エクラスタワー武蔵小杉(旧称：武蔵小杉駅前再開発タワープロジェクト)

[匿名さん]

東急武蔵小杉駅西側にある37階建てのタワーマンションが2010年3月に着工になります。
駅直結、立地抜群、1～5階の商業施設と合わせて楽しみにしている人も多いかと思います。
情報交換していきましょう。

2010年3月着工、2012年10月竣工予定
地上37階地下3階
高さ約140m

地階・・・駐車場
1～5階・・・商業施設
5～6階・・・新中原図書館
6～37階・・・分譲マンション（337戸）

小杉駅南部地区再開発全体マップ（武蔵小杉ライフ）
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosuginanbu.html#a


所在地：川崎市中原区小杉町3丁目
交通：東急東横線・目黒線・JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分

【仮称物件名を確認しましたので、タイトルを変更しました。2010.07.24 管理人】
【物件名を確認しましたので、タイトルを変更しました。2010.09.24 管理人】

[801: 匿名さん]

はいはい坪300以上平均頑張ってね

[802: 匿名さん]

>>798
値段が何を基準に決まるか解ってないね。
地域間比較で、実質的利便性が高いことと価格が高いことは直結しない。
長い時間をかければ地ぐらい自体が動いていくこともあるけど、簡単なことではない。
もし小杉が大井町より高いなんてことが起きたとしたら、そのときは「じゃあ大井町はもっと高くていいはずだから、お金をかけて再開発しよう」という機運がでて、結局また逆転されるだけ。
昔ほどではないにしても、川崎とか小杉とかに心理的抵抗がある人は「何百万人」といて、そういった潜在意識が、最終的には地価の逆転を許さない方向にはたらくことは事実なんだから、認めざるを得ない。
東京＞神奈川＞埼玉＞千葉の格付け順位がいつまでたっても変わらないのと同じ。
あれほど高騰した豊洲も、東雲に引っ張られて今まさに価格下落が始まろうとしてるところだし、落ち着けば、例えば港区芝浦より江東区豊洲のマンションの方が高いのはおかしいってことに皆気が付いて、やがて正規化する。
このあたりも、金儲け狙いなら、せいぜいバブってる間にうまく売り抜けることだね。
本当は、「実質的利便性が高いのに割安」なところに住んでいる賢さこそ胸を張るべきなのに、値段が高くなって自分の価値が高まったかのような思いに浸りたいって、つまらん心理だな。

[803: 匿名さん]

大井町のライバルは東雲ですよね。こっち見ないでくださいね。

[804: 匿名]

802は支離滅裂だな
その豊洲の高騰がその理論を
完全に否定してしまってるね

豊洲の｢地ぐらい｣てなに？
後落ち始めようとしてるなんて
適当な言葉遣いは如何か

[805: 匿名]

でも802さんの意見は概ね的を得ているように思います。首都が神奈川に遷都でもない限り、川崎市が品川区を超えるとは思えません。

[806: 匿名さん]

大井町、大森、蒲田あたりに心理的な抵抗持ってる人も「何百万人」もいるでしょ。台東区あたりと同じイメージですよ。将来的には東雲以下です。

[807: 匿名さん]

何事にも「行き過ぎ」ってのは必ずある。「バブル」と「定常状態」を見誤らないことだよね。
誰しもその最中にはバブルだと気が付かないからこそのバブルなんだから。
小杉がバブルかどうかは、数年建ってみてはじめて判ること。

[808: 匿名さん]

>>８０６みたいな極端なこと言うから現実が見えてないって馬鹿にされる・・・
仙台坂や山王みたいな山の手は小杉のどこを探したってないのに。

[809: 匿名さん]

リエトコートの８９．４５平米プレミアム４２階、８０００万円を７２００万円に値下げしたようですね。
坪＠２６６か・・・
割安だとは思うんだけど、小杉で８０００万っていうとやっぱり厳しいのかなぁ・・・
そうしてみるとブリリアは絶妙な価格設定だったような。
ここの９９平米っていくらで出すんだろう？１億超えちゃうと苦戦するかな？

