プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
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[1: 匿名さん]

ここは定借だけど、高そう。

[2: 匿名さん]

近隣住まいですが、閑静ながら駅近、神楽坂通りも至近で立地は最高です。
でも定借か～。。。あと個人的に「袋町」っていう名前に抵抗感があります。地歴地位が高いのは知ってますが。

[3: 匿名さん]

天文屋敷跡、牛込城跡隣接。地歴地ぐらいはバッチリです。
相当なお値段になりそう。

てか分譲されるのかなぁ。
高級賃貸でも採算取れそうな場所だけど。

[4: 匿名さん]

JR飯田橋から徒歩8分だとメトロからは6分くらいでしょうか。
住みたいですね、こういう場所。

[5: 口コミ知りたいさん]

場所はよいですが、目の前が寺なので全面お墓ビューになりますね、南向きは。

[6: 匿名さん]

>>5
奥行きがない墓地ですし距離もある。こちらは最高でも5階。
見え方はこんなイメージ。

[7: 匿名さん]

お墓ビューですか…

[8: 匿名さん]

この間、神楽坂行ってきましたが、公道がせまくて驚きました。
一方通行的な幅しかなくて、歩きづらかった。
おまけに坂が多く。
でも、オシャレなお店や老舗がちらほらあり雰囲気はありました。
駐車場併設されても、車の出し入れが大変かも。
立地的に駅も近いですし高いのでしょうね。

[9: 匿名さん]

>>8
神楽坂へ行って坂が多いと嘆くなんて、可笑しい方ですね。

[10: 匿名さん]

ここ、定借なんですか？
だとしたら検討外なんだけど、確定情報なのだろうか。

[11: 匿名さん]

>>10
この情報だと定借ということになりますね。
https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=190109500089&area=1&am...

[12: 匿名さん]

>>10 匿名さん
日本出版クラブのIR情報からも定借確定です。
https://shuppan-club.jp/wp/wp-content/uploads/2019/06/2018%E4%BA%8B%E6...

[13: 匿名さん]

三菱さんの加賀町よりは安いといいですね。

[14: マンション検討中さん]

馬場は立地に対して価格が個人的に微妙だったから、こちら検討したい。ユカイフルつけてくれるといいな。

[15: マンション検討中さん]

加賀町三菱より高いでしょ。
こちらは戸数も少ないので仕様は拘ってくるでしょうし駅近で日常生活もしやすく立地もいいので三菱より安くなる気がしない。

[16: 通りがかりさん]

駅近…？
使い道のない大江戸線は近いけど、神楽坂駅からも飯田橋駅からも遠くて、交通の利便性はあまり期待できないと思ってます…

[17: 匿名さん]

この周辺で立地は一番よくないですか？

[18: 購入経験者さん]

この敷地面積、建坪に75世帯とは一戸あたりは相当余裕ある作りになりそう。定期借家なので資産価値には？なので銀行融資よりはキャシュ潤沢な資産家向けとなりそうだが、その分建物、敷地デザインで中途半端に質感を抑えず、地上権だけで価格に真に見合う建物に出来るか、コロナ後という事もあり都心P/Jの大きな試金石になるだろう。

[19: 名無しさん]

設計が鴻池組っていうのが少し残念ですね。
期待越えしてくれると嬉しいけど。
IAO設計だったらよかったなぁって今のところ思ってます。

[20: 匿名さん]

野村は文京千駄木ヒルトップも一期全戸完売だったしココも期待されそうですね。
向こうの抽選外れた人は多いから価格的には大丈夫そうだし狙ってるのでは？と。

[21: 買い替え検討中さん]

千駄木よりは全然高いでしょ。定借でも500万平均超えるのでは。

[22: マンション検討中さん]

この時期で定借ですかー。これから定借ってどうなんでしょうね。バブルの頃ならまだしも。
神楽坂は歩道も狭くて坂や一方通行も多いし、
雰囲気はいいけど、実際暮らしやすいのですかね？
毎日和食屋行くわけでもないし。

[23: マンション検討中さん]

まさに千駄木ハズれた者です。この物件楽しみにしてます。
1.5億前後だと嬉しいのですが・・・。

[24: マンション検討中さん]

