プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
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[406: 検討中]

都区部は契約率かなり低調みたい。

https://mansion-madori.com/blog-entry-8319.html

[407: 匿名さん]

東京都内のマンション価格が高騰しているとニュースを読みました。
確かにコロナの影響がありそうなものなのに、割高な気がしていました。

神楽坂、いい街です。
ちょっと街並みが古い気もしますが、落ち着いていていい感じ。
マンションは100㎡より広い部屋もあるようです。まだ売れていないですか？

掲載間取りもほとんどが100㎡以上で、Lタイプ、Jタイプの2つしか100㎡未満じゃないようです。

[408: 通りがかりさん]

なるほど、国外の方も都内物件を広く検討されているから高くなるんでしょうね。この掲示板を見て実感しました。

[409: 契約済みさん]

>>407 匿名さん
まだ、販売開始してませんよ

[410: 検討板ユーザーさん]

ここは、坪650がラインだな。

[411: 通りがかりさん]

>>410 検討板ユーザーさん
100平米なら2億くらいか

[412: マンション検討中さん]

>>411 通りがかりさん
そんなもんでしょうね、この立地なら。

[413: 検討中]

なかなか販売開始しないのは、高値でふっかけるも、要望書あつまんないだろうな。

[414: マンション検討中さん]

>>410 検討板ユーザーさん

定期借家60年で平均坪650万が相場とすると所有権であれば坪800万円強はつけてもおかしくないというのが今の相場ですかね、掛け目が仮に20％程度として。

そう考えると神楽坂も上がりましたね。
たしかに中古の駅徒歩約2分の矢来町の方のプラウド神楽坂も今は500万円を明らかに超えてもすぐに売れて出物を待っているウェイティングリストがいると野村さんも言ってましたから。

新宿区アドレス内では屈指の好立地なんでしょうね、ここは。

[415: 匿名さん]

しかしこの価格帯で天井はどの部屋もMAXでも2450で、2100の下がり天井だらけって…
南側のサッシ部分も2050しかない。

下がり天井も1840とか1870とかあって、ほんと野村さあ…と思ってしまう。賃貸マンションか…

[416: 通りがかりさん]

>>413 検討中さん
要望書が集まった段階で販売開始されるのですか？
ステップを教えて欲しいです。

[417: マンション検討中さん]

野村の販売戦略は、1期販売では条件の良くて広い80㎡～の南面部屋中心とし
2期以降で、62.99㎡～79.72㎡の部屋を販売する作戦のようです
又、1期分の予定価格は以下で、当初の予定価格よりは10%程減額された様だが
まだまだ定借としては高いと思うので、この戦略が吉と出るか凶と出るか？
尚、1期分の販売スケジュールの予定は、11月中旬に申込～下旬に抽選

南西角_A-type_150.56～172.37㎡_26000万台(坪570万)～36000万台(坪692万)
南_B-type_97.67～148.74㎡_19000万台(坪641万)～31000万台(坪688万)
南_C-type_80.03～148.33㎡_16000万台(坪659万)～31000万台(坪689万)
南東角_D-type_134.98～171.78㎡_26000万台(坪635万)～36000万台(坪692万)

西_K-type_96.28㎡_14000万台(坪481万)～19000万台(坪652万)
北西角6F_P-type_144.58㎡_28000万台(坪639万)

東_H-type_102.62㎡_15000万台(坪485万)～20000万台(坪647万)
北東角6F_O-type_144.26㎡_29000万台(坪663万)

[418: 検討中]

>>415 匿名さん

この辺は高さ制限があるのに、無理に階数増やしたからでしょうね。
とんだ「高級」マンションです。

[419: 周辺住民さん]

>>417 マンション検討中さん

ありがとうございます、たいへん参考になります。
これで来月中旬には1期1次やるんですね、すごい相場ですね。
南は軒並み600万円台中盤程度はいき、眺望のない最安値の部屋で約500万を切る程度。眺望のない部屋を専有坪480万円台で買うなら、個人的には所有権のあるプラウド神楽坂を520万円などで買う方がいいなと思ってしまいますが、そう考えるとさらにまだ中古の所有権は神楽坂エリアにおいては上げて出てくるんでしょうかね。

完全に坂下にある赤城下町のモリモトさんのピアースなどでも550万円などで流通しているようですから、そう聞くと相場っていろいろ面白いなと思ってしまいます。当初は否定的な意見も多く苦戦していたブランズやサンウッドもこの相場上昇で気がつけば全戸完売していたことにも驚きました。

と思ったらキャンセル住戸が1戸、64㎡の2LDKが9890万円ですか。
ここを510万円で所有権の方が個人的にはいいかなと思いました。好みでしょうが。

[420: 通りがかりさん]

>>419 周辺住民さん
坪単価もさる事ながら80平米超の神楽坂物件の少なさが値を上げてますね。
上でも話がありましたが、競合が少ないんですよね

[421: ご近所さん]

>418
ココの立面図を見ると判りますが、販売概要では地上6階建ですが
建築確認上は地下1階地上5階建で、実質は地下2階地上4階建なので
販売表記上の1階部分は完全地下室で、2階部分は半地下部屋ですね

[422: 名無しさん]

>>421 ご近所さん
正面のイメージ写真から一目瞭然ですね。

[423: 匿名さん]

3階の部屋を買ってもほぼ1階で、南側の部屋は道路を通る人やマンション入口を出入りする住民から部屋が丸見えという…

[424: 通りがかりさん]

企業の節税対策マンションですね。わかります。

[425: 通りがかりさん]

>>424 通りがかりさん
法人所有なら3割引きみたいなもんか