[810: 匿名さん]

つまり大井町の定常状態がもうすぐ見えてくるってことなんでしょうね。

[811: 匿名さん]

「モデルルーム事前案内会」のDMが来た。
12/4～10らしいけど行く人いる？

[812: 匿名さん]

平均350万なら確かに危ない気がするが、300万前後なら相場だよ。270万でブリリアが即日完売してるんだし。

品川区の主要路線の駅直結より高くならないはず、というのなら同意。地域の持ってるパワーは確かにある。

[813: 匿名さん]

ＨＰを見る限りむやみに高級というわけでもなさそうだし、全体としてボリュームゾーンは６０００～８０００万ぐらいの、サラリーマンが何とか手が届く価格になりそうな気がして、期待してます。

[814: 匿名さん]

ブリリアが売れたのは、間取り、戸数と絶対価額の絶妙さかげんが大きいと思う。
７０００万超えの部屋はガクンと売れ行きが落ちるから、大規模物件の場合、平均坪単価を取ってみたら意外と上がらないはず。
あまり意味のない話かもしれないけど、平均したら＠２８０台におさまると思いますよ。

[815: 匿名]

>>811
情報ありがとうございました。資料請求してたのに、事前案内会の情報が届いてなかったので、TELして予約しました。

[816: 匿名さん]

再開発初期のように主力が80平米ということはないでしょうね。

だから物件価格的には6000万以下が多く、そして即日完売と。

[817: 近所をよく知る人]

HPに間取りが載っていますが、44平米なら5000万円代でしょうね。
でもそれ以外は軽く6000万超えてくると思います。

[818: 匿名さん]

やっぱり、中心価格帯は６千万円台後半から７千万円台じゃないですかね。

[819: 匿名さん]

70平米以下が主力かどうか。角部屋が狭いのはポイントです。

[820: 匿名さん]

それにしてもエクラスは素晴らしい物件。この立地で住居は上のほうで下にはモールや図書館ですか。そして駅に直結。私的には非常に近未来的なタワマンだなと思っているのですが。ここの不便な部分というのはあったりしますか?

[821: 匿名さん]

２０階前後という前提で
４４．９８平米西向き＝３８００～３９００
６４．３９平米北西角＝５５００～５６００
７８．３１平米北東角＝６８００～６９００
９９．２７平米南向き＝８７００～８８００　かな？

買い安さを考えて、意外と方角や階数による差をつけてこないと思う。
おそらく高層のプレミアム仕様が割安に見えるはず。

発表タイミングにもよるけど、これより高くしたら、大井町や大橋の
タワーに流れる人が多くなる。
規模は違うけど、中目黒のモリモトも＠２９０ぐらいで出るみたいだし、
そういった情報によって必ず裁定がはたらく。
来年にかけて供給がかなり増えることもあって、そう無茶な値付けは
難しい。

[822: 匿名さん]

中目黒のモリモトのは立地に難がある。
とはいえ、あの価格ならニーズがあるのも確か。

問題は、中目黒の物件と小杉の物件が競合するのかどうかの読み次第かな。

[826: 匿名さん]

駅前なので、３０，０００円以下ってことはないと思う。

[827: 匿名さん]

＞822さん
競合物件じゃないと思うけど、心理的影響って結構大きいですよね。
他に割安物件があると、何か損したような気分になるみたいな・・・

[828: 匿名さん]

小杉は川崎と違って駐車場の相場が安いです。
周辺タワーより高めで平置き３万以上、タワー2万前半と予想したがどうだろう。

[829: 匿名さん]

