プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
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[141: ご近所さん]

植栽もたいしてなさそうですし、めいいっぱい建てて、住戸の数もよくばった印象が
拭えません。

[142: ご近所さん]

加賀町の三菱にはもちろん劣りますが、ここも敷地は広い方だと思うのですよ。
それなのにこのランドプランはありえませんねえ。
共用部もCGで出ているあのホール？、ライブラリー？程度。
砂土原のプラウドは接道が狭くて車寄せは到底無理なのは仕方ないですが、
ここはできたはず。

[143: マンション検討中さん]

>>142 ご近所さん
手抜きですかね

[144: 匿名さん]

神楽坂駅東西線から「大手町駅　直通５分」って書いてるけど、東西線は最短で８分、普通は９分のはず。
５分はサバ読みすぎでは…

[145: 名無しさん]

>>144 匿名さん
飯田橋駅から、を指しているようです。

[146: 匿名さん]

144ですが、アクセスのページに画像で「東西線神楽坂駅まで徒歩7分」と書いて、続いて「東西線神楽坂駅→東西線大手町駅 直通5分」と表記があります。

これは事実と異なる表記なので早急に直した方がいいと思う…

[147: 匿名さん]

平面図が３～４F相当らしくて、一部除き下から上までほぼこれだそうです。
南の40T以上とそれ以外の20T前後、その間は極端に少ない・・・
ワンルームもない代わりに、南面優先で残りは戸数かせげりゃど～でもいい感じ、
すごくわかりやすい2極化マンションですね。世相を反映してますがちょっとヤな感じ。

[148: ご近所さん]

その優先の南面も、墓場ビュー、、、

[149: マンション検討中さん]

墓あるんですか？まじか

[150: ご近所さん]

《光照寺》

光照寺は浄土宗増上寺の末寺で、正式には樹王山正覚院光照寺と言います。慶長８年（1603年）、神田元誓願寺寺町に起立され、正保２年（1645年）に現在の牛込袋町に移転してきました。

現在地の一帯は戦国時代にこの地域の領主であった牛込氏の居城があった場所として、新宿区登録史跡「牛込城跡」に指定されています。このほかにも複数の文化財を有する歴史ある寺院です。

　新宿区登録史跡：「便々館湖鯉鮒の墓」
　新宿区登録有形文化財：「諸国旅人供養碑」

[151: 匿名さん]

三菱加賀町は外観その他相当コストカットしていましたけど、坪400くらいで販売したからサラリーマンでも買えた物件。
ここはどうでしょうか？

[152: ご近所さん]

上層階に行くほどお墓場ビュー感が増すので、南側の上層階の価格をなるべく抑えて他の部屋に転嫁するプラン？
いずれにせよお墓場ビューでなくても狭い道一本隔ててお墓場と隣接する物件であることには変わりないですけどね。
定借60年のこの物件を坪600オーバーで売るというのは常軌を逸してるようにも思いますが。その価格なら港区再開発案件の方が資産価値高いですよね。

[153: ご近所さん]

google mapからでもちゃんと墓みれますよ。

[154: ご近所さん]

日当たり自体は2階も4階も変わらないもんね。眺望はたしかに2階では抜けはないけど、上層階で抜けてもいい眺めがあるわけでもない。

[155: マンコミュファンさん]

>>152 ご近所さん
たかだか75戸、しかも600オーバーはそのうちの何割かですから、この立地に特段のこだわりのある数十人を集めればいいだけなんですよ
別に何百人と集めなくてはならない訳ではないのです

[156: マンション検討中さん]

うわーせっかくの広い窓なのに、お墓がよく見えるんですね…なんかもったいない。

[157: ご近所さん]

2階は道路挟んで向かい合わせだから、3階以上がお墓ビューですね。夏はいいかもw

[158: 匿名さん]

値上がり著しいプラウド牛込柳町もお墓ビューだったと思いますが
感じ方は人それぞれでしょうか

[159: 匿名さん]

よく考えれば墓地の所は何も建たない(目の前を遮る建物がない）というのがいいかもしれませんね。

[160: 匿名さん]

墓地でもヨーロッパの都市とかにある緑あふれる墓地なら大歓迎なんだけど、東京都心の墓地は敷地全体がコンクリで固められてて味気ないから…

[161: 匿名さん]

雑司ヶ谷霊園とかは緑が多いイメージだけれども。

[162: 匿名さん]

ごめん、確かに緑多いところもあるね。

[163: 匿名さん]

現地を見れば分かるが、ここに緑はない…

[164: マンション検討中さん]

雑司ヶ谷霊園も冬場のビューはえげつないですよね。
もう少し良い土地を仕入れられなかったのか…

[165: マンション検討中さん]

墓前は好み分かれるかもね

[166: 通りがかりさん]

ただ確実に言えるのは、売る側は墓場ビューだからといって安くする気はサラサラないということ。いくらここでネガッても無駄。

[167: 匿名さん]

アクセスのページの画像、こないだまで神楽坂駅から大手町駅まで5分と書いていた誤情報が、他の路線情報と共に大幅に修正されてた。
（本当は飯田橋から大手町までが5分）

