プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/

[141: ご近所さん]

植栽もたいしてなさそうですし、めいいっぱい建てて、住戸の数もよくばった印象が
拭えません。

[142: ご近所さん]

加賀町の三菱にはもちろん劣りますが、ここも敷地は広い方だと思うのですよ。
それなのにこのランドプランはありえませんねえ。
共用部もCGで出ているあのホール？、ライブラリー？程度。
砂土原のプラウドは接道が狭くて車寄せは到底無理なのは仕方ないですが、
ここはできたはず。

[143: マンション検討中さん]

>>142 ご近所さん
手抜きですかね

[144: 匿名さん]

神楽坂駅東西線から「大手町駅　直通５分」って書いてるけど、東西線は最短で８分、普通は９分のはず。
５分はサバ読みすぎでは…

[145: 名無しさん]

>>144 匿名さん
飯田橋駅から、を指しているようです。

[146: 匿名さん]

144ですが、アクセスのページに画像で「東西線神楽坂駅まで徒歩7分」と書いて、続いて「東西線神楽坂駅→東西線大手町駅 直通5分」と表記があります。

これは事実と異なる表記なので早急に直した方がいいと思う…

[147: 匿名さん]

平面図が３～４F相当らしくて、一部除き下から上までほぼこれだそうです。
南の40T以上とそれ以外の20T前後、その間は極端に少ない・・・
ワンルームもない代わりに、南面優先で残りは戸数かせげりゃど～でもいい感じ、
すごくわかりやすい2極化マンションですね。世相を反映してますがちょっとヤな感じ。

[148: ご近所さん]

その優先の南面も、墓場ビュー、、、

[149: マンション検討中さん]

墓あるんですか？まじか

[150: ご近所さん]

《光照寺》

光照寺は浄土宗増上寺の末寺で、正式には樹王山正覚院光照寺と言います。慶長８年（1603年）、神田元誓願寺寺町に起立され、正保２年（1645年）に現在の牛込袋町に移転してきました。

現在地の一帯は戦国時代にこの地域の領主であった牛込氏の居城があった場所として、新宿区登録史跡「牛込城跡」に指定されています。このほかにも複数の文化財を有する歴史ある寺院です。

　新宿区登録史跡：「便々館湖鯉鮒の墓」
　新宿区登録有形文化財：「諸国旅人供養碑」

[151: 匿名さん]

三菱加賀町は外観その他相当コストカットしていましたけど、坪400くらいで販売したからサラリーマンでも買えた物件。
ここはどうでしょうか？

[152: ご近所さん]

上層階に行くほどお墓場ビュー感が増すので、南側の上層階の価格をなるべく抑えて他の部屋に転嫁するプラン？
いずれにせよお墓場ビューでなくても狭い道一本隔ててお墓場と隣接する物件であることには変わりないですけどね。
定借60年のこの物件を坪600オーバーで売るというのは常軌を逸してるようにも思いますが。その価格なら港区再開発案件の方が資産価値高いですよね。

[153: ご近所さん]

google mapからでもちゃんと墓みれますよ。

[154: ご近所さん]

日当たり自体は2階も4階も変わらないもんね。眺望はたしかに2階では抜けはないけど、上層階で抜けてもいい眺めがあるわけでもない。

[155: マンコミュファンさん]

>>152 ご近所さん
たかだか75戸、しかも600オーバーはそのうちの何割かですから、この立地に特段のこだわりのある数十人を集めればいいだけなんですよ
別に何百人と集めなくてはならない訳ではないのです

[156: マンション検討中さん]

うわーせっかくの広い窓なのに、お墓がよく見えるんですね…なんかもったいない。

[157: ご近所さん]

2階は道路挟んで向かい合わせだから、3階以上がお墓ビューですね。夏はいいかもw

[158: 匿名さん]

値上がり著しいプラウド牛込柳町もお墓ビューだったと思いますが
感じ方は人それぞれでしょうか

[159: 匿名さん]

よく考えれば墓地の所は何も建たない(目の前を遮る建物がない）というのがいいかもしれませんね。

[160: 匿名さん]

