プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[303: マンション検討中さん]

オープンハウスは最高だよ！立地良くて安いからね！

[305: 検討中]

中国不動産大手のデフォルト危機。
日本の不動産市場も無傷ではおれんだろ。

[306: マンション検討中さん]

別に不動産会社が建設するわけではないからOHだろうと無意味にネガる必要はない。天下の三井不動産のマンションだって運が悪ければ傾くし。
…という訳で華美にして単価盛り盛りにするよりは、安くして欲しいです野村さん。

[307: 匿名さん]

こないだ現地を通った時、マンションの目の前の年季の入った民家（定食屋の隣）が家の外まで響く大音量でクラシックかけててめちゃくちゃうるさかったんですが、他に聴いた方いますか？　あれ、日常的に流してたら南面は辛いぞ…

[310: マンション検討中さん]

[No.304～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[311: 匿名さん]

で、いくら？

[312: 坪単価比較中さん]

近所で住み替えを検討している者です。ヒルトップのすぐ南西、最高裁長官邸の面前から延びる通りに、日鉄興和のマンション建設の看板が立ちました。住所は砂土原３丁目。そのはす向かい、かつて東急系のマンションがあった空き地も、簡易塀が取り払われ、何やら動きがあります。こちらの住所は払方ですが。そしてその通りの先、日銀官舎だった広大な土地も、先日、入札が終わって、買った業者らしい皆さんが最近うろうろしています。この界隈、いろいろ動きがありそうですよ。

[313: マンション検討中さん]

>>312 坪単価比較中さん
楽しみですね。でも結局とってもお高いんでしょうけど。それでも所有だったら借地より良いですよね。ただ何年後の話になるんだろう。。今度通ってみます。

[314: 検討中]

砂土原は敷地が狭いですよね。むかいの払方町のがまだ広いですが、ここほどではない。ここが定借60年でぼったくり価格の場合には、待つのが正解かもしれません。

[315: 評判気になるさん]

近所のサンクタスやアインスタワーも借地権物件なのに、中古でもなかなかいいお値段で売りに出てますね。
ノムラさんが強気になるのも頷けます。
さらに言えば飯田橋みたいな相場にしたいのかもしれませんね。

[316: 匿名さん]

定借で1億5千万とか信じられません。

[317: マンション検討中さん]

>>316 匿名さん
何平米？

[318: マンション検討中さん]

80㎡以上の部屋から販売らしいですね。値段がいくらになるのか気になります。

https://twitter.com/yurocktokyo/status/1441434583782678537?s=21

[319: 検討中]

不動産市況の先行きも不透明だし、いまがまさに相場もヒルトップかもね。
気にしない人が買えばいい。

[320: マンション検討中さん]

間取りが悪いってすごいストレスだと思うんですけど、前にプライドの営業の方に間取りにこだわった様子を見せたら、間取りにこだわってるなんて可哀想だなぁと鼻で笑われました。全ては立地でだから不動の産なのだと。そして病気するとローン組めませんよ。と、夫に。（それはそうなのだろうと思う。）そしてペアローンを組むわけでもない私に向き直って奥さんが病気でも旦那さんローン組めませんよと、（私は健康です。）聞いてもないのに驚くほど失礼な事を言われました。しかも間違った情報ですよね。これが野村の印象です。

[321: マンション検討中さん]

>>306 マンション検討中さん
無意味じゃないです。不動産会社が建設するわけではないけど、不動産会社が建設会社を選ぶんです。仕様も不動産会社が選ぶんです。単価盛り盛りじゃなくてもすんごい値段つけちゃうのも不動産会社です。

[322: 通りがかりさん]

>>303 マンション検討中さん
じゃあ買ったらいかがですか。

[323: マンション検討中さん]

>>320 マンション検討中さん
　【訂正】　プライド→プラウド
まぁ、プライドの高い人だったんでいいんですけど。

[324: 評判気になるさん]

