プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[263: ご近所さん]

近くのグレンドールは比較対象ですか？

[264: 検討板ユーザーさん]

[No.261～本レスは、情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[265: 匿名さん]

60年定期借地なんて30年も経ったら建物愛ゼロで維持管理滞りボロボロになるんじゃないの。借地期間満了前には自分死んでるから問題ないとか浅はかな考えだよね。マンション対象としたリバースモーゲージも始まるのに。

[266: 匿名さん]

誰も永住しようとは思ってないでょ。

[267: 名無しさん]

リバースモーゲージって言いたかっただけでしょ。

[268: 匿名さん]

>>266 匿名さん

永住しないなら尚更所有権の方がいいやん。

[269: 名無しさん]

価値観は人それぞれ。特に余裕があれば尚更あれこれ関係ないんです。庶民にはわかりませんよ。

[270: 口コミ知りたいさん]

神楽坂が好きで、坂に文句はいっさいないのですがこちらに住んだら四方八方、神楽坂の中でも急な坂に囲まれていますね。年に数回あるかないかの雪ですが、通勤通学お買い物大変そうですね。この立地で駐輪場が二十台以上ある物件だから余り関係ないのかな。

[271: ご近所さん]

>>252 マンション検討中さん嫌なら買わなきゃいいのでは？周りの住人まであなた個人が選べるわけないじゃないですか。何処へ住もうと。

[272: 口コミ知りたいさん]

>>270 口コミ知りたいさん
間違えました。駐輪場ではなく、駐車場です！

[273: 周辺住民さん]

南面140㎡超プレミアの予定価格情報を入手したが
まさかの、同じ定借のパークコート渋谷ザタワー超えだった
A,B,C,D(3～5F) 坪650～730万
Ar,Br,Cr,Dr(6F RF付) 坪730～800万

[274: 匿名さん]

でもにっぽりの浴槽にしたら野村信者は喜んで買いそう。

[275: マンション検討中さん]

赤坂や青山ほどのブランドエリアでもなく、眺望ゼロのココを
明らかに格上のPC渋谷超え価格とか、誰が買うんだ？

[276: マンション検討中さん]

パークホームズ文京小石川ヒルテラスと同じ感じで、普通の部屋は坪500-550万くらい？
定借だからもっと安くして欲しいけど、今の相場だと坪400万台は期待薄か。。
ヒルテラスと同じくらいなら、あっち検討した方がいいのかなぁ。

[277: 匿名さん]

>>275 マンション検討中さん
タワマンは嫌、低層マンションが好きって人も一定数いる（特に富裕層に多いイメージだけど、どうかな？）し、神楽坂はそういう人たちが割と好みそうなエリアだから、希少価値ありと見込んでいるんじゃないかなあ。
それにしても、マーケティング力が試される値付けですね。これで売れたら野村さんあっぱれだけど、売れなかったらトホホ（死語ｗ）だね。

[278: 匿名さん]

さすがに定借でこの値段は強気すぎるな…

[279: 匿名さん]

ま、今の段階の値段なんてヒアリングで下がるよきっと。最近そんなのばっかり。時間の無駄だから適正価格出して欲しいわ。

[280: 住人]

番町の所有権だって800～1000くらいなわけです。
ここら辺だとその7～8割が妥当。
そして共有施設もない定借物件となれば・・・。

[281: 名無しさん]

モデルルーム、池袋なんですよね？練馬方面の富裕層もターゲットなのかな。神楽坂がこんなにめちゃめちゃ高くなかった時の事なんて知らない人達が来るのかな。再開発もまた始まるとか。なんでもない街並み（素敵とか渋いとかな意味じゃなく）も亀井堂もなくなっちゃったな。

[282: マンション検討中さん]

神楽坂は大好きだけど神楽坂でそんな凄い価格になるなら、絶対無理だと思ってた例えば青山方面だとか広尾やらなんやら、もう一度見直してみよう。中古や小さ目のお部屋も。神楽坂にこだわる意味がわからなくなってきた。

[283: マンション比較中さん]

最近の野村の値付けは欲張り過ぎ！
PD代官山みたいな、竣工後も売残り多数の物件が出始めている

[284: マンション検討中さん]

高すぎ。事前登録してた人って定借だから広い部屋が少し安く手に入ることを期待してた人がほとんどじゃないのかなぁ。

[285: 匿名さん]

>>281 名無しさん
同じ意見です。あまりにも高すぎるならば将来的資産価値考えて港区物件にする。どうせ一生住むわけじゃないし。

[286: 匿名さん]

目の前はお墓ビュー、マンションの前面南向きでも最上階まで電柱がそびえ立つ定借物件（しかも60年）でよくこんな価格に…

[287: 周辺住民さん]