墓地でもヨーロッパの都市とかにある緑あふれる墓地なら大歓迎なんだけど、東京都心の墓地は敷地全体がコンクリで固められてて味気ないから…

[161: 匿名さん]

雑司ヶ谷霊園とかは緑が多いイメージだけれども。

[162: 匿名さん]

ごめん、確かに緑多いところもあるね。

[163: 匿名さん]

現地を見れば分かるが、ここに緑はない…

[164: マンション検討中さん]

雑司ヶ谷霊園も冬場のビューはえげつないですよね。
もう少し良い土地を仕入れられなかったのか…

[165: マンション検討中さん]

墓前は好み分かれるかもね

[166: 通りがかりさん]

ただ確実に言えるのは、売る側は墓場ビューだからといって安くする気はサラサラないということ。いくらここでネガッても無駄。

[167: 匿名さん]

アクセスのページの画像、こないだまで神楽坂駅から大手町駅まで5分と書いていた誤情報が、他の路線情報と共に大幅に修正されてた。
（本当は飯田橋から大手町までが5分）

やっぱりただの間違いだったんだな…

[168: 匿名さん]

プラウド神楽坂ヒルトップ、素敵ですね。
やや詰めこみすぎな印象もありますが、正面の銀杏の保存樹が救っている感じです。
敷地に余裕がないのはプラウド新宿牛込柳町に似ている気がします。

[169: 通りがかりさん]

坪420?540くらいが着地かなあ

[170: 匿名さん]

>>169 通りがかりさん
だったらほしいですね・・・定借とはいっても500超えるかな

[171: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん
さすがに400マン台じゃないですか？

[172: 名無しさん]

480くらいが神楽坂平均で
立地で2割増
プラウドプレミアムで2割増
定借60年で3割減
で528くらいと予想

[173: 匿名さん]

プラウド神田駿河台（定借60年）605
リビオ駒込妙義（70年）430
530はいい感じの予想な気がしますが、果たして。
平均で400代ならたぶん買いに走ります。

[174: 匿名さん]

高いところで500万前半で低層階で400万中盤ってとこかな

[175: 匿名さん]

所有権と違って売れ残ると途端に定借期間が減ってくから、そんなに強気には来れないと思うよ

[176: 匿名さん]

PC神楽坂、2010年築、定借70年（残59年＋）、3階西向1LDK
8480万（坪500万）で売れたようですね。

[177: マンション検討中さん]

8000万円台くらいまでだったら全然良い

[178: 通りがかりさん]

アンケートきたぞおおお

[179: 匿名さん]

>>177 マンション検討中さん
8000万円台って何㎡の部屋を想定してる？

[180: 口コミ知りたいさん]

皆さん坪４、５００で仕方ないみたいになってますけど、小さ目のお部屋で２０坪以上ですよ。諸費用入れて１億以上だすのですか？この危うい時期に２年待たされる物件、番町でも広尾でもないここに。とは言っても私は欲しいです。地代や結局あれこれ払うにしても。でも、８千万前後ならです。それなら皆んな欲しいよと言われそうですが、最寄りは牛込神楽坂です。あそこで意味のある駅は飯田橋か神楽坂に徒歩３、４分なんですよ（坂だし地下入って改札までを考えると）。それになんで地下のお部屋なんてつくったんだろう。超高台でも、表記は地下なんて、目に優しい価格になってもな、です。

[181: 匿名さん]

広尾定借（ガーデンフォレスト）は、いま時点で借地期間が残り42年ですが、坪575万くらいで中古が取引されてますね。あっちは眺望や住環境が抜群にいいし、アドレス自体もプレミア感が強い。こちらは新築で、借地期間＋18年となるほか、交通利便性は多少高まりますが、眺望や住環境なんかは広尾とは比較できないですね。野村さんがどういう値付けでくるか私も興味津々です。

[182: マンション掲示板さん]

コロナが長引けば長引くほどリモートが当たり前になり、都内の価値は下がる
2020年卒、2021年卒とリモート前提の新卒も大分増えて一時的な話ではないと認識

[183: 匿名さん]