新宿区保護樹木の銀杏はいいんですが、この電線はちょっと。地中化計画ないのかな？

[325: 通りがかりさん]

>>324 評判気になるさん

風情も糞もないなこりゃ…。

[326: 通りがかりさん]

>>324 評判気になるさん
電線が見える部屋は嫌ですね

[327: 匿名さん]

残念ながら南面の高級部屋はどこからも電線と電柱が丸見え…

[328: 匿名さん]

南側のお部屋は始めから検討していないのですが、ここはエントランスですよね？もうがっかりです。地中化なんてマンションが建つだけで決まるような事じゃないですからね。これは残念です。でも教えて頂けてよかったです。

[329: 口コミ知りたいさん]

三菱地所の定期借地物件なので市谷加賀町レジデンスと比べちゃいますね。地所はなんでこっちを高級仕様にしたんでしょうか？
市谷加賀町レジデンスは四方接道で特に南は市谷の杜が整備され、歩道も広く、電柱電線がありません。隣の中学校の外壁も再整備されて綺麗になってます。市谷の杜はDNPが高層ビルを建てる条件で整備したんじゃないかと思うので少なくとも市谷加賀町レジデンスの定借期間が終わるまではずっとあの環境でしょう。
加賀町のほうは駅から離れますが、むしろ電車移動前提のこちらを廉価仕様にして向こうを車移動前提の高級仕様にすればよかったのにと思っちゃいます。定借期間も向こうは70年ですし、戸数を減らし駐車場を増やして豪華版にしても売れたんじゃないでしょうか。ここの銀杏を貫く電線を見ちゃうとあちらの立地のほうが断然良いように思えます。

[330: マンション掲示板さん]

>>329 口コミ知りたいさん

えっ？

[331: 口コミ知りたいさん]

>>330 マンション掲示板さん
比較の話ですよ。市谷加賀町レジデンスと比べればこっちの方が高級仕様ですよね？

[332: マンション掲示板さん]

>>331 口コミ知りたいさん

ブランド名をよくご覧になってください。地所レジは定期借地を高値でうりつけるようなマネはしないのでは？

[333: 口コミ知りたいさん]

地所はやらないけど野村はやるってことなんでしょうか。これは失礼いたしました。

[334: マンション比較中さん]

ヒルトップって言う名称、流行ってるのかな
あんまりヒルトップって印象の土地じゃないんだけど
標高的には高いのかも知れないけど周囲を見下ろすような立地にはなってないよね？

[335: 周辺住民さん]

>324
そもそも、車両通行のジャマになる公道上に越境してる樹木の方が悪いと思う。
野村と新宿区で協議して敷地内に移植すればイイのに。

[336: 検討中]

ジオの隣の払方町の空き地は、三井ホームの名前があるので、分譲ではなく
賃貸でしょうね。

[337: マンション掲示板さん]

100平米北向き2億円
定借60年でこれ買う人はかなり変わり者だな
周りの道狭くて景観悪いし

[338: 匿名さん]

野村はなんか路線を間違えた気がしないでもない。
立地に駅近以外に売りになるようなものがあるんだろうか。駅近って言っても直近でもないし、道路狭い印象だし、あの電線……。
150平米超は２億超えるよね？ そんな物件を買う層の食指が動くかなあ？
７０～８０平米１億前後くらいのレベルのものの方が良かったんじゃ？
電線どうするつもりなんだろう？ せめて黄色のカバーは目立たない色にするとかあるんだろうか？

[339: マンション掲示板さん]

>>338 匿名さん
100平米で2億超えてました

[340: マンション検討中さん]

>>339 マンション掲示板さん
いよいよ資産インフレですかね
楽しみですね

[341: マンション検討中さん]

>>338 匿名さん

3億超えますよ。

[342: 匿名さん]

うひゃー
ここの立地にその額出す人いるのかなあ？
ウエリス市谷加賀町みたいに苦戦するんじゃないのか

[343: マンション検討中さん]

