公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/
神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。
(仮称)神楽坂袋町計画新築工事
所在地 東京都新宿区袋町6-1ほか
交 通 都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分
構造規模 鉄筋コンクリート造地上5階地下1階 共同住宅75戸
延床面積 9888.74 ㎡
建築面積 1988.17 ㎡
敷地面積 2841.01 ㎡
建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店
完成 2022/03/31
[スムラボ 関連記事]
プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/
[スレ作成日時]2019-07-29 11:18:39
プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか
| No.101 |
by 匿名さん 2021-07-16 19:15:15
投稿する
削除依頼
プラウド神楽坂ヒルトップ
３分の１が100㎡超・・・これほどの高級マンションは神楽坂初かな。 |
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|---|---|---|
| No.102 |
野村さん、定借ですからお手柔らかにお願いします。社員さんがご自身でプラウド物件買えるくらいの値付けにしましょうよ。
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| No.103 |
昨年の同じ定借、プラウド神田駿河台で、坪あたり、500-700万。地代は80平米で４万円程度。
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| No.104 |
HPみて諦めました。オーダーメイド住戸なんてここ最近聞いたことないし、これは定借60年でも坪600越えますよ
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| No.105 |
欲しいー！
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| No.106 |
南向きはすべて２億、３億、４億級だな・・・
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| No.107 |
max、750くらいか。４億÷172.37
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| No.108 |
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| No.109 |
100平米で3億だったら、60年でパーになると言う事は年500万の減価。都心のあの場所で100平米月40万の家賃は安いかも知れないが、資産価値は関係ないと言う事か。法人成りしたオーナーが会社所有で社宅として住むと言う図式だと思う。
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| No.110 |
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| No.111 |
この立地、マンション市況、物件のコンセプト的に550?600でも驚かないかな定借60でも
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| No.112 |
パンダ坪450、プレミアムが坪650と予想します。さて、正解は？
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| No.113 |
神田駿河台が定借で坪650くらい。
三菱市谷加賀町が定借で坪400くらい。 洗足が定借で坪415くらい。 ここは部屋が大きいから坪500くらい？甘いかな？ |
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| No.114 |
>>113 匿名さん
定借案件では神田駿河台は惨敗と言っても良いレベル、三菱市谷加賀町も完売までは相当時間を要しました。 野村は定借以外では代官山もそうですが、最近は正直イマイチ。 そのあたりをどう考えてここのpricingを考えるかでしょうね。 ただ、エントリー者限定サイトも含めアップされてる間取りが残念の一言。 |
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| No.115 |
まあ、間取りはあれがプラウドクオリティですから……
プラウドに間取りを期待してはいけない。 |
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| No.116 |
>>112 eマンションさん
野村さん情報だと、これがほぼ大正解だと思います。 東西の70平米クラスでも大半は億超え（坪500台）、南の大部屋は２億３億（坪700台）当たり前のようです。 ちなみにここ北が低い傾斜地なので、道路沿い正面エントランスは２Ｆにあたり、１～６Ｆの６層構造です。 |
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| No.117 |
>>116 匿名さん
信じられない話ですが、本当にそれやったら神田駿河台ですら比べ物にならないレベルの大惨事になりそうですね。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
プレミアムは750でしょう。それと毎月の管理費と修繕積立金と地代ですね。
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| No.120 |
切らずに残したのは立派。でも現物を見れば分かるけど、物件サイトのCGほど綺麗な銀杏の木ではないです。生気がないというか、枯れそうな感じというか。
囲いのブロックもあまり美しくないですが、公共の物をプラウド竣工に合わせて作り替えたり出来るのかな？ |
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| No.121 |
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| No.122 |
切らずに残したんじゃなくて、切れなかったんでしょう。保護樹木に指定されているから。広い部屋はともかく、中住戸の2LDKなんてしょぼすぎますよね。
行燈部屋ができるのは仕方ないとして、2部屋ともリビングイン。 この部屋（しかも定借で）に1億出すなら賃貸のがいい。 |
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| No.123 |
南側に広い部屋を配置しているようですが墓場ビューなんですよね。リビングから墓場が見える定借の部屋に2億や3億（それ以上？）払う人っているのかな。そんなこと考えるような私は野村が想定する購買見込み対象から外れてるんですかね。
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| No.124 |
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| No.125 |
