プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[161: 匿名さん]

雑司ヶ谷霊園とかは緑が多いイメージだけれども。

[162: 匿名さん]

ごめん、確かに緑多いところもあるね。

[163: 匿名さん]

現地を見れば分かるが、ここに緑はない…

[164: マンション検討中さん]

雑司ヶ谷霊園も冬場のビューはえげつないですよね。
もう少し良い土地を仕入れられなかったのか…

[165: マンション検討中さん]

墓前は好み分かれるかもね

[166: 通りがかりさん]

ただ確実に言えるのは、売る側は墓場ビューだからといって安くする気はサラサラないということ。いくらここでネガッても無駄。

[167: 匿名さん]

アクセスのページの画像、こないだまで神楽坂駅から大手町駅まで5分と書いていた誤情報が、他の路線情報と共に大幅に修正されてた。
（本当は飯田橋から大手町までが5分）

やっぱりただの間違いだったんだな…

[168: 匿名さん]

プラウド神楽坂ヒルトップ、素敵ですね。
やや詰めこみすぎな印象もありますが、正面の銀杏の保存樹が救っている感じです。
敷地に余裕がないのはプラウド新宿牛込柳町に似ている気がします。

[169: 通りがかりさん]

坪420?540くらいが着地かなあ

[170: 匿名さん]

>>169 通りがかりさん
だったらほしいですね・・・定借とはいっても500超えるかな

[171: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん
さすがに400マン台じゃないですか？

[172: 名無しさん]

480くらいが神楽坂平均で
立地で2割増
プラウドプレミアムで2割増
定借60年で3割減
で528くらいと予想

[173: 匿名さん]

プラウド神田駿河台（定借60年）605
リビオ駒込妙義（70年）430
530はいい感じの予想な気がしますが、果たして。
平均で400代ならたぶん買いに走ります。

[174: 匿名さん]

高いところで500万前半で低層階で400万中盤ってとこかな

[175: 匿名さん]

所有権と違って売れ残ると途端に定借期間が減ってくから、そんなに強気には来れないと思うよ

[176: 匿名さん]

PC神楽坂、2010年築、定借70年（残59年＋）、3階西向1LDK
8480万（坪500万）で売れたようですね。

[177: マンション検討中さん]

8000万円台くらいまでだったら全然良い

[178: 通りがかりさん]

アンケートきたぞおおお

[179: 匿名さん]

>>177 マンション検討中さん
8000万円台って何㎡の部屋を想定してる？

[180: 口コミ知りたいさん]

皆さん坪４、５００で仕方ないみたいになってますけど、小さ目のお部屋で２０坪以上ですよ。諸費用入れて１億以上だすのですか？この危うい時期に２年待たされる物件、番町でも広尾でもないここに。とは言っても私は欲しいです。地代や結局あれこれ払うにしても。でも、８千万前後ならです。それなら皆んな欲しいよと言われそうですが、最寄りは牛込神楽坂です。あそこで意味のある駅は飯田橋か神楽坂に徒歩３、４分なんですよ（坂だし地下入って改札までを考えると）。それになんで地下のお部屋なんてつくったんだろう。超高台でも、表記は地下なんて、目に優しい価格になってもな、です。

[181: 匿名さん]

広尾定借（ガーデンフォレスト）は、いま時点で借地期間が残り42年ですが、坪575万くらいで中古が取引されてますね。あっちは眺望や住環境が抜群にいいし、アドレス自体もプレミア感が強い。こちらは新築で、借地期間＋18年となるほか、交通利便性は多少高まりますが、眺望や住環境なんかは広尾とは比較できないですね。野村さんがどういう値付けでくるか私も興味津々です。

[182: マンション掲示板さん]

コロナが長引けば長引くほどリモートが当たり前になり、都内の価値は下がる
2020年卒、2021年卒とリモート前提の新卒も大分増えて一時的な話ではないと認識

[183: 匿名さん]

広尾ってそんなに魅力的でしょうか？
確かに周辺環境は高級感はありますが、スーパーは高いし、物価は高い。
住宅街なので利便性としては今一つ。
周辺のレストランも高すぎていけないお店が多いということを考えると、神楽坂の方が住みやすい気がします。
お店が多いので住みやすいですし、かつ、オシャレな店が良く街並みもいい。
下町っぽさが残っているので、なんとなく落ち着くイメージです。

[184: 検討板ユーザーさん]

>>183 匿名さん

スーパーで高いんじゃないかとか言う人はそもそも広尾に住まないよ。
通常年収サラリーマンの感覚で見たら広尾や麻布台が住みにくいのは当たり前。

[185: eマンションさん]

>>180 口コミ知りたいさん

今年出た洗足定期借地権のプラウドで坪415です。残念ですが、ここはパンダ450、平均520、プレミアム650と予想します。

[186: 匿名さん]

洗足は定借70年ですね。ここは60年。定借70年でも躊躇する要因になりますから、10年の差は大きいと思います。

[187: 匿名さん]

神田駿河台も60年くらいだったかと

[188: 匿名さん]

定借70年の平均分譲坪単価
　市谷加賀町（228戸）400万　※南430万、東西380万
　洗足（41戸）415万
　西早稲田（454戸）300万程度　※一期一次時点
　駒込（45戸）430万