これは冷える

[344: ステアリ契約者＜the winner>]

野村の最高傑作はステアリでしたね・・・.
アフターステアリは微妙だったりすっ高値な物件ばかり。

[345: マンション検討中さん]

とはいえ抽選ゲーになると思うな
グレードが神楽坂随一なのは間違いない

[346: 通りがかりさん]

いや、、定借で南向き100平米超えが軒並み2.7億?はやりすぎですね…埋まるんでしょうけど…
第二期の70平米台の価格が気になります

[347: 匿名さん]

南向きは2.7億どころか3億～4億近くでしたよ。
正気か。

[348: eマンションさん]

２億超えたあたりの購買層は世界違うから埋まる
プラウドを超えるハイブランドが出てこない限りマンションコレクターが買い続ける

[349: 匿名さん]

>>348 eマンションさん
その世界違う人がこの立地、電線に手を出すのかどうか。
私、電線にこだわりすぎ？
でも、すごく気になる。エントランスの特徴として利用している大木なのにあれはひどい。プラウドが出している完成予想図との落差が……。

[350: 匿名さん]

2011年築（築10年）で、定借70年（残り60年）のサンクタス神楽坂の11階75平米2LDKが9880万で中古に出てたけど、売れたみたいだね。成約価格はわからないけど。

[351: 評判気になるさん]

坪単価どの程度？

[352: 検討板ユーザーさん]

>>338 匿名さん
黄色のカバーは工事用の養生なので工事が終れば外されます
みんな知ってることだろうけど

[353: 匿名さん]

>>352 検討板ユーザーさん
黄色ではなくなるんですね
それでもこれかあ

[354: 匿名さん]

木が燃えませんか？

[355: 匿名さん]

これまで燃えていないから何らかの対策されているんだろうけど不安ではあるね。これで大丈夫なものなんだろうか？

[356: 通りがかりさん]

色は変わってるけど気持ち太いから何か対策施されてるのでは？
知らんけど。

[357: マンション検討中さん]

とりあえず売れ残るか抽選になるか教えてくれ

[358: ご近所さん]

電線の黄色カバーは、工事中の断線や感電対策の為で、工事終了後は外す物だよ。
又、おそらく東電かNTT管理の電線と思われるが、有料の電線纏めを依頼すれば
見掛けの本数を1/2とか1/3に纏めて、目立たなくすることが出来る。

[359: 匿名さん]

黄色のカバーは工事用じゃなくて、銀杏の木を守るためのものですよ。このマンションの建設が始まる前からずっとあります。

[360: 匿名さん]

>>359 匿名さん
googleマップだとすでに解体工事が始まっている2019年4月のストリートビューに黄色のカバーはなく、2020年2月のストリートビューでは黄色のカバーがついています。ずっと前からではないようですよ。
>>353は2017年10月のストリートビューです。

[361: ご近所さん]

間違いなく、黄色カバーは工事車両から電線を守る物です
近隣の他の工事現場でも、樹木の有無に限らず、黄色カバーは付けてます

[362: マンコミュファンさん]

目の前の銀杏って雄？雌？
臭くなるのか知りたいです…

[363: 検討板ユーザーさん]

>>354 匿名さん
電線にとまってるカラスやスズメはなんで感電しないんでしょうね？

[364: マンション検討中さん]

>>363 検討板ユーザーさん

チコちゃんに聞いてけろ。

[365: マンション検討中さん]

銀杏落ちてないので雄かもですね。今の時期でも特に臭くないです。

[366: マンコミュファンさん]

>>365 マンション検討中さん

ありがとうございます！

[367: マンション検討中さん]

