プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
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[670: 匿名さん]

定借にも買う側のメリットがないわけではないと思いますが、売れていないという事実の前には定借の一般論は吹っ飛びますね、ここはどうなのかという話になると。

[671: マンション検討中さん]

同じ定借でも、価格帯、面積、内装が圧倒的に自宅マンションより格上と感じた輩はいちゃもんつけるでしょう。そうした輩は定借擁護はするけどここのマンションの評価は下げるでしょう。
個人的にはここのルーバル部屋買えるなら買いたい！現実は高すぎて買えませんが…

[672: マンション検討中さん]

定期借地とはいえ、折角の好立地を台無しにした野村は、今後都心エリアから撤退してほしい。希少な土地が無駄になるだけ。

[674: 匿名さん]

>>669 マンション検討中さん

すぐに陰謀論を信じちゃうタイプですね。

[675: 匿名さん]

[No.625～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・削除されたレスへの返信

[676: 匿名さん]

>>675 匿名さん
あぁ…言葉尻とらえはじめちゃったら、有意義な意見交換出来ないですよ…

ここは本来立地も悪くないし、デザインも悪くないし、定借だって別にメリットって胸張って言えないだけで悪いわけでもないし、それでも良いところと悪いところを言い合うスレでしょ？

ただ今回悪い意見が多いってだけで。
それを悔し紛れに馬鹿にした様な言い方し始めちゃったらお里が知れちゃうって思われちゃいますよ。

[677: 検討中]

売れていない事実ほど重い物はないですよ。
天井低いし、地下住戸とか、とても価格に見合う高級マンションじゃない。

[678: マンション検討中さん]

>>676 匿名さん
荒れてましたか？
肯定的な意見、批判的な意見いろいろあると思いますが（ここは圧倒的に後者が多いですが）、低レベルな罵り合いは頂けないですね。

[679: 匿名さん]

>>678 マンション検討中さん
中学生の反抗期みたいな感じの方がいたんで、恥ずかしいと思ってコメントしたら、元々の投稿が消されたみたいです。人権否定や馬鹿にした言い方は嫌ですね。
ネガティブな意見と混同してしまいがちなのでしょう。

[680: マンション掲示板さん]

>>677 検討中さん
天井低いのは嫌ですね。その他にもプレミアム棟の両角部屋の間取りの悪さも私にはネガティブ要素です。ベランダも狭くて何に使えば良いのか分かりません。でも立地が良いので検討中です。一方で、プレミアム住戸を検討している中で、地下住戸って何が問題なんでしたっけ？何を持って高級マンションって仰っているのか、貴殿の基準が分かりませんが、このマンションは全戸がプレミアムでは無いんですよね。

[681: マンション掲示板さん]

>>680 マンション掲示板さん

地下住戸は、湿気、カビ、水害リスク。
今地下住戸なので、部屋ごと納戸ごとに除湿器を置いています。
台風や大雨の時は、水害が頭をよぎります。

[682: マンション掲示板さん]

>>681 マンション掲示板さん
理解しました。それは地下住戸を検討してる訳ではなければどうでも良いことですね。私プレミアム以外は検討しませんので。

[683: マンション検討中さん]

価格について教えて下さい。販売中止となった納戸町のパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスのプレミアム住戸の坪単価が740万円程度だったと思うのですが、あの場所であの値段が適正時価だと仮定すると、ここの60年定借物件の坪単価710万円強は正当化出来ますかね？ご意見下さい。
因みに私はプレミアム住戸のガチ検討者でデベ関係者ではありません。お願いします。

[684: 匿名さん]

>>683 マンション検討中さん
あそこの価格は当時のもので、再販売の時は上がるのでは？と言われていますね。当時の契約者には当時の価格だとすると逆にウハウハかもとか。
あそこに比べるとこちらの方が駅近ですが、あそこは定借。あそこの南西側は一段下がったところが公園と市谷の杜となっているので都心の低層としてはかなりの眺望。いろいろな要素があって比較は難しいですね。他と比較するよりも、実際に売れていないという絶対的とも言える評価がすでに下っていると思います、ここは。

納戸町の物件を思い出すとその南のDNPの社員寮跡地がどうなるのか気になりますね。もしかすると定借マンションかもと言われていますが低層マンションだとしても南西側が広く市谷の杜ですからなかなか期待出来ます。あるとするといつ頃なんでしょう？

[685: マンション検討中さん]

>>684 匿名さん
コメントありがとうございます。納戸町のあの価格が当時妥当なら、借地権と言う点を考慮してもここの単価も若干は理解できるというのが私の感覚です。神楽坂にここまで近い物件で150㎡超のプレミアムマンションが今までないので、価格を比較出来ずに困っているところです。納戸町は駅からそこそこ遠くても静かな場所が良い人には良さそうですよね。プラウドは、駅近だけでなく神楽坂まで1分と言う利便性があるので、考え中です。売れ残っているのは、プレミアムの角部屋でプレミアムの中住戸は完売の様です。角部屋より少し狭くなりますが、明らかに中住戸の方が間取りが良いので、そちらだけ完売したんだと思います。王様部屋であるはずのプレミアム角部屋が売れ残るって、野村の担当者は相当センスないですよね。場所だけを見て高めの値段、天井高などのネガポイントは目をつぶるかを検討中です。

[686: 口コミ知りたいさん]

モモレジさんは酷評でしたね。

[687: マンション検討中さん]

そもそもの話で申し訳ないのですが、第1期1次で先着順販売住戸以外は本当に売れたのでしょうか。
先着順以外は17戸、即ち成約率は17/25=68.5%。販売好調の目安となる70%に合わせて数字を作ったように考えるのは勘繰り過ぎでしょうか？
何れにしても私のセンスとしてはプレミア住戸であっても思い切ったディスカウントがなければ検討の俎上に上げるのは難しいとの考えですが。

[688: マンション掲示板さん]

>>687 マンション検討中さん

すみません。17/25=68%でした。not68.5%。
文系なのでどうぞお目溢しを。

[689: マンション検討中さん]

>>687 マンション検討中さん
私の知っている限りだと、当初は30戸売りに出すつもりだったのが、要望書を集めてる段階で弱気になり、第1期1次の販売は25戸に減らしたと言う経緯があると思います。8戸以外は売れたと言うのは本当だと思います。但し、締切後に1戸成約されず、残り9戸と言うのが数週間前に確認した状況でした。この売れ残りの殆どが、両角部屋のプレミアムです。モモレジさんが酷評している部分など、その通りと思いますが、愉快フルなどの加点ポイントもあり、何せ立地買いしてしまおうか悩んでますね。

[690: マンション検討中さん]

天井高は大事ですよね。
特に中古になったときには内見しますので、比較されると厳しいです。
特に億を超える物件なら、最低でも2600は欲しいところです。