ココは、南・東・西棟の3棟構成だが、日照を確保出来るのは
南(A,B,C,D)の中上層階と西(K,L,M,N)の上層階のみなので、
南棟の予定価格が他棟に比べダントツに高額なのは理解出来るが
野村サン、チョット盛りすぎじゃないですか？。

だって、PC渋谷はココより10年長い70年分の地代込み価格で
且つ、地主は安心の渋谷区なのに、ココの地主は一般企業で
更に、毎月、管理費と別に地代を支払うんでしょ。

[288: 通りがかりさん]

まぁでも75戸ならほぼ売れちゃうでしょうね。

[289: 口コミ知りたいさん]

普通のお部屋はいくらかぐらいになるんでしょう。でも毎月支払う金額、地代も含めて結構な額になりそうですね。買えない犬の遠吠えと思ってもらって構わないんですけど、全く魅力を感じない物件になりました。

[290: 名無し]

>>285 匿名さん
そうですね。こちらの物件は売れるだろうし、いずれ値上がりもするかもしれません。でもあまりにも高すぎたら魅力半減。好きな街だしちょっと無理してみよかなんて思えないですね。住み替え型の方達が多数の今の時代、もうこの街にとらわれず私も港区物件他を考えます。

[291: 検討中]

少なくとも富裕層が狭小中住戸に手を出すわけがない。
自己居住しなくて、投資としてもとても見合わない。
価格次第では、売れ残り必至でしょう。
ぜひ惨敗するところを見てみたいですね。

[292: 匿名さん]

こちら事前案内会の連絡頂いた方いますか？アンケートに答えたのが遅かったのか、まだ連絡がなくて。。

[293: 匿名さん]

60年ていしゃくでしょ。残存50切ったら二束三文になるよ。

[294: 周辺住民さん]

赤城神社の目の前に、１３階建てオープンレジデンシアの建築計画の看板が立ってた。立地的にはこっちの方がいいから（神楽坂駅の目の前）、神楽坂の場所にこだわる人はこっちもありかもね。
ちなみに完成は２０２３年９月３０日だったから、プラウドとほぼ同じ。

[295: 通りがかりさん]

さよなら神楽坂。。マンションだらけになって、隈研だらけになって、チェーン店や薬局だらけになって、誰も通らない大きな道路が出来て、路地裏の細い道が無くなって、小洒落た高いだけの美味しくないお店でいっぱいになって下さい。神楽坂を離れても恋しくならないように。（完璧なる私情です。ＯＨの書き込みを見て↑ショックで。すみません）ちなみにＯＨはよく調べた方がいいです。よく調べなくてもわかります。

[296: 匿名さん]

>>295 通りがかりさん
すごく気になるのですが、OHってどうなんでしょうか？

[297: 匿名さん]

OHってなんですか？

[298: 口コミ知りたいさん]

オープンハウスのことじゃないですか
それにしても意味深に書くのは感心しませんね
他人に分かってほしければ、分かりやすく書いたらいいのに

[299: 通りがかりさん]

意味深に書いたつもりはありません。他人に分かってほしければ？分かってもらいたいなんて思っていません。そちら様のような方は何も分からないままで問題ないのでは？気にしないで下さい。物件の事も。句読点の事も。

[300: 通りがかりさん]

>>297 匿名さん
オマエってハエみたいの略です。

[301: マンション検討中さん]

>>295 通りがかりさん
四谷～荒木町界隈にいらっしゃいな。

[302: マンション検討中さん]

>>295 通りがかりさん

>>295 通りがかりさん
四谷～荒木町界隈にいらっしゃいな。

[303: マンション検討中さん]

オープンハウスは最高だよ！立地良くて安いからね！

[305: 検討中]

中国不動産大手のデフォルト危機。
日本の不動産市場も無傷ではおれんだろ。

[306: マンション検討中さん]

別に不動産会社が建設するわけではないからOHだろうと無意味にネガる必要はない。天下の三井不動産のマンションだって運が悪ければ傾くし。
…という訳で華美にして単価盛り盛りにするよりは、安くして欲しいです野村さん。

[307: 匿名さん]

こないだ現地を通った時、マンションの目の前の年季の入った民家（定食屋の隣）が家の外まで響く大音量でクラシックかけててめちゃくちゃうるさかったんですが、他に聴いた方いますか？　あれ、日常的に流してたら南面は辛いぞ…

[310: マンション検討中さん]

[No.304～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[311: 匿名さん]

で、いくら？

[312: 坪単価比較中さん]

近所で住み替えを検討している者です。ヒルトップのすぐ南西、最高裁長官邸の面前から延びる通りに、日鉄興和のマンション建設の看板が立ちました。住所は砂土原３丁目。そのはす向かい、かつて東急系のマンションがあった空き地も、簡易塀が取り払われ、何やら動きがあります。こちらの住所は払方ですが。そしてその通りの先、日銀官舎だった広大な土地も、先日、入札が終わって、買った業者らしい皆さんが最近うろうろしています。この界隈、いろいろ動きがありそうですよ。