担当に話を聞きました。60年定借でそれ？という価格でした。
所有権、作り、広さ、交通利便性含めた立地、土地のブランド。数年前の案件とはいえ全てに優れると思われる市ヶ谷砂土原町を大きく突き放す価格設定。
昨今のマーケットの上昇傾向を差し引いてもgreedyさが過ぎるように思います。
説明会には一応参加したいと思いますが、本気であの価格で売ってくる積りなら流石に我が家は撤退です。

[368: 検討板ユーザーさん]

すでに撤退しました。南側も人気がある部屋とない部屋の差が激しいっぽいですね。。

[369: 名無しさん]

買いですね

[370: ご近所さん]

南面プレミアは、高仕様にすれば高価格でも、広域検討の人が買うだろうけど
それ以外の多くは、売れ残り間違いなしの予定価格だね。
だって、管理費と共に、価格は未定だけど、別途地代を60年間払うんでしょ。

[371: 通りがかりさん]

中古物件も見たけど、神楽坂エリアが伸びてるみたいね
適切なプライシングかと

[372: 住人]

都心3区に比べれば、かなり値上がり率は見劣りしますけどね。
ここだけは別ですが。。

[373: マンコミュファンさん]

確かに都心3区で同条件ならば間違いなく格安となるだろう
これは神楽坂が都心3区と戦える水準まで盛り上がるかの試金石である

[374: 住人]

港区や千代田区と戦うとかありえないでしょう。近隣の人もそんな事考えている人いません。

[375: 通りがかりさん]

>>374 住人さん
港区や千代田区なんかよりは神楽坂の方がるかに住みやすいと思いますが、私の思い込みですかね

[376: マンション検討中さん]

これなら近隣砂土原や若宮町あたりの所有権中古の方が全然いいな。なかなか出物がないけど。

[377: 住人]

>>375 通りがかりさん

住みやすさと価格が必ずしも比例する物ではありません。
それは地価を見れば一目瞭然です。
マンション価格はデベロッパーがわがままにつけているだけです。

[378: 匿名さん]

３７７さんの書かれている通りですね。
住みやすさと価格って逆にピッタリってところあまり見たことがないかも。
マンション価格はずっと高騰しています。
オリンピックが終わったら価格も下がるだろうなんて噂もありましたが
コロナ禍もあって、まだまだ下がることもなさそう。
だからこそ、しっかり検討して購入しないといけないなと思っています。

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん

旧来型産業の業績は、悪いですけど不動産は上がってますね。

[380: マンション検討中さん]

2年前に都心の新築物件買ったんだけど、それと同じような立地と仕様の新築物件が2割増しくらいで売り出されてます。
このままいくと10年後には2倍を超えそうな勢いですね。

[381: 住人]

まあこの辺が天井でしょう。パワーカップルでも低金利でもこの辺が支払いの限界のはずです。利回りを考えたらここなんてとても買えないと思います。特に中住戸は売れ残り必至でしょうね。南面の広い部屋はお金はあっても、残りの人生短い人からすれば値段関係ないから売れちゃうかもしれませんが。

[382: 口コミ知りたいさん]

ここらが天井って話も何年も繰り返されてるからなあ。そして毎年高値更新。洗足の定借プラウドも坪400越えて難なく完売したからね。買い手はパワーカップル以外にもいると思うよ。

[383: 検討板ユーザーさん]

第1期いつになりますかね
高すぎて買えないけど神楽坂×プラウド×この価格でどこまで戦えるのだろう

[384: 周辺住民さん]

6F東南角で屋上付のDr-TYPE_171.78㎡が、坪800万で4億円と言われてるけど
地元じゃなく、この部屋だけ狙いの広域の富裕層はいると思う。
但し、他の部屋は、今言われている予定価格では大苦戦するだろう。

[385: eマンションさん]

予定価格から売行き見て値下げする事ってあるんですか？

[386: マンション掲示板さん]

2.3億出して買えるマンションも候補そんなにないから法人名義とかで買う層に刺さりそう

[387: マンション検討中さん]