ここは同じ東急ゆえ二子との競合関係だと思います。
駅近、利便性、将来性を加味して今だったら二子と同じ値段でおかしくないと思います。
従いライズが平均３５０で大量売れ残り状態ゆえ、３００－３２０ぐらいで出すでしょう。
東急もその辺は勉強してるでしょう。

[830: 匿名さん]

＞829
小杉をそんな値段で出したら、世田谷のお客さんが「馬鹿にするな、だったらライズを４００万にしろ」って怒りますよ（笑）
競合してると思ってるのはこっちだけです。

[831: 匿名さん]

70平米にするか85平米にするかで悩むなら競合する。
エリアを完全に決めてる人ばかりではないし。

[832: 入居済み住民さん]

中原区民限定内覧会は、一瞬で定員オーバー。急遽追加されました。

[833: 匿名さん]

その案内ってポスティングされていたのですか？

[834: 匿名さん]

８３０さん
ライズはもはや悲惨んなマンションの代表みたいじゃない。
それに確かに二子のほうがいいかもしれませんがライズは駅から７－８分でしょう。
タワマンは駅近いのが絶対条件ですよ。
駅から７－８分も歩くんじゃタワマンの意味がありません。
東横線でさらに武蔵小杉という交通の要衝のこの立地は首都圏ではもう絶対出てきません。
ライズより客観的には条件がはるかに上だと思いますよ。

[835: 匿名さん]

三井の３本目より立地は良いけど、そこまでは違わない。

[836: 匿名さん]

東横線で駅直結しかも再開発で様変わりする将来考えると瞬間蒸発でしょう。
これだけの立地はもはや日本では出てきません。
どっかあるんだったら教えてください。

[837: 匿名さん]

坪３５０でも買う人はいると思うよ。
商業施設が相変わらず安物スーパーだと３００、おやっと思わせれば坪３５０行くでしょう。

[838: 匿名さん]

所謂利便性が高い都会のホテルライクのタワマンならここが最右翼だろうね。
値付けが見る人によりかなり幅がある物件になりそうだ。
その意味で３００－４００までの幅がありそうだ。
まあ３００なら買って損はなさそうな物件だね。

[839: 匿名]

>>832
資料請求をした人に送られてきたようです。

[840: 匿名]

シティハウス多摩川みたいな案内なしの内覧会ではないのですね。

[841: 匿名さん]

パークの方が絶対良いマンションだと思いますよ。
駅からは少し離れてた方が住みやすいでしょ。
あと３戸しか残ってないから買えないかもしれないけど。

[842: 匿名]

総合力ではパークが上でしょう、でも好き嫌いではこちらの人も居る。

[843: 匿名]

ここは女房を質に入れてでも買わなきゃですよね！資産価値落ちようがない。

[844: 匿名さん]

MR事前案内むちゃ混んでいるようです。
今、もしかしたら予定価格より高く設定しようとしているのか！？
普通のサラリーマンには買えないかも！？

[845: 匿名さん]

ＭＲの前に女のお乞食さんが毎夜寝てます、ものすごい宣伝効果あります。
一見かっこよさそうだけど結局周りは乞食だらけ。
早く何とかしないと売れ行きにもろ響くよ。
それと東急の前のベンチに男の乞食が２－３人うろうろしてる。
東急早いとこ何とかしないと売れ行きに響くぞ。
噂ってすごいから。

[846: 匿名さん]

しょせんムサコは乞食の街でしょう。
エクラスタワーの周りは乞食だらけです。

[847: 匿名さん]

本当に行政が何とかしないとせっかく開発地域として新しくしても、乞食を追い出すわけ行かないから、値段的には１割減だね、３人の乞食のために１割ほど安く買えるのだから乞食様様です。

[848: 匿名さん]

エクラスタワーに住んだらもう駅直結、駅近しか住めなくなりそう(笑)

これからはいろんなところにこういうマンションができるんだろうなあ。

[849: 匿名さん]

ホームレスが住み着くのは街が豊かな証です。武蔵小杉万歳!!