[313: マンション検討中さん]

>>312 坪単価比較中さん
楽しみですね。でも結局とってもお高いんでしょうけど。それでも所有だったら借地より良いですよね。ただ何年後の話になるんだろう。。今度通ってみます。

[314: 検討中]

砂土原は敷地が狭いですよね。むかいの払方町のがまだ広いですが、ここほどではない。ここが定借60年でぼったくり価格の場合には、待つのが正解かもしれません。

[315: 評判気になるさん]

近所のサンクタスやアインスタワーも借地権物件なのに、中古でもなかなかいいお値段で売りに出てますね。
ノムラさんが強気になるのも頷けます。
さらに言えば飯田橋みたいな相場にしたいのかもしれませんね。

[316: 匿名さん]

定借で1億5千万とか信じられません。

[317: マンション検討中さん]

>>316 匿名さん
何平米？

[318: マンション検討中さん]

80㎡以上の部屋から販売らしいですね。値段がいくらになるのか気になります。

https://twitter.com/yurocktokyo/status/1441434583782678537?s=21

[319: 検討中]

不動産市況の先行きも不透明だし、いまがまさに相場もヒルトップかもね。
気にしない人が買えばいい。

[320: マンション検討中さん]

間取りが悪いってすごいストレスだと思うんですけど、前にプライドの営業の方に間取りにこだわった様子を見せたら、間取りにこだわってるなんて可哀想だなぁと鼻で笑われました。全ては立地でだから不動の産なのだと。そして病気するとローン組めませんよ。と、夫に。（それはそうなのだろうと思う。）そしてペアローンを組むわけでもない私に向き直って奥さんが病気でも旦那さんローン組めませんよと、（私は健康です。）聞いてもないのに驚くほど失礼な事を言われました。しかも間違った情報ですよね。これが野村の印象です。

[321: マンション検討中さん]

>>306 マンション検討中さん
無意味じゃないです。不動産会社が建設するわけではないけど、不動産会社が建設会社を選ぶんです。仕様も不動産会社が選ぶんです。単価盛り盛りじゃなくてもすんごい値段つけちゃうのも不動産会社です。

[322: 通りがかりさん]

>>303 マンション検討中さん
じゃあ買ったらいかがですか。

[323: マンション検討中さん]

>>320 マンション検討中さん
　【訂正】　プライド→プラウド
まぁ、プライドの高い人だったんでいいんですけど。

[324: 評判気になるさん]

新宿区保護樹木の銀杏はいいんですが、この電線はちょっと。地中化計画ないのかな？

[325: 通りがかりさん]

>>324 評判気になるさん

風情も糞もないなこりゃ…。

[326: 通りがかりさん]

>>324 評判気になるさん
電線が見える部屋は嫌ですね

[327: 匿名さん]

残念ながら南面の高級部屋はどこからも電線と電柱が丸見え…

[328: 匿名さん]

南側のお部屋は始めから検討していないのですが、ここはエントランスですよね？もうがっかりです。地中化なんてマンションが建つだけで決まるような事じゃないですからね。これは残念です。でも教えて頂けてよかったです。

[329: 口コミ知りたいさん]

三菱地所の定期借地物件なので市谷加賀町レジデンスと比べちゃいますね。地所はなんでこっちを高級仕様にしたんでしょうか？
市谷加賀町レジデンスは四方接道で特に南は市谷の杜が整備され、歩道も広く、電柱電線がありません。隣の中学校の外壁も再整備されて綺麗になってます。市谷の杜はDNPが高層ビルを建てる条件で整備したんじゃないかと思うので少なくとも市谷加賀町レジデンスの定借期間が終わるまではずっとあの環境でしょう。
加賀町のほうは駅から離れますが、むしろ電車移動前提のこちらを廉価仕様にして向こうを車移動前提の高級仕様にすればよかったのにと思っちゃいます。定借期間も向こうは70年ですし、戸数を減らし駐車場を増やして豪華版にしても売れたんじゃないでしょうか。ここの銀杏を貫く電線を見ちゃうとあちらの立地のほうが断然良いように思えます。

[330: マンション掲示板さん]

>>329 口コミ知りたいさん

えっ？

[331: 口コミ知りたいさん]

>>330 マンション掲示板さん
比較の話ですよ。市谷加賀町レジデンスと比べればこっちの方が高級仕様ですよね？

[332: マンション掲示板さん]

>>331 口コミ知りたいさん

ブランド名をよくご覧になってください。地所レジは定期借地を高値でうりつけるようなマネはしないのでは？

[333: 口コミ知りたいさん]

地所はやらないけど野村はやるってことなんでしょうか。これは失礼いたしました。

[334: マンション比較中さん]