>>21 買い替え検討中さん

やっぱ、そのくらいの価格になりそうですよね。加賀町の三菱の定借が結構な価格でしたもんね。庶民にはなかなか厳しい価格です。

22> 神楽坂在住ですが、神楽坂は暮らしやすいです。スーパー、銀行、郵便局、区役所出張所は徒歩圏、駅も徒歩圏内に3駅。個人商店が最近減ったのが残念ですが。

[25: 買い替え検討中さん]

築浅中古は2億円以上はぜんぜん動いていないそうです。
新築でも定借で2億もする物件買う人なんてそういないでしょうから、
1.5億でもチャンスはあるとおもいます。1階か2階かもしれませんが。

[26: マンション検討中さん]

>>25 買い替え検討中さん
1.75億の部屋でハズれたんですが、こちらは定借なので1.5億くらいの予算の部屋を候補にしたいと考えています。
エリアは近くに6年住んでいたこともあり気に入っていますし生活もしやすかったです。
できれば駐車場が幅2メートルちょっとの車でも停めれるといいのですが…最近1.95以下が多くてカイエンやGクラスが入らないこともあります。

[27: 買い替え検討中さん]

千駄木外れた方は、加賀町もいいんじゃないですか。
大規模で共用部が充実していそうです。

[28: マンション検討中さん]

>>27 買い替え検討中さん
大規模思考ではないのと、加賀町MRも行きましたが仕様のグレードが高級ではなく所謂ファミリーマンションで残念に思い差がありました。
あちらは6.7千万円が中心となっていますが、平均がせめて90平米以上で1億以上の高級仕様であってほしいです。
こちらは敷地に対して戸数を考えると広めだと想像してます。毎日使うお風呂などはタイル仕様などを期待して待つばかりです。
ウエリスと同時期だと比較時期が重なってよかったのですが。。

[29: 買い替え検討中]

コロナ前の情報ですが坪600万前後の高級仕様だそうです。

[30: 検討板ユーザーさん]

なんかすごいマウンティングが始まってるな…
正直、プラウド以外のブランドがよかった。
プラウドは外観はいいのに間取りがいつもひどい。
あんな間取りでも「プラウド」というだけで群がるのがよくわからなかった…

[31: マンション検討中さん]

>>29 買い替え検討中さん
やはりそれくらいしますか。。
2億くらい覚悟しておきます。

[32: 買い替え検討中さん]

定借でこのご時世600は売れるかな～！？
富裕層は定借避ける傾向が強いからね。

[33: 買い替え検討中さん]

千駄木外れた方は、グランドメゾン池田山が売れ残っていますよ。所有権で坪600万円半ば。
千駄木より池田山の方が格段にいいと思いますけど。

[34: マンション検討中さん]

神楽坂と千駄木（本駒込）は意外に近いから、池田山だと南に行きすぎるのでは？

[35: マンション検討中さん]

千駄木も神楽坂も白金とか港区じゃない方が好きな層な気がしますね。

[36: 匿名さん]

みんなとは縁のないものになそうだから、関係ないよ～

[37: 買い替え検討中さん]

池田山は品川区で、港区とはまた違います。五反田の喧騒とも無縁。

[38: 名無しさん]

前の人が言ってるのは雰囲気のことかと。
品川区だろうが検討には入らない。
こことか選ぶ人はグラメなら下北近くの代沢とかの方が好きそう。

[39: 買い替え検討中さん]

昨今の神楽坂は個人店が減っていい店少ない。

[40: 匿名さん]

そんなことないですよ。ここにしかない楽しいお店が沢山ありますよ。

[41: マンション検討中さん]

いいお店たくさんありますけどね。
新しいお店もまたできてきてますし。
客層が落ち着いてて好きです。

[42: 匿名さん]

千駄木は坪480万円でしたよ。
坪600万円の定借はさすがに手が出ません。
神田駿河台が定借なので目安にしてみようと思います。

[43: 匿名さん]