[850: 匿名]

ばあさんはいつからあそこにいるの？

[851: 匿名さん]

三菱東京UFJ銀行のグランドがあった時代から。この辺に住み着いてもう十年以上かな。東京機械社宅2号棟（分譲住宅）の前が公園だったころは、そこが拠点だった。喧騒もなくのどかな時代だったな。

[852: 匿名さん]

あのお婆さんはすごくいい人ですよ、おっとりして。
お乞食さんにしてはしゃれた帽子かぶってますよね。
昔から住んでるのですからエクラスタワーの門の前に住まわせてあげたらいかがでしょう。

[853: 買いたいけど買えない人]

駅直結でも高層マンションに囲まれていますね！
パークの59階近くにあるから

坪300万円も武蔵小杉で設定しますか？高層階は330万円

[854: 匿名さん]

名前かなんか付けてマスコット的に住んでもらったらいかがでしょう。
名前募集します。
排除するより共存考えたほうがいいですよ。

[855: 匿名さん]

工作おばさんとか言われていた時もあったな。

[856: 匿名さん]

エクラスタワーのコンシェルジュだよ

[857: 匿名]

ほんと工作員だよな。いろんな意味で。

[858: 匿名さん]

エクラスのエミちゃんって言うのどうだろう。

[859: 匿名さん]

坪300以上では、コスギの賃貸用としては高くて買えないな！

[860: 匿名さん]

ここ内廊下？吹き抜けとか眼中ナインですけど

[861: 匿名さん]

駅直結だし、防音面から考えて普通内廊下でしょ。

[862: 匿名さん]

間取図の”玄関側壁の模様”が他の外壁や隣との壁と違うから、内廊下のように見える。

[863: 匿名さん]

タワー部分の床面積は小さいので、普通に内廊下。

正方形で床面積大きいタワーだと、内廊下にはしにくいけどね。

[864: 匿名]

340万

[865: 匿名さん]

げェ、３４０万？　二子玉川ライズと同じくらい高い！
一般サラリーマンは、マックス３LDK６千万前後までしか買えないので、さようなら。

[866: 匿名さん]

>861
>862
>863
この高さで外廊下だったら怖すぎますね(汗)

内廊下の換気についていろんな物件で論議されることがありますが、エクラスはどうでしょう。廊下も広めでしょうか。

[867: 匿名さん]

３４０万は妥当でしょう。
二子ライズと比べても東横線であること、利便性が全然違うこと、駅直結であることでほぼ同格か、むしろ客観的諸条件はこちらのほうがいいと思いますよ。

[868: 匿名さん]

東京機械跡地と駅ビルはさんで東側の商業施設も年明けぐらいに発表される可能性あるので、もしそれが発表されると間違いなく二子ライズより高くなると思う。
東横線で駅直結ってこれが最後だもん。

[869: 匿名]

>>866
コスギタワーとか普通に外廊下だけどね。

[870: 匿名]

坪350万までなら買います！

[871: 匿名さん]

２３区内でも＠３００万以内の物件がいっぱいあるのに
熱くなって＠３５０万で買います？
そんなに高く買いたいのなら＠３００万以下で売りにでても＠３５０万で買えば。
＠２８０万位がいい線だと思うよ。
東急も二子玉の二の前はしたくないだろうから。

[872: 購入検討中さん]

＠２８０万なら瞬間蒸発だね。
駅2分のブリリアがそのくらいで即日完売だったよね。
駅直結なので＠３５０もありうるんじゃない？
３４０はいい線かも。
東急だし３００以下はないのでは？！
二子玉のおかげで東急の今期の業績はよいとのことだし

[873: 匿名さん]

で？内廊下？外廊下？どっちなの？

[874: 匿名さん]

871さん
２３区って言っても武蔵小杉ほど便利で東横線直結の立地に相当するところはあまりないと思いますよ。
たとえば具体的にあげてください。

[875: 匿名さん]