ヒルトップって言う名称、流行ってるのかな
あんまりヒルトップって印象の土地じゃないんだけど
標高的には高いのかも知れないけど周囲を見下ろすような立地にはなってないよね？

[335: 周辺住民さん]

>324
そもそも、車両通行のジャマになる公道上に越境してる樹木の方が悪いと思う。
野村と新宿区で協議して敷地内に移植すればイイのに。

[336: 検討中]

ジオの隣の払方町の空き地は、三井ホームの名前があるので、分譲ではなく
賃貸でしょうね。

[337: マンション掲示板さん]

100平米北向き2億円
定借60年でこれ買う人はかなり変わり者だな
周りの道狭くて景観悪いし

[338: 匿名さん]

野村はなんか路線を間違えた気がしないでもない。
立地に駅近以外に売りになるようなものがあるんだろうか。駅近って言っても直近でもないし、道路狭い印象だし、あの電線……。
150平米超は２億超えるよね？ そんな物件を買う層の食指が動くかなあ？
７０～８０平米１億前後くらいのレベルのものの方が良かったんじゃ？
電線どうするつもりなんだろう？ せめて黄色のカバーは目立たない色にするとかあるんだろうか？

[339: マンション掲示板さん]

>>338 匿名さん
100平米で2億超えてました

[340: マンション検討中さん]

>>339 マンション掲示板さん
いよいよ資産インフレですかね
楽しみですね

[341: マンション検討中さん]

>>338 匿名さん

3億超えますよ。

[342: 匿名さん]

うひゃー
ここの立地にその額出す人いるのかなあ？
ウエリス市谷加賀町みたいに苦戦するんじゃないのか

[343: マンション検討中さん]

これは冷える

[344: ステアリ契約者＜the winner>]

野村の最高傑作はステアリでしたね・・・.
アフターステアリは微妙だったりすっ高値な物件ばかり。

[345: マンション検討中さん]

とはいえ抽選ゲーになると思うな
グレードが神楽坂随一なのは間違いない

[346: 通りがかりさん]

いや、、定借で南向き100平米超えが軒並み2.7億?はやりすぎですね…埋まるんでしょうけど…
第二期の70平米台の価格が気になります

[347: 匿名さん]

南向きは2.7億どころか3億～4億近くでしたよ。
正気か。

[348: eマンションさん]

２億超えたあたりの購買層は世界違うから埋まる
プラウドを超えるハイブランドが出てこない限りマンションコレクターが買い続ける

[349: 匿名さん]

>>348 eマンションさん
その世界違う人がこの立地、電線に手を出すのかどうか。
私、電線にこだわりすぎ？
でも、すごく気になる。エントランスの特徴として利用している大木なのにあれはひどい。プラウドが出している完成予想図との落差が……。

[350: 匿名さん]

2011年築（築10年）で、定借70年（残り60年）のサンクタス神楽坂の11階75平米2LDKが9880万で中古に出てたけど、売れたみたいだね。成約価格はわからないけど。

[351: 評判気になるさん]

坪単価どの程度？

[352: 検討板ユーザーさん]

>>338 匿名さん
黄色のカバーは工事用の養生なので工事が終れば外されます
みんな知ってることだろうけど

[353: 匿名さん]

>>352 検討板ユーザーさん
黄色ではなくなるんですね
それでもこれかあ

[354: 匿名さん]

木が燃えませんか？

[355: 匿名さん]

これまで燃えていないから何らかの対策されているんだろうけど不安ではあるね。これで大丈夫なものなんだろうか？

[356: 通りがかりさん]

色は変わってるけど気持ち太いから何か対策施されてるのでは？
知らんけど。

[357: マンション検討中さん]

とりあえず売れ残るか抽選になるか教えてくれ

[358: ご近所さん]

電線の黄色カバーは、工事中の断線や感電対策の為で、工事終了後は外す物だよ。
又、おそらく東電かNTT管理の電線と思われるが、有料の電線纏めを依頼すれば
見掛けの本数を1/2とか1/3に纏めて、目立たなくすることが出来る。

[359: 匿名さん]

黄色のカバーは工事用じゃなくて、銀杏の木を守るためのものですよ。このマンションの建設が始まる前からずっとあります。

[360: 匿名さん]

>>359 匿名さん
googleマップだとすでに解体工事が始まっている2019年4月のストリートビューに黄色のカバーはなく、2020年2月のストリートビューでは黄色のカバーがついています。ずっと前からではないようですよ。
>>353は2017年10月のストリートビューです。

[361: ご近所さん]

間違いなく、黄色カバーは工事車両から電線を守る物です
近隣の他の工事現場でも、樹木の有無に限らず、黄色カバーは付けてます

[362: マンコミュファンさん]

目の前の銀杏って雄？雌？
臭くなるのか知りたいです…