広尾ってそんなに魅力的でしょうか？
確かに周辺環境は高級感はありますが、スーパーは高いし、物価は高い。
住宅街なので利便性としては今一つ。
周辺のレストランも高すぎていけないお店が多いということを考えると、神楽坂の方が住みやすい気がします。
お店が多いので住みやすいですし、かつ、オシャレな店が良く街並みもいい。
下町っぽさが残っているので、なんとなく落ち着くイメージです。

[184: 検討板ユーザーさん]

>>183 匿名さん

スーパーで高いんじゃないかとか言う人はそもそも広尾に住まないよ。
通常年収サラリーマンの感覚で見たら広尾や麻布台が住みにくいのは当たり前。

[185: eマンションさん]

>>180 口コミ知りたいさん

今年出た洗足定期借地権のプラウドで坪415です。残念ですが、ここはパンダ450、平均520、プレミアム650と予想します。

[186: 匿名さん]

洗足は定借70年ですね。ここは60年。定借70年でも躊躇する要因になりますから、10年の差は大きいと思います。

[187: 匿名さん]

神田駿河台も60年くらいだったかと

[188: 匿名さん]

定借70年の平均分譲坪単価
　市谷加賀町（228戸）400万　※南430万、東西380万
　洗足（41戸）415万
　西早稲田（454戸）300万程度　※一期一次時点
　駒込（45戸）430万

定借60年
　リビオシティ南砂町ステーションサイト（454戸）300万程度　※予定
　プラウド神田駿河台（36戸）605万

中古
　PC神楽坂（築10年、残60年弱）坪500万（3階／6階建）
　プラウド南麻布（築8年、残42年強）坪550万（2階／7階建）
　ジオ経堂（築5年、残55年強）坪330万（8階／8階建）

[189: 匿名さん]

【188訂正】
プラウド南麻布の残り借地期間52年強（ここと同じ定借60年）です。
失礼しました。

[190: マンション掲示板さん]

>>188 匿名さん

PC神楽坂、築10年残60年で坪500ならここは坪520くらいでも売れるでしょ。条件はあちらの方いいと思いますので新築重視の人向けですね。

[191: 匿名さん]

三井の市ヶ谷って劇安だったんだね。坪500くらいだったよね？北向きは400くらい。

[192: eマンションさん]

>>191 匿名さん
でも、結局販売休止されちゃいましたから、、。再販売時は値上げされて出てくるのでは？

[193: 口コミ知りたいさん]

広尾だのの他の高級住宅街と比べたい訳ではないです。別物ですし神楽坂ブランドってのも確立していますから（袋町アドレスですけど）。で、あちらやあそこが中古で坪５００で売れたとか言っても、そりゃ今、良い時だからですよね。でもここで神楽坂ヒルトップが余りににも凄い値段できたら、プラウドが売りさばくのも、買ったこちら側がいずれ売却する時にも割と苦戦すると思うんですよね（プラウドは余裕かな？でもあの間取り…）。都内の一等地だからこそ借地。されど借地。所有より高いとか結果色々で同額ぐらいですなんてそんな値付けは……

[194: 匿名さん]

>>193 口コミ知りたいさん
　神楽坂物件には広域検討者はいないってこと？PC神楽坂（中古）との比較はどうですか？
　そもそもこのスレの価格予想なんて半分はお遊びだと思う。真剣な検討者だったら真っ先にMRに電話するし、私の過去の経験上、野村さんはざっくりとした（1000万円単位ぐらいの）値付けの方針は教えてくれるからね。
　この物件が売れるかどうか心配してるみたいだけど、野村さんはマーケティングと営業力（＋アフターサービス、なぜか武蔵小金井ではコケたけど）で伸びてきた会社なんだから、きつい言い方をさせてもらえば、単なる余計なお世話だと思うよ。
　もしあなたにとって高値すぎる、リセール時に苦労しそうだと思えば、買わなければいいだけ。その判断が正しければ、中古になったら値下がりするはずから、どうしてもここが欲しいなら、中古を待って買うってのも手だと思うよ。

[195: 口コミ知りたいさん]