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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| No.126 |
市ヶ谷加賀町は竣工前完売だからね。相当時間を要したって言葉は適切じゃない思う、同じ定借だからって適当には比較しない方いいよ
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| No.127 |
加賀町は坪400万だったからね。
狙っている購買層が全く異なる。 70㎡の開口部も狭くてしょぼい定借2LDKに坪500万出すやつが現れるかだ。 部屋数を減らして、80～90㎡を用意する方がよかったと思う。 |
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| No.128 |
市谷加賀町、確認してみたけど2020年5月売出し開始で2021年2月に完売（竣工9ヶ月前）。戸数220戸超だからまあ順調な方じゃない？
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| No.129 |
以前は売り出し1期で即完売。ってのも結構見たけど最近はあまりないね。パークハウスの市谷加賀町が売り出し後9か月が順調。なんて書き込み見ると。
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| No.130 |
まあそもそも最近は1期で全部出すってあんまみないですからね、50戸以下の戸数ならまだしも。最近どこのデベも1期の売れ行き見て2期で価格上げたりしますし
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| No.131 |
こうなると千駄木ヒルトップは買いだったな。抽選外れたことが悔やまれて仕方ない。
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| No.132 |
野村もここ数年では市谷砂土原町、牛込柳町、千駄木あたりは良い意味で尖ってるな?。って思ったけど、最近はなんか勘違いしてる感が前面に出てて残念。この物件でそれが頂点に達してしまった感じもしますね。
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| No.133 |
立地買いする超富裕層狙い撃ちって感じですよね、ギャンブルなやり方。本当に坪600とかいって売れるのかな？結構きついと思うここ見てると。プランも微妙だし
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| No.134 |
神楽坂マークス頃までが買って値上がりする限界だったね。
ここは下がると思うけど、上がるとか下がるとか全く影響ない人が実需で買うと思う。 中古はそんなに流通しない気がする |
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| No.135 |
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| No.136 |
車寄せもないんじゃ、高級マンションとは言えないな。
高級路線という噂を聞いてましたが、70㎡以下の部屋が43戸もあり、 三菱の加賀町マンションと其の辺は大差ない。がっかりした。 |
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| No.137 |
加賀町よりプランも微妙ですしね
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| No.138 |
デザイン素敵ですが、周辺からやや浮きそう。接道しておる坂道はまあまあ傾斜あるし道幅も広くないので、大きめの車だと出し入れ苦労しそうです。この界隈一通も多いですし。高級路線の割にバランス悪いですよね。
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| No.139 |
総じてイマイチってことか
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| No.140 |
高級路線の割にプランもイマイチ、車寄せもない広さも中途半端。かと言って定借の割に価格は重たそうだからとっつきにくいとなるとかなり苦戦しそうですね
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| No.141 |
植栽もたいしてなさそうですし、めいいっぱい建てて、住戸の数もよくばった印象が
拭えません。 |
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| No.142 |
加賀町の三菱にはもちろん劣りますが、ここも敷地は広い方だと思うのですよ。
それなのにこのランドプランはありえませんねえ。 共用部もCGで出ているあのホール？、ライブラリー？程度。 砂土原のプラウドは接道が狭くて車寄せは到底無理なのは仕方ないですが、 ここはできたはず。 |
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| No.143 |
>>142 ご近所さん
手抜きですかね |
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| No.144 |
神楽坂駅東西線から「大手町駅 直通５分」って書いてるけど、東西線は最短で８分、普通は９分のはず。
５分はサバ読みすぎでは… |
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| No.145 |
>>144 匿名さん
飯田橋駅から、を指しているようです。 |
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| No.146 |
144ですが、アクセスのページに画像で「東西線神楽坂駅まで徒歩7分」と書いて、続いて「東西線神楽坂駅→東西線大手町駅 直通5分」と表記があります。
これは事実と異なる表記なので早急に直した方がいいと思う… |
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| No.147 |
平面図が３～４F相当らしくて、一部除き下から上までほぼこれだそうです。
南の40T以上とそれ以外の20T前後、その間は極端に少ない・・・ ワンルームもない代わりに、南面優先で残りは戸数かせげりゃど～でもいい感じ、 すごくわかりやすい2極化マンションですね。世相を反映してますがちょっとヤな感じ。 |
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| No.148 |
その優先の南面も、墓場ビュー、、、
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| No.149 |
墓あるんですか？まじか
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| No.150 |
《光照寺》
光照寺は浄土宗増上寺の末寺で、正式には樹王山正覚院光照寺と言います。慶長８年（1603年）、神田元誓願寺寺町に起立され、正保２年（1645年）に現在の牛込袋町に移転してきました。 現在地の一帯は戦国時代にこの地域の領主であった牛込氏の居城があった場所として、新宿区登録史跡「牛込城跡」に指定されています。このほかにも複数の文化財を有する歴史ある寺院です。 新宿区登録史跡：「便々館湖鯉鮒の墓」 新宿区登録有形文化財：「諸国旅人供養碑」 |