定借60年
　リビオシティ南砂町ステーションサイト（454戸）300万程度　※予定
　プラウド神田駿河台（36戸）605万

中古
　PC神楽坂（築10年、残60年弱）坪500万（3階／6階建）
　プラウド南麻布（築8年、残42年強）坪550万（2階／7階建）
　ジオ経堂（築5年、残55年強）坪330万（8階／8階建）

[189: 匿名さん]

【188訂正】
プラウド南麻布の残り借地期間52年強（ここと同じ定借60年）です。
失礼しました。

[190: マンション掲示板さん]

>>188 匿名さん

PC神楽坂、築10年残60年で坪500ならここは坪520くらいでも売れるでしょ。条件はあちらの方いいと思いますので新築重視の人向けですね。

[191: 匿名さん]

三井の市ヶ谷って劇安だったんだね。坪500くらいだったよね？北向きは400くらい。

[192: eマンションさん]

>>191 匿名さん
でも、結局販売休止されちゃいましたから、、。再販売時は値上げされて出てくるのでは？

[193: 口コミ知りたいさん]

広尾だのの他の高級住宅街と比べたい訳ではないです。別物ですし神楽坂ブランドってのも確立していますから（袋町アドレスですけど）。で、あちらやあそこが中古で坪５００で売れたとか言っても、そりゃ今、良い時だからですよね。でもここで神楽坂ヒルトップが余りににも凄い値段できたら、プラウドが売りさばくのも、買ったこちら側がいずれ売却する時にも割と苦戦すると思うんですよね（プラウドは余裕かな？でもあの間取り…）。都内の一等地だからこそ借地。されど借地。所有より高いとか結果色々で同額ぐらいですなんてそんな値付けは……

[194: 匿名さん]

>>193 口コミ知りたいさん
　神楽坂物件には広域検討者はいないってこと？PC神楽坂（中古）との比較はどうですか？
　そもそもこのスレの価格予想なんて半分はお遊びだと思う。真剣な検討者だったら真っ先にMRに電話するし、私の過去の経験上、野村さんはざっくりとした（1000万円単位ぐらいの）値付けの方針は教えてくれるからね。
　この物件が売れるかどうか心配してるみたいだけど、野村さんはマーケティングと営業力（＋アフターサービス、なぜか武蔵小金井ではコケたけど）で伸びてきた会社なんだから、きつい言い方をさせてもらえば、単なる余計なお世話だと思うよ。
　もしあなたにとって高値すぎる、リセール時に苦労しそうだと思えば、買わなければいいだけ。その判断が正しければ、中古になったら値下がりするはずから、どうしてもここが欲しいなら、中古を待って買うってのも手だと思うよ。

[195: 口コミ知りたいさん]

>>194 匿名さん
？？何に腹を立てる必要があるのか。野村の心配なんてする訳ないじゃないですか。営業の人？ここに書き込みしてる人が買うわけないし、いくらだろうと売れるでしょこの物件。ちなみに中古に興味ないです。偉そうに何を教えたがってんのか、変な人。

[196: マンコミュファンさん]

プレミアム以外は坪400くらいで出てきたらいいな

[197: 匿名さん]

坪500万円くらいかな。
坪400万円だと安く感じるわ。

[198: マンコミュファンさん]

>>196 マンコミュファンさん
あまり夢を見過ぎないほうが…

[199: 匿名さん]

最初は坪530くらいかなと思ってたけど、南向きはグロスが嵩む広い住戸が多く、手頃の広さの住戸は東西向きでLDのスパンもやや短めだから、全体として単価が伸びづらいのかもしれない。となると、平均坪500以内に収まるかも？

[200: 匿名さん]

南向きはプレミアム乗せて600台かな。
東西向きは400台あるかも。
平均は500台と思う。

[201: 検討中]

加賀町で坪400ちょいです。ここも東西中住戸は400半ばくらいじゃないと
売れないでしょうよ。

[202: マンション検討中さん]

価格が出るのはいつ頃ですかね。

[203: マンション検討中さん]

定借だから坪400万台でも高いけど、まあそんな市況ですかね。

[204: 通りがかりさん]

定借期間60年や間取りの設計は、調整してアッパーマス層に届くくらいの値付けにするためと思われる
なんで驚く様な高額にも少額にもならない。いつも通りの価格になるだけ

[205: eマンションさん]

>>204 通りがかりさん

謎な理論ですね。調整して単価が下げられるもんでもないでしょう。まして定借60年は相手もいる話でしょうし。

[206: 通りがかりさん]

50平米を多く作るか、100平米を少なく作るかは、意思決定の結果

[207: eマンションさん]

>>206 通りがかりさん

平米数のことでしたら理解できます。その点については納得しました。

[208: 検討板ユーザーさん]

ここは高級路線なので高そうですね。

[209: 口コミ知りたいさん]

中古なんて最終的にいくらで売り買いしたのかはその人達にしかわからないですよね。売り出す時の値段は当たり前にめいいっぱいつけて、交渉に入ったらだいたい値引きしますよね。だからPC神楽坂がいくらで出てるから比較してこっちはこうとかもし言われても関係ないんですよ。現実お高いでしょうけど。

[210: 検討中]

>>208 検討板ユーザーさん

中途半端な高級路線です。