神楽坂も飯田橋側はチェーン店が多めだけど坂上にあたりや一本入った道は相変わらず洒落たお店が多いね。
最後に行ったのが去年のクリスマス時期だけどものすごい人で賑わってた。
ビジネス客とあの辺は大学もあるから商圏は盤石だね。大学もうるさいタイプの学生が少ない大学だしw

[44: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[45: 買い替え検討中さん]

いえいえ、昔から知っている人は、最近の状況をみな嘆いておられますよ。

[46: 購入経験者さん]

昔（50年前）は芸者さんが夕方になるといい香りを振りまきながらご出勤されていた艶っぽい街で、子供は行っちゃいかん、みたいな事を言われたこともあります。こだわりの食通を御贔屓に持つ個人飲食店がしのぎを削っていましたが、再開発と後継者問題・相続問題が発生して、チェーン店によるフードコート化してしまうのは残念なところ。ただ、昔ながらの車も入れないような裏手路地の迷路に、江戸と西洋・俗と粋が複雑に織りなす街の雰囲気は健在でこれが保たれていれば神楽坂はやはり魅力ある街だと思います。

[47: マンション検討中さん]

さすがに定借で坪600はないんじゃないかな。500台前半でくると手が出しやすいですね。

[48: 名無しさん]

この物件楽しみです。いつ頃のウェブサイトリリースになりますかね。

[49: 買い替え検討中さん]

まあ来年でしょうね。

[50: 名無しさん]

ありがとうございます。来年ですか、まだまだ先ですね。楽しみに待っています。

[51: 匿名さん]

風情があっていいですよね。

[52: マンション検討中さん]

プラウド神田駿河台が坪低層で600、高層階で600後半らしい。
あちらは千代田区でヒルトップで見晴らしのよい所なので、あちらの方が高いと思うが、
こちらも500～600という感じになるのかな。
今後の他物件の売れ行き、つまり市況にもよるでしょうけど。

[53: 評判気になるさん]

近隣のアインスタワーが、坪330ぐらいで出ていますかね。定期借地権が残り34年ぐらいのはずですから、単純に50年分にしたら坪500ですね。

[54: 匿名さん]

パークハウス市谷加賀町は坪400万円。
ブランズ神楽坂が坪550万円。
プラウド神田駿河台が坪605万円。
さて、いくらでくるか。

[55: 匿名さん]

サンウッド神楽坂ももうすぐ出てきますね

[56: 匿名さん]

砂土原、若宮から袋町にかけて
推定築年数40年以上の吹き付け塗装のオンボロマンションが何軒かありますが
街の景観にも悪影響ですしいい加減
立て替えて欲しいですね。
新宿区も区長に賄賂で一部屋渡して
高さ制限緩和させればいいのに。

[57: 名無しさん]

いつから募集開始ですか？

[58: 匿名さん]

まだ情報出ませんね。待ちくたびれました。

[59: 匿名さん]

建設は進んでいますか？
そろそろ1年前なので販売するタイミングじゃないかと。
若しくは、この辺り供給が多いので一巡した後に竣工売りでしょうか。

[60: マンコミュファンさん]

>>59 匿名さん

近隣に住んでいますが、毎日騒音が聞こえてくるので、進んではいるようですよ。掘削機が見えるので、杭打ちやってるんじゃないでしょうか。

[61: 匿名さん]

楽しみにしています。

[62: 匿名さん]

坪600くらいいうのとちがいますか？

[63: マンコミュファンさん]

>>62 匿名さん

まさか。定借ですよ。

[64: 匿名さん]

三井の納戸町がプレミアム700オーバーですよ。800とかもある。
ここのが立地もいいし、仕様は三井よりいいと聞いています。
定借でも600でしょうな。

[65: マンション検討中さん]

ここも床快フル導入予定なんですね。今後のプラウドの高級物件には導入が進みそう。
個人的に今も全館空調付なので楽しみです。

[66: ご近所さん]

ここの工事、21時近くまで騒音出してて、ちょっと困ります。

[67: 匿名さん]

野村不動産にクレームつけてください。

[68: マンション検討中さん]

まだですかー？

[69: マンション検討中さん]

はよ

[70: 匿名さん]