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| No.151 |
三菱加賀町は外観その他相当コストカットしていましたけど、坪400くらいで販売したからサラリーマンでも買えた物件。
ここはどうでしょうか？ |
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| No.152 |
上層階に行くほどお墓場ビュー感が増すので、南側の上層階の価格をなるべく抑えて他の部屋に転嫁するプラン？
いずれにせよお墓場ビューでなくても狭い道一本隔ててお墓場と隣接する物件であることには変わりないですけどね。 定借60年のこの物件を坪600オーバーで売るというのは常軌を逸してるようにも思いますが。その価格なら港区再開発案件の方が資産価値高いですよね。 |
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| No.153 |
google mapからでもちゃんと墓みれますよ。
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| No.154 |
日当たり自体は2階も4階も変わらないもんね。眺望はたしかに2階では抜けはないけど、上層階で抜けてもいい眺めがあるわけでもない。
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| No.155 |
>>152 ご近所さん
たかだか75戸、しかも600オーバーはそのうちの何割かですから、この立地に特段のこだわりのある数十人を集めればいいだけなんですよ 別に何百人と集めなくてはならない訳ではないのです |
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| No.156 |
うわーせっかくの広い窓なのに、お墓がよく見えるんですね…なんかもったいない。
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| No.157 |
2階は道路挟んで向かい合わせだから、3階以上がお墓ビューですね。夏はいいかもw
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| No.158 |
値上がり著しいプラウド牛込柳町もお墓ビューだったと思いますが
感じ方は人それぞれでしょうか |
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| No.159 |
よく考えれば墓地の所は何も建たない(目の前を遮る建物がない）というのがいいかもしれませんね。
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| No.160 |
墓地でもヨーロッパの都市とかにある緑あふれる墓地なら大歓迎なんだけど、東京都心の墓地は敷地全体がコンクリで固められてて味気ないから…
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| No.161 |
雑司ヶ谷霊園とかは緑が多いイメージだけれども。
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| No.162 |
ごめん、確かに緑多いところもあるね。
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| No.163 |
現地を見れば分かるが、ここに緑はない…
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| No.164 |
雑司ヶ谷霊園も冬場のビューはえげつないですよね。
もう少し良い土地を仕入れられなかったのか… |
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| No.165 |
墓前は好み分かれるかもね
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| No.166 |
ただ確実に言えるのは、売る側は墓場ビューだからといって安くする気はサラサラないということ。いくらここでネガッても無駄。
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| No.167 |
アクセスのページの画像、こないだまで神楽坂駅から大手町駅まで5分と書いていた誤情報が、他の路線情報と共に大幅に修正されてた。
（本当は飯田橋から大手町までが5分） やっぱりただの間違いだったんだな… |
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| No.168 |
プラウド神楽坂ヒルトップ、素敵ですね。
やや詰めこみすぎな印象もありますが、正面の銀杏の保存樹が救っている感じです。 敷地に余裕がないのはプラウド新宿牛込柳町に似ている気がします。 |
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| No.169 |
坪420?540くらいが着地かなあ
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| No.170 |
>>169 通りがかりさん
だったらほしいですね・・・定借とはいっても500超えるかな |
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| No.171 |
>>170 匿名さん
さすがに400マン台じゃないですか？ |
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| No.172 |
480くらいが神楽坂平均で
立地で2割増 プラウドプレミアムで2割増 定借60年で3割減 で528くらいと予想 |
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| No.173 |
プラウド神田駿河台（定借60年）605
リビオ駒込妙義（70年）430 530はいい感じの予想な気がしますが、果たして。 平均で400代ならたぶん買いに走ります。 |
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| No.174 |
高いところで500万前半で低層階で400万中盤ってとこかな
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| No.175 |
所有権と違って売れ残ると途端に定借期間が減ってくから、そんなに強気には来れないと思うよ
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| No.176 |
PC神楽坂、2010年築、定借70年（残59年＋）、3階西向1LDK
8480万（坪500万）で売れたようですね。 |
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| No.177 |
8000万円台くらいまでだったら全然良い
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| No.178 |
アンケートきたぞおおお
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| No.179 |
>>177 マンション検討中さん
8000万円台って何㎡の部屋を想定してる？ |
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| No.180 |