DMハガキのパースによれば下層内廊下、上層外廊下の模様。

[876: 匿名さん]

２８０万なんてありえない、新丸子さえ２７０なんて言ってるのに。
パークの残ってるのが大体坪３３０ぐらい。
それでもぼつぼつ売れて３０戸が今残り３戸だけ。
いずれも９０－１１００ｍ２の金額はるもので西側北側条件の悪いところだけ残ってる。
従いここは７０－８０ｍ２中心に３００－３５０ぐらいで十分売れると思う。

[877: 匿名さん]

駅直結とは言え、コスギで坪３４０万で投資として買って、月３０-４０万で賃貸可能？
高すぎて借り手なし、投資対象ではないと思う。　もしかすると二子ライズの二の舞い？

[878: 匿名さん]

賃貸だったら二子より絶対武蔵小杉のほうが高くなると思います。
二子は都心から時間がかかりすぎるけど、武蔵小杉だったらかえって都心より地の利がいいから今後かなり高めに貸せると思う。
二子は絶対二子に住みたいという人には人気あるけど一般的には武蔵小杉のほうが将来性あると思う。

[879: 匿名さん]

ライズの二の舞じゃなくてライズがあるから武蔵小杉の値段が安く見えて宣伝効果抜群だと思う。
だから東急はライズより若干安めで出すと思う。

[880: 匿名さん]

ライズも予定よりは売れていて東急は増収だからなあ。
目標値が低すぎるから意外に感じるが。

[881: 匿名さん]

新丸子の２７０は価格間違っちゃっただけだから！

[882: 匿名さん]

本当にこれから買おうとしている人の投稿って、どれくらいあるんですかね？
コスタとかパークを既に買ってる人の値上がり期待ばかりのように見えちゃうんだけど。
私は真剣な検討者ですけど、はっきり言って、武蔵小杉で平均＠３００超えるような
マンションが売り出されても買いません。
それだったら、＠３８０だったとしても、面積削ってでも大橋のタワーの方にします。
選択肢のある人は普通そう考えると思いますよ。
こういうこと言うと、どうせすぐ「じゃあ大橋へどうぞ」とかいう反応があるんだろう
けど、現実には、住民さんの期待に反し、十分納得性のある単価で出てくると思ってます
ので、もう少し居させていただきます。
常識的には、＠２５５～＠３５０(プレミアム)の幅で、平均２８５ぐらいでしょうね。
賃貸にしても、二子玉より小杉が高くなるだろうなんて、「頭大丈夫」って言いたく
なっちゃいます。賃貸の方が分譲よりさらに地域相場に引っ張られますから。
妄想抜きで意見交換したいです。

[883: 匿名さん]

妄想抜きって言われてもねえ…
実際ブリリアは平均280ってあっという間になくなったからやっぱり300はいくんじゃない？
ナイスのセントスクエアだって300だよ？

[884: 匿名さん]

本当に購入を考えてる人は、価格を吊り上げるような書き込みはしないよ。
少しでも安く買いたいという心理が働くからね。

[885: 匿名さん]

本当に購入を考えてる人は、価格を吊り上げるような書き込みはしないよ。
少しでも安く購入したいと言う心理が働くからね。

[886: 匿名さん]

>>882
総額いくらくらい（面積どれくらい）を狙っているかにもよるよね。
選択肢のある人は坪単価15万とかの差は、そんなに気になるはずないよ。
坪３００超えたら大台だから精神的に嫌とか、全く意味ない。
プライオリティをどこにおくかだね。

駅直結、眺望良し、高層階がいいか、など妥協を少なくしていって坪３００なら
それはそれでいい、というのが現実的な選択かと。

[887: 匿名]

売値目線から入ると330万は固い。
買値目線から入ると280くらいにしたい。
買値はかなり願望含むよね。パークなどを見送ったから、それくらいじゃないと困るてきな・・・