通りがかりに予定地見ました。完工は2023年？随分と先ですね。
立地は良いし価値は高いと思いますが、南側が思い切り墓場ビューというのが毎日の生活を考えるとちょっと……微妙ですね。

[71: 匿名さん]

定借だし、加賀町が400前半だからここは500前半くらいがいい線か。

[72: 口コミ知りたいさん]

早稲田通りからの坂がちときついな。毎日、老後のことを考えると．．．

[73: プラウドギャラリー神楽坂]

という名を掲げたモデルルームが神楽坂アインスタワー脇にあります。何かご存知の方いらっしゃいませんか？

[74: 匿名さん]

そこでプラウド高田馬場のモデルをやってるよ

[75: プラウドギャラリー神楽坂]

>>74 匿名さん
有難うございます！

[76: マンション検討中さん]

まーだー？

[77: 匿名さん]

>>73 プラウドギャラリー神楽坂さん

以前はプラウド新宿牛込柳町のモデルでしたね。

[78: マンション検討中さん]

芝浦よりこちらを早くしてほしいです

[79: 評判気になるさん]

いい加減そろそろお願いしますよ

[80: 匿名さん]

戸数も多くないし、モデルルーム作らないで完成売りするかもね。

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
最近、新築は販売が長期化する傾向があるからデベとして小規模であればオプションを一切廃してコストカットし、価格を抑えて一気に売り抜ける戦略かもしれませんね。まだ価格は出てないですが三井の白金長者も三菱の内藤町も完成売りですよね。この先、不動産に順風が吹き続けるとも言えないので完成売りが当面主流になる可能性もありますよね。

[82: ご近所さん]

大銀杏、切らないでくれてありがとう

[83: 匿名さん]

世田谷代田みたいに竣工売りかな

[84: 匿名さん]

完成までもう1年ないんでしょ？少し遅れているのかな！？
もうモデルルーム開いて、各種セレクトやオプションなんて受付して
工事に反映させる締め切りなんてとっくに過ぎてるでしょ。

[85: 匿名さん]

完了予定が2023年8月31日に延びました！

[86: 匿名さん]

この遅れで定借権が70年から69年に短縮されたりするのでしょうか？

[87: マンション検討中さん]

まだ2年も先ですか。最近、都心のマンション供給ペースが落ちてきましたかね？

[88: 買い替え検討中さん]

22年３月→２３年８月の変更は、市況変化の影響受けるでしょうか
22年3月までは高止まりでしょうが、23年ともなると24年の大量買い替えの影響で市況が下がっていないか、と。

[89: マンション検討中さん]

野村さん、正座して待っているので足が痺れそうです

[90: 匿名さん]

分譲なの？賃貸じゃない？

[91: 通りがかりさん]

しばらくこの近くではマンション計画なさそうなので期待していたのですが、じらしますね

[92: 匿名さん]

同じ定借の神田駿河台がまだ残っているから、そっちが売れてからなのかな。

[93: 評判気になるさん]

神楽坂界隈のマンション価格上がりすぎよね。ブランズやサンウッドなんて、あの価格あり得ないと思ったけど、それでも売れちゃうんだろうね。中古で出ている赤城神社のマンションとかも、信じられない価格。ここもお高いんでしょうね。

[94: 匿名さん]

野村に問い合わせてみたら７月中旬にＨＰ開設だって。

[95: 匿名さん]

ついに来ますか。楽しみですね。

[96: ご近所さん]

定借だから番町のような資産性重視の層はパスするし、どの程度の値付けでくるのか楽しみですね。ウェリスの惨敗もあるし、坪600では厳しいでしょう。500の部屋もあるのではないだろうか。三菱が好調だったのは完全実需層で予算坪400前半が限界層に刺さったというのが大きい。

[97: 口コミ知りたいさん]

>>96 ご近所さん
ウェリス惨敗なんですか？

[98: ご近所さん]

6/16（売り出し戸数）もまだ売れ残っているんだから惨敗でしょ。
これでも竣工して少し減った感じ。

[99: マンション検討中さん]

野村さんまだ？７月中旬だよ。

[100: 評判気になるさん]

>>99 マンション検討中さん
きましたよ。定借60年だって
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/