>>194 匿名さん
？？何に腹を立てる必要があるのか。野村の心配なんてする訳ないじゃないですか。営業の人？ここに書き込みしてる人が買うわけないし、いくらだろうと売れるでしょこの物件。ちなみに中古に興味ないです。偉そうに何を教えたがってんのか、変な人。

[196: マンコミュファンさん]

プレミアム以外は坪400くらいで出てきたらいいな

[197: 匿名さん]

坪500万円くらいかな。
坪400万円だと安く感じるわ。

[198: マンコミュファンさん]

>>196 マンコミュファンさん
あまり夢を見過ぎないほうが…

[199: 匿名さん]

最初は坪530くらいかなと思ってたけど、南向きはグロスが嵩む広い住戸が多く、手頃の広さの住戸は東西向きでLDのスパンもやや短めだから、全体として単価が伸びづらいのかもしれない。となると、平均坪500以内に収まるかも？

[200: 匿名さん]

南向きはプレミアム乗せて600台かな。
東西向きは400台あるかも。
平均は500台と思う。

[201: 検討中]

加賀町で坪400ちょいです。ここも東西中住戸は400半ばくらいじゃないと
売れないでしょうよ。

[202: マンション検討中さん]

価格が出るのはいつ頃ですかね。

[203: マンション検討中さん]

定借だから坪400万台でも高いけど、まあそんな市況ですかね。

[204: 通りがかりさん]

定借期間60年や間取りの設計は、調整してアッパーマス層に届くくらいの値付けにするためと思われる
なんで驚く様な高額にも少額にもならない。いつも通りの価格になるだけ

[205: eマンションさん]

>>204 通りがかりさん

謎な理論ですね。調整して単価が下げられるもんでもないでしょう。まして定借60年は相手もいる話でしょうし。

[206: 通りがかりさん]

50平米を多く作るか、100平米を少なく作るかは、意思決定の結果

[207: eマンションさん]

>>206 通りがかりさん

平米数のことでしたら理解できます。その点については納得しました。

[208: 検討板ユーザーさん]

ここは高級路線なので高そうですね。

[209: 口コミ知りたいさん]

中古なんて最終的にいくらで売り買いしたのかはその人達にしかわからないですよね。売り出す時の値段は当たり前にめいいっぱいつけて、交渉に入ったらだいたい値引きしますよね。だからPC神楽坂がいくらで出てるから比較してこっちはこうとかもし言われても関係ないんですよ。現実お高いでしょうけど。

[210: 検討中]

>>208 検討板ユーザーさん

中途半端な高級路線です。

[211: 通りがかりさん]

値段ばかりで物件そのものに興味無さすぎてワロタ
実需あるのか

[212: マンション検討中さん]

素敵だなぁ。定借って、マンション建替え問題とか面倒な事を考えるて、割り切ってしまうと、魅力的に見えてきます。相続する子供達からは文句言われそうですが。

ここは神楽坂の中では良い場所のように思います。

[213: 匿名さん]

子供に相続するという考え方はないので定借でも問題なし。早く価格知りたいですね・・・

[214: マンション検討中さん]

こちらは地形の種類が人工地形、つまり盛土や埋立との表記を他サイトで見たんですけど、詳しい方いらっしゃいますか？高台という事のみで安心していたのですが色々と教えて頂ければ嬉しいです。

[215: 職人さん]

プラウド新虎通りのような売れ行きなると予想

[216: マンション検討中さん]

プラウド新虎通り？まだ売れ残ってるのに？第二次三期とかなのに？私はこちらで少しでも何か知れたらと思って眺めていたのに、なんだかいつも、営業らしき人の書き込みがあってMR行く前から冷めます。

[217: ご近所さん]

残念でした、

[218: マンション検討中さん]

>>216 マンション検討中さん
掲示板に良質な情報を求めること自体が…

[219: 通りがかりさん]

215さんは否定的な意味で言っているように思いますが

[220: 検討板ユーザーさん]

>>219 通りがかりさん

建物は好立地に見合わない低スペック、価格は立地なりかそれ以上の高価格。
結果的になかなか売れないだろう、と言いたいのでしょうね。

[221: マンション検討中さん]