[888: 匿名]

小杉で３００買わないね〜。

[889: 匿名さん]

小杉で300こえってあり得るのか？
そんな価値ないでしょ。
過去あったとしたらボラれて御愁傷様ですね。

[890: 物件比較中さん]

なんか情報間違ってる人が多いですね。
パークシティ、レジ小杉は新築時平均坪単価＠２１０万台、ブリリアにしても＠２５０万台です。
自分の目に付いた部屋の価格だけ、あるいはあおってる人の話を鵜呑みにしてませんか？
逆立ちしても武蔵小杉の平均坪単価が＠３００万を超えることなんてあるわけないじゃないですか。
最高のプレミアム仕様で上限＠３５０です。それも何戸もあるわけではありません。
そういう数戸だけを見て、平均を無視して、ここも「＠３５０のマンション」って言われるように
なるんですかね？
明らかにミスリードです。

[891: 匿名さん]

買う側的には安いにこしたことはないですけどね。
でも、もしそんなに高くないのであれば、買ってしまった方が良いかも、と。
メリットとデメリットを考えてたら、また機会を逃しそうかな。
たぶん、これから新しく建つ物件だって、それなりの坪単価でしょうし。
安くて条件のいい物件なんて、そんなに出てこないんじゃないかなぁ。当たり前かw

[892: 匿名]

ブリリア坪平均250はないですってw
価格表持ってるもん。
中層でも267はしたのに。

[893: 匿名]

コスタ@210
SFT@235
MST@255
シティハ@250
セント@270
リエト@245
ブリリア@270
シティハ多摩@270

300以下で出るかな。難しいと思うよ。

[894: 匿名さん]

893の坪単価が正解。考え方は882、884に賛成。
坪単価を出すのなら平均坪単価を出さないと混乱の元。
故意に高層階の坪単価を載せて高く見せようとする人もいるようですね。

まぁ、来月の事前案内会に申し込んだので予定価格が分かったら書き込むよ。

[895: 匿名さん]

パークシティの平均賃料見てみましたが、11500～12000円/坪くらいでしょうか。
エクラスは平均290万円/坪あたりで出してくると予想。
強気なら300万以上。

[896: 匿名]

販売時期と併せて来年１月に商業施設の概要発表でしょうな。駅ビル商業施設も同じ東急ということで同時発表ですかね。

[897: 匿名さん]

８７４さん
日本橋〇〇的なマンション
＠３００万以下でごろごろありますよ、
最近は中目黒でも同様ですよ、
８８２さん
賛成です
小杉のタワマンをすでに購入した人たちが価格を維持するために
必死になってエクラスの価格を上げようとしています、
真剣に購入を考えている人からは迷惑な話です。

[898: 匿名さん]

常識で考えて即完したブリリアより安くだしてくるはずないんだから290から300は十分ありえるでしょ。
それでも買いたい人はいるだろうし、鶴見とはわけが違うよ。

[899: 匿名]

シティハウス多摩川、プラウド今井よりはどう考えても高いだろ。

[900: 匿名さん]

＞８９８
マンションの価格は、ちょっとした条件やタイミングの違いでいくらでも変わってくるし、発注時期や
仕入原価の違いなど「何でこっちよりあっちが高いの？」っていうような値付けもその逆も出てきます。
ブリリアは、運良く新駅開業、競合物件の存在、プラン、超高層ではないこと、仕様、戸数等が絶妙に
その時点のニーズにマッチしていたのであって、必ずしもその後に出る物件の価格の前提となるもので
はありません。住友にしても同じです。
もちろん後発物件としてはそこを最低ラインとして始めたいでしょうが、結局は需給関係で決まること
ですから、戸数が多ければ多いほど、高く売るのは難しくなってきます。
坪単価１０万円程度ですら、その差を購入者に納得させるには大変な工夫、アピールが必要です。
大幅な値上がりはおよそ考えられませんね。