公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/
神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。
(仮称)神楽坂袋町計画新築工事
所在地 東京都新宿区袋町6-1ほか
交 通 都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分
構造規模 鉄筋コンクリート造地上5階地下1階 共同住宅75戸
延床面積 9888.74 ㎡
建築面積 1988.17 ㎡
敷地面積 2841.01 ㎡
建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店
完成 2022/03/31
[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/
[スレ作成日時]2019-07-29 11:18:39
プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか
| No.151 |
by 匿名さん 2021-07-25 23:26:03
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削除依頼
三菱加賀町は外観その他相当コストカットしていましたけど、坪400くらいで販売したからサラリーマンでも買えた物件。
ここはどうでしょうか？ |
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|---|---|---|
| No.152 |
上層階に行くほどお墓場ビュー感が増すので、南側の上層階の価格をなるべく抑えて他の部屋に転嫁するプラン？
いずれにせよお墓場ビューでなくても狭い道一本隔ててお墓場と隣接する物件であることには変わりないですけどね。 定借60年のこの物件を坪600オーバーで売るというのは常軌を逸してるようにも思いますが。その価格なら港区再開発案件の方が資産価値高いですよね。 |
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| No.153 |
google mapからでもちゃんと墓みれますよ。
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| No.154 |
日当たり自体は2階も4階も変わらないもんね。眺望はたしかに2階では抜けはないけど、上層階で抜けてもいい眺めがあるわけでもない。
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| No.155 |
>>152 ご近所さん
たかだか75戸、しかも600オーバーはそのうちの何割かですから、この立地に特段のこだわりのある数十人を集めればいいだけなんですよ 別に何百人と集めなくてはならない訳ではないのです |
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| No.156 |
うわーせっかくの広い窓なのに、お墓がよく見えるんですね…なんかもったいない。
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| No.157 |
2階は道路挟んで向かい合わせだから、3階以上がお墓ビューですね。夏はいいかもw
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| No.158 |
値上がり著しいプラウド牛込柳町もお墓ビューだったと思いますが
感じ方は人それぞれでしょうか |
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| No.159 |
よく考えれば墓地の所は何も建たない(目の前を遮る建物がない）というのがいいかもしれませんね。
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| No.160 |
墓地でもヨーロッパの都市とかにある緑あふれる墓地なら大歓迎なんだけど、東京都心の墓地は敷地全体がコンクリで固められてて味気ないから…
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| No.161 |
雑司ヶ谷霊園とかは緑が多いイメージだけれども。
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| No.162 |
ごめん、確かに緑多いところもあるね。
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| No.163 |
現地を見れば分かるが、ここに緑はない…
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| No.164 |
雑司ヶ谷霊園も冬場のビューはえげつないですよね。
もう少し良い土地を仕入れられなかったのか… |
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| No.165 |
墓前は好み分かれるかもね
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| No.166 |
ただ確実に言えるのは、売る側は墓場ビューだからといって安くする気はサラサラないということ。いくらここでネガッても無駄。
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| No.167 |
アクセスのページの画像、こないだまで神楽坂駅から大手町駅まで5分と書いていた誤情報が、他の路線情報と共に大幅に修正されてた。
（本当は飯田橋から大手町までが5分） やっぱりただの間違いだったんだな… |
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| No.168 |
プラウド神楽坂ヒルトップ、素敵ですね。
やや詰めこみすぎな印象もありますが、正面の銀杏の保存樹が救っている感じです。 敷地に余裕がないのはプラウド新宿牛込柳町に似ている気がします。 |
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| No.169 |
坪420?540くらいが着地かなあ
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| No.170 |
>>169 通りがかりさん
だったらほしいですね・・・定借とはいっても500超えるかな |
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| No.171 |
>>170 匿名さん
さすがに400マン台じゃないですか？ |
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| No.172 |
480くらいが神楽坂平均で
立地で2割増 プラウドプレミアムで2割増 定借60年で3割減 で528くらいと予想 |
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| No.173 |
プラウド神田駿河台（定借60年）605
リビオ駒込妙義（70年）430 530はいい感じの予想な気がしますが、果たして。 平均で400代ならたぶん買いに走ります。 |
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| No.174 |
高いところで500万前半で低層階で400万中盤ってとこかな
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| No.175 |
所有権と違って売れ残ると途端に定借期間が減ってくから、そんなに強気には来れないと思うよ
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| No.176 |
PC神楽坂、2010年築、定借70年（残59年＋）、3階西向1LDK
8480万（坪500万）で売れたようですね。 |
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| No.177 |
