パークコート元麻布ヒルテラスは物件自体もいいけど、間取りもすごくいいですね。
でも主開口部は墓場隣接か土のグランド隣接かなんでデメリットも大きいかな。
駅距離も難点でしょうか。

[ご本人様からの依頼により、名前を変更しました。管理担当]

[396: マンション掲示板さん]

>>395
結局いざ買うかという視点で見ると割高に見えますね

[一部テキストを削除しました。]

[397: 匿名さん]

>>393 口コミ知りたいさん
Brillia一番町はものすごくいいマンション（ただし低層マンションではない）だけど、紹介先のsumoに掲載されてるのはオーナー・チェンジ物件だよ。まさかオーナー・チェンジ市場を知らないわけじゃないよね？
しかも、この物件の場合は現在の賃貸契約の「表面利回り」が約3％になってる。つまり、現在の賃借人が住み続けている限りは実質ほとんど実入りのない状態が続くと考えられる。
いずれにしても、オーナー・チェンジ市場の物件と新築物件との比較は条件が違いすぎてナンセンスだと思う。

[398: 口コミ知りたいさん]

>>397 匿名さん

すいません、よく見てませんでした。オーナーチェンジじゃ検討の対象になりませんね。

[399: マンコミュファンさん]

この競合がいないというのが最大の価値なのか
高立地・低層・100平米前後・築浅
この条件で2億割る物件を教えてくれ

[400: マンション比較中さん]

ウエリス市谷加賀町が苦戦してるけどここはあそこよりは立地いいね。そのウエリスも残り3部屋になっているようだ。

[401: マンコミュファンさん]

>>400 マンション比較中さん
ウエリス売り切れそうだね
ヒルトップの価格見るとウエリスに流れる人も出そう。上げ相場だと高めに設定しても実勢が追いつくから売れるんやな

[402: 評判気になるさん]

>>401 マンコミュファンさん

ウエリスはグッドデザイン賞をとりましたね。

[403: マンコミュファンさん]

>>402 評判気になるさん
野村不動産も20年連続くらいで取ってるよ
そんなに意味ないよ

[404: 口コミ知りたいさん]

>>403 マンコミュファンさん
金払えばノミネートされますからね。グッドデザイン賞価値なしです。

[405: 通りがかりさん]

C3気になってるのですが、いくらくらいでしょうか？

[406: 検討中]

都区部は契約率かなり低調みたい。

https://mansion-madori.com/blog-entry-8319.html

[407: 匿名さん]

東京都内のマンション価格が高騰しているとニュースを読みました。
確かにコロナの影響がありそうなものなのに、割高な気がしていました。

神楽坂、いい街です。
ちょっと街並みが古い気もしますが、落ち着いていていい感じ。
マンションは100㎡より広い部屋もあるようです。まだ売れていないですか？

掲載間取りもほとんどが100㎡以上で、Lタイプ、Jタイプの2つしか100㎡未満じゃないようです。

[408: 通りがかりさん]

なるほど、国外の方も都内物件を広く検討されているから高くなるんでしょうね。この掲示板を見て実感しました。

[409: 契約済みさん]

>>407 匿名さん
まだ、販売開始してませんよ

[410: 検討板ユーザーさん]

ここは、坪650がラインだな。

[411: 通りがかりさん]

>>410 検討板ユーザーさん
100平米なら2億くらいか

[412: マンション検討中さん]

>>411 通りがかりさん
そんなもんでしょうね、この立地なら。

[413: 検討中]

なかなか販売開始しないのは、高値でふっかけるも、要望書あつまんないだろうな。

[414: マンション検討中さん]

>>410 検討板ユーザーさん

定期借家60年で平均坪650万が相場とすると所有権であれば坪800万円強はつけてもおかしくないというのが今の相場ですかね、掛け目が仮に20％程度として。

そう考えると神楽坂も上がりましたね。
たしかに中古の駅徒歩約2分の矢来町の方のプラウド神楽坂も今は500万円を明らかに超えてもすぐに売れて出物を待っているウェイティングリストがいると野村さんも言ってましたから。

新宿区アドレス内では屈指の好立地なんでしょうね、ここは。

[415: 匿名さん]

しかしこの価格帯で天井はどの部屋もMAXでも2450で、2100の下がり天井だらけって…
南側のサッシ部分も2050しかない。

下がり天井も1840とか1870とかあって、ほんと野村さあ…と思ってしまう。賃貸マンションか…