皆さん坪４、５００で仕方ないみたいになってますけど、小さ目のお部屋で２０坪以上ですよ。諸費用入れて１億以上だすのですか？この危うい時期に２年待たされる物件、番町でも広尾でもないここに。とは言っても私は欲しいです。地代や結局あれこれ払うにしても。でも、８千万前後ならです。それなら皆んな欲しいよと言われそうですが、最寄りは牛込神楽坂です。あそこで意味のある駅は飯田橋か神楽坂に徒歩３、４分なんですよ（坂だし地下入って改札までを考えると）。それになんで地下のお部屋なんてつくったんだろう。超高台でも、表記は地下なんて、目に優しい価格になってもな、です。
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| No.181 |
広尾定借（ガーデンフォレスト）は、いま時点で借地期間が残り42年ですが、坪575万くらいで中古が取引されてますね。あっちは眺望や住環境が抜群にいいし、アドレス自体もプレミア感が強い。こちらは新築で、借地期間＋18年となるほか、交通利便性は多少高まりますが、眺望や住環境なんかは広尾とは比較できないですね。野村さんがどういう値付けでくるか私も興味津々です。
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| No.182 |
コロナが長引けば長引くほどリモートが当たり前になり、都内の価値は下がる
2020年卒、2021年卒とリモート前提の新卒も大分増えて一時的な話ではないと認識 |
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| No.183 |
広尾ってそんなに魅力的でしょうか？
確かに周辺環境は高級感はありますが、スーパーは高いし、物価は高い。 住宅街なので利便性としては今一つ。 周辺のレストランも高すぎていけないお店が多いということを考えると、神楽坂の方が住みやすい気がします。 お店が多いので住みやすいですし、かつ、オシャレな店が良く街並みもいい。 下町っぽさが残っているので、なんとなく落ち着くイメージです。 |
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| No.184 |
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| No.185 |
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| No.186 |
洗足は定借70年ですね。ここは60年。定借70年でも躊躇する要因になりますから、10年の差は大きいと思います。
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| No.187 |
神田駿河台も60年くらいだったかと
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| No.188 |
定借70年の平均分譲坪単価
市谷加賀町（228戸）400万 ※南430万、東西380万 洗足（41戸）415万 西早稲田（454戸）300万程度 ※一期一次時点 駒込（45戸）430万 定借60年 リビオシティ南砂町ステーションサイト（454戸）300万程度 ※予定 プラウド神田駿河台（36戸）605万 中古 PC神楽坂（築10年、残60年弱）坪500万（3階／6階建） プラウド南麻布（築8年、残42年強）坪550万（2階／7階建） ジオ経堂（築5年、残55年強）坪330万（8階／8階建） |
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| No.189 |
【188訂正】
プラウド南麻布の残り借地期間52年強（ここと同じ定借60年）です。 失礼しました。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
三井の市ヶ谷って劇安だったんだね。坪500くらいだったよね？北向きは400くらい。
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| No.192 |
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| No.193 |
広尾だのの他の高級住宅街と比べたい訳ではないです。別物ですし神楽坂ブランドってのも確立していますから（袋町アドレスですけど）。で、あちらやあそこが中古で坪５００で売れたとか言っても、そりゃ今、良い時だからですよね。でもここで神楽坂ヒルトップが余りににも凄い値段できたら、プラウドが売りさばくのも、買ったこちら側がいずれ売却する時にも割と苦戦すると思うんですよね（プラウドは余裕かな？でもあの間取り…）。都内の一等地だからこそ借地。されど借地。所有より高いとか結果色々で同額ぐらいですなんてそんな値付けは……
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| No.194 |
>>193 口コミ知りたいさん
神楽坂物件には広域検討者はいないってこと？PC神楽坂（中古）との比較はどうですか？ そもそもこのスレの価格予想なんて半分はお遊びだと思う。真剣な検討者だったら真っ先にMRに電話するし、私の過去の経験上、野村さんはざっくりとした（1000万円単位ぐらいの）値付けの方針は教えてくれるからね。 この物件が売れるかどうか心配してるみたいだけど、野村さんはマーケティングと営業力（＋アフターサービス、なぜか武蔵小金井ではコケたけど）で伸びてきた会社なんだから、きつい言い方をさせてもらえば、単なる余計なお世話だと思うよ。 もしあなたにとって高値すぎる、リセール時に苦労しそうだと思えば、買わなければいいだけ。その判断が正しければ、中古になったら値下がりするはずから、どうしてもここが欲しいなら、中古を待って買うってのも手だと思うよ。 |
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| No.195 |
>>194 匿名さん
？？何に腹を立てる必要があるのか。野村の心配なんてする訳ないじゃないですか。営業の人？ここに書き込みしてる人が買うわけないし、いくらだろうと売れるでしょこの物件。ちなみに中古に興味ないです。偉そうに何を教えたがってんのか、変な人。 |
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| No.196 |
プレミアム以外は坪400くらいで出てきたらいいな
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| No.197 |
坪500万円くらいかな。
坪400万円だと安く感じるわ。 |
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| No.198 |
>>196 マンコミュファンさん
あまり夢を見過ぎないほうが… |
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| No.199 |
最初は坪530くらいかなと思ってたけど、南向きはグロスが嵩む広い住戸が多く、手頃の広さの住戸は東西向きでLDのスパンもやや短めだから、全体として単価が伸びづらいのかもしれない。となると、平均坪500以内に収まるかも？
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| No.200 |
南向きはプレミアム乗せて600台かな。
東西向きは400台あるかも。 平均は500台と思う。 |
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