8000万円台くらいまでだったら全然良い
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| No.178 |
アンケートきたぞおおお
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| No.179 |
>>177 マンション検討中さん
8000万円台って何㎡の部屋を想定してる？ |
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| No.180 |
皆さん坪４、５００で仕方ないみたいになってますけど、小さ目のお部屋で２０坪以上ですよ。諸費用入れて１億以上だすのですか？この危うい時期に２年待たされる物件、番町でも広尾でもないここに。とは言っても私は欲しいです。地代や結局あれこれ払うにしても。でも、８千万前後ならです。それなら皆んな欲しいよと言われそうですが、最寄りは牛込神楽坂です。あそこで意味のある駅は飯田橋か神楽坂に徒歩３、４分なんですよ（坂だし地下入って改札までを考えると）。それになんで地下のお部屋なんてつくったんだろう。超高台でも、表記は地下なんて、目に優しい価格になってもな、です。
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| No.181 |
広尾定借（ガーデンフォレスト）は、いま時点で借地期間が残り42年ですが、坪575万くらいで中古が取引されてますね。あっちは眺望や住環境が抜群にいいし、アドレス自体もプレミア感が強い。こちらは新築で、借地期間＋18年となるほか、交通利便性は多少高まりますが、眺望や住環境なんかは広尾とは比較できないですね。野村さんがどういう値付けでくるか私も興味津々です。
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| No.182 |
コロナが長引けば長引くほどリモートが当たり前になり、都内の価値は下がる
2020年卒、2021年卒とリモート前提の新卒も大分増えて一時的な話ではないと認識 |
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| No.183 |
広尾ってそんなに魅力的でしょうか？
確かに周辺環境は高級感はありますが、スーパーは高いし、物価は高い。 住宅街なので利便性としては今一つ。 周辺のレストランも高すぎていけないお店が多いということを考えると、神楽坂の方が住みやすい気がします。 お店が多いので住みやすいですし、かつ、オシャレな店が良く街並みもいい。 下町っぽさが残っているので、なんとなく落ち着くイメージです。 |
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| No.184 |
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| No.185 |
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| No.186 |
洗足は定借70年ですね。ここは60年。定借70年でも躊躇する要因になりますから、10年の差は大きいと思います。
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| No.187 |
神田駿河台も60年くらいだったかと
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| No.188 |
定借70年の平均分譲坪単価
市谷加賀町（228戸）400万 ※南430万、東西380万 洗足（41戸）415万 西早稲田（454戸）300万程度 ※一期一次時点 駒込（45戸）430万 定借60年 リビオシティ南砂町ステーションサイト（454戸）300万程度 ※予定 プラウド神田駿河台（36戸）605万 中古 PC神楽坂（築10年、残60年弱）坪500万（3階／6階建） プラウド南麻布（築8年、残42年強）坪550万（2階／7階建） ジオ経堂（築5年、残55年強）坪330万（8階／8階建） |
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| No.189 |
【188訂正】
プラウド南麻布の残り借地期間52年強（ここと同じ定借60年）です。 失礼しました。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
三井の市ヶ谷って劇安だったんだね。坪500くらいだったよね？北向きは400くらい。
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| No.192 |
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| No.193 |
広尾だのの他の高級住宅街と比べたい訳ではないです。別物ですし神楽坂ブランドってのも確立していますから（袋町アドレスですけど）。で、あちらやあそこが中古で坪５００で売れたとか言っても、そりゃ今、良い時だからですよね。でもここで神楽坂ヒルトップが余りににも凄い値段できたら、プラウドが売りさばくのも、買ったこちら側がいずれ売却する時にも割と苦戦すると思うんですよね（プラウドは余裕かな？でもあの間取り…）。都内の一等地だからこそ借地。されど借地。所有より高いとか結果色々で同額ぐらいですなんてそんな値付けは……
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| No.194 |
>>193 口コミ知りたいさん
神楽坂物件には広域検討者はいないってこと？PC神楽坂（中古）との比較はどうですか？ そもそもこのスレの価格予想なんて半分はお遊びだと思う。真剣な検討者だったら真っ先にMRに電話するし、私の過去の経験上、野村さんはざっくりとした（1000万円単位ぐらいの）値付けの方針は教えてくれるからね。 この物件が売れるかどうか心配してるみたいだけど、野村さんはマーケティングと営業力（＋アフターサービス、なぜか武蔵小金井ではコケたけど）で伸びてきた会社なんだから、きつい言い方をさせてもらえば、単なる余計なお世話だと思うよ。 もしあなたにとって高値すぎる、リセール時に苦労しそうだと思えば、買わなければいいだけ。その判断が正しければ、中古になったら値下がりするはずから、どうしてもここが欲しいなら、中古を待って買うってのも手だと思うよ。 |
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| No.195 |
>>194 匿名さん
？？何に腹を立てる必要があるのか。野村の心配なんてする訳ないじゃないですか。営業の人？ここに書き込みしてる人が買うわけないし、いくらだろうと売れるでしょこの物件。ちなみに中古に興味ないです。偉そうに何を教えたがってんのか、変な人。 |
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| No.196 |
プレミアム以外は坪400くらいで出てきたらいいな
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| No.197 |
坪500万円くらいかな。
坪400万円だと安く感じるわ。 |
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| No.198 |
>>196 マンコミュファンさん
あまり夢を見過ぎないほうが… |
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| No.199 |
最初は坪530くらいかなと思ってたけど、南向きはグロスが嵩む広い住戸が多く、手頃の広さの住戸は東西向きでLDのスパンもやや短めだから、全体として単価が伸びづらいのかもしれない。となると、平均坪500以内に収まるかも？
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| No.200 |
南向きはプレミアム乗せて600台かな。
東西向きは400台あるかも。 平均は500台と思う。 |
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