当方にとってはあり得ない価格なのですが、やっぱり売れてしまうんでしょうか。
加えてオンライン商談会の野村の担当の上から目線の失礼な態度もどうかな。と、思いましたが。
これでまた都心部の新築マンションの値上げ競争が加速するのでしょうかね。流石に天井かな。と思ってましたが。
今や定借60年の案件で、予算2億というのは平民レベルの扱いなんですね。
撤退です。

[388: マンション比較中さん]

ここが苦戦しないようだと周辺の所有権物件なんかさらなる高騰になりそうですね。番町英国大使館の一部を地所が開発するってことで話題になっていますけどものすごいことになりそう。

[389: 口コミ知りたいさん]

>>387 マンション検討中さん

2億出せるんだったらここじゃなくても中古でいくらでもある気がするんですが、ここのどこに惹かれたんですか？純粋な疑問です。

[390: マンション掲示板さん]

>>389 口コミ知りたいさん
中古のオススメ教えてください。今売られてる物件で

[391: マンション比較中さん]

>390 エリアは違うけど、コレなんてどう？
アルファグランデ千桜タワー 最上階25F 103.16㎡ 3LDK 2018年4月築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chiyoda/nc_94728999/

[392: マンション掲示板さん]

>>391 マンション比較中さん
ありがとう！これ見て思ったのはエリアもそうだが低層マンションを希望してるから、候補がなかったのだなという気持ちに

[393: 口コミ知りたいさん]

>>392 マンション掲示板さん
ちょっと予算からはみ出ますが、こちらはどうでしょう？地位も資産性もこちらのほうが上だと思いますが

Brillia一番町
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz195...

パークコート元麻布ヒルテラス
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

[394: マンション掲示板さん]

>>393 口コミ知りたいさん
確かに良いですね！
パークコート元麻布は南向き1F90平米でc3・Bgあたりが競合ですかね。
最後は街の好みでしょうか。
定借で4000万円(20%)くらい安くなってれば戦えそうですね

[395: 匿名]

>>394 マンション掲示板さん

パークコート元麻布ヒルテラスは物件自体もいいけど、間取りもすごくいいですね。
でも主開口部は墓場隣接か土のグランド隣接かなんでデメリットも大きいかな。
駅距離も難点でしょうか。

[ご本人様からの依頼により、名前を変更しました。管理担当]

[396: マンション掲示板さん]

>>395
結局いざ買うかという視点で見ると割高に見えますね

[一部テキストを削除しました。]

[397: 匿名さん]

>>393 口コミ知りたいさん
Brillia一番町はものすごくいいマンション（ただし低層マンションではない）だけど、紹介先のsumoに掲載されてるのはオーナー・チェンジ物件だよ。まさかオーナー・チェンジ市場を知らないわけじゃないよね？
しかも、この物件の場合は現在の賃貸契約の「表面利回り」が約3％になってる。つまり、現在の賃借人が住み続けている限りは実質ほとんど実入りのない状態が続くと考えられる。
いずれにしても、オーナー・チェンジ市場の物件と新築物件との比較は条件が違いすぎてナンセンスだと思う。

[398: 口コミ知りたいさん]

>>397 匿名さん

すいません、よく見てませんでした。オーナーチェンジじゃ検討の対象になりませんね。

[399: マンコミュファンさん]

この競合がいないというのが最大の価値なのか
高立地・低層・100平米前後・築浅
この条件で2億割る物件を教えてくれ

[400: マンション比較中さん]

ウエリス市谷加賀町が苦戦してるけどここはあそこよりは立地いいね。そのウエリスも残り3部屋になっているようだ。

[401: マンコミュファンさん]

>>400 マンション比較中さん
ウエリス売り切れそうだね
ヒルトップの価格見るとウエリスに流れる人も出そう。上げ相場だと高めに設定しても実勢が追いつくから売れるんやな

[402: 評判気になるさん]

>>401 マンコミュファンさん

ウエリスはグッドデザイン賞をとりましたね。