２１５?２２０のご意見参考になりました。ここは坪４００代が出てもランニングコストが凄そうですね。

[222: マンション検討中さん]

150㎡の3LDK、主寝室8.8畳で1バスルームはダメでしょ。

[223: マンション検討中さん]

↑ ２１５から２２０の間違いです。すみません

[224: ご近所さん]

>>214 さん

完全な私見で恐縮ですが、ここは前面道路も坂道ですし傾斜地を均しているように見受けられます。土地の半分ほどは盛土しているかと。この界隈は擁壁も結構ありますが、飯田橋方面へ下る武蔵野台地の縁なのでやむを得ないと思います。

[225: 職人さん]

坪４００代はありえん

[226: マンション検討中さん]

定借だから坪400代だって言ってる人、今の相場ちゃんとみてますか？この立地でそんな優しいことあると思えないです。

[227: 周辺住民さん]

中住戸のスパンの狭い2LDKは全然400台だと思いますよ。

[228: マンション検討中さん]

神楽坂にしては味気ない坂を下って大久保通りに出た所の雰囲気、大江戸線の駅とセットである古い公衆トイレ。あの暗い雰囲気、残念ですね。どっちみち駅は利用するとしたら大半、飯田橋でしょうけど、そうすると線によってはそんなに駅近じゃないですね。今や何処まで神楽坂を名乗る気だってくらい遠くまで神楽坂物件。ここは確かに神楽坂なんだけど、神楽坂は神楽坂でまた道一本で全然違うしな。マンションの裏口、素敵な抜け道に繋がるといいな。

[229: 口コミ知りたいさん]

墓ビューだから、夏場は涼しいかも。

[230: 匿名さん]

まあ住むことを考えると、奥神楽坂（神楽坂上より西側）の方が落ち着いてて高級感はあるんだよね。神楽坂商店街が近いし。

[231: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[232: 周辺住民さん]

たしかに飯田橋駅はちょっと距離があり、東西線神楽坂、赤城神社の辺りのが
住むにはいいかもね。もちろんここも立地だけはいいと思います。

[233: マンション検討中さん]

買えそうなお部屋が出ても毎月ランニングコストが安くても５、６万以上とあと税金。昔とは違うからやっぱり所有の方がいいのかな

[234: 匿名さん]

定借だと建物への税金と地代と管理費と壊す為の積立がランニングコスト。賃貸で住むのとメリットデメリット比較はどうなんでしょうね？

[235: 匿名さん]

この物件、専有部に床快フル入ってるんだね！　
定借でゆかいふる入ってるの他にあったっけ？
それとも、これが初めて？

[236: マンション検討中さん]

２３４番さん、そうですよね。解体費用を払いながら修繕費も払って、イニシャルコストもたっぷり払って。ちらほら悪口を目にしますけどやっぱり余裕のある人の物件ですね。

[237: マンション検討中さん]

ディベロッパーは超儲かるわ。利益増やすために価格を１０００万円価格上げても、アホな客に余裕で売れる

[238: マンション検討中さん]

２２４の方のご意見、気になりますね。
半分以上が盛土。。。

[239: 通りがかりさん]

神楽坂ってイメージ良いだけです。坂の入り口、余裕で変な客引き立ってるし変な店あるし。だって新宿区の飲み屋街ですから。素敵なフレンチは潰れていくし、フランス系の学校がいくつか無くなって在住の外国の方もあんなにいたのに見かけなくなって街の雰囲気は変わりました。ロイホは今も昔もいつ行ってもお金の話をしている人ばかりで変わりません。

[240: 匿名さん]

このスレ、ネガが多いね。
購入希望者がライバル牽制してるのか、買いたいのに予算届かない人の単なる妬み僻みか、はたまた他物件の営業か。致命的でないデメリットを針小棒大に言い立てたり、情報源の怪しい問題をそれっぽく言い立ててるだけから、弱弱しいネガで大して説得力を感じないけど。
スムラボのクリスティーヌ氏の記事が圧倒的に参考になりました。