やっぱりただの間違いだったんだな…

[168: 匿名さん]

プラウド神楽坂ヒルトップ、素敵ですね。
やや詰めこみすぎな印象もありますが、正面の銀杏の保存樹が救っている感じです。
敷地に余裕がないのはプラウド新宿牛込柳町に似ている気がします。

[169: 通りがかりさん]

坪420?540くらいが着地かなあ

[170: 匿名さん]

>>169 通りがかりさん
だったらほしいですね・・・定借とはいっても500超えるかな

[171: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん
さすがに400マン台じゃないですか？

[172: 名無しさん]

480くらいが神楽坂平均で
立地で2割増
プラウドプレミアムで2割増
定借60年で3割減
で528くらいと予想

[173: 匿名さん]

プラウド神田駿河台（定借60年）605
リビオ駒込妙義（70年）430
530はいい感じの予想な気がしますが、果たして。
平均で400代ならたぶん買いに走ります。

[174: 匿名さん]

高いところで500万前半で低層階で400万中盤ってとこかな

[175: 匿名さん]

所有権と違って売れ残ると途端に定借期間が減ってくから、そんなに強気には来れないと思うよ

[176: 匿名さん]

PC神楽坂、2010年築、定借70年（残59年＋）、3階西向1LDK
8480万（坪500万）で売れたようですね。

[177: マンション検討中さん]

8000万円台くらいまでだったら全然良い

[178: 通りがかりさん]

アンケートきたぞおおお

[179: 匿名さん]

>>177 マンション検討中さん
8000万円台って何㎡の部屋を想定してる？

[180: 口コミ知りたいさん]

皆さん坪４、５００で仕方ないみたいになってますけど、小さ目のお部屋で２０坪以上ですよ。諸費用入れて１億以上だすのですか？この危うい時期に２年待たされる物件、番町でも広尾でもないここに。とは言っても私は欲しいです。地代や結局あれこれ払うにしても。でも、８千万前後ならです。それなら皆んな欲しいよと言われそうですが、最寄りは牛込神楽坂です。あそこで意味のある駅は飯田橋か神楽坂に徒歩３、４分なんですよ（坂だし地下入って改札までを考えると）。それになんで地下のお部屋なんてつくったんだろう。超高台でも、表記は地下なんて、目に優しい価格になってもな、です。

[181: 匿名さん]

広尾定借（ガーデンフォレスト）は、いま時点で借地期間が残り42年ですが、坪575万くらいで中古が取引されてますね。あっちは眺望や住環境が抜群にいいし、アドレス自体もプレミア感が強い。こちらは新築で、借地期間＋18年となるほか、交通利便性は多少高まりますが、眺望や住環境なんかは広尾とは比較できないですね。野村さんがどういう値付けでくるか私も興味津々です。

[182: マンション掲示板さん]

コロナが長引けば長引くほどリモートが当たり前になり、都内の価値は下がる
2020年卒、2021年卒とリモート前提の新卒も大分増えて一時的な話ではないと認識

[183: 匿名さん]

広尾ってそんなに魅力的でしょうか？
確かに周辺環境は高級感はありますが、スーパーは高いし、物価は高い。
住宅街なので利便性としては今一つ。
周辺のレストランも高すぎていけないお店が多いということを考えると、神楽坂の方が住みやすい気がします。
お店が多いので住みやすいですし、かつ、オシャレな店が良く街並みもいい。
下町っぽさが残っているので、なんとなく落ち着くイメージです。

[184: 検討板ユーザーさん]

>>183 匿名さん

スーパーで高いんじゃないかとか言う人はそもそも広尾に住まないよ。
通常年収サラリーマンの感覚で見たら広尾や麻布台が住みにくいのは当たり前。

[185: eマンションさん]

>>180 口コミ知りたいさん

今年出た洗足定期借地権のプラウドで坪415です。残念ですが、ここはパンダ450、平均520、プレミアム650と予想します。

[186: 匿名さん]

洗足は定借70年ですね。ここは60年。定借70年でも躊躇する要因になりますから、10年の差は大きいと思います。

[187: 匿名さん]

神田駿河台も60年くらいだったかと

[188: 匿名さん]

定借70年の平均分譲坪単価
　市谷加賀町（228戸）400万　※南430万、東西380万
　洗足（41戸）415万
　西早稲田（454戸）300万程度　※一期一次時点
　駒込（45戸）430万

定借60年
　リビオシティ南砂町ステーションサイト（454戸）300万程度　※予定
　プラウド神田駿河台（36戸）605万

中古
　PC神楽坂（築10年、残60年弱）坪500万（3階／6階建）
　プラウド南麻布（築8年、残42年強）坪550万（2階／7階建）
　ジオ経堂（築5年、残55年強）坪330万（8階／8階建）

[189: 匿名さん]

【188訂正】
プラウド南麻布の残り借地期間52年強（ここと同じ定借60年）です。
失礼しました。

[190: マンション掲示板さん]

>>188 匿名さん

PC神楽坂、築10年残60年で坪500ならここは坪520くらいでも売れるでしょ。条件はあちらの方いいと思いますので新